ECLI:NL:RBROT:2021:9739

• Datum uitspraak: 10 september 2021
• Publicatiedatum: 7 oktober 2021
• Zaaknummer: 9169381 CV EXPL 21-14244
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: K.J. Bezuijen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurachterstand en contractuele boetes in huurovereenkomst bedrijfsruimte

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam op 10 september 2021 uitspraak gedaan in een geschil tussen Marcan Vastgoed B.V. en een gedaagde partij over huurachterstand en contractuele boetes. Marcan, de verhuurder, had een huurovereenkomst met de gedaagde partij voor een bedrijfsruimte. De gedaagde had een huurachterstand opgebouwd van € 4.777,80, die was ontstaan door de coronacrisis en de daaruit voortvloeiende sluiting van de studio die door de gedaagde werd geëxploiteerd. Marcan had eerder een huurkorting van 15% verleend, maar de gedaagde stelde dat dit percentage hoger had moeten zijn gezien de omzetdaling.

De procedure begon met een dagvaarding op 13 april 2021, gevolgd door een mondelinge behandeling op 7 juli 2021. Tijdens deze behandeling hebben partijen geprobeerd tot een schikking te komen, maar dit is niet gelukt. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de gedaagde in gebreke is gebleven met de nakoming van de huurovereenkomst en heeft de vordering van Marcan toegewezen. De kantonrechter heeft de gedaagde veroordeeld tot betaling van de huurachterstand, de wettelijke rente, en een bedrag aan contractuele boetes, die gematigd zijn tot € 500,-. Daarnaast zijn buitengerechtelijke incassokosten toegewezen.

De kantonrechter heeft ook geoordeeld dat de gedaagde de proceskosten moet vergoeden, aangezien zij grotendeels in het ongelijk is gesteld. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat betekent dat Marcan direct kan overgaan tot uitvoering van de veroordelingen, ook al is er nog geen definitieve uitspraak in hoger beroep gedaan.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 9169381 CV EXPL 21-14244

uitspraak: 10 september 2021

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Marcan Vastgoed B.V.,

gevestigd te Barendrecht,

eiseres,

gemachtigde: mr. Th.C. Visser te Rotterdam,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde],

gevestigd te [vestigingsplaats gedaagde],

gedaagde,

vertegenwoordigd door: [naam].

Partijen worden hierna aangeduid als ‘Marcan’ en ‘[gedaagde]’.

1.. Het verloop van de procedure

1.1

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

• de dagvaarding van 13 april 2021, met producties;

• de conclusie van antwoord, met producties;

• het tussenvonnis van 31 mei 2021 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

• de akte vermindering van eis;

• de spreekaantekeningen van de zijde van Marcan ter gelegenheid van de mondelinge behandeling.

1.2

De mondelinge behandeling is gehouden op 7 juli 2021. Namens Marcan is mr. S. Nooteboom verschenen namens de gemachtigde. Namens [gedaagde] is [naam]
, indirect bestuurder, verschenen.

Van het ter zitting verhandelde heeft de griffier aantekeningen gehouden.

1.3

Partijen hebben na de mondelinge behandeling getracht in onderling overleg tot overeenstemming te komen. Marcan heeft de kantonrechter bij e-mailbericht van
10 augustus 2021 laten weten dat zij daar niet in zijn geslaagd en de kantonrechter verzocht vonnis te wijzen.

1.4

De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis bepaald op heden.

2.. De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.

2.1

Partijen hebben een huurovereenkomst met elkaar gesloten inzake de bedrijfsruimte aan de [adres], uit hoofde waarvan [gedaagde] gehouden is de maandelijkse huur (laatstelijk € 2.349,42 exclusief huurkorting) bij vooruitbetaling vóór de eerste dag van de maand aan Marcan te voldoen. In de betaling van de huur is een achterstand ontstaan.

2.2

De Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: de algemene bepalingen) maken onderdeel uit van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. In de algemene bepalingen is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:

“(…)
23.2 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…)”

2.3

Vanwege de coronacrisis heeft Marcan aan [gedaagde] een huurkorting van 15% verleend in de maanden januari tot en met april 2021.

2.4

Op 21 april 2021 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden in een procedure tussen partijen in kort geding (zaaknummer: 9080112 VV EXPL 21-106). In deze procedure vorderde Marcan onder meer ontruiming van het gehuurde alsmede betaling van een bedrag van € 10.935,50 aan huurachterstand tot en met maart 2021. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen afspraken met elkaar gemaakt ter beëindiging van het betreffende geschil. In het proces-verbaal van de mondelinge behandeling, waarvan de tussen partijen gesloten en getekende vaststellingsovereenkomst onderdeel uitmaakt, is – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen:

“(…) 1. De huurovereenkomst eindigt met wederzijds goedvinden op 15 juli 2021. Indien het gehuurde per 15 juli 2021 niet is ontruimd conform het bepaalde in de huurovereenkomst, is Marcan bevoegd om binnen 7 dagen na betekening van dit proces-verbaal tot ontruiming over te gaan en is [gedaagde] gehouden over de termijn tussen 15 juli 2021 en ontruiming een schadevergoeding te betalen gelijk aan 50% van de huur die over die periode zou zijn verschuldigd (zonder huurkorting). Dit laat onverlet dat in de door Marcan aanhangig gemaakte bodemprocedure kan worden bepaald dat [gedaagde] meer dan 50% verschuldigd is.

2. Indien de zonnestudio vóór 15 juli 2021 geopend kan worden, zal Marcan in overleg treden met [gedaagde] om te bespreken of en zo ja onder welke voorwaarden de huurovereenkomst tussen partijen toch kan worden voortgezet.

3. Partijen zijn het er over eens dat 50% van de huurachterstand berekend tot en met april 2021 € 3.698,84 bedraagt. [gedaagde] zal dit bedrag alsmede 50% van de lopende huur uiterlijk op 15 juli 2021 voldoen. Dit laat onverlet dat in de door Marcan aanhangig gemaakte bodemprocedure kan worden bepaald dat [gedaagde] meer dan 50% verschuldigd is. Indien de zonnestudio voor 15 juli 2021 geopend kan worden, zal [gedaagde] vanaf het moment dat dit bekend is, met Marcan in overleg treden over een eerdere afbetaling van de huurachterstand en betaling van de lopende huur.(…)

2.5

Conform afspraak heeft [gedaagde] € 3.698,84 aan Marcan voldaan, zijnde 50% van de huurachterstand berekend tot en met april 2021.

2.6

De huurovereenkomst tussen partijen is na 15 juli 2021niet voortgezet.

3.. Het geschil

3.1

Marcan vordert – na verminderingen van eis bij akte en vervolgens tijdens de mondelinge behandeling - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagde] te veroordelen om binnen 5 dagen na het in deze te wijzen vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Marcan te voldoen een bedrag van € 4.777,80, te weten de huurachterstand tot en met 15 juli 2021, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van dagvaarding;

II. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de volledige huur c.q. gebruikersvergoeding vanaf 15 juli 2021 tot en met de maand waarin het gehuurde door [gedaagde] zal zijn ontruimd;

III. [gedaagde] te veroordelen om binnen 5 dagen na het in deze te wijzen vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Marcan te voldoen een bedrag van € 1.800,- ter zake de verschuldigde contractuele boetes, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van dagvaarding;

IV. [gedaagde] te veroordelen om binnen 5 dagen na het in deze te wijzen vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Marcan te voldoen een bedrag van € 905,14 als vergoeding voor de gemaakte buitengerechtelijke kosten;

V. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen, althans vanaf een door de kantonrechter redelijk geachte termijn, alsmede in de nakosten.

3.2

Marcan heeft – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aan haar verminderde vordering ten grondslag gelegd. [gedaagde] is in gebreke gebleven met volledige nakoming van de op haar rustende uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen door een huurachterstand te laten ontstaan. Marcan zag zich daarom genoodzaakt haar vordering ter incasso uit handen te geven. Over het openstaande bedrag aan huurachterstand is [gedaagde] wettelijke handelsrente verschuldigd vanaf de dag van dagvaarding. Marcan maakt tevens aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van € 905,14 en een contractuele boete van € 1.800,- in totaal.

3.3

[gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling erkend dat sprake is van een huurachterstand. De achterstand is ontstaan door de coronacrisis. Ten gevolge van de overheidsmaatregelen in verband met de uitbraak van het coronavirus is de studio die zij exploiteert enige tijd gesloten geweest. Mede door deze verplichte sluiting is de omzet van [gedaagde] met meer dan 50% gedaald, waardoor zij de huur niet meer (volledig) kon betalen. Marcan heeft weliswaar 15% huurkorting gegeven, maar over de hoogte daarvan heeft geen overleg tussen partijen plaatsgevonden en op basis van de omzetcijfers zou het percentage aan huurkorting hoger moeten zijn. [gedaagde] is bereid het openstaande bedrag aan huurachterstand van € 4.777,80 alsnog te betalen en wil graag in het gehuurde blijven.

4.. De beoordeling

4.1

Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen overeenstemming bereikt over de hoogte van de door [gedaagde] te betalen huurachterstand berekend tot de datum waarop de huurovereenkomst eindigt (15 juli 2021). Uitgaande van de huurkorting van 50% - waarover partijen tijdens de mondelinge behandeling eveneens overeenstemming hebben bereikt - dient [gedaagde] nog € 4.777,80 aan achterstallige huur te voldoen. Dit deel van de vordering wordt dan ook toegewezen.

4.2

De gevorderde wettelijke handelsrente over deze huurachterstand zal eveneens worden toegewezen, nu daartegen geen verweer is gevoerd.

4.3

Marcan vordert voorts betaling van de volledige huur c.q. gebruiksvergoeding vanaf 15 juli 2021 tot en met de maand waarin het gehuurde door [gedaagde] zal zijn ontruimd. De kantonrechter ziet geen aanleiding af te wijken van de afspraak tussen partijen zoals opgenomen in het proces-verbaal van de mondelinge behandeling in voornoemde kortgedingprocedure, inhoudende dat indien het gehuurde per 15 juli 2021 niet is ontruimd conform het bepaalde in de huurovereenkomst, Marcan bevoegd is om binnen 7 dagen na betekening van voornoemd proces-verbaal tot ontruiming over te gaan en dat [gedaagde] in dat geval gehouden is over de termijn tussen 15 juli 2021 en ontruiming een schadevergoeding te betalen gelijk aan 50% van de huur die over die periode zou zijn verschuldigd. Dit deel van de vordering zal daarom worden toegewezen op de wijze zoals hierna in het dictum vermeld.

4.4

Met betrekking tot het gevorderde bedrag aan contractuele boetes overweegt de kantonrechter als volgt. Op grond van artikel 6:94 BW kan de kantonrechter tot matiging van verbeurde boetes overgaan, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. De kantonrechter mag van deze bevoegdheid gebruik maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat leidt. Alle omstandigheden van het geval kunnen daarbij een rol spelen. De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval onverkorte toepassing van het boetebeding zou leiden tot een onaanvaardbaar en buitensporig resultaat. Door de maatregelen in verband met de coronacrisis is een onvoorziene en uitzonderlijke situatie ontstaan, waardoor [gedaagde] tijdelijk niet aan haar betalingsverplichtingen kon voldoen. Marcan heeft weliswaar gesteld dat de betalingsproblemen al vóór de coronacrisis zijn ontstaan, maar na betwisting door [gedaagde] heeft zij haar stellingen op dit punt niet nader onderbouwd. Derhalve is niet gebleken dat [gedaagde] reeds voorafgaand aan de coronacrisis een huurachterstand heeft laten ontstaan. Bovendien is gedurende de procedure een deel van de huurachterstand ingelopen. In voornoemde omstandigheden ziet de kantonrechter redenen om de boete te matigen tot een bedrag van € 500,-. De vordering tot betaling van de verbeurde boetes wordt daarom toegewezen tot dit bedrag. De over de boete gevorderde wettelijke (handels)rente is niet toewijsbaar vanwege strijd met het bepaalde in artikel 6:92 lid 2 BW.

4.5

Marcan maakt tevens aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Nu de overeenkomst een handelsovereenkomst betreft en Marcan voldoende heeft gesteld dat er buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht, dient voor de hoogte van de toewijsbare buitengerechtelijke incassokosten aansluiting gezocht te worden bij het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief. Het gevorderde bedrag is hoger dan in het besluit bepaalde tarief. De kantonrechter zal het bedrag dan ook toewijzen tot het wettelijke tarief berekend over het toegewezen bedrag aan hoofdsom van € 4.777,80. Derhalve is aan buitengerechtelijke incassokosten een bedrag van € 729,36 inclusief btw toewijsbaar.

4.6

[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.

4.7

De apart gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.

5.. De beslissing

De kantonrechter
:

veroordeelt [gedaagde] aan Marcan te betalen een bedrag van € 4.777,80, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119a BW over dit bedrag vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;

veroordeelt [gedaagde] aan Marcan te betalen een bedrag van 50% van de huurprijs van
€ 2.349,42 voor iedere maand die met ingang van 15 juli 2021 tot aan het tijdstip van ontruiming is of zal zijn verstreken, een ingegane maand te rekenen voor een gehele, waarbij de periode van 16 tot en met 31 juli telt als een halve maand;

veroordeelt [gedaagde] aan Marcan te betalen een bedrag van € 500,- aan verschuldigde contractuele boetes;

veroordeelt [gedaagde] aan Marcan te betalen een bedrag van € 729,36 als vergoeding voor de gemaakte buitengerechtelijke kosten;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Marcan vastgesteld op € 1.013,- aan griffierecht, € 90,67 aan dagvaardingskosten en € 622,- aan salaris voor de gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande 14 dagen na de datum van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;

en indien [gedaagde] niet binnen 14 dagen na vandaag vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, te vermeerderen met € 124,- aan salaris, en de kosten van betekening onder de voorwaarde dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

43416