Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9105986 / CV EXPL 21-11071
uitspraak: 10 september 2021
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres 1],
gevestigd te [vestigingsplaats eiseres] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. H.P. Schouten te ‘s-Gravenhage,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde],
gevestigd te [vestigingsplaats gedaagde] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V. te Amsterdam,
Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [eiseres 1] ’ respectievelijk ‘ [gedaagde] ’.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 16 maart 2021, met producties 1 tot en met 5;
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, met 1 productie;
- het tussenvonnis van 7 juni 2021 van de kantonrechter van deze rechtbank, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de brief van 19 juni 2021 van de zijde van [eiseres 1] , met producties 6 tot en met 8.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 29 juni 2021. Namens eiseres is [naam 1] verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde mr. Schouten, alsmede [naam 2] , namens de beheerder van het gehuurde. Namens gedaagde zijn [naam 3] en [naam 4] verschenen, bijgestaan door mr. F.A. Bijlenga namens de gemachtigde. Van het verhandelde ter zitting heeft de griffier aantekening gehouden.
1.3.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1.
Tussen (de voorganger van) [eiseres 1] als verhuurder en (de voorganger van) [gedaagde] als huurder is met ingang van 1 augustus 2011 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte staande en gelegen aan de [adres 1] (hierna: het gehuurde) tegen een huurprijs van € 2.618,- per maand. [gedaagde] is met ingang van 1 juli 2015 in de plaats getreden van haar voorganger [naam bakkerij] .
2.2.
In artikel 2.1 van de huurovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende bepaald:
“
Voorwaarden
Voorwaarden
2.1
Van deze overeenkomst maken deel uit de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE’ en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A BW’ (…) De inhoud van deze algemene bepalingen is partijen bekend. Huurder en verhuurder hebben een exemplaar van de algemene bepalingen ontvangen.”
Onderaan de pagina waarop artikel 2.1 staat vermeld, staat een paraaf namens [naam bakkerij] .
2.3.
De ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE’ (hierna: algemene voorwaarden) luiden, voor zover thans van belang, als volgt:
“
Gehuurde
Gehuurde
(…)
1.2
Het gehuurde wordt opgeleverd en aanvaard in de staat zoals is aangegeven in de bij de overeenkomst behorende, gewaarmerkte omschrijving of bij gebreke daarvan, die waarin het zich bij de aanvang van de huur bevindt, in goede staat zonder gebreken.
(…)
Einde huurovereenkomst of gebruik
(…)
5.4
Tijdig voor het einde van de huurovereenkomst of het gebruik, dient het gehuurde door partijen gezamenlijk te worden geïnspecteerd.
Van deze inspectie wordt door partijen een rapport opgemaakt, waarin de bevindingen worden vastgelegd. Tevens wordt in dit rapport vastgesteld welke werkzaamheden ter zake van de bij de inspectie noodzakelijk gebleken reparaties en het vastgesteld ten laste van huurder komend achterstallig onderhoud, nog voor rekening van huurder dienen te worden uitgevoerd alsmede de wijze waarop dit zal dienen te geschieden.
5.5
Indien huurder, na daartoe deugdelijk in de gelegenheid te zijn gesteld, niet binnen een redelijke termijn meewerkt aan de inspectie en/of de vastlegging van de bevindingen en afspraken in het inspectierapport, is verhuurder bevoegd de inspectie buiten aanwezigheid van huurder uit te voeren en het rapport bindend voor partijen vast te stellen. Verhuurder zal huurder onverwijld een exemplaar van dit rapport ter hand stellen.
5.6
Huurder is gehouden de door hem op basis van het inspectierapport uit te voeren werkzaamheden binnen de in het rapport vastgelegde - of nader tussen partijen overeengekomen - termijn ten genoegen van verhuurder uit te voeren c.q. te doen uitvoeren. Indien huurder, ook na ingebrekestelling geheel of gedeeltelijk nalatig blijft in de nakoming van zijn uit het rapport voortvloeiende verplichtingen, is verhuurder gerechtigd zelf deze werkzaamheden te laten uitvoeren en de daaraan verbonden kosten op huurder te verhalen.
5.7
Over de tijd die met het herstel is gemoeid, gerekend vanaf de datum van het einde van de huurovereenkomst, is verhuurder aan verhuurder een bedrag verschuldigd, berekend naar de laatst geldende huurprijs en vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten, onverminderd verhuurders aanspraak op vergoeding van de verdere schade en kosten.”
2.4.
Door (de voorganger van) [gedaagde] is een totaalbedrag van € 4.760,- aan borg betaald aan (de voorganger van) [eiseres 1] .
2.5.
Per brief van 5 juni 2015 hebben de heren [naam 5] en [naam 3] aan [naam makelaar], in haar hoedanigheid van beheerder van [eiseres 1] (hierna: de beheerder), bericht dat de borgsom wordt overgedragen aan [naam 3] [de rechtbank begrijpt: van [gedaagde] ]. In reactie op voormelde brief heeft de beheerder per brief van 12 juli 2015 aan de heren [naam 5] en [naam 3] bevestigd dat per 1 juli 2015 alle huurverplichtingen uit de huurovereenkomsten overgaan op [naam 3] in zijn hoedanigheid van opvolgend huurder, en dat de borgsommen bij juiste oplevering en bij nakoming van de huurverplichting te zijner tijd aan de opvolgend huurder worden teruggestort.
2.6.
Op enig moment heeft [gedaagde] per brief aan [eiseres 1] de huurovereenkomst opgezegd tegen 4 augustus 2018.
2.7.
In het kader van de oplevering van het gehuurde heeft op enig moment een eindinspectie plaatsgevonden in aanwezigheid van beide partijen.
2.8.
Op 16 juli 2019 heeft [naam bedrijf] aan de beheerder een offerte gestuurd. Op de offerte staan met de hand bedragen bijgeschreven en twee handtekeningen. Pagina 1 van de offerte luidt, voor zover thans van belang, als volgt:
Pagina 2 van de offerte luidt, voor zover thans van belang, als volgt:
[afbeelding offerte]
2.9.
Op 6 november 2019 heeft de beheerder aan [gedaagde] een factuur gestuurd voor een bedrag van € 30.250,- incl. btw ter zake ‘overeengekomen kosten i.v.m. renovatie voor oplevering [adres 2]’. De vervaldatum is gedateerd op 27 november 2019. [gedaagde] heeft deze factuur onbetaald gelaten.
3..Het geschil in conventie
de vordering in conventie
3.1.
[eiseres 1] heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
primair:
[gedaagde] te veroordelen om aan [eiseres 1] te betalen een bedrag van € 30.250,-, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 27 november 2019 tot de dag van algehele voldoening;
subsidiair:
[gedaagde] te veroordelen om aan [eiseres 1] te betalen een bedrag van € 44.322,03 (€ 39.086,03 + € 5.236,-), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de datum van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
zowel primair als subsidiair:
[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag indien [gedaagde] dit bedrag niet binnen tien dagen na betekening van dit vonnis aan [eiseres 1] heeft voldaan.
3.2.
Aan die vordering heeft [eiseres 1] – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd. [eiseres 1] heeft primair gesteld dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst, nu zij de factuur van € 30.250,- incl. btw niet heeft voldaan. Voornoemd bedrag dient vermeerderd te worden met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW vanaf de datum van verzuim, te weten 27 november 2019.
3.3.
Voor zover het bestaan van de vaststellingsovereenkomst in rechte niet vast komt te staan, heeft [eiseres 1] subsidiair gesteld dat [gedaagde] tekortgeschoten is in haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst door het gehuurde niet in goede staat en zonder gebreken op te leveren als bedoeld in de artikelen 1.2 en 5.4 van de algemene voorwaarden. [gedaagde] dient de daardoor geleden schade van € 39.086,03 te voldoen. Voorts is [gedaagde] een bedrag van € 5.236,- verschuldigd als zijnde schadevergoeding doordat het gehuurde vanwege noodzakelijke herstelwerkzaamheden gedurende een periode niet aan derden verhuurd kon worden. Door [eiseres 1] is gesteld dat ingevolge artikel 2.1 van de huurovereenkomst de algemene voorwaarden deel uitmaken van die overeenkomst. Zij heeft betwist dat de algemene voorwaarden niet aan (de voorganger van) [gedaagde] ter hand zijn gesteld en/of dat [gedaagde] niet bekend zou zijn met de inhoud van de algemene voorwaarden. Het totaalbedrag van € 44.322,03 (€ 39.086,03 + € 5.236,-) dient vermeerderd te worden met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW vanaf de datum van dagvaarding.
3.4.
Ten slotte is [gedaagde] gehouden tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
het verweer in conventie
3.5.
[gedaagde] heeft geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiseres 1] in haar vorderingen, althans tot ontzegging van de vorderingen als zijnde ongegrond en/of onbewezen, met veroordeling van [eiseres 1] in de proceskosten.
3.6.
[gedaagde] heeft tegen de vordering – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aangevoerd. De door [eiseres 1] in het geding gebrachte vaststellingsovereenkomst betreft een offerte voor het verrichten van herstelwerkzaamheden, waartoe namens [eiseres 1] kennelijk opdracht is gegeven, maar waarvan [gedaagde] niet van op de hoogte is. [gedaagde] heeft niet ingestemd met deze offerte. Op de offerte ontbreekt de handtekening van [gedaagde] . De handtekening die wel op de offerte vermeld staat komt niet overeen met de handtekening die eerder namens haar is gezet.
3.7.
Met betrekking tot de algemene voorwaarden is door [gedaagde] aangevoerd dat uit de huurovereenkomst niet blijkt dat door (de voorganger van) [gedaagde] voor ontvangst van die voorwaarden is getekend. De huurovereenkomst is getekend door de voorganger van [gedaagde] en niet door [gedaagde] zelf. [gedaagde] heeft betwist dat zij de algemene voorwaarden heeft ontvangen en/of met de inhoud daarvan bekend is. Datzelfde geldt voor een opleveringsstaat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst. Door (de voorganger van) [gedaagde] is niet getekend voor ontvangst van dit stuk en [gedaagde] betwist dat zij dit stuk heeft ontvangen, dan wel met de inhoud daarvan bekend is.
3.8.
Door [gedaagde] is voorts betwist dat sprake is van gebreken aan het gehuurde. Voor zover sprake zou zijn van gebreken die door [gedaagde] zouden moeten worden verholpen, dan geldt dat door [gedaagde] geen stukken zijn ontvangen waaruit de door [eiseres 1] gestelde ‘originele staat’ blijkt. Daar komt bij dat [gedaagde] vanwege het tijdsverloop sinds de oplevering erop mocht vertrouwen dat het gehuurde correct was opgeleverd.
3.9.
Ten aanzien van de gestelde schade van € 5.236,- heeft [gedaagde] aangevoerd dat uit de huurovereenkomst niet blijkt dat zij huurpenningen verschuldigd is indien [eiseres 1] het gehuurde niet opnieuw kan verhuren. Bovendien dateert de door [eiseres 1] aan [gedaagde] gestuurde offerte (volgens [eiseres 1] : de vaststellingsovereenkomst) van 16 juli 2019 en is deze pas op 29 oktober 2019 aan [gedaagde] gestuurd met een reactietermijn tot en met 5 november 2019, terwijl de door de aannemer gestarte herstelwerkzaamheden gestart zouden zijn op 6 november 2019. Dat is direct na afloop van de reactietermijn van [gedaagde] . Aan [gedaagde] kan niet worden tegengeworpen dat het herstel niet voortvarend is verricht.
3.10.
Nu de primaire en subsidiaire vordering afgewezen moeten worden, dienen de gevorderde wettelijke rente en de proceskosten te delen in datzelfde lot. [eiseres 1] dient in de proceskosten veroordeeld te worden.
4..Het geschil in reconventie
de vordering in reconventie
4.1.
[eiseres 2] heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [verweerster] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan haar te betalen
I. een bedrag van € 4.760,- aan hoofdsom;
II. vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
III. met veroordeling van [verweerster] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, alsmede de nakosten.
4.2.
Aan die vordering heeft [eiseres 2] – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – ten grondslag gelegd dat bij aanvang van de huurovereenkomst door (de voorganger van) [eiseres 2] een borg van € 4.760,- aan (de voorganger van) [verweerster] is betaald, maar dat [verweerster] deze borg, ondanks verzoeken daartoe, tot op heden niet heeft terugbetaald terwijl het gehuurde correct is opgeleverd door [eiseres 2] .
het verweer in reconventie
4.3.
[verweerster] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen. Volgens [verweerster] is de borg van € 4.760,- verrekend met het uiteindelijke bedrag van de vaststellingsovereenkomst, te weten het bedrag van € 30.250,- incl. btw.
5..De beoordeling in conventie en in reconventie
5.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat de kantonrechter bevoegd is kennis te nemen van dit geschil.
5.2.
Gelet op de samenhang tussen de vordering in conventie en de vordering in reconventie worden deze gezamenlijk behandeld.
5.3.
De primaire vordering strekt tot veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 30.250,- incl. btw uit hoofde van de vaststellingsovereenkomst, te vermeerderen met de wettelijke rente.
5.4.
Ter zitting is de namens [eiseres 1] gestelde gang van zaken omtrent de vaststellingsovereenkomst besproken. Volgens [eiseres 1] hebben [naam 1] en [naam 2], die namens de beheerder aanwezig was, in de periode na de eindinspectie op enig moment met [naam 3] namens [gedaagde] een gesprek gevoerd over de vermeende herstelkosten na oplevering van het gehuurde. Tijdens dit gesprek is de in r.o. 2.8 genoemde offerte besproken en is [naam 3] namens [gedaagde] akkoord gegaan met betaling van een totaalbedrag van € 25.000,- excl. btw binnen tien dagen (€ 30.250,- incl. btw), met dien verstande dat in voornoemd bedrag de borg van € 4.760,- reeds is verrekend. [naam 3] heeft namens [gedaagde] aan de linkerzijde van de offerte zijn handtekening voor akkoord gezet.
5.5.
[gedaagde] heeft het door [eiseres 1] gestelde betwist. [gedaagde] heeft weliswaar erkend dat [naam 3] namens [gedaagde] op enig moment de in r.o. 2.8 genoemde offerte heeft besproken met [naam 1] en [naam 2] en dat partijen gezamenlijk tot een totaalbedrag van € 25.000,- excl. btw zijn gekomen, maar door haar is betwist dat [naam 3] namens [gedaagde] voor akkoord zijn handtekening heeft gezet. Volgens [gedaagde] zou zij na de bespreking een week de tijd krijgen om al dan niet akkoord te gaan met het voorstel tot betaling van voornoemd bedrag en heeft zij vervolgens besloten dit voorstel niet te accepteren. Door [gedaagde] is betwist dat de handtekening aan de linkerzijde op de offerte van [naam 3] is.
5.6.
Gelet op de betwisting van [gedaagde] zal ingevolge de hoofdregel van artikel 150 Rv [eiseres 1] worden toegelaten te bewijzen dat de handtekening aan de linkerzijde op de offerte van [naam 3] namens [gedaagde] is. De zaak zal daartoe naar na te melden rolzitting worden verwezen.
5.7.
Vooruitlopend op de uitkomst van de bewijsvoering wordt reeds het volgende overwogen.
5.8.
Indien [eiseres 1] slaagt in haar bewijsopdracht, dan kan op grond daarvan worden vastgesteld dat partijen een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten uit hoofde waarvan [gedaagde] gehouden is tot betaling van € 30.250,- incl. btw aan [eiseres 1] ter zake herstelkosten van het gehuurde. De primaire vordering wordt dan toegewezen en de subsidiaire vordering ligt dan voor afwijzing gereed. In dat geval wordt niet toegekomen aan de beoordeling van de vordering in reconventie, nu door [gedaagde] niet is betwist dat de borg van € 4.760,- reeds is verrekend in genoemd bedrag van € 30.250,- incl. btw.
5.9.
Indien [eiseres 1] niet slaagt in haar bewijsopdracht, dan wordt de primaire vordering afgewezen en dienen de subsidiaire vordering en de reconventionele vordering nader beoordeeld te worden.
5.10.
In afwachting van de bewijsvoering zoals overwogen in r.o. 5.6 wordt iedere verdere beslissing aangehouden.
6..De beslissing
De kantonrechter:
in conventie en in reconventie
laat [eiseres 1] toe tot het leveren van bewijs van de stelling dat de handtekening aan de linkerzijde op de offerte van 16 juli 2019 van [naam 3] namens [gedaagde] is;
bepaalt dat:
- [eiseres 1] zich ter rolzitting van
- indien zij dat wil doen door schriftelijke bewijsstukken, zij die dan dadelijk bij die akte in het geding moet brengen;
- indien zij getuigen wenst voor te brengen, zij in die akte opgave moet doen van naam en woonplaats van de door haar voor te brengen getuigen, alsook van de verhinderdata van beide partijen en de getuigen voor de daaropvolgende vier maanden;
- [eiseres 1] te zijner tijd zelf zorg draagt voor behoorlijke oproeping van de getuigen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
[46009]