Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/620333 / KG ZA 21-503
Vonnis in kort geding van 30 augustus 2021
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MARCAN VASTGOED B.V.,
gevestigd te Barendrecht,
eiseres,
advocaat mr. Th.C. Visser te Rotterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[naam gedaagde]
gevestigd te [vestigingsplaats gedaagde],
gedaagde,
advocaat mr. C.T. Klepper te Hardinxveld-Giessendam.
Partijen worden hierna Marcan en [naam gedaagde] genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 29 juni 2021, met producties 1 t/m 11
- de brieven van Marcan van 6 juli en 12 augustus 2021, met aanvullende producties 12 t/m 16 en een wijziging van eis
- de akte overleggen producties van [naam gedaagde], met producties 1 t/m 3.
1.2.
Op 16 augustus 2021 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Mr. Visser heeft namens Marcan een pleitnota overgelegd en voorgedragen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat ter zitting is besproken.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2..De feiten
2.1.
Marcan is eigenaar van de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres]. Deze bedrijfsruimte wordt verhuurd aan de onderneming ‘[naam onderneming]’. Die onderneming exploiteert de bedrijfsruimte als bordeel onder de naam ‘[naam bordeel]’.
2.2.
Als eigenaar van genoemde bedrijfsruimte is Marcan van rechtswege lid van de [naam] (hierna: [naam]). [naam gedaagde] is aangesteld als beheerder van [naam].
2.3.
Op 28 oktober 2019 en 9 december 2020 heeft [naam gedaagde] aan Marcan facturen gestuurd die betrekking hebben op een namens en ten behoeve van [naam] afgesloten opstalverzekering. De facturen hebben betrekking op de jaarpremies van 2018, 2019 en 2020 en bedragen respectievelijk € 7.645,74, € 12.453,72 en € 16.817,20. Van de jaarpremies is steeds 31% – respectievelijk € 2.370,18, € 3.860,65 en € 5.213,33 – doorbelast aan Marcan.
2.4.
In de notulen van de vergadering van [naam] van 2 november 2017, is, voor zover van belang, vermeld:
‘
De Vergadering besluit met algemene stemmen om Stichting van Eikeren het mandaat te verlenen voor het afsluiten van een nieuwe opstalverzekering met betere voorwaarden en het laten opstellen van een taxatierapport. Dit laatste is voor garantie tegen onderverzekering. De bestuurder wordt verzocht om de laatste polis aan Stichting van Eikeren toe te zenden.
De Vergadering besluit met algemene stemmen om Stichting van Eikeren het mandaat te verlenen voor het afsluiten van een nieuwe opstalverzekering met betere voorwaarden en het laten opstellen van een taxatierapport. Dit laatste is voor garantie tegen onderverzekering. De bestuurder wordt verzocht om de laatste polis aan Stichting van Eikeren toe te zenden.
De bestuurder deelt de Vergadering mee dat een groot gedeelte van de kosten van de opstelverzekering worden doorbelast aan eigenaren Marcan Vastgoed en Stichting van Eikeren. In de bedrijfspanden zijn bedrijven gevestigd die door de verzekering zijn aangemerkt als hoog risico.’
2.5.
Marcan heeft accountants- en belastingadvieskantoor ABC Kwakernaat B.V. (hierna: ABC) gevraagd een berekening te maken van de meerpremie van de opstalverzekering. Volgens de berekening van ABC dient Marcan, over het jaar 2020 en op basis van het aandeel van Marcan in het winkelgedeelte van [naam], een premie te voldoen van € 1.375,- in plaats van de over dat jaar in rekening gebrachte € 5.213,-,.
2.6.
Naar aanleiding van vragen van Marcan aan [naam gedaagde] over de samenstelling en verdeling van de premie van de opstalverzekering heeft [naam gedaagde], via de verzekeringstussenpersoon, Van Eikeren Assurantiën (hierna: Van Eikeren), de verzekeraar gevraagd naar de samenstelling van de premie. In antwoord daarop heeft [naam gedaagde] op 5 juli 2021 aan (de advocaat van) Marcan bericht:
‘
Wij hebben de opbouw van de verzekeringspremie per e-mail opgebouwd bij de tussenpersoon (Van Eikeren Assurantiën) van de verzekeraar (Driessen Assuradeuren). Deze tussenpersoon heeft betreffende vraag weer aan Driessen Assuradeuren gesteld. Deze e-mailwisseling treft u als bijlage aan. Tevens treft u betreffende verzekeringspolis als bijlage aan.
Wij hebben de opbouw van de verzekeringspremie per e-mail opgebouwd bij de tussenpersoon (Van Eikeren Assurantiën) van de verzekeraar (Driessen Assuradeuren). Deze tussenpersoon heeft betreffende vraag weer aan Driessen Assuradeuren gesteld. Deze e-mailwisseling treft u als bijlage aan. Tevens treft u betreffende verzekeringspolis als bijlage aan.
De opbouw van de premie is volgens de verzekeraar in bijgaande e-mailwisseling als volgt:
- Voor de woningen wordt 1‰ van de verzekerde som berekend
- Voor de detailhandel klein wordt 1,5‰ van de verzekerde som berekend
- Vanwege de aanwezigheid van een privéclub wordt de totale premie afgetopt naar 3,5‰. Dit houdt in dat de voor de privéclub 1‰ extra van de verzekerde som wordt berekend.
In cijfers ziet dit er als volgt uit:
De verzekerde som bedraagt € 3.816.900,=
De totale verzekeringspremie per jaar exclusief kosten en assurantiebelasting bedraagt: € 13.359,16 (inclusief kosten en assurantiebelasting is dit € 16.817,20)
Premie voor de woningen:
1‰ van € 3.816.900,= bedraagt € 3.816,90
Premie voor de detailhandel:
1,5‰ van € 3.816.900,= bedraagt € 5.725,35
Premie voor de privéclub:
1‰ van € 3.816.900,= Bedraagt € 3.816,09 +/+
Deze 3 premies bij elkaar opgeteld: € 13.359,16
De accountant van uw cliënte heeft berekend dat uw cliënte 12% aandeel heeft in het bedrijfs/detailhandelsgedeelte van [naam]. Hier zijn wij het helemaal mee eens.
Dit betekent een aandeel voor uw cliënte van 12% van de detailhandelspremie ad € 5.725,35. Dit is een bedrag van € 687,04.
De totale meerpremie voor uw cliënte bedraagt hierdoor € 687,04 +/+ € 3.816,09 = € 4.503,94. Dit bedrag wordt vermeerderd met een assurantiebelasting van 21% zodat de totale meerpremie voor uw cliënte € 5.449,77 bedraagt.
Wanneer dit terug wordt gerekend naar het percentage van de totale verzekeringspremie per jaar inclusief kosten en assurantiebelasting komt dit neer op 32,41%. (…)’
3..Het geschil
3.1.
Marcan vordert primair – na eiswijziging en samengevat weergegeven – de veroordeling van [naam gedaagde] om, bij wijze van voorschot, de meerpremie van de opstalverzekering van [naam] te verdelen conform de wijze zoals geadviseerd door ABC bij brief van 25 juni 2021, op straffe van een dwangsom van € 15.000,- voor ieder jaar dat de verdeling van de premie plaatsvindt.
3.2.
Subsidiair vordert Marcan [naam gedaagde] te verbieden om zonder rechtsgeldig besluit van [naam] over te gaan tot verdeling en toerekening van de (meer)premie van de opstalverzekering totdat [naam] daarover een rechtsgeldig besluit heeft genomen, eveneens op straffe van een dwangsom van € 15.000,- voor ieder jaar dat [naam gedaagde] aan deze veroordeling geen uitvoering geeft.
3.3.
Daarnaast vordert Marcan [naam gedaagde] te veroordelen om aan haar te overhandigen een specificatie en onderbouwing van de meerpremie, onder meer door het overleggen van alle correspondentie die betrekking heeft op de totstandkoming van de opstalverzekering en de verdeling van de meerpremie, op straffe van een dwangsom van € 5.000,- per dag.
3.4.
Tot slot vordert Marcan de veroordeling van [naam gedaagde] in de kosten van de procedure, inclusief nakosten.
3.5.
Marcan legt aan haar vorderingen kort gezegd ten grondslag dat tot op heden onduidelijk is hoe de premie van de opstalverzekering en de verdeling van de doorbelasting daarvan, is opgebouwd. Herhaalde verzoeken om informatie gericht aan [naam gedaagde] hebben nog niet tot een duidelijke specificatie geleid. Die duidelijkheid moet er op korte tijd komen omdat Marcan haar appartementsrecht heeft verkocht en de koper wil weten waar hij aan toe is. Op basis van het gegeven dat er voor de opstalverzekering 2,5‰ aan meerpremie moet worden betaald in verband met de aanwezige bedrijfsruimte, dient Marcan daarvan 12% te voldoen. Marcan bezit immers 12% van de bedrijfsruimte. Dan komen de verschuldigde bedragen fors lager uit dan de bedragen die [naam gedaagde] tot nu toe aan Marcan heeft doorbelast, aldus Marcan.
3.6.
[naam gedaagde] voert verweer.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..De beoordeling
4.1.
Het geschil tussen partijen spitst zich in de kern toe op de vraag welk deel van de premie voor de door [naam] afgesloten opstalverzekering, voor rekening komt voor Marcan (en eventuele opvolgende eigenaren van de Wolphaertsbocht 323B).
4.2.
In dat kader betreft een deel van de vordering van een exhibitievordering. Marcan wil (meer) informatie over de totstandkoming en samenstelling van de verzekeringspremie. Inmiddels is uit overgelegde correspondentie tussen [naam gedaagde] en Van Eikeren gebleken hoe de (totale) verzekeringspremie is opgebouwd. De totale premie bedraagt 3,5‰ van de verzekerde som, waarbij geldt dat 1‰ wordt berekend voor de woningen, 1,5‰ voor de detailhandel en 1‰ voor de aanwezigheid van het bordeel. Hoewel het wellicht duidelijker was geweest als een en ander zou zijn gespecificeerd op de verzekeringspolis of op de facturen of als bijlage daarbij, is de voorzieningenrechter van oordeel dat Marcan op dit punt geen (spoedeisend) belang (meer) heeft bij het verkrijgen van nadere informatie. Bij dat oordeel is ook in aanmerking genomen dat, zoals [naam gedaagde] stelt, niet aannemelijk is dat zij over meer stukken beschikt en welke dan.
4.3.
Ten aanzien van de verdeling van de totale premie heeft [naam gedaagde], eveneens onder verwijzing naar de overgelegde correspondentie, dat aan Marcan vervolgens is doorbelast 12% van de meerpremie voor de bedrijfsruimte en de volledige meerpremie voor de aanwezigheid van het bordeel. Aan Marcan kan worden toegegeven dat deze wijze van berekenen niet exact overeenstemt met het tot nu toe in rekening gebrachte percentage van 31% van de totale premie. [naam gedaagde] heeft zelf immers berekend dat voor 2020 de premie uit zou komen op € 5.449,77, terwijl eerder een bedrag van € 5.213,- in rekening is gebracht. Nu deze afwijking niet in het nadeel is van Marcan en [naam gedaagde] bovendien onweersproken heeft gesteld dat alle relevante informatie de beschikbaar is, reeds is gedeeld met Marcan, wordt de vordering van Marcan ook op dit punt afgewezen.
4.4.
De vordering om [naam gedaagde] te veroordelen de premie te verdelen op de wijze zoals geadviseerd door ABC wordt eveneens afgewezen, nu dit materieel neerkomt op een (deels) declaratoire vordering. Een verplichting opleggen om aan te sluiten bij de verdeling als door ABC berekend komt neer op een declaratoire beslissing dat die verdeling de juiste is. Die verdeling wijkt af van de verdeling zoals die de afgelopen jaren heeft plaatsgevonden. ABC gaat ervan uit dat Marcan 12% van de meerpremie van 2,5‰ (voor bedrijfsruimte en bordeel tezamen) dient te betalen, terwijl [naam gedaagde] is uitgegaan van 12% van de 1,5‰ voor de bedrijfsruimte vermeerderd met de volledige 1‰ voor het bordeel. In de splitsingsakte en het toepasselijke modelreglement is niet uitdrukkelijk voorzien in een verdeling van verzekeringskosten afhankelijk van de bestemming van het eigendomsrecht. Uit de notulen van [naam] van 2 november 2017 (zie 2.4.) volgt dat het door [naam gedaagde] gehanteerde uitgangspunt blijkbaar wel eerder ter vergadering genoemd is, van welke mededeling Marcan geacht wordt kennis te hebben genomen en tegen welk uitgangspunt zij blijkbaar niet eerder bezwaar heeft gemaakt. Desalniettemin ligt in de gegeven situatie voor de hand dat [naam] een concreet besluit neemt over de verdeling van de premie. Vooruitlopend op een eventueel door [naam] te nemen besluit, alsmede een mogelijke procedure (tegen [naam]) daarover, ligt niet zonder meer voor de hand dat de eigenaren van de woningen en de (overige) bedrijfsruimten zullen besluiten de door ABC voorgestelde verdeling te hanteren.
4.5.
Een verbod om over te gaan tot het verdeling en toerekening van de verzekeringspremie zou er feitelijk op neer komen dat de premie ofwel helemaal niet wordt voldaan, ofwel dat de premie uit algemene middelen van [naam] en daarmee alsnog door alle VvE-leden tezamen wordt voldaan. Daarmee zou alsnog een van de huidige situatie afwijkende verdelingswijze worden gehanteerd, waarvan hiervoor al is geoordeeld dat de daartoe strekkende primaire vordering wordt afgewezen. Dat betekent dat ook de subsidiaire vordering wordt afgewezen.
4.6.
Tot slot valt niet in te zien dat Marcan bij de hiervoor in 4.4. en 4.5. besproken vorderingen een spoedeisend belang heeft. Zonder nadere toelichting en onderbouwing, die ontbreken, valt niet in te zien dat en waarom een mogelijke wijziging van de verdeling van de verzekeringspremie in de weg staat of zal staan aan de voorgenomen verkoop van het appartementsrecht door Marcan. Het is immers of de door [naam gedaagde] berekende premie dan wel de door ABC berekende premie die de koper verschuldigd gaat worden.
4.7.
Marcan wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van [naam gedaagde] worden begroot op € 667,00 aan griffierecht en € 1.016,- aan salaris advocaat.
5..De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt Marcan in de proceskosten, aan de zijde van [naam gedaagde] tot op heden begroot op € 1.683,-.
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 30 augustus 2021.3144/2009