ECLI:NL:RBROT:2021:8948

• Datum uitspraak: 13 september 2021
• Publicatiedatum: 14 september 2021
• Zaaknummer: C/10/623730 / KG ZA 21-705
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: A. Eerdhuijzen; Th. Veling
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verbondenheid tussen koopcontract en huurcontract in kort geding

In deze zaak, die zich afspeelt in het kort geding, is de vraag aan de orde of een niet-ondertekend koopcontract zodanig verbonden is met een wel ondertekend huurcontract, dat de niet-ondertekening van het koopcontract leidt tot de ontbinding van het huurcontract. Eiseres, een mondhygiëniste, heeft een huurovereenkomst gesloten met gedaagde, de eigenaar van het pand waarin zij haar praktijk wil uitoefenen. De huurovereenkomst is ondertekend, maar de koopovereenkomst is niet ondertekend. Gedaagde heeft de huurovereenkomst opgezegd, wat eiseres betwist. Eiseres vordert nakoming van de huurovereenkomst en stelt dat de overeenkomsten los van elkaar moeten worden gezien. Gedaagde betwist dit en stelt dat de overeenkomsten economisch met elkaar verbonden zijn.

De rechtbank oordeelt dat de huurovereenkomst en de koopovereenkomst niet zodanig met elkaar verbonden zijn dat de niet-ondertekening van de koopovereenkomst leidt tot de ontbinding van de huurovereenkomst. De rechtbank overweegt dat de huurovereenkomst een zelfstandige overeenkomst is en dat eiseres een spoedeisend belang heeft bij het voortzetten van haar praktijk. De vordering van eiseres wordt toegewezen, en gedaagde wordt veroordeeld om het huurgenot van de praktijkruimte te verschaffen. Tevens wordt gedaagde veroordeeld tot betaling van een dwangsom en in de proceskosten.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/623730 / KG ZA 21-705

Vonnis in kort geding van 13 september 2021

in de zaak van

[naam eiseres] ,

wonende te [woonplaats eiseres],

eiseres,

advocaat mr. J.A.M. van de Sande te Rotterdam,

tegen

[naam gedaagde] ,

wonende te [woonplaats gedaagde],

gedaagde,

advocaat mr. T.M. Vegting te Barendrecht.

Partijen zullen hierna [naam eiseres] en [naam gedaagde] genoemd worden.

1.. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 19 augustus 2021, met 14 producties;
• de mondelinge behandeling op 3 september 2021;
• de pleitnota van [naam eiseres];
• de pleitnota van [naam gedaagde], met een productie.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.. De feiten

2.1.

[naam eiseres] voert als zelfstandige een praktijk als mondhygiëniste te Maassluis.

2.2.

[naam gedaagde] is eigenaar van het pand gelegen aan de [adres], alwaar hij op de begane grond een tandartsenpraktijk exploiteert en op de eerste verdieping woonachtig is.

2.3.

Op 19 mei 2021, met als onderwerp “
praktijkovername ”, heeft [naam eiseres] het volgende e-mailbericht aan [naam gedaagde] verzonden:

“Ik heb een vraag voor u. Misschien dat wij er een afspraak voor kunnen maken dat we even kunnen praten. Ik heb te horen gekregen dat de ruimte die ik nu huur binnen 1 jaar niet meer mogelijk is. Ik wilde aan u vragen of u wellicht interesse heeft dat ik uw ruimte/ woning kan overnemen?”

2.4.

Op 28 mei 2021, met als onderwerp “
overname praktijk ”, heeft [naam eiseres] het volgende e-mailbericht aan [naam gedaagde] verzonden:

“Ik krijg vandaag de gegevens van een advocaat onroerend goed en huurrecht. Ik zal maandag contact opnemen met die persoon. Dan kunnen we alles op papier gaan zetten voor de huur en de koop. Ik had mij vergist in de maand van afloop van het huur contract. Per 1 september wil ik al gaan huren bij u.

Hoeveel wilt u dat ik betaal aan huur per maand?”

2.5.

In juni 2021 is in opdracht van [naam eiseres] een taxatierapport en een rapport bouwtechnische keuring van het pand opgesteld. In het taxatierapport is de waarde van het pand getaxeerd op € 275.000,00.

2.6.

In opdracht van [naam eiseres] heeft haar advocaat een concept-huurovereenkomst voor de huur van één kamer in de praktijkruimte van [naam gedaagde] opgesteld alsook een koopovereenkomst voor het gehele pand van [naam gedaagde]. [naam eiseres] heeft deze concepten ter hand gesteld aan [naam gedaagde].

2.7.

Op 9 juli 2021 hebben partijen, in het bijzijn van de advocaat van [naam eiseres], de huurovereenkomst ondertekend. De koopovereenkomst is niet ondertekend.

2.8.

In de huurovereenkomst staat, voor zover relevant, het volgende vermeld:

“(…)

NEMEN HET VOLGENDE IN AANMERKING:

(…)

c) Verhuurder wenst zijn praktijk als tandarts te beëindigen en hij heeft het voornemen te verhuizen. Verhuurder heeft met huurder een koopovereenkomst gesloten op dezelfde datum als de datum van ondertekenen van deze huurovereenkomst. De overdracht van de verkochte onroerende zaak zal plaatsvinden op 1 september 2024 of zoveel eerder als verhuurder passende woonruimte heeft gevonden, waarbij huurder (in dat geval handelend als koper) een voorbehoud heeft gemaakt van non-financiering.

d) Partijen wensen een huurovereenkomst te sluiten met betrekking tot het (gedeeltelijk) gebruik van de praktijkruimte op de begane grond en – onder voorwaarde zoals hierna is bepaald – van de overige ruimten in de onroerende zaak.

(…)

ZIJN OVEREENGEKOMEN

(…)

Het gehuurde, bestemming

1.1 (…)

(…) De bedrijfsruimte omvat één kamer, gelegen aan de achterzijde zoals door partijen is gemarkeerd op de plattegrond die als bijlage 1 aan deze akte is gehecht, met het recht van medegebruik van de keuken, wc, tuin en wachtruimte. (…)

1.2

Het gehuurde zal door of vanwege Huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als praktijkruimte mondhygiëniste.

(…)

Duur, verlenging en opzegging

3.1

Deze huurovereenkomst gaat in op 1 september 2021 en is aangegaan voor een periode van 5 jaar en loopt tot en met 31 augustus 2026 .

(…)

Huurprijs, (…)

4.1

De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op de ingangsdatum op jaarbasis € 9.000,00 (zegge: negen duizend euro).

(…)

12. . Uitbreiding huurovereenkomst

12.1

Verhuurder heeft het voornemen om zijn tandartspraktijk op de begane grond en de bewoning van de eerste verdieping (incl bovengelegen zolderverdieping) te beëindigen. Indien verhuurder daadwerkelijk zijn tandartspraktijk beëindigt en/of bewoning van de eerste verdieping (icl. Zolderverdieping) beëindigt dan zal hij dat schriftelijk mededelen aan Huurder.

12.2

Huurder zal op een termijn van niet langer dan vier maanden na de feitelijke oplevering van de begane grond en/of de woonruimte op de eerste verdieping incl zolderverdieping de volledig begane grond respectievelijk de woonruimte op de eerste verdieping incl zolderverdieping huren tegen een alsdan door partijen nader overeen te komen huurprijs.

(…)

12.3

Huurder is – indien de situatie als beschreven in artikel 12.1 zich heeft voorgedaan – bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan (een) derde(n) weder en/of onder te verhuren.

(…)”

2.9.

Tijdens een gesprek op 16 juli 2021 tussen partijen heeft [naam gedaagde] aan [naam eiseres] medegedeeld dat hij zijn pand en zijn tandartsenpraktijk wenste te verkopen aan [naam eiseres] tegen een koopprijs van € 400.000,00.

2.10.

Bij e-mail van 16 juli 2021 aan [naam gedaagde] heeft [naam eiseres] gevraagd om de jaarcijfers van de tandartsenpraktijk van de afgelopen drie jaren en de contracten van alle assistentes. Daarop deelde [naam gedaagde] telefonisch aan [naam eiseres] mee dat de praktijk verlies draaide.

2.11.

Diezelfde dag heeft [naam eiseres] het volgende e-mailbericht aan [naam gedaagde] verzonden:

“Ik heb even alles goed besproken en nagedacht over de woning. Helaas zitten wij veelste ver van elkaar met de woning en zie ik hiervan af. Het lijkt mij het beste dat ik de ruimte huurt en dat u maandelijks de 750 euro huur ontvangt. Maar de hele praktijk overnemen met uw patiënten en assistentes ga ik niet doen aangezien uw praktijk verlies draait en ik dan ook niet uw assistentes kan betalen. Het lijkt mij daarin verstandig dat als u wilt stoppen dat u zelf kan zoeken naar een tandarts die misschien wel de praktijk wilt overnemen.

Ik sta er echt nog wel voor open om uw woning te willen kopen, maar dan niet de praktijk overnemen en ook niet voor het gevraagde bedrag van 400.000 euro.”

2.12.

Bij e-mail van 21 juli 2021 heeft [naam gedaagde] het volgende aan [naam eiseres] medegedeeld:

“Aangezien het alom bekend is, dat een woning met een huurder vele malen moeilijker te verkopen is, wil ik bij deze de huurovereenkomst opzeggen. Veel succes met uw verdere carrière. Wij zijn nu gesloten i.v.m. vakantie.”

2.13.

Bij brieven van 21 juli en 4 augustus 2021 heeft [naam eiseres] aan [naam gedaagde] medegedeeld dat hij de huurovereenkomst niet zomaar eenzijdig kan opzeggen en is [naam gedaagde] gesommeerd te bevestigen dat hij de verplichtingen uit de huurovereenkomst zal nakomen. [naam gedaagde] heeft geen gehoor gegeven aan deze sommatie.

3.. Het geschil

3.1.

[naam eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [naam gedaagde] te veroordelen om de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de praktijkruimte gelegen aan de [adres] binnen twee dagen na betekening van het te wijzen vonnis na te komen en het vrije en onbelemmerd huurgenot van de gehuurde praktijkruimte te verschaffen aan [naam eiseres] tot aan de rechtsgeldige beëindiging van de huurovereenkomst, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag met een maximum van € 50.000,00 en met veroordeling van [naam gedaagde] in de kosten van het geding.

3.2.

[naam eiseres] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat zij nakoming wenst van de verplichtingen uit de door partijen ondertekende huurovereenkomst. De huurovereenkomst en koopovereenkomst zijn afzonderlijke contracten en moeten los van elkaar worden gezien.

3.3.

Het verweer van [naam gedaagde] strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [naam eiseres] in de kosten van het geding.

Partijen zijn in gesprek gegaan over een structuur om de tandartsenpraktijk van [naam gedaagde] over te nemen, met aanvankelijk huur en koop en op den duur overname van de praktijk (waaronder levering van de onroerende zaak). De in dat kader opgestelde koopovereenkomst en huurovereenkomst zijn feitelijk en economisch nauw met elkaar verbonden. Nu de koopovereenkomst niet tot stand is gekomen, kan de huurovereenkomst als ontbonden worden beschouwd.

4.. De beoordeling

4.1.

In geschil is de vraag of de koopovereenkomst en huurovereenkomst zodanig met elkaar verbonden zijn, dat het feit dat [naam gedaagde] de koopovereenkomst niet heeft willen ondertekenen, moet leiden tot een ontbinding van de huurovereenkomst. In dat kader verschillen partijen van mening over wat zij in aanloop van die overeenkomsten hebben besproken en wat partijen hebben beoogd.

4.2.

De stelling van [naam gedaagde] dat het de bedoeling was dat [naam eiseres] zijn tandartsenpraktijk over zou nemen, is door [naam eiseres] betwist en door [naam gedaagde] onvoldoende onderbouwd en dan ook niet aannemelijk geworden. [naam gedaagde] heeft, onder verwijzing naar de e-mailcorrespondentie tussen partijen in mei 2021 (toen [naam eiseres] voor het eerst contact opnam met [naam gedaagde]), aangevoerd dat [naam eiseres] zelf als onderwerp de woorden “
praktijkovername ” en “
overname praktijk ” gebruikte (zie 2.3. en 2.4.) in haar berichten aan hem. Overwogen wordt echter dat [naam eiseres] het in het lichaam van de tekst van die berichten alleen heeft over de overname van de ruimte/woning en huur. Verder blijkt uit opvolgende e-mailcorrespondentie niet dat een overname van de praktijk een onderwerp van bespreking is geweest. Partijen hebben het steeds over de huur van bedrijfsruimte en/of de koop van het pand. In lijn daarmee heeft [naam eiseres] een taxatierapport en een technisch bouwkundig rapport van het pand laten opstellen en heeft zij later een huurovereenkomst en een koopovereenkomst in concept verstrekt aan [naam gedaagde]. [naam gedaagde] heeft de huurovereenkomst ondertekend. Blijkens de considerans (onder c), artikel 1.1 en artikel 12 van de huurovereenkomst is tussen partijen overeengekomen dat [naam eiseres] bij aanvang één kamer in de praktijk van [naam gedaagde] zal huren en dat zij, wanneer [naam gedaagde] zijn tandartsenpraktijk beëindigt en de woning op de eerste verdieping verlaat, [naam eiseres] het resterende gedeelte van het pand erbij huurt tegen een nader af te spreken huurprijs en daarbij bevoegd is het pand geheel of gedeeltelijk onder te verhuren. Ook uit die bepalingen blijkt niet van een beoogde bedrijfsovername. Gelet op al deze omstandigheden, is de enkele vermelding van “
praktijkovername ” als onderwerp in twee e-mailberichten van [naam eiseres] (die geen jurist is) onvoldoende om aan te nemen dat zij daadwerkelijk een praktijkovername heeft beoogd.

Indien een praktijkovername het doel was, had het bovendien voor de hand gelegen dat [naam gedaagde] financiële gegevens (waaronder de jaarcijfers) van zijn praktijk aan [naam eiseres] zou verstrekken of dat [naam eiseres] daar om zou vragen. Pas op 16 juli 2021 heeft [naam eiseres] [naam gedaagde] verzocht om de cijfers van zijn praktijk en de arbeidsovereenkomsten van de assistentes. Ook dat past bij de stelling van [naam eiseres] dat [naam gedaagde] aanvankelijk had medegedeeld dat hij zijn praktijk op den duur wenste te beëindigen en voor het eerst tijdens het gesprek op 16 juli 2021 te kennen gaf dat hij zijn tandartsenpraktijk wenste te verkopen.

4.3.

Aldus wordt het voorshands ervoor gehouden dat de besprekingen tussen partijen (enkel) betrekking hadden op de huur van een deel van de praktijkruimte van [naam gedaagde] en de koop c.q. overname van het pand. Dan is vervolgens de vraag in hoeverre de door [naam eiseres] aan [naam gedaagde] verstrekte overeenkomsten met elkaar zijn verbonden.

4.4.

Blijkens de considerans van de huurovereenkomst (onder c) zijn partijen ervan uitgegaan dat de huurovereenkomst en de koopovereenkomst op dezelfde datum zouden worden ondertekend, waarbij de overdracht van het pand later zou plaatsvinden, namelijk uiterlijk op 1 september 2024. De huurovereenkomst bevat echter geen bepalingen die de verhouding tussen de huurovereenkomst en de koopovereenkomst nader duiden, zoals een opschortende of een ontbindende voorwaarde. In de koopovereenkomst zijn wel ontbindende voorwaarden opgenomen, maar die houden slechts in dat [naam eiseres] de koopovereenkomst kan ontbinden indien het haar niet lukt om de koop van het pand te financieren en dat [naam gedaagde] de koopovereenkomst kan ontbinden indien [naam eiseres] tekortschiet in haar verplichtingen jegens [naam gedaagde] uit hoofde van de huurovereenkomst. Uitgaande van de situatie dat beide overeenkomsten zouden zijn ondertekend, heeft dan te gelden dat, indien [naam eiseres] de financiering van het pand niet rond zou hebben gekregen en op basis daarvan de ontbinding van de koopovereenkomst zou inroepen, de huurovereenkomst daarmee niet ten einde zou zijn gekomen.

Verder heeft [naam gedaagde] geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat een instandhouding van de huurovereenkomst zonder dat er een overname van het pand plaatsvindt, leidt tot een onwerkbare situatie. Zijn standpunt dat het pand door de bestaande huurovereenkomst minder waard zal zijn bij verkoop, is daarvoor onvoldoende.

Overigens is het standpunt van [naam gedaagde] dat het pand € 400.000,00 waard is, enkel gebaseerd op een krantenartikel over de gemiddelde waarde van een woning in Nederland, zoals hij ook ter zitting heeft herhaald. Daartegenover heeft [naam eiseres] een taxatierapport van een erkende makelaar overgelegd die de waarde van het pand heeft vastgesteld op

€ 275.000,00. In de situatie waarin [naam gedaagde] door het stellen van een irreële koopprijs zelf bewerkstelligt dat de koopovereenkomst niet tot stand komt, kan het niet zo zijn dat hij, met een beroep op deze niet-totstandkoming, onder de werking van de door hem gesloten huurovereenkomst uitkomt.

4.5.

Daarbij komt dat [naam eiseres] een duidelijk spoedeisend belang heeft bij de instandhouding van de huurovereenkomst tussen partijen. Omdat de huurovereenkomst met betrekking tot haar huidige locatie tot een einde liep, is [naam eiseres] op zoek gegaan naar een nieuwe locatie. Zij heeft de huurovereenkomst met betrekking tot het pand van [naam gedaagde] gesloten met ingang van 1 september 2021, zodat zij een maand de tijd heeft voor de verbouwing van haar behandelruimte om dan per 1 oktober 2021 haar mondhygiënistenpraktijk in het pand voort te zetten. Bovendien heeft zij ter zitting verklaard dat zij reeds kosten aan arbeid en materialen heeft gemaakt, waarbij de in overleg met [naam gedaagde] bestelde materialen speciaal voor de behandelruimte in het pand van [naam gedaagde] op maat zijn gemaakt. Het op zoek gaan naar een andere locatie zou betekenen dat zij gedurende een periode haar praktijk niet kan voortzetten, maar ook dat zij opnieuw kosten moet maken voor het inrichten van haar behandelkamer.

4.6.

Uit het voorgaande vloeit voort dat de vordering wordt toegewezen. [naam gedaagde] wordt veroordeeld om, binnen twee dagen na betekening van dit vonnis, aan [naam eiseres] het vrije en onbelemmerd huurgenot van de gehuurde praktijkruimte te verschaffen tot aan de rechtsgeldige beëindiging van de huurovereenkomst tussen partijen.

De gevorderde dwangsom zal worden beperkt als volgt.

4.7.

[naam gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [naam eiseres] worden begroot op:

- betekening oproeping € 121,39

- griffierecht € 309,00

- salaris advocaat
€ 1.016,00

Totaal € 1.446,39

5.. De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

veroordeelt [naam gedaagde] om, binnen twee dagen na betekening van dit vonnis, aan [naam eiseres] het vrije en onbelemmerd huurgenot van de praktijkruimte gelegen aan de [adres] te verschaffen tot aan de rechtsgeldige beëindiging van de huurovereenkomst tussen partijen;

5.2.

veroordeelt [naam gedaagde] om aan [naam eiseres] een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag dat hij niet aan de in 5.1. uitgesproken veroordeling voldoet, tot een maximum van € 50.000,00 is bereikt;

5.3.

veroordeelt [naam gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [naam eiseres] tot op heden begroot op € 1.446,39;

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A. Eerdhuijzen en ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. Th. Veling op 13 september 2021.

2091 / 2294