Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/620334 / KG ZA 21-504
Vonnis in kort geding van 17 augustus 2021
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
REMBRANDT PROPCO III B.V.,
gevestigd te Halfweg,
eiseres,
advocaat mr. G .J.M. de Jager te Rotterdam,
tegen
1..[naam gedaagde] ,
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde sub1.,
advocaat mr. C.J. Luiten te Den Haag,
2.
[naam gedaagden],
[naam gedaagden],
gedaagden sub 2.,
die niet zijn verschenen.
Eiseres en gedaagde sub 1. zullen hierna Rembrandt en [naam gedaagde] genoemd worden.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de twee dagvaardingen van 18 juni 2021, met 17 producties;
- de 11 producties van [naam gedaagde] ;
- de mondelinge behandeling op 20 juli 2021;
- de pleitnota van [naam gedaagde] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2..De feiten
2.1.
Bij notariële akte van 2 april 2019 heeft [naam] (hierna: [naam] ) de eigendom van het pand gelegen aan de [adres 1] (bestaande uit [huisnummer 1] , [huisnummer 2] en [huisnummer 3] ) te [plaatsnaam] – kadastraal bekend gemeente Kralingen, sectie [sectie] , nr. [nummer 1] – overgedragen aan Rembrandt.
2.2.
Bij notariële akte van 13 augustus 2019 heeft [naam] de eigendom van het pand gelegen aan de [adres 2] overgedragen aan [naam gedaagde] . In deze akte is onder meer het volgende vermeld:
“(…)
OMSCHRIJVING REGISTERGOED
het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte op de begane grond en belétage, met achtergelegen tuin en verder toebehoren gelegen te[adres 2], kadastraal bekend gemeenteKralingen, sectie [sectie],complexaanduiding [nummer 2],appartementsindex 1,
hierna te noemen: "het verkochte".
(…)
VOLLEDIGE OMSCHRIJVING VERKOCHTE
Het verkochte omvat:
a. het drie/vijfde aandeel in de gemeenschap, die bestaat uit het pand, bevattende een kantoorruimte en twee woningen, met bijbehorende grond aan de [adres 3] , ten tijde van de splitsing in appartementsrechten kadastraal bekend gemeente Kralingen, sectie [sectie] nummer [nummer 3] , groot een are en twee centiaren,
b. het uitsluitend gebruik van de hiervoor onder "omschrijving registergoed" vermelde woning.
(…)”
2.3.
Bij e-mail van 7 juni 2021 heeft de beheerder van Rembrandt aan [naam gedaagde] medegedeeld dat [naam gedaagde] de beletage behorende bij het pand met nummer [huisnummer 3] onrechtmatig heeft betrokken bij haar pand met nummer [huisnummer 4] . [naam gedaagde] is gesommeerd de gecreëerde toegang vanuit [huisnummer 4] dicht te maken en de beletage op te leveren aan Rembrandt.
Sindsdien heeft er tussen partijen correspondentie plaatsgevonden, waarin zij twisten over de vraag welke partij eigenaar is van de betreffende beletage.
3..Het geschil
3.1.
Rembrandt vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
a. gedaagden te gebieden om het door hen gebruikte gedeelte, zijnde de beletage/entresol van het object, kadastraal bekend gemeente Kralingen, sectie [sectie] , nr. [nummer 1] ( [adres 1] ) als weergegeven op de laatste pagina van productie 15 en de tweede pagina van productie 16 binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis met al het hunne en de hunnen te ontruimen en ontruimd te houden en te verlaten en verlaten te houden en ter algehele beschikking van Rembrandt te stellen;
b. te bepalen dat het te wijzen vonnis tot een jaar na het uitspreken ervan (herhaald) ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging zonder recht of titel in het pand aan de [adres 1] bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer zich dat voordoet;
c. Rembrandt toe te staan die maatregelen te treffen die nodig zijn om de objecten, kadastraal bekend gemeente Kralingen, sectie [sectie] , nr. [nummer 1] en gemeente Kralingen, sectie [sectie] , nr. [nummer 2] A 1 weer deugdelijk op de erfgrens van elkaar te scheiden (als weergegeven op de laatste pagina van productie 15 en de tweede pagina van productie 16 (inclusief het in het verlengde hiervan gelegen tuingedeelte), zulks onder verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 voor elke keer dat gedaagden de daartoe uit te voeren werkzaamheden beletten en/of daartoe uitgevoerde werkzaamheden ongedaan maken, zulks tot een maximum van € 50.000,00;
d. [naam gedaagde] te gebieden om binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis over te leggen alle door haar met derden gesloten huurovereenkomst(en) waarin de bestreden ruimte is begrepen alsmede een overzicht van ontvangen huurpenningen, zulks onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag (dagdeel daaronder begrepen) dat zij in gebreke blijft deze veroordeling volledig na te komen, zulks tot een maximum van € 7.500,00;
e. [naam gedaagde] te veroordelen om, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, aan Rembrandt te betalen een voorschot van € 5.000,00 op de aan Rembrandt toekomende vergoeding vanwege het onrechtmatig in gebruik geven van de bestreden ruimte aan derden en het daarvoor hebben ontvangen van huurpenningen;
f. gedaagden hoofdelijk, des dat de een betaalt, de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen tot betaling van de kosten van onderhavige procedure, de nakosten ad € 131,00 (zonder betekening) en € 199,00 (met betekening) daaronder begrepen, en met bepaling dat de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd zal zijn, indien de proceskosten niet binnen veertien dagen na het vonnis zijn voldaan.
3.2.
[naam gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..De beoordeling
4.1.
Gedaagden sub 2. zijn niet in de procedure verschenen. Bij de dagvaarding, gericht aan hen, zijn de bij de wet voorgeschreven formaliteiten en termijnen in acht genomen, zodat tegen gedaagden sub 2. verstek zal worden verleend.
4.2.
Op grond van artikel 140 lid 3 Rv Pro wordt thans één vonnis gewezen dat voor alle partijen als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd.
4.3.
In geschil is de vraag welke partij eigenaar is van de beletage zoals weergegeven op de laatste pagina van productie 15 en de tweede pagina van productie 16 van Rembrandt. De locatie en omvang van de beletage zijn partijen genoegzaam bekend. Daarover is geen geschil.
4.4.
Ten aanzien van het spoedeisend belang heeft Rembrandt gesteld dat gedaagden zonder recht of titel gebruik maken van de beletage en dat zij een einde wenst te maken aan die onrechtmatige situatie. Uitgaande van die stelling en het feit dat Rembrandt al is begonnen met de verbouwing van nummer [huisnummer 3] en daarbij de beletage wil betrekken, is voldoende gebleken van een spoedeisend belang van Rembrandt bij haar vordering tot ontruiming. Dat geldt te meer, nu ter zitting is gebleken dat [naam gedaagde] de woning met nummer [huisnummer 4] (inclusief de beletage) heeft verhuurd aan studenten, die naar verwachting in september de woning zullen betrekken.
4.5.
Het toewijzen van een vordering tot ontruiming is een ingrijpende maatregel en heeft in de praktijk vaak een definitief karakter. Een vordering tot ontruiming is daarom slechts toewijsbaar, indien met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in de bodemprocedure wordt geoordeeld dat het eigendom van de beletage bij Rembrandt ligt.
4.6.
Rembrandt stelt zich op het standpunt dat de beletage haar eigendom is, omdat deze behoort tot het object, kadastraal bekend gemeente Kralingen, sectie [sectie] , nr. [nummer 1] ( [adres 1] ). Zij verwijst naar de kadastrale kaart van [huisnummer 3] en [huisnummer 5] alsook de splitsingsakte van [huisnummer 5] en de leveringsakte van [huisnummer 4] .
[naam gedaagde] voert primair aan dat de beletage behoort tot nummer [huisnummer 4] . Toen zij die woning kocht van [naam] , was dat inclusief de beletage die daar feitelijk onderdeel van uitmaakt. [naam gedaagde] verwijst naar de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) van de gemeente Rotterdam, waarin die feitelijke situatie is bevestigd. Subsidiair meent [naam gedaagde] dat zij inmiddels door verjaring ex artikel 3:105 BW Pro jo. 3:306 BW eigenaar is geworden van de beletage. De beletage wordt al meer dan 20 jaar onafgebroken gebruikt door de eigenaar en huurder van [huisnummer 4] en vormt één geheel met de rest van het appartement, aldus [naam gedaagde] .
4.7.
Anders dan [naam gedaagde] meent, kunnen aan de registratie in de BAG geen conclusies worden verbonden voor wat betreft de eigendom van de beletage. In de BAG wordt enkel de feitelijke situatie geregistreerd. Als het gaat om informatie over de eigendomssituatie, is het Kadaster leidend. Uit de tekening bij de splitsingsakte van nummer [huisnummer 5] d.d. 11 februari 1988, waaruit [huisnummer 4] is ontstaan , kan worden afgeleid dat [huisnummer 4] bestond uit een (kantoor)ruimte en een tuin op de begane grond en aansluitend op die ruimte een beletage met een (kantoor)ruimte en een keuken. De beletage hier aan de orde, die daarnaast ligt, behoorde daar niet toe. Dat is sindsdien ook niet veranderd, blijkens de kadastrale kaart van 7 juni 2021, met de tekening van nummers [huisnummer 5] en [huisnummer 3] naast elkaar. Evenmin blijkt uit de leveringsakte van [huisnummer 4] d.d. 13 augustus 2019 dat [naam gedaagde] van [naam] de beletage geleverd heeft gekregen. Op basis van deze stukken en de leveringsakte met betrekking tot 223 d.d. 1 april 2019 is voldoende aannemelijk te achten dat Rembrandt de eigenaar is van de beletage. Het kan zijn dat de beletage ten tijde van de koop van [huisnummer 4] door [naam gedaagde] één geheel vormde met het appartement [huisnummer 4] en niet bereikbaar was via [huisnummer 3] , maar dat gegeven is onvoldoende om de inhoud van voormelde notariële aktes (die in beginsel dwingende bewijskracht hebben op grond van artikel 157 lid 1 Rv Pro) in twijfel te trekken. Voor zover tijdens de bezichtiging van het appartement [huisnummer 4] in het kader van de koop verkeerde verwachtingen zijn gewekt bij [naam gedaagde] , staat Rembrandt daar buiten en kan [naam gedaagde] dat niet aan Rembrandt tegenwerpen.
4.8.
Ten aanzien van het subsidiaire beroep van [naam gedaagde] op verjaring wordt als volgt overwogen. De verjaring met een termijn van 20 jaar waarop [naam gedaagde] zich beroept, begint met de aanvang van de dag volgende op die waarop een niet-rechthebbende bezitter is geworden of de onmiddellijke opheffing gevorderd kan worden van de toestand waarvan diens bezit de voortzetting vormt. [naam] is circa 15 jaar eigenaar geweest van zowel het pand met nummer [huisnummer 3] als dat met nummer [huisnummer 4] . In die hoedanigheid heeft zij de beletage als onderdeel van [huisnummer 4] verhuurd. Nu zij eigenaar was van beide panden, deed zich niet de situatie voor dat een niet-rechthebbende bezitter was geworden. Wat in het verdere verleden al dan niet is gebeurd en hoe de eigendomsverhoudingen toen lagen, is door [naam gedaagde] onvoldoende inzichtelijk gemaakt. Zo is niet duidelijk geworden wanneer en door wie de beletage van nummer [huisnummer 3] fysiek is betrokken bij nummer [huisnummer 4] . [naam gedaagde] heeft weliswaar gesteld dat de beletage al ruim 25 tot 30 jaar wordt verhuurd aan de huurders van nummer [huisnummer 4] , maar heeft onvoldoende gesteld over de feitelijke situatie ten aanzien van eigendom en bezit in tijdvakken voordat [naam] eigenaar was. Dat de verjaring van een rechtsvordering tot beëindiging van bezit is voltooid, is niet aannemelijk geworden.
4.9.
Dat betekent dat met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in de bodemprocedure wordt geoordeeld dat de eigendom van de beletage bij Rembrandt ligt.
Het wordt er daarom voor gehouden dat de beletage deel uitmaakt van het pand met nummer [huisnummer 3] van Rembrandt en dat [naam gedaagde] zonder recht of titel gebruik maakt van de beletage. [naam gedaagde] wordt veroordeeld de beletage, als weergegeven op de laatste pagina van productie 15 en de tweede pagina van productie 16 van Rembrandt, binnen 30 dagen na de betekening van dit vonnis met al het hare en de haren te ontruimen en ontruimd te houden en te verlaten en verlaten te houden en ter algehele beschikking van Rembrandt te stellen. In zoverre wordt vordering a. toegewezen.
Ten aanzien van gedaagden sub 2. wordt de gevorderde ontruiming afgewezen. [naam gedaagde] heeft weliswaar een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot haar pand en de beletage, maar de huurders zullen de gehuurde ruimtes pas per september betrekken, zodat er op dit moment feitelijk geen huurder verblijft in de beletage.
4.10.
De vordering onder c. is te ruim geformuleerd. Bovendien heeft in dit kort geding geen debat plaatsgevonden over de erfgrens en het tuingedeelte. Wel vloeit uit de toe te wijzen ontruiming door [naam gedaagde] voort dat het Rembrandt is toegestaan het gat tussen de twee panden dicht te maken door herstel van de tussenwand na de ontruiming. [naam gedaagde] zal in dat kader worden veroordeeld te gehengen en te gedogen dat de tussenwand wordt hersteld en blijft staan. Er is vooralsnog geen reden om daar een dwangsom op te stellen. Voor het overige ligt vordering c. voor afwijzing gereed.
4.11.
De vordering onder b. wordt afgewezen. Met het herstel van de tussenwand tussen nummers [huisnummer 4] en [huisnummer 3] , is er geen reden om aan te nemen dat in de toekomst gedaagden dan wel anderen zonder recht of titel nogmaals de beletage zullen betreden.
4.12.
Aan vordering d. heeft Rembrandt artikel 843a Rv ten grondslag gelegd. [naam gedaagde] heeft het pand met nummer [huisnummer 4] inclusief de beletage over een langere periode verhuurd en Rembrandt wenst inzicht te verkrijgen wat de huuropbrengsten daarvan zijn geweest en welk gedeelte daarvan op grond van artikel 6:162 BW Pro jo. 6:104 BW voor vergoeding in aanmerking komt. Daarmee is voldoende gebleken dat sprake is van een rechtsbetrekking uit onrechtmatige daad en dat Rembrandt een rechtmatig belang heeft bij de gevorderde verstrekking door [naam gedaagde] van een afschrift van de door haar met derden gesloten huurovereenkomst(en) met betrekking tot het pand nummer [huisnummer 4] waarin de beletage is begrepen. [naam gedaagde] zal worden veroordeeld tot overlegging van deze bescheiden binnen 30 dagen na de betekening van dit vonnis. De gevorderde dwangsom zal worden beperkt.
Voor toewijzing van de vordering tot overlegging van een overzicht van ontvangen huurpenningen is geen plaats. Artikel 843a Rv biedt daarvoor geen grondslag, nu een nog te creëren - en dus nog niet bestaand - overzicht van ontvangen huurpenningen niet is aan te merken als ‘bepaalde bescheiden’ in de zin van dat artikel.
4.13.
Vordering e. ziet op het betalen van een voorschot op de aan Rembrandt toekomende vergoeding vanwege ontvangen huurpenningen door het verhuren van de beletage aan derden. Ingevolge vaste jurisprudentie is ten aanzien van een geldvordering in kort geding terughoudendheid geboden en moeten dienaangaande naar behoren feiten en/of omstandigheden worden aangewezen die meebrengen dat een zodanige voorziening uit hoofde van onverwijlde spoed is geboden (vgl. HR 14 april 2000, ECLI:NL:HR:2000: AA5519,
HBS / Danestyle). Rembrandt heeft daarvoor geen (apart) spoedeisend belang gesteld, zodat het gevorderde voorschotbedrag reeds om die reden voor afwijzing gereed ligt.
HBS / Danestyle). Rembrandt heeft daarvoor geen (apart) spoedeisend belang gesteld, zodat het gevorderde voorschotbedrag reeds om die reden voor afwijzing gereed ligt.
4.14.
[naam gedaagde] wordt, nu zij terecht door Rembrandt in rechte is betrokken, in de proceskosten veroordeeld. Hoewel Rembrandt een griffierecht van € 2.076,00 verschuldigd is (het tarief dat geldt voor een geldelijk belang t/m € 100.000,00), wordt een bedrag van € 667,00 (het tarief dat geldt voor een belang van onbepaalde waarde) meegenomen in de proceskostenveroordeling omdat alleen de gevorderde ontruiming en overlegging van gesloten huurovereenkomsten worden toegewezen. De kosten aan de zijde van Rembrandt worden derhalve begroot op:
- betekening oproeping € 87,61
- griffierecht € 667,00
- salaris advocaat
€ 1.016,00
€ 1.016,00
Totaal € 1.770,61
4.15.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5..De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
verleent tegen de niet verschenen gedaagden sub 2. verstek;
5.2.
veroordeelt [naam gedaagde] om, binnen 30 dagen na de betekening van dit vonnis, de beletage behorende bij het pand aan de [adres 1] – als weergegeven op de laatste pagina van productie 15 en de tweede pagina van productie 16 van Rembrandt – met al het hare en de haren te ontruimen en ontruimd te houden en te verlaten en verlaten te houden en ter algehele beschikking van Rembrandt te stellen;
5.3.
veroordeelt [naam gedaagde] te gehengen en te gedogen dat de tussenwand tussen de panden met nummers [huisnummer 4] en [huisnummer 3] door Rembrandt wordt hersteld en blijft staan;
5.4.
veroordeelt [naam gedaagde] om, binnen 30 dagen na de betekening van dit vonnis, een afschrift van de door haar met derden gesloten huurovereenkomst(en) met betrekking tot het pand met nummer [huisnummer 4] waarin de beletage (van nummer [huisnummer 3] ) is begrepen, te verstrekken aan Rembrandt;
5.5.
veroordeelt [naam gedaagde] om aan Rembrandt een dwangsom te betalen van € 100,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de in 5.4. uitgesproken veroordeling voldoet, tot een maximum van € 5.000,00 is bereikt;
5.6.
veroordeelt [naam gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Rembrandt tot op heden begroot op € 1.770,61, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van 14 dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de dag van voldoening;
5.7.
veroordeelt [naam gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat er betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de nakosten met ingang van 14 dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de dag van voldoening;
5.8.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Bouwman. Het is ondertekend door mr. P. de Bruin, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken op 17 augustus 2021.
2091 / 1729