Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/622479 / KG ZA 21-627
Vonnis in kort geding van 19 augustus 2021
in de zaak van
[naam eiser],
wonende te [woonplaats eiser],
eiser,
advocaat mr. J.R. van Manen te Gorinchem,
tegen
[naam gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde],
gedaagde,
advocaat mr. R.A.J. van Wingerden te Dordrecht.
Partijen worden hierna [naam eiser] en [naam gedaagde] genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 21 juli 2021, met producties;
- de brief van mr. Van Manen van 28 juli 2021, met aanvullende producties;
- de brief van mr. Van Wingerden van 27 juli 2021, met producties;
- de brief van mr. Van Wingerden van 28 juli 2021, met een aanvullende productie;
- de mondelinge behandeling gehouden op 29 juli 2021;
- de pleitnota van mr. Van Manen;
- de pleitnota van mr. Van Wingerden.
1.2.
Vonnis is bepaald op heden.
2..De feiten
2.1.
[naam eiser] is sinds 1 december 1998 eigenaar van het perceel [adres 1], kadastraal bekend gemeente Sliedrecht, sectie [sectie], nummer [nummer 1], groot 80 centiaren (hierna: [adres 1]).
2.2.
[naam gedaagde] is sinds 3 april 2017 eigenaar van het perceel [adres 2], kadastraal bekend gemeente Sliedrecht, sectie [sectie], nummer [nummer 2], groot twee aren 70 centiaren (hierna: [adres 2]).
2.3.
De woning van [naam gedaagde] aan de [adres 2] moest wegens scheefstand worden opgevijzeld. [naam gedaagde] heeft daartoe in 2017 aan [naam eiser] toestemming verzocht om het tegelpad op het perceel van [naam eiser] open te mogen breken. [naam eiser] heeft deze toestemming verleend onder de voorwaarde dat zodra de werkzaamheden gereed waren [naam gedaagde] het pad, voorzien van 30 bij 30 tegels, in de originele staat zou terug brengen.
2.4.
[naam gedaagde] heeft op 21 mei 2021 door het Kadaster een onderzoek ter zake de perceelsgrens laten uitvoeren.
2.5.
Uit het onderzoek van het Kadaster is gebleken dat de aanbouw van [naam eiser] voor een deel op het perceel van [naam gedaagde] staat. De volgende afbeelding is afkomstig uit het kadaster, waarbij het geel gemaakte stuk het perceel van [naam gedaagde] betreft.
[afbeelding kadasterkaart]
2.6.
Uit de kadastrale kaart kan daarnaast worden afgeleid dat het houthok dat [naam gedaagde] heeft geplaatst, net als het drainagesysteem en de fundering van de aanbouw van [naam gedaagde] zich deels bevinden op het perceel van [naam eiser].
2.7.
Op 29 mei 2021 heeft [naam gedaagde] het volgende bericht aan [naam eiser] en zijn zoon, [naam], via Whatsapp verstuurd:
“Beste [naam eiser], beste [naam],
Op jullie verzoek doe ik jullie hierbij de tekening toekomen welke de landmeter heeft gemaakt. Zoals je ziet is door het Kadaster geconstateerd dat de houten schuur van [adres 1] voor een gedeelte op mijn grond staat. Ik zou graag op korte termijn aan de slag gaan met het plaatsen van een blokhut aan de voorkant van ons huis. Als jullie het goed vinden dan breek ik de (vervallen) schuur af en zorg ik voor zover nodig voor de afvoer van houtafval.
Ik hoor graag zo snel mogelijk.
Groeten,
[naam gedaagde]”
2.8.
Op het voorgaande bericht is door [naam eiser] niet gereageerd. Op 4 juni 2021 heeft [naam gedaagde] het volgende bericht aan [naam eiser] en zijn zoon, [naam], via Whatsapp verstuurd:
“Beste [naam eiser], beste [naam],
Op mijn bericht van vorige week heb ik helaas geen reactie mogen ontvangen. Binnenkort ga ik aan de slag met de bouw van de blokhut. Indien ik binnen een week na vandaag geen inhoudelijk antwoord van jullie heb ontvangen op de tekening welke ik heb aangeboden ga ik er van uit dat jullie ermee kunnen instemmen dat ik de vervallen houten schuur afbreek en op mijn blokhut tegen de erfgrens aan bouw. Jullie terrein zal ik uiteraard netjes maken.
Fijn weekend,
[naam gedaagde]”
2.9.
Op 10 juni 2021 heeft [naam] voor zover van belang het volgende bericht aan [naam gedaagde] gestuurd:
“Refererend aan ons telefoongesprek van vorige week, wil ik je mededelen dat aan onze reactie wordt gewerkt. Deze kan je op korte termijn ontvangen. Wel wil ik je er nog op wijzen dat wij geen toestemming geven om de schuur af te breken.”
2.10.
Bij brief van 16 juni 2021 heeft mr. Van Manen namens [naam eiser] [naam gedaagde] gesommeerd om hem uiterlijk 18 juni 2021 te bevestigen dat [naam gedaagde] zich zal onthouden van het slopen van de aanbouw van [naam eiser]. [naam gedaagde] is eveneens gesommeerd om het tegelpad in de oude situatie terug te brengen, middels het neerleggen van de aanwezige 30 bij 30 stoeptegels.
2.11.
Bij e-mailbericht van 9 juli 2021 heeft de voormalig gemachtigde van [naam gedaagde] [naam eiser] gesommeerd om binnen 10 dagen over te gaan tot afbraak van de aanbouw, in elk geval van dat deel van de aanbouw dat op het perceel van [naam gedaagde] staat, bij gebreke waarvan [naam gedaagde] zelf tot afbraak van dit deel van de aanbouw zal overgaan. De gemachtigde heeft daarnaast aangegeven dat het tegelpad reeds door [naam gedaagde] in de oude situatie is teruggebracht.
3..Het geschil
3.1.
[naam eiser] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
[naam gedaagde] te verbieden werkzaamheden in het algemeen en sloopwerkzaamheden in het bijzonder uit te (doen) voeren en door derden uit te laten voeren aan eigendommen van [naam eiser] in het algemeen en de aanbouw toebehorend aan het pand van [naam eiser] aan de [adres 1] in het bijzonder, één en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100.000,00;
[naam gedaagde] te gelasten na betekening van dit vonnis ervoor zorg te dragen dat het tegelpad achter de woning van [naam eiser] en naast de woning van [naam gedaagde] tot aan de aansluiting op het plein achter de [straatnaam] op 25 augustus 2021 volledig zal zijn bestraat met gebruikmaking van de 30 bij 30 tegels dan wel daarmee gelijksoortige tegels, één en ander op last van een dwangsom van € 5.000,00 per dag vanaf 26 augustus 2021 tot aan de dag dat de werkzaamheden ter zake het tegelpad zijn uitgevoerd, één en ander te maximeren tot € 100.000,00;
[naam gedaagde] te gelasten na betekening van dit vonnis ervoor zorg te dragen dat het op het perceel van [naam eiser] bevindende drainagesysteem uiterlijk 26 augustus 2021 zal zijn verwijderd en verwijderd wordt gehouden, één en ander op last van een dwangsom van € 2.000,00 per dag ingaande vanaf 26 augustus 2021 tot aan de dag dat het drainagesysteem geheel zal zijn verwijderd en daarin niet terugkeert, één en ander te maximeren tot een bedrag van € 50.000,00;
[naam gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.
3.2.
[naam eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat hij eigenaar is van de grond welke zich onder de aanbouw bevindt omdat hij er in eerste instantie van uit mocht gaan dat wat hij had gekocht ook volledig zijn eigendom was. Voor zover de grond tot het perceel van [naam gedaagde] behoort, heeft [naam eiser] gesteld dat hij sinds 1 december 1998 het ongestoord bezit heeft van het stuk grond en dat hij door verkrijgende, dan wel bevrijdende verjaring eigenaar is geworden van de grond. [naam gedaagde] is daarom niet gerechtigd om de aanbouw te slopen. Omdat [naam gedaagde] het eigendomsrecht van [naam eiser] niet respecteert heeft [naam eiser] een spoedeisend belang bij het gevorderde. [naam eiser] heeft ook een spoedeisend belang bij de verwijdering van het drainagesysteem en het herstel van het tegelpad. Vanaf 1 september 2021 start de door [naam eiser] ingeschakelde aannemer met (ver)bouwwerkzaamheden aan de woning [adres 3] (de voormalige winkel van [naam eiser]) en hiertoe is onbelemmerde toegang vanaf de achterzijde van de woning aan de [adres 1] nodig. Doordat het tegelpad nog niet is hersteld en omdat het drainagesysteem in het midden van de aanvoerroute van de bouwmaterialen ligt is dat thans niet mogelijk.
3.3.
[naam gedaagde] voert verweer dat strekt tot afwijzing van het gevorderde met veroordeling van [naam eiser] in de proceskosten. [naam gedaagde] voert hiertoe aan dat hij eigenaar is van het stuk grond waarop de aanbouw zich bevindt en dat hij er belang bij heeft om de aanbouw te slopen. [naam gedaagde] wil graag een blokhut op het stuk grond bouwen. Van verkrijgende verjaring is bovendien geen sprake omdat [naam eiser] de grond niet te goeder trouw bezit. Ook van bevrijdende verjaring kan geen sprake zijn. De verklaringen die door [naam eiser] zijn overgelegd kunnen daartoe niet als bewijs dienen. Daarnaast is met toestemming van [naam eiser] het drainagesysteem aangelegd en het tegelpad opengebroken. Ten aanzien van het tegelpad heeft [naam gedaagde] gesteld dat hij deze reeds in de oude staat heeft hersteld. Voor zover het belang van [naam eiser] bij een ordentelijk tegelpad gelegen is in de omstandigheid dat vanaf 1 september 2021 met een verbouwing wordt gestart van de voormalige winkel van [naam eiser] aan de [adres 3] merkt [naam gedaagde] op dat dit geen belang van [naam eiser] betreft, maar van de partij die eigenaar is van het winkelpand. Zij is geen partij in deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..De beoordeling
Ten aanzien van de aanbouw
4.1.
In kort geding moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder de mogelijkheid van nader onderzoek of bewijs, beoordeeld worden of het in zodanige hoge mate te verwachten is dat een vordering ook in de bodemprocedure zal worden toegewezen dat het verantwoord is daar bij wijze van voorziening bij voorraad op vooruit te lopen. Dit betekent dat de vorderingen van [naam eiser] alleen kunnen worden toegewezen indien er van uitgegaan kan worden dat in een bodemprocedure wordt geoordeeld dat [naam eiser] door verjaring eigenaar is geworden van de grond welke zich onder de aanbouw bevindt. De voorzieningenrechter is van oordeel dat dit het geval is en overweegt daartoe als volgt.
4.2.
Uit artikel 3:99 lid 1 BW vloeit voort dat een recht op een onroerende zaak door een bezitter te goeder trouw kan worden verkregen door een onafgebroken bezit van tien jaren. De vraag of sprake is van bezit dient te worden beantwoord aan de hand van de artikelen 3:107 BW e.v. [naam eiser] moet het stuk grond waar de aanbouw zich op bevindt naar buiten kenbaar en ondubbelzinnig hebben gehouden voor zichzelf. Dit wordt naar verkeersopvattingen beoordeeld en moet blijken uit uiterlijk waarneembare feiten.
4.3.
Uit het verhandelde ter zitting en de door [naam eiser] overgelegde producties is genoegzaam komen vast te staan dat [naam eiser] het stuk grond waarop de aanbouw rust al meer dan 10 jaar in zijn bezit heeft, namelijk sinds 1 december 1998 en dat hij het perceel voor zichzelf heeft gehouden en houdt zoals hij het gekocht en geleverd heeft gekregen. Dat [naam eiser], zoals [naam gedaagde] stelt, de woning aan de [adres 1] slechts gebruikt als opslag, is naar oordeel van de voorzieningenrechter niet gebleken. [naam eiser] heeft ter zitting onbetwist gesteld dat hij het pand gebruikt als woning, dat al zijn spullen in de woning staan en dat hij op het adres staat ingeschreven. [naam eiser] kan dan ook naar voorlopig oordeel worden beschouwd als bezitter van de strook grond.
4.4.
Op grond van artikel 3:118 lid 1 BW is de bezitter te goeder trouw aan te merken wanneer hij zich redelijkerwijs als rechthebbende mocht beschouwen. Artikel 3:118 lid 3 BW bepaalt dat de goede trouw wordt vermoed aanwezig te zijn en dat het ontbreken van goede trouw moet worden bewezen. Dat betekent dat [naam eiser] wettelijk wordt vermoed te goeder trouw te zijn en dat het aan [naam gedaagde] is om het bewijs te leveren van het tegendeel. [naam gedaagde] heeft hiertoe gesteld dat op [naam eiser] bij de koop van het perceel een onderzoeksplicht rustte en dat [naam eiser] het Kadaster niet heeft geraadpleegd waardoor van bezit te goeder trouw geen sprake kan zijn. [naam eiser] heeft gesteld dat de bestaande situatie ter plaatste op het moment van de aankoop van het perceel al meer dan 20 jaar bestond, dat hij geen wetenschap had dat de perceelsgrens anders zou liggen dan aangetroffen in de staat waarin hij het perceel had gekocht en dat hij dit ook niet kon weten aangezien er geen (kaart)materiaal in de openbare registers aanwezig was die wezen op een andersluidende grens. Aan de akte van levering was ook geen kaart gehecht waaruit dit had moeten blijken. In dit licht acht de voorzieningenrechter de stellingen van [naam gedaagde] onvoldoende om aan te nemen dat [naam eiser] zich redelijkerwijs niet als rechthebbende van de grond mocht beschouwen en dat [naam eiser] niet als bezitter te goeder trouw is aan te merken.
4.5.
Gelet op het voorgaande oordeelt de voorzieningenrechter dat het feitencomplex voldoende de conclusie rechtvaardigt dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [naam eiser] door verkrijgende verjaring eigenaar is geworden van het stuk grond waarop de aanbouw zich bevindt. Dat [naam eiser] geen belang zou hebben bij het in stand laten van de huidige situatie omdat het een oude vervallen schuur betreft doet hier niets aan af.
4.6.
Voorts wordt nog het volgende overwogen. Voor zover het beroep op verkrijgende verjaring in een eventuele bodemprocedure wordt afgewezen, is het op basis van de stukken en het verhandelde ter zitting zeer goed mogelijk dat dan het beroep op bevrijdende verjaring wel slaagt. Voldoende aannemelijk is immers dat de rechtsvoorganger van [naam eiser] het perceel in dezelfde hoedanigheid en samenstelling gebruikte en dat sprake is van een onafgebroken bezit gedurende een termijn van twintig jaren.
4.7.
Het gestelde misbruik van recht door [naam eiser] wordt niet aannemelijk geacht nu niet valt in te zien waarom [naam eiser] de sloop van de bij hem in gebruik zijnde aanbouw zich zou moeten laten welgevallen.
Al hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de conclusie dat [naam gedaagde] niet gerechtigd is om de aanbouw van [naam eiser] te (laten) slopen. De vordering onder 1 wordt daarom toegewezen, met dien verstande dat het gevorderde verbod beperkt wordt tot sloopwerkzaamheden.
4.8.
Oplegging van een dwangsom, als stimulans tot nakoming van de te geven beslissing, is aangewezen. Hierbij wordt opgemerkt dat [naam gedaagde], indien hij de beslissing nakomt, geen last zal hebben van de dwangsomveroordeling. De gevorderde dwangsom wordt gematigd tot het in het dictum vermelde bedrag.
Ten aanzien van het tegelpad
4.9.
[naam eiser] heeft gevorderd om [naam gedaagde] te veroordelen tot herstel van het tegelpad met gebruikmaking van de 30 bij 30 tegels. [naam gedaagde] heeft gesteld dat hij het tegelpad reeds in de oude situatie heeft hersteld. Uit de door partijen overgelegde foto’s blijkt dat het tegelpad thans opnieuw is aangelegd en begaanbaar is gemaakt. [naam eiser] stelt dat [naam gedaagde] bij het herstellen van het oude pad dit niet deugdelijk is geschied en hij niet de oorspronkelijke of soortgelijke tegels heeft gebruikt. [naam gedaagde] stelt dat hij dit wel heeft gedaan. Foto’s van de oude situatie zijn niet voorhanden. Of het tegelpad in de oude staat is hersteld kan daarom in dit kort geding niet worden vastgesteld, waardoor de vordering moet worden afgewezen. Bovendien is niet aannemelijk geworden dat een onbelemmerde toegang vanaf de achterzijde van de woning van [naam eiser] voor herstelwerkzaamheden niet mogelijk is. Voor zover het tegendeel blijkt dient [naam eiser] zelf een voorziening te treffen waarbij hij indien nodig een schadevergoeding kan vorderen van [naam gedaagde].
Ten aanzien van het drainagesysteem
4.10.
[naam eiser] heeft gevorderd om [naam gedaagde] te gelasten het drainagesysteem te verwijderen. [naam eiser] heeft hiertoe aangevoerd dat het drainagesysteem zich op zijn perceel bevindt en dat [naam gedaagde] voor de aanleg hiervan nooit toestemming heeft gevraagd. [naam gedaagde] heeft hiertegenover gesteld dat hij het drainagesysteem met toestemming van [naam eiser] heeft aangelegd en dat het drainagesysteem ook ten behoeve van [naam eiser] dient aangezien het nodig is voor de afvoer van het water. Nu een beslissing in kort geding slechts een voorlopig karakter heeft moet zoveel mogelijk voorkomen worden dat een dergelijke beslissing onomkeerbare gevolgen heeft. Dit noopt tot een terughoudende beoordeling. Nu partijen op dit punt lijnrecht tegen over elkaar staan en in dit kort geding niet kan worden vastgesteld wie van partijen het bij het rechte eind heeft wordt de vordering afgewezen.
Ten aanzien van de proceskosten
4.11.
Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.
5..De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
verbiedt [naam gedaagde] sloopwerkzaamheden uit te (doen) voeren aan eigendommen van [naam eiser] in het algemeen en de aanbouw toebehorend aan het pand van [naam eiser] aan de [adres 1] in het bijzonder, totdat in een bodemprocedure anders is beslist of partijen anderszins over de sloop overeenstemming hebben bereikt,
5.2.
veroordeelt [naam gedaagde] om aan [naam eiser] een dwangsom te betalen van € 25.000,00 indien hij zich na betekening van dit vonnis niet aan het onder 5.1 bedoelde verbod houdt,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.F.L. Geerdes en in het openbaar uitgesproken op 19 augustus 2021.
2180/676