Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8984368 \ CV EXPL 21-3298
uitspraak: 23 juli 2021
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Queenstaete II B.V.,
gevestigd te ‘s-Gravenhage,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. J. Groenewoud, advocaat te Amsterdam,
tegen
1..[persoon A] ,
2. [persoon B],
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
gemachtigde: mr. S.W. van Zijll, advocaat te Rotterdam.
Partijen worden hierna verder aangeduid als “Queenstaete” en “ [persoon A] c.s.”.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen.
- het exploot van dagvaarding van 19 januari 2021, met producties;
- de aantekeningen van het mondelinge antwoord van [persoon A] c.s. op de rolzitting van 4 maart 2021;
- de aanvullende conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie, met producties;
- het tussenvonnis van 19 april 2021, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de conclusie van antwoord in reconventie, met één productie;
- de brief van [persoon A] c.s. van 7 juni 2021, met producties;
- het e-mailbericht van Queenstaete van 11 juni 2021, met één productie;
- de akte eisvermeerdering in reconventie, met producties.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden via een beeld- en geluidverbinding (Skype voor bedrijven) op 17 juni 2021. Namens Queenstaete zijn daarbij verschenen mevrouw [persoon C] (beheerder) en de heer [persoon D] (technisch beheerder), bijgestaan door de gemachtigde mr. J. Groenewoud. [persoon A] c.s. zijn in persoon verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde mr. S.W. van Zijll. Van het verhandelde ter zitting is aantekening gehouden door de griffier.
1.3.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1.
Tussen (de rechtsvoorganger van) Queenstaete als verhuurder en [persoon A] c.s. als huurders bestaat sinds 29 april 2006 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te Rotterdam (hierna: ‘het gehuurde’). Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van 31 juli 2003 (hierna: ‘de algemene bepalingen’) van toepassing.
2.2.
De huur dient bij vooruitbetaling te worden voldaan en bedroeg tot en met de maand juni 2019 € 900,09 exclusief voorschot stookkosten en BTW (€ 952,59 inclusief voorschot stookkosten en BTW).
2.3.
Artikel 5.1 en 5.2 van de huurovereenkomst luiden als volgt:
“Huurprijswijziging
5.1
De huurprijs kan op voorstel van verhuurder voor het eerst per n.v.t. en vervolgens jaarlijks worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs bij gebreke waarvan de huurprijsaanpassing plaatsvindt overeenkomstig het gestelde in 5.2.
5.2
Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 1 november 2006 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in 18 van de algemene bepalingen.”
2.4.
Artikel 18 van de algemene bepalingen luidt als volgt:
“Huurprijswijziging
18.Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft:
- vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het
maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens
(2000=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS);
- wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is
gelijk aan de geldende huurprijs op wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer
van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt
aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende kalendermaand die ligt voor de
kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast;
- zal de huurprijs niet gewijzigd worden indien de aanpassing leidt tot een lagere huurprijs
dan de laatstgeldende, doch in dat geval blijft die laatstgeldende huurprijs ongewijzigd,
totdat bij een volgende indexering het indexcijfer van de kalendermaand, die ligt vier
kalendermaanden vóór de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, hóger is
dan het indexcijfer van de kalendermaand, die ligt vier kalendermaanden voor de
kalendermaand waarin de laatste huurprijsaanpassing heeft plaatsgevonden. Alsdan
worden bij die huurprijswijziging het indexcijfer van de kalendermaand gehanteerd, die
vier respectievelijk 16 maanden ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt
aangepast;
- zal een zoveel mogelijk vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd, indien het CBS de
bekendmaking van bedoeld prijsindexcijfer staakt of de basis van de berekening daarvan
wijzigt, en kan bij verschil van mening hieromtrent door de meest gerede partij aan de
directeur van het CBS een uitspraak worden gevraagd die voor partijen bindend is. De
eventueel hieraan verbonden kosten worden door partijen elk voor de helft gedragen;
- geldt de gewijzigde huurprijs ook indien van de wijziging aan huurder geen afzonderlijke
mededeling wordt gedaan.”
2.5.
De beheerder van Queenstaete heeft een brief, gedateerd 14 mei 2019, aan [persoon A] c.s. gezonden met - voor zover thans van belang - de volgende inhoud:
“(…) De huurprijs bedraagt thans €900,09 per maand. De huurprijs is, afgezien van de jaarlijkse indexering, nimmer herzien. De verhuurder heeft daarom onderzoek gedaan naar de markthuurwaarde van de woning.
Uit het onderzoek van Tweel wonen blijkt dat de markthuurwaarde van het gehuurde op basis van de beschikbare marktgegevens ligt op €1135 per maand.
Namens de verhuurder doe ik hierbij het voorstel tot aanpassing van de huurprijs naar €1135 per maand met ingang van 01-07-2020. Indien u akkoord gaat, ontvangt u een nieuw huurcontract met deze huurprijs. Dit voorstel is bedoeld en wordt aangemerkt als een redelijk voorstel in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub d BW.
Ik verzoek ubinnen 7 dagen na hedenschriftelijk aan mij te bevestigen dat u instemt met voormeld voorstel. Op voorhand wens ik u erop te wijzen dat, indien u dit voorstel niet accepteert, de huurovereenkomst op grond van artikel 7:274 lid 1 sub d BW zal worden opgezegd. (…)”
2.6.
Op 3 juni 2019 heeft de beheerder van Queenstaete een e-mail aan [persoon A] c.s. gezonden, met daarbij als bijlage de brief, gedateerd 14 mei 2019. De brief is inhoudelijk gelijk aan de eerder verzonden brief, met uitzondering van de volgende passage:
“ (…) Namens de verhuurder doe ik hierbij het voorstel tot aanpassing van de huurprijs naar € 1135 per maand met ingang van 01/07/2019. (…)”
2.7.
Op 1 juli 2019 heeft de beheerder van Queenstaete een e-mail aan [persoon A] c.s. gezonden, met daarbij als bijlage nogmaals de brief, gedateerd 14 mei 2019. In deze brief wordt nogmaals het voorstel tot aanpassing van de huurprijs naar € 1.135,- gedaan, doch ditmaal is de ingangsdatum gewijzigd naar 1 augustus 2019.
2.8.
De advocaat van Queenstaete heeft per brief van 5 november 2019 [persoon A] c.s. nogmaals verzocht in te stemmen met herziening van de huurprijs naar € 1.135,- per maand, ditmaal met ingang van 1 december 2019.
2.9.
De advocaat van Queenstaete heeft per brief van 20 februari 2020 namens Queenstaete de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 september 2020.
2.10.
Bij brief van 7 april 2020 heeft de beheerder van Queenstaete aan [persoon A] medegedeeld dat de maandelijkse huurprijs per 1 juli 2019 wordt geïndexeerd en dat de huur per laatstgenoemde datum € 978,06 inclusief voorschot stookkosten en BTW bedraagt. Bij brief van 17 april 2020 heeft de beheerder van Queenstaete aan [persoon A] medegedeeld dat de maandelijkse huurprijs per 1 juli 2020 zal worden geïndexeerd en dat de huur per laatstgenoemde datum € 991,02 inclusief voorschot stookkosten en BTW zal bedragen.
2.11.
Bij brief van 15 mei 2020 heeft de advocaat van Queenstaete aan [persoon A] c.s. medegedeeld dat Queenstaete de huuraanpassing naar € 1.135,- per maand laat vervallen vanwege de coronacrisis, doch dat wel aanspraak wordt gemaakt op de indexering van de huurprijs per 1 juli 2019 en per 1 juli 2020.
3..Het geschil
In conventie
3.1.
Queenstaete heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [persoon A] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan Queenstaete van een bedrag van € 547,89, bestaande uit een huurachterstand van € 478,94, € 9,93 aan tot de dag der dagvaarding verschenen rente en € 59,02 aan buitengerechtelijke kosten (inclusief btw), te vermeerderen met de wettelijke rente over € 478,94 vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening en met veroordeling van [persoon A] c.s. in de proceskosten.
3.2.
Aan haar vordering heeft Queenstaete - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd. Queenstaete heeft op grond van artikel 5.2 van de huurovereenkomst en artikel 18 van de algemene bepalingen de huurprijs geïndexeerd per 1 juli 2019 en per 1 juli 2020. Hiervan zijn [persoon A] c.s. middels brieven van 7 april 2020 en 17 april 2020 in kennis gesteld. [persoon A] c.s. zijn desondanks de oude huurprijs van € 952,59 per maand blijven betalen. Hierdoor hebben [persoon A] c.s., berekend tot de maand februari 2021, een achterstand in de betaling van de huurtermijnen laten ontstaan van € 478,94, als gevolg waarvan zij tevens de wettelijke rente verschuldigd zijn geworden, tot de dag van de dagvaarding berekend op € 9,93, alsmede € 59,02 aan buitengerechtelijke kosten.
3.3.
[persoon A] c.s. hebben de vordering van Queenstaete betwist en hebben daartoe
- zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd. Geheel onverwacht hebben Skorupsa c.s. een brief van Queenstaete ontvangen, waarin een voorstel werd gedaan tot verhoging van de huurprijs tot € 1.135,- met ingang van 1 juli 2020. De ingangsdatum van de huurverhoging is door Queenstaete meerdere malen gewijzigd, eerst naar 1 juli 2019, vervolgens naar 1 augustus 2019 en ten slotte naar 1 december 2019. Van augustus 2019 tot en met april 2020 heeft Queenstaete de verhoogde huur aan [persoon A] c.s. gefactureerd. Queenstaete heeft meerdere malen gedreigd met huuropzegging en heeft uiteindelijk in februari 2020 de huur per 1 september 2020 opgezegd. Ondanks de huuropzegging heeft Queenstaete een huurprijsindexatie per 1 juli 2019 en 1 juli 2020 doorgevoerd. [persoon A] c.s. stelt dat er geen sprake is van goed verhuurderschap en dat de vordering van Queenstaete op grond van strijd met de redelijkheid en billijkheid dient te worden afgewezen.
In reconventie
3.4.
[persoon A] c.s. hebben gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I te verklaren voor recht dat Queenstaete jegens [persoon A] c.s. onrechtmatig heeft
gehandeld;
II Queenstaete te veroordelen tot betaling aan [persoon A] c.s. van een bedrag van
€ 5.000,- ter vergoeding van door [persoon A] c.s. geleden immateriële schade;
III Queenstaete te veroordelen tot betaling aan [persoon A] c.s. van een bedrag van
€ 8000,- ter vergoeding van gederfde inkomsten door niet of nauwelijks kunnen werken vanwege acute gezondheidsproblemen;
IV Queenstaete te veroordelen tot betaling aan [persoon A] c.s. van een bedrag van
€ 770,00 betreffende betaald eigen risico aan zorgverzekeraar;
V Queenstaete te veroordelen tot betaling aan [persoon A] c.s. van een bedrag van
€ 482,79 aan advocaatkosten;
VI Queenstaete te veroordelen tot betaling aan [persoon A] c.s. van een bedrag van
€ 561,25 aan medische kosten in het buitenland in 2019;
VII Queenstaete te veroordelen tot betaling aan [persoon A] c.s. van een bedrag van
€ 144,11 aan ten onrechte verrekende servicekosten 2019;
VIII Queenstaete te veroordelen tot betaling aan [persoon A] c.s. van een bedrag van
€ 48,40 aan ten onrechte in rekening gebrachte incassokosten.
IX Queenstaete te veroordelen tot afgifte van een verhuurdersverklaring aan
[persoon A] c.s., waarin staat dat [persoon A] c.s. geen huurachterstanden hebben en
altijd netjes en op tijd de huur hebben betaald;
met veroordeling van Queenstaete in de kosten van het geding, alsmede in de wettelijke rente over de proceskosten.
3.5.
Aan hun reconventionele vorderingen hebben [persoon A] c.s. ten grondslag gelegd hetgeen hiervoor bij 3.3 is vermeld. In aanvulling daarop hebben [persoon A] c.s. gesteld dat Queenstate onrechtmatig jegens hen gehandeld heeft door op onterechte gronden en op onjuiste wijze een aanzienlijke huurverhoging door te voeren en zelfs de huur op te zeggen. Queenstaete heeft niet de juridisch juiste wegen bewandeld en maakt [persoon A] c.s. het leven zuur. Als gevolg van het onrechtmatig handelen van Queenstaete hebben [persoon A] c.s. immateriële schade geleden, bestaande uit blijvende en ernstige gezondheidsschade door stress. Door de klachten heeft [persoon B] bovendien zijn werkzaamheden als zelfstandige niet kunnen uitvoeren en is hij meerdere malen in het ziekenhuis behandeld, waardoor hij zijn eigen risico heeft moeten aanspreken. [persoon A] c.s. hebben tevens kosten moeten maken voor het inschakelen van een advocaat. Voorts heeft Queenstaete, ondanks een toezegging daartoe, nimmer een verhuurdersverklaring aan [persoon A] c.s. verstrekt.
3.6.
Queenstaete heeft verweer gevoerd tegen de reconventionele vorderingen van [persoon A] c.s. Zij heeft daartoe aangevoerd dat het beroep van [persoon A] c.s. op onrechtmatig handelen door Queenstaete niet kan slagen, nu partijen een overeenkomst met elkaar zijn aangegaan zodat [persoon A] c.s. slechts een beroep kan doen op artikel 6:74 BW. Er is geen grond voor vergoeding van immateriële schade. [persoon A] c.s. leveren daarvoor nog geen begin van bewijs. Ook voor wat betreft de vorderingen ten aanzien van de gederfde inkomsten, het betaalde eigen risico, de medische kosten en de advocaatkosten geldt dat de grondslag voor die vorderingen ontbreekt en [persoon A] c.s. geen bewijs van hun stellingen hebben geleverd. Het is Queenstaete op grond van artikel 6:127 BW toegestaan de afrekening servicekosten over 2019 te verrekenen met eventuele openstaande posten. Van terugbetaling van in rekening gebrachte incassokosten kan geen sprake zijn, nu [persoon A] c.s. die kosten niet eens hebben voldaan aan Queenstaete. [persoon A] c.s. hebben geen belang bij hun vordering tot afgifte van een verhuurdersverklaring. Queenstaete is bereid op eerste verzoek een verhuurdersverklaring af te geven, die zij alsdan naar waarheid zal invullen.
3.7.
[persoon A] c.s. hebben bij e-mail van 15 juni 2021, verzonden om 17.11 uur, laten weten dat zij bij (bijgevoegde) akte ter zitting hun eis willen vermeerderen, in die zin dat zij tevens een verklaring voor recht vorderen dat Queenstaete aansprakelijk is voor geleden schade aan het laminaat, de kledingkasten, de muren en de plinten, zulks ten gevolge van een lekkage op 5 april 2021. Voorts vorderen [persoon A] c.s. veroordeling van Queenstaete in de kosten van herstel van de betreffende schade ten bedrage van € 5.154,60 inclusief btw en de kosten voor herstel/vervanging van de muren, plinten en kledingkasten alsmede een veroordeling tot vergoeding van verdere schade, nader op te maken bij staat.
3.8.
Op hetgeen partijen verder hebben aangevoerd, zal - voor zover relevant - hierna nader worden ingegaan.
4..De beoordeling
4.1.
Gelet op de samenhang tussen het in conventie en in reconventie gevorderde zullen die vorderingen hierna gezamenlijk beoordeeld worden.
4.2.
Tegen de eisvermeerdering in reconventie is door Queenstaete ter mondelinge behandeling bezwaar gemaakt. Zij heeft daartoe gesteld dat de akte te laat is ingediend en in strijd is met een goede procesorde. Hieromtrent wordt als volgt overwogen.
4.3.
Op grond van het bepaalde in artikel 130 Rv is een eiser in beginsel bevoegd zijn eis te vermeerderen zolang de rechter nog geen eindvonnis heeft gewezen. Een eisvermeerdering kan evenwel worden geweigerd indien deze in strijd is met de eisen van een goede procesorde. Met Queenstaete is de kantonrechter eens dat daarvan in dit geval sprake is. De eisvermeerdering ziet op een geheel andere vordering met een volledig andere grondslag dan de vorderingen waarover in de tot de zitting gewisselde processtukken is gedebatteerd. Het toelaten van de eisvermeerdering zou er toe leiden dat een nadere conclusiewisseling noodzakelijk wordt. Naar het oordeel van de kantonrechter leidt de eisvermeerdering aldus tot een onredelijke vertraging van de procedure en schaadt deze de goede procesvoering. Daarbij weegt mee dat [persoon A] c.s. onvoldoende hebben toegelicht dat de vorderingen waarmee zij hun eis hebben vermeerderd onlosmakelijk verbonden zijn met de overige vorderingen in conventie en reconventie. De eisvermeerdering zal derhalve buiten beschouwing worden gelaten.
4.4.
[persoon A] c.s. hebben in reconventie een verklaring voor recht gevorderd dat Queenstaete onrechtmatig jegens hen heeft gehandeld. Vast staat dat Queenstaete meerdere malen schriftelijke voorstellen aan [persoon A] c.s. heeft gedaan om de huurprijs aan te passen naar € 1.135,- per maand en daarbij ook meerdere malen de ingangsdatum van de voorgestelde huurprijsaanpassing heeft gewijzigd. Voorts is niet in geschil dat Queenstaete in februari 2020 de huurovereenkomst met [persoon A] c.s. heeft opgezegd per 1 september 2020, doch deze huuropzegging alsmede de voorgestelde huuraanpassing vervolgens weer heeft laten vervallen.
4.5.
Dat er aan de zijde van [persoon A] c.s. aanzienlijke stress is ontstaan ten gevolge van de door Queenstaete voorgestelde huurverhoging en de daaruit voortvloeiende huuropzegging is voorstelbaar. Dit handelen kan echter niet als onrechtmatig jegens [persoon A] c.s. worden gekwalificeerd. De verhuurder bij een geliberaliseerde huurovereenkomst heeft immers de mogelijkheid de huurprijs aan de marktwaarde aan te passen en daartoe een voorstel aan haar huurders te doen, mits dit als een redelijk aanbod kwalificeert. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat het aanbod van de verhuurder uitsluitend betrekking mag hebben op de huurprijs. Dat geen sprake was van een redelijk aanbod in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub d BW is - voor zover hier van belang - niet gebleken. Ingevolge laatstgenoemd artikel kan een weigering van de huurder om akkoord te gaan met een redelijke aanbod vervolgens inderdaad leiden tot het beëindigen van de huurovereenkomst. Dat Queenstaete in de periode augustus 2019 tot en met april 2020 reeds de verhoogde huur bij [persoon A] c.s. in rekening heeft gebracht (zonder dat daarover overeenstemming was bereikt) is minst genomen ongelukkig te noemen, maar dit enkele feit is onvoldoende om tot het oordeel te komen dat Queenstaete daarmee onrechtmatig jegens [persoon A] c.s. heeft gehandeld. De in reconventie gevorderde verklaring voor recht dat Queenstaete onrechtmatig jegens [persoon A] c.s. heeft gehandeld zal daarom worden afgewezen.
4.6.
[persoon A] c.s. hebben gesteld als gevolg van het onrechtmatig handelen van Queenstaete immateriële schade geleden te hebben. Voorts hebben [persoon A] c.s. gesteld schade te hebben geleden in de vorm van gederfde inkomsten en gemaakte medische kosten in verband met door het handelen van Queenstaete ontstane gezondheidsklachten. Daarnaast hebben [persoon A] c.s. gesteld hierdoor een groter bedrag aan eigen risico aan hun zorgverzekeraar te hebben moeten betalen. Aan al deze vorderingen hebben [persoon A] c.s. het onrechtmatig handelen door Queenstaete ten grondslag gelegd. Nu reeds is overwogen dat er van onrechtmatig handelen van Queenstaete geen sprake is, bestaat er geen aanleiding Queenstaete tot vergoeding van enige schade te veroordelen, zodat de hiervoor genoemde en bij 3.4. van dit vonnis onder II, III, IV en VI vermelde reconventionele vorderingen alle zullen worden afgewezen.
4.7.
Ook de door [persoon A] c.s. gevorderde advocaatkosten van € 482,79 komen niet voor toewijzing in aanmerking. Blijkens de door [persoon A] c.s. overgelegde factuur van
13 november 2019 betreffen dit de kosten van bijstand van een andere advocaat dan de advocaat die hen in de onderhavige procedure bijstaat. [persoon A] c.s. hebben niet nader toegelicht waar deze kosten van bijstand exact op zien en op welke grond deze voor rekening van Queenstaete dienen te komen. Bij gebreke van een deugdelijke grondslag zal ook deze reconventionele vordering worden afgewezen.
4.8.
[persoon A] c.s. hebben daarnaast gevorderd Queenstate te veroordelen tot afgifte van een verhuurdersverklaring. [persoon A] c.s. zullen niet-ontvankelijk worden verklaard in dit deel van hun vorderingen, nu er op dit moment aan de zijde van [persoon A] c.s. geen belang - als bedoeld in artikel 3:303 BW - bestaat bij deze vordering. Ter mondelinge behandeling hebben [persoon A] immers te kennen gegeven geen concreet voornemen hebben om binnenkort te verhuizen. Bovendien heeft Queenstaete ter zitting uitdrukkelijk toegezegd om, na ontvangst van een verzoek daartoe, de bedoelde verklaring aan [persoon A] te verstrekken, waarbij zij heeft aangegeven er naar te streven de verklaring binnen één week, doch maximaal binnen twee weken te verstrekken. Voor wat betreft de inhoud van de verklaring geldt dat het voor zich spreekt dat Queenstaete overeenkomstig de waarheid zal verklaren.
4.9.
In conventie staat de vraag centraal of Queenstaete op terechte gronden aanspraak maakt op betaling van het bedrag van € 478,94, bestaande uit de indexering van de huurprijs per 1 juli 2019 en per 1 juli 2020. Daaromtrent heeft het volgende te gelden.
4.10.
Artikel 5.2 van de huurovereenkomst bepaalt dat de huurprijs van de zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs jaarlijks wordt aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 18 van de algemene bepalingen. In het laatstgenoemde artikel van de algemene bepalingen is bepaald dat de jaarlijkse huurprijswijziging plaatsvindt op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). In artikel 18 van de algemene bepalingen is tevens bepaald dat de op deze grond gewijzigde huurprijs ook geldt indien van de wijziging aan huurder geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan. Hieruit volgt dat de huurovereenkomst voorziet in een automatische indexering van de huurprijs. Door ondertekening van de huurovereenkomst hebben [persoon A] c.s. de verschuldigdheid van de jaarlijkse indexering geaccepteerd. [persoon A] c.s. hebben tot 2019 ook steeds de jaarlijks geïndexeerde huurprijs zonder protest aan Queenstaete voldaan. Dat Queenstaete eerst in april 2020 aanspraak heeft gemaakt op de indexering vanaf 1 juli 2019 doet niets af aan de verschuldigdheid, nu van verjaring van de vordering geen sprake is (daar is door [persoon A] c.s. ook geen beroep op gedaan).
4.11.
[persoon A] c.s. stellen zich op het standpunt dat de vordering van Queenstaete ten aanzien van de onbetaald gelaten indexering dient te worden afgewezen, omdat de vordering in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Daarbij verwijzen [persoon A] c.s. met name naar de handelwijze van Queenstaete inzake de voorstellen tot huurverhoging en de huuropzegging. Zoals hiervoor bij r.o. 4.5 overwogen is er in dat kader echter geen sprake van enig onrechtmatig handelen van Queenstaete jegens [persoon A] c.s., maar kan hoogstens gesproken worden van ongelukkig handelen van Queenstaete. Dat is in de gegeven omstandigheden onvoldoende om het oordeel te rechtvaardigen dat de gevorderde betaling van de indexering naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
4.12.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat [persoon A] c.s. de indexering per 1 juli 2019 en per 1 juli 2020 verschuldigd is. Nu [persoon A] de geïndexeerde huurprijs vanaf 1 juli 2019 niet volledig hebben voldaan is een huurachterstand ontstaan. Ingevolge artikel 6:127 lid 2 BW is Queenstaete bevoegd om eventuele vorderingen die [persoon A] c.s. op Queenstaete heeft te verrekenen met haar vordering op [persoon A] c.s. tot betaling van de huurachterstand. Dat betekent dat Queenstaete op terechte gronden de uit de afrekening servicekosten 2019 voortvloeiende teruggave van € 144,11 met de huurachterstand heeft verrekend. Nu er geen sprake is van onterechte verrekening zal de daarop gerichte reconventionele vordering van [persoon A] c.s. tot terugbetaling van het bedrag van € 144,11 worden afgewezen.
4.13.
Op grond van het bovenstaande zal de gevorderde betaling van de huurachterstand van € 478,94, berekend tot en met de maand januari 2021, worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente tot de dag van de dagvaarding van € 9,93 alsmede de wettelijke rente over het bedrag van € 478,94 vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van algehele voldoening zullen, als op de wet gegrond en niet weersproken, worden toegewezen, op de wijze zoals hierna in het dictum vermeld.
4.14.
Queenstaete maakt ten slotte aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Hoewel de door de gemachtigde van Queenstaete aan [persoon A] gezonden kosteloze aanmaning van 4 september 2020 - waarvan de ontvangst door [persoon A] c.s. niet is betwist - voldoet aan de in artikel 6:96 lid 6 BW gestelde eisen, zal de kantonrechter het dit onderdeel van de vordering afwijzen. Uit de feitelijke gang van zaken - met name de diverse voorstellen zijdens Queenstaete tot aanpassing van de huurprijs met wijzigende ingangsdata, het reeds versturen van de facturen met de aangepaste huurprijs alsmede het eerst in 2019 doorvoeren van de indexatie per 1 juli 2019 - volgt dat aannemelijk is dat het voor [persoon A] c.s. onduidelijk was welk bedrag zij nu exact aan Queenstaete verschuldigd waren. Dat zij de indexering niet tijdig hebben betaald heeft Queenstaete gelet hierop mede aan zichzelf te wijten. De kantonrechter is van oordeel dat Queenstaete in die context geen aanspraak kan maken op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De reconventionele vordering van [persoon A] c.s. tot betaling van een bedrag van € 48,40 aan ten onrechte in rekening gebrachte incassokosten zal eveneens worden afgewezen, nu [persoon A] c.s. geen bedrag aan incassokosten aan Queenstaete verschuldigd zijn en bovendien gesteld noch gebleken is dat zij ter zake van incassokosten een bedrag van € 48,40 aan Queenstaete hebben betaald.
4.15.
Aangezien [persoon A] c.s. zowel in conventie als in reconventie overwegend in het ongelijk zijn gesteld, zullen zij in de proceskosten van Queenstaete worden veroordeeld. De gevorderde btw over het salaris gemachtigde zal worden afgewezen, nu hiervoor geen wettelijke grondslag bestaat.
5..De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
veroordeelt [persoon A] c.s. hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, om aan Queenstaete te betalen € 478,94 aan achterstallige huur, berekend tot en met de maand januari 2021, en € 9,93 aan tot de dag van dagvaarding verschenen wettelijke rente, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over € 478,94 vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [persoon A] c.s., eveneens hoofdelijk, in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Queenstaete vastgesteld op € 616,29 aan verschotten (waarvan € 507,- aan griffierecht en € 109,29 aan dagvaardingskosten) en € 248,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
in reconventie
verklaart [persoon A] c.s. niet-ontvankelijk in haar vordering tot afgifte van een verhuurdersverklaring;
wijst de overige vorderingen af;
veroordeelt [persoon A] c.s., hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Queenstaete vastgesteld op € 124,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44487