ECLI:NL:RBROT:2021:774

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 8511046 / CV EXPL 20-14299

uitspraak: 29 januari 2020

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

de stichting

Stichting Woonbron,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres bij exploot van dagvaarding van 30 april 2020,

gemachtigde: mr. E. Piepers-Westermeijer te Rotterdam,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats gedaagde] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. G.H. Amstelveen te Capelle aan den IJssel.

Partijen worden hierna aangeduid als ‘Woonbron’ respectievelijk ‘ [gedaagde] ’.

1..Het verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

het exploot van dagvaarding van 30 april 2020, met producties;
de conclusie van antwoord;
de conclusie van repliek;
de conclusie van dupliek;
de rolbeslissing van 6 november 2020 van de kantonrechter van deze rechtbank, waarbij Woonbron verzocht is de juiste producties over te leggen;
het faxbericht van 2 december 2020 van Woonbron, met producties.

1.2.

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

2..De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.

2.1.

Tussen Woonbron als verhuurder en [gedaagde] als huurder bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres] , [postcode] te Rotterdam (hierna: de woning). In artikel 2 van de huurovereenkomst is, voor zover thans van belang, als bestemming van het gehuurde opgenomen:

“(…)

Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte te dienen.

(…)”

2.2.

De huurprijs bedraagt thans € 532,34, inclusief servicekosten.

2.3.

Op 26 maart 2020 is bij een inval in de woning een hennepkwekerij aangetroffen. In het Hennepinformatiebericht van 2 april 2020 van de politie (hierna: het Hennepinformatiebericht) aan Woonbron staat, voor zover van belang, het volgende:

“(…)

■ Datum van binnentreden:
26 maart 2020

(…)

■ Aantal aangetroffen hennepplanten/hoeveelheid hennep:
245 hennepplanten

(…)

Korte beschrijving van de aangetroffen situatie:

In de woning (…) werd een in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen.

De kwekerij bestond uit 1 kweekruimte. Er werden 245 hennepplanten aangetroffen.

De kwekerij was voorzien van : afzuiginstallatie- assimilatielampen- koolstoffilters-slakkenhuizen en knipscharen.

De stroomvoorziening voor de kwekerij werd illegaal afgenomen.

(…)

■ Indicatie aantal eerdere oogsten:
kalkafzetting op het zeil en aan de onderkant van de potten/ stof op de koolstoffilters en op de kappen van de armaturen/knipscharen met daaraan resten van hennepplanten/ verpakkingsmaterialen/ schriftelijke bescheiden.

(…)

Uit het onderzoek is voorts gebleken, dat met het plegen van genoemd feit:

■ een wederrechtelijk voordeel is verkregen dat op voorhand wordt geschat op € 24.548,43

(…)”

2.4.

Vanwege het aantreffen van de hennepkwekerij in de woning heeft Woonbron bij brief van 1 april 2020 [gedaagde] verzocht de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang te beëindigen via het klantenservice contact van Woonbron of via de website van Woonbron. [gedaagde] heeft niet gereageerd.

3..De vordering

3.1.

Woonbron heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

A. de huurovereenkomst tussen Woonbron en [gedaagde] met betrekking tot de woning aan de [adres] , [postcode] te Rotterdam te ontbinden;

B. [gedaagde] te veroordelen om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis de onder A genoemde woning met al de zijnen en het zijne te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels, ter vrije en algehele beschikking van Woonbron te stellen;

C. [gedaagde] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Woonbron te betalen een bedrag van € 532,34 ter zake de huurprijs, dan wel gebruiksvergoeding per maand, met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de datum van ontruiming van de woning;

D. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, en te bepalen dat [gedaagde] de wettelijke rente over deze kosten verschuldigd zal zijn als hij deze kosten niet binnen vijf dagen na dagtekening van dit vonnis zal hebben voldaan, tot aan de dag der algehele voldoening.

3.2.

Aan haar vordering heeft Woonbron – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd. Door het kweken van hennep in de woning heeft [gedaagde] zich niet als een goed huurder gedragen en in strijd gehandeld met de artikelen 7:213 en 7:214 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) en met de artikelen 9 lid 1 en 11 lid 3 van de algemene huurvoorwaarden. De aangetroffen hennepkwekerij heeft een bedrijfsmatig karakter en brengt gevaarzetting met zich mee zoals brand- en elektrocutiegevaar. Woonbron voert als beleid dat als een hennepkwekerij wordt aangetroffen, de huurovereenkomst wordt ontbonden en de woning wordt ontruimd, zoals ook vastgelegd in artikel 11 lid 3 en lid 7 van de algemene huurvoorwaarden. Volgens Woonbron is [gedaagde] ernstig tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden. Dit rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Nu [gedaagde] geen gehoor heeft gegeven aan het verzoek van Woonbron om de huurovereenkomst zelf op te zeggen, is Woonbron genoodzaakt dit middels de onderhavige procedure te vorderen.

4..Het verweer

4.1.

[gedaagde] heeft, uitvoerbaar bij voorraad, primair geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van Woonbron in haar vorderingen, althans haar de vorderingen te ontzeggen, en subsidiair, indien de huurovereenkomst wordt ontbonden, [gedaagde] een ontruimingstermijn te gunnen van tenminste negen maanden, met veroordeling van Woonbron in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

4.2.

[gedaagde] heeft daartoe – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aangevoerd. Hij is een hennepkwekerij begonnen om zijn schuldenlast te verlichten. Ondanks die schuldenlast zijn de huurtermijnen altijd voldaan. Anders dan Woonbron heeft gesteld op basis van politie informatie, zijn er geen meerdere oogsten geweest. [gedaagde] heeft de hennepkwekerij slechts enkele weken gehad en heeft die ontmanteld nog voordat er een oogst is geweest. Hij heeft geen inkomsten uit de hennepkwekerij gehad. Voorts wordt door [gedaagde] betwist dat sprake is geweest van brand- en elektrocutiegevaar en dat hij op de hoogte is van de algemene huurvoorwaarden. Hij heeft bovendien een beroep gedaan op de ‘tenzij-bepaling’ in artikel 6:265 BW. Het woonbelang van [gedaagde] dient te prevaleren boven het belang van Woonbron. Indien [gedaagde] niet kan beschikken over een eigen woning, kan hij zijn minderjarige kinderen in het kader van de omgangsregeling niet ontvangen en zal hij zijn bijstandsuitkering verliezen. Gelet op zijn financiële en persoonlijke situatie is hij niet in staat een andere woning te vinden. Voor het geval de vordering wordt toegewezen, dient [gedaagde] vanwege zijn persoonlijke omstandigheden en de corona-pandemie een ontruimingstermijn van negen maanden gegund te worden.

5..De beoordeling

5.1.

Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortschietende partij aantoont dat de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt of een geslaagd beroep doet op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. In de onderhavige zaak is het daarom allereerst van belang om vast te stellen of [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst.

5.2.

In dat verband is van belang of er sprake is van hennepteelt en van beroeps- of bedrijfsmatige hennepteelt. Voor het antwoord op deze vraag wordt aansluiting gezocht bij de Aanwijzing Opiumwet. Uit deze strafvorderlijke richtlijn vloeit voort dat bij de aanwezigheid van meer dan vijf hennepplanten wordt aangenomen dat er sprake is van beroeps- of bedrijfsmatige teelt. Woonbron heeft op basis van het door haar overgelegde Hennepinformatiebericht gesteld dat in de woning 245 hennepplanten zijn aangetroffen door de politie. Hoewel dit aantal door [gedaagde] wordt betwist, heeft hij niet betwist dat er meer dan vijf hennepplanten in de woning aanwezig waren. Dit betekent dat het aantal hennepplanten als bedrijfsmatige hennepteelt moet worden aangemerkt. Dit brengt met zich dat er in strijd met de woonbestemming is gehandeld zoals bedoeld in artikel 2 van de huurovereenkomst. Ook heeft [gedaagde] door de exploitatie van een hennepkwekerij in strijd met het goed huurderschap in de zin van artikelen 7:213 en 7:214 BW gehandeld. Of [gedaagde] de hennepkwekerij al dan niet slechts enkele weken heeft gehad en zelf ontmanteld heeft voordat er een oogst is geweest, zoals hij zelf heeft aangevoerd maar wat niet strookt met genoemd Hennepinformatiebericht, doet daar niet aan af.

5.3.

Woonbron heeft gesteld dat [gedaagde] met de bedrijfsmatige hennepteelt ook in strijd heeft gehandeld met de artikelen 9 lid 1 en 11 lid 3 van de algemene huurvoorwaarden. Hoewel [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij niet op de hoogte is van deze huurvoorwaarden, blijkt uit de getekende huurovereenkomst dat [gedaagde] verklaard heeft de algemene huurvoorwaarden te hebben ontvangen, zodat dit betoog van [gedaagde] in zoverre faalt. De door Woonbron overgelegde huurvoorwaarden dateren echter van 2017. Woonbron heeft geen nadere toelichting gegeven waarom de huurvoorwaarden in 2017 opnieuw aan [gedaagde] zijn toegezonden, terwijl die, zoals zij stelt, identiek zouden zijn aan de algemene huurvoorwaarden die in 2013 aan [gedaagde] zijn overhandigd. Nu hierover onduidelijkheid bestaat en de algemene huurvoorwaarden van 2013 niet zijn overgelegd, worden de algemene huurvoorwaarden buiten beschouwing gelaten. Het vorenstaande neemt echter niet weg dat [gedaagde] , zoals reeds in 5.2 is geconcludeerd, tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiende uit de wet en de huurovereenkomst.

5.4.

Het exploiteren van een hennepkwekerij in een woning is niet van een zo geringe betekenis dat daardoor de ontbinding niet wordt gerechtvaardigd. Daarbij speelt een rol dat het een feit van algemene bekendheid is dat het kweken van hennep onaanvaardbare risico’s zoals brand- en waterschade en stankoverlast met zich brengt voor het gehuurde en de woonomgeving. Door [gedaagde] is niet betwist dat de stroom illegaal werd afgetapt, wat een brandgevaarlijke situatie met zich mee kon brengen in de woning.

5.5.

Ook het door [gedaagde] aangevoerde woonbelang leidt niet tot een ander oordeel. Hoewel [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij niet over vervangende woonruimte beschikt zodat hij zijn minderjarige kinderen in het kader van de omgangsregeling niet kan ontvangen en hij zijn bijstandsuitkering zal verliezen, heeft hij dat niet, althans onvoldoende aangetoond. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Woonbron een zo zwaarwegend belang bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, dat, ondanks de aangevoerde persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] , een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning in de zin van artikel 6:265 BW rechtvaardig wordt geacht. De vordering wordt dan ook toegewezen zoals in de beslissing vermeld.

5.6.

De ontruimingstermijn zal vanwege de door [gedaagde] gestelde omstandigheden gesteld worden op één maand.

5.7.

[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld, bestaande uit verschotten en gemachtigdensalaris. De verschotten worden vastgesteld op € 102,96 aan explootkosten en € 124,- aan griffierecht. Aan gemachtigdensalaris wordt in totaal twee punten à € 180,- toegekend, in totaal € 360,-.

5.8.

De mede gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals in de beslissing vermeld.

6..De beslissing

De kantonrechter:

ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen één maand na de uitspraak van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Woonbron te stellen;

veroordeelt [gedaagde] om aan Woonbron te betalen € 532,34 met ingang van de maand februari 2021 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over elk (gedeelte van) een maandtermijn te rekenen vanaf februari 2021 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonbron vastgesteld op € 226,96 aan verschotten en € 360,- aan salaris voor de gemachtigde; voornoemd bedrag vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na de uitspraak van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;

verklaart dit vonnis, voor zover het de veroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

[46009]