Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Zitting houdend te Dordrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 20/4344
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 juli 2021 in de zaak tussen
[eiseres], te [woonplaats eiseres] , eiseres,
en
het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling,verweerder,
gemachtigde: [persoon A] ,
en
[belanghebbende] , te [woonplaats belanghebbende] , belanghebbende.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ),van 29 februari 2020 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Bleijswijk (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op
€ 89.000,-.
Belanghebbende heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar van 13 maart 2020 heeft verweerder het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde nader vastgesteld op € 199.000,-.
Bij brief van 13 maart 2020 is eiseres op de hoogte gesteld van de verhoging van de WOZ-waarde van de onroerende zaak. Eiseres heeft op 18 maart 2020 bezwaar gemaakt tegen de verhoging.
Bij uitspraak op bezwaar van 8 juli 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Verweerder heeft op 30 september 2020 een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft op 18 juni 2021 een nader stuk met foto’s van de onroerende zaak ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 juni 2021.
Eiseres is verschenen. Belanghebbende is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. De beroepsgrond dat het bestreden besluit onvoldoende en onjuist gemotiveerd is, faalt.
1.1
Op grond van artikel 7:11, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) vindt, indien het bezwaar ontvankelijk is, op grondslag daarvan een heroverweging van het bestreden besluit plaats. Op grond van artikel 7:12, eerste lid, van de Awb dient de beslissing op bezwaar te berusten op een deugdelijke motivering die bij de bekendmaking van de beslissing wordt vermeld.
1.2
Het bestreden besluit bevat een afdoende deugdelijke motivering die inzichtelijk maakt dat verweerder op grondslag van de bezwaren een heroverweging heeft gemaakt. In het bestreden besluit heeft verweerder weergegeven waarop de beschikking is gebaseerd. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder daarbij ingegaan op de bezwaarpunten van eiseres.
2. De rechtbank begrijpt dat eiseres van mening is dat zij ten onrechte niet op haar bezwaarschrift is gehoord. Op grond van artikel 30, eerste lid, van de Wet WOZ in samenhang met artikel 25, vierde lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, wordt een belanghebbende echter – in afwijking van de hoofdregel in artikel 7:2 van Pro de Awb – alleen gehoord op zijn of haar verzoek. Uit de stukken blijkt niet dat eiseres dat verzoek heeft gedaan.
3. Ook heeft eiseres gesteld dat de procedure dat heeft geleid tot het bestreden besluit niet zorgvuldig is uitgevoerd omdat verweerder met vooringenomenheid heeft gehandeld, waardoor geen sprake is van ‘fair play’. Volgens eiseres heeft verweerder het eerdere bezwaar van belanghebbende kennelijk hoe dan ook in stand willen houden.
3.1.
De rechtbank is van oordeel dat het verbod op vooringenomenheid en het beginsel van ‘fair play’ niet zijn geschonden. Verweerder heeft op correcte wijze de bezwaar-procedure doorlopen, zowel in het geval van belanghebbende als eiseres. Niet gebleken is dat verweerder hoe dan ook, linksom of rechtsom, op de nader vastgestelde waarde wilde uitkomen. Ook het enkele feit dat de waarde eerst was vastgesteld op € 89.000,- en vervolgens in de door belanghebbende aanhangig gemaakte bezwaarprocedure nader is vastgesteld op een veel hogere waarde (€ 199.000,-), bij welke waarde het is gebleven in de door eiseres aangespannen bezwaarprocedure, wijst daar op zich zelf niet op. Dat eiseres niet in haar gelijk is gesteld in de bezwaarfase maakt ook niet dat de algemene beginselen van behoorlijk bestuur zijn geschonden.
4. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeil-datum 1 januari 2019 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiseres stelt dat dit het geval is. Verweerder is van mening dat hij de waarde – na de verhoging – niet te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende is ook van mening dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
5. De onroerende zaak is een bovenwoning (bouwjaar 1890) met een dakterras.
De onroerende zaak is gerenoveerd in 2019. Eiseres was tot juli 2020 huurder en dus gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak wordt verhuurd door belanghebbende. Belanghebbende is de eigenaar van de onroerende zaak.
5.1
Eiseres stelt dat zij het vermoeden heeft dat het winkelpand en de woning samen zijn genomen als één WOZ-object. Volgens haar worden de winkel en de onroerende zaak (de bovenwoning) ook door de Rijksoverheid worden aangehaald als één object. Verweerder heeft dit weersproken en gesteld dat voor beide objecten een aparte aanslag is opgelegd.
Verweerder stelt dat de informatie die toegankelijk was gesteld door de Rijksoverheid nog was gebaseerd op de oude situatie waarbij het winkelpand en de bovenwoning nog één object vormden. Toen was hij nog niet op de hoogte van de gewijzigde situatie ter plaatse. Inmiddels is verweerder door opgave van belanghebbende en een inpandige opname wel op de hoogte en is dit aangepast. De rechtbank vindt deze onderbouwing van verweerder aannemelijk. Eiseres trok dit tijdens de zitting ook niet meer in twijfel. Deze beroepsgrond slaagt niet.
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Dit is het uitgangspunt dat de wetgever heeft gekozen bij de waardering volgens de Wet WOZ. In het algemeen mag verweerder bij zijn waardebepaling gebruik maken van (per waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van vergelijkings-objecten die zijn verkocht een jaar vóór de waardepeildatum, maar ook van verkoopcijfers van een jaar ná de waardepeildatum.
7. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast verwezen naar het door hem overgelegde taxatierapport, opgemaakt door [persoon A] en [persoon B] , van 21 september 2021 en de waardematrix (hierna: de matrix). Verweerder heeft verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht rond de waarde-peildatum geïndexeerd naar de waardepeildatum. Om de waarde van het hoofdgebouw te bepalen is van het geïndexeerde verkoopcijfer de waarde van de bijgebouwen (dakkapel, dakterras, berging, balkon en/of parkeerplaats) afgetrokken. Vervolgens is de waarde van het hoofdgebouw gedeeld door de inhoud van het vergelijkingsobject. Hieruit volgen de m³-prijzen van de vergelijkingsobjecten. De m³-prijzen zijn gecorrigeerd aan de hand van de factoren kwaliteit, ligging en onderhoud. Hieruit volgt de gemiddelde m³-prijs van de vergelijkingsobjecten. Uit de matrix volgt dat de m³-prijs van de onroerende zaak € 1.300,- bedraagt tegen een gemiddelde m³-prijs van € 1.051,- voor de vergelijkingsobjecten.
Tijdens de zitting heeft verweerder toegelicht dat de m³-prijs van de onroerende zaak hoger ligt dan de gemiddelde m³-prijs vanwege de wet op de afnemende meeropbrengst. De onroerende zaak is een kleiner object. De ‘eerste’ kubieke meters tot bijvoorbeeld 156 m³
(= inhoud onroerende zaak) zijn over het algemeen meer waard dan de kubieke meters boven die 156 m³ (vergelijkingsobjecten zijn groter, namelijk 221, 241 en 276 m³) en daarom is de m³-prijs van een kleiner object zoals de onroerende zaak hoger. Eiseres heeft dit niet betwist en de rechtbank vindt dit ook aannemelijk.
Eiseres is van mening dat de woning aan de [adres 2] een geschikter vergelijkingsobject is. Deze woning is niet binnen het tijdsbestek van een jaar voor of na de waardepeildatum verkocht, wat maakt dat dit object niet kan dienen als vergelijkingsobject bij de waardering van de onroerende zaak op grond van de vergelijkingsmethode voor het belastingjaar 2020. Dat er andere, meer geschikte vergelijkingsobjecten zijn is niet gesteld of gebleken.
8. De in de matrix vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.
De vergelijkingsobjecten zijn allemaal woningen gelegen boven een winkel in het centrum van Bleiswijk, net als de onroerende zaak.
[adres 3] en [adres 4] zijn qua wooninhoud groter dan de onroerende zaak. Beide vergelijkingsobjecten zijn gebouwd in 1998. [adres 3] beschikte tijdens de verkoop over voorzieningen (keuken en badkamer) daterend uit het bouwjaar. De onroerende zaak is in 2019 gerenoveerd en het voorzieningen- en kwaliteitsniveau is hierdoor hoger.
[adres 5] en [adres 6] zijn qua wooninhoud groter dan de onroerende zaak. Deze vergelijkingsobjecten zijn gebouwd in 2017. Het voorzieningen- en kwaliteitsniveau van deze objecten is gezien de renovatie van de onroerende zaak in 2019 gelijkwaardig. In tegenstelling tot de onroerende zaak beschikken deze vergelijkingsobjecten niet over een eigen buitenruimte.
Alle vergelijkingsobjecten zijn gekwalificeerd als gemiddeld voor wat betreft kwaliteit en onderhoud. Enkel de kwaliteit van [adres 3] heeft verweerder gekwalificeerd met een 2 in verband met de mindere staat van badkamer en keuken, wat betekent matig. Eiseres betwist dit niet. Verweerder heeft daarom terecht een correctie van 10% toegepast.
8.1
Eiseres stelt dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn omdat zij allemaal beschikken over meer inhoud. Het enkele feit dat de inhoud van het object afwijkt van de inhoud van de onroerende zaak, betekent – gelet op de goede vergelijkbaarheid van de overige kenmerken – niet dat dit object niet bruikbaar is. Verweerder maakt met de matrix inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak wat betreft onder meer inhoud rekening is gehouden en maakt aannemelijk dat bij de waardering in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. Ook heeft verweerder voldoende gemotiveerd waarom hij de onroerende zaak (bouwjaar 1890 maar gerenoveerd in 2019) heeft vergeleken met woningen met een recenter bouwjaar (1998 en 2017).
8.2
In haar nadere stuk van 18 juni 2021 en tijdens de zitting heeft eiseres gesteld dat de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn vanwege de ingang/toegang van de onroerende zaak. De onroerende zaak is enkel te bereiken via een trapopgang aan de achterkant van het gebouw. Op zitting heeft verweerder gesteld dat met die mindere toegankelijkheid rekening is gehouden door de ligging van de onroerende zaak te kwalificeren met een 2, wat betekent matig. Verweerder heeft daarom de waarde gecorrigeerd met een aftrek van 5%.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee voldoende rekening heeft gehouden met de mindere toegankelijkheid van de onroerende zaak.
8.3
Dat verweerder is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken van de onroerende zaak, omdat de inhoud niet 156 m³ is, volgt de rechtbank niet. Verweerder heeft tijdens de zitting verklaard dat zijn taxateur de onroerende zaak inpandig heeft bezocht en dat de taxateur de onroerende zaak toen met läserapparatuur heeft opgemeten. Daarnaast heeft verweerders taxateur de onroerende zaak aan de hand van de bouwtekeningen opgemeten volgens de bruto-methode. Eiseres heeft deze metingen niet gemotiveerd betwist en heeft ook niet duidelijk gemaakt wat volgens haar de juiste inhoud zou moeten zijn. De rechtbank is van mening dat verweerder de inhoud van de onroerende zaak voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
8.4
Eiseres betwist dat de woning in 2019 luxe is gerenoveerd. Ziet de rechtbank het goed, dan is verweerder daar ook niet van uitgegaan. Hij heeft de onroerende zaak gekwalificeerd als gemiddeld. Eiseres stelt en onderbouwt niet dat dat onjuist is.
8.5
Uit het voorgaande volgt naar het oordeel van de rechtbank dat verweerder de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
9. Het beroep is ongegrond.
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Bouter, rechter, in aanwezigheid van mr. H. Tchang, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 juli 2021.
Griffier Rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).