Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8954119 \ VV EXPL 21-2
uitspraak: 29 januari 2021
vonnis in het kort geding van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Marcan Vastgoed B.V.,
gevestigd te Barendrecht,
eiseres,
gemachtigde: mr. Th.C. Visser te Rotterdam,
tegen
1..de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde 1],
gevestigd te [vestigingsplaats gedaagde 1] ,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde 2] ,
gevestigd te [vestigingsplaats gedaagde 2] ,
gedaagden,
gemachtigde: mr. E.P.J. Verweij te Rotterdam.
Partijen worden hierna ‘Marcan’, ‘ [gedaagde 1] ’ en ‘ [gedaagde 2] ’ genoemd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden samen ‘gedaagden’ genoemd.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
de dagvaarding met producties van 7 januari 2021;
de aanvullende producties van de zijde van Marcan;
de producties van de zijde van gedaagden.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 15 januari 2021. Aan de zijde van Marcan zijn de voornoemde gemachtigde, mr. L.T. Kleine (kantoorgenoot van de gemachtigde) en [naam 1] (algemeen medewerker van Marcan) verschenen. Namens gedaagden is [naam 2] (bestuurder van [gedaagde 1] en indirect bestuurder van [gedaagde 2] ) verschenen, bijgestaan door zijn voornoemde gemachtigde. Beide partijen hebben hun standpunten nader toegelicht, waarbij de gemachtigden spreek-/pleitaantekeningen hebben overgelegd. Van hetgeen verder tijdens de zitting is besproken, heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1.
[gedaagde 1] huurt van Marcan de bedrijfsruimte gelegen aan [adres] (hierna: het gehuurde).
2.2.
In artikel 1.2. van de huurovereenkomst is (voor zover van belang) bepaald:
“Het gehuurde zal door of vanwege Huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als opslagruimte ten behoeve van de horecagelegenheid ‘ [naam horecagelegenheid] ’ gelegen te [plaatsnaam] .
De ruimte zal uitdrukkelijknietin gebruik worden genomen ten behoeve van de verkoop van (soft)drugs, de exploitatie van een seksinrichting of iets soortgelijks, zulks naar oordeel van verhuurder. Ook nachthoreca (discotheek) is niet toegestaan. Zulks op straffe van ontbinding van de huurovereenkomst.”
2.3.
Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ van toepassing (hierna: de algemene bepalingen). In artikel 5.1. van deze bepalingen is (voor zover relevant) vermeld:
“Huurder zal het gehuurde - gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst - daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…)”
2.4.
Een loodgieter, die een ruimte grenzend aan het gehuurde bezocht, heeft in december 2020 aan Marcan gemeld dat in het gehuurde een fitnessruimte is ingericht.
2.5.
Op 2 januari 2021 heeft de gemachtigde van Marcan met een deurwaarder het gehuurde bezocht. Zij hebben geconstateerd dat in het gehuurde een fitnessruimte is ingericht, afgezet met houten wanden, voorzien van twee doucheruimten, een extern toilet, een afzuiginstallatie, een spiegelwand, een rubberen vloer en diverse fitnesstoestellen en attributen. Van de situatie ter plaatse heeft de deurwaarder een proces-verbaal van bevindingen opgemaakt, voorzien van foto’s. De gemachtigde van Marcan heeft daarnaast een video-opname van de fitnessruimte gemaakt.
2.6.
Bij brief van 2 januari 2021 heeft Marcan de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst ingeroepen en aangekondigd dat zij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal vorderen in een bodemprocedure en tevens ontruiming in kort geding. Zij heeft [gedaagde 1] de gelegenheid gegeven om op 4 januari 2021 de sleutels van het gehuurde in te leveren en zij heeft gemeld dat zij de gemeente en de brandweer die dag nog op de hoogte zou brengen van het handelen van [gedaagde 1] .
2.7.
[gedaagde 1] is tot op heden niet overgegaan tot ontruiming van het gehuurde.
3..Het geschil
3.1.
Marcan heeft bij dagvaarding (verkort weergegeven) gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, gedaagden hoofdelijk te veroordelen om het gehuurde binnen 3 dagen na dit vonnis, althans een door de kantonrechter te bepalen termijn, te ontruimen en aan Marcan ter beschikking te stellen, met hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de proceskosten.
3.2.
Aan haar vordering heeft Marcan (samengevat) het volgende ten grondslag gelegd. Door een fitnessruimte in te richten in het gehuurde heeft [gedaagde 1] gehandeld in strijd met de contractuele bestemming en met haar wettelijke plicht om toestemming te vragen voor veranderingen in/van het gehuurde (artikel 7:215 BW Pro). Bovendien heeft [gedaagde 1] het gehuurde zonder toestemming van Marcan in gebruik gegeven aan [naam 3] , die als trainer de fitnessruimte gebruikt. Daarnaast heeft [gedaagde 1] niet gehandeld als goed huurder, omdat door het inrichten en gebruiken van de fitnessruimte een gevaarzettende situatie is gecreëerd en gehandeld is in strijd met de geldende regels ter bestrijding van COVID-19. Marcan heeft door die gevaarzetting en overtreding van de COVID-regels een spoedeisend belang bij haar vorderingen, ook omdat de bestemming een bepalend kenmerk is van de huurovereenkomst en omdat de gemeente, in ieder geval gezien de brandveiligheidsregels, het gehuurde zal dichtzetten.
3.3.
Gedaagden hebben de vordering betwist en hebben daartoe (kort gezegd) het volgende aangevoerd. Voor zover gedaagden in strijd met de huurovereenkomst hebben gehandeld is de tekortkoming onvoldoende ernstig om de ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen. Daarnaast is ontruiming in de huidige omstandigheden in de samenleving in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Bovendien heeft Marcan geen spoedeisend belang bij haar vordering, omdat alle voorzieningen weer zijn verwijderd en het gehuurde weer in de oude staat is teruggebracht. Niet onderbouwd is welke COVID-regels zouden zijn geschonden.
3.4.
Op hetgeen partijen verder hebben aangevoerd zal de kantonrechter, voor zover van belang, hierna ingaan.
4..De beoordeling
4.1.
[gedaagde 1] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat zij (nog steeds) dient te worden aangemerkt als (enige) huurder van het gehuurde. Daarop heeft Marcan haar vorderingen ten aanzien van [gedaagde 2] ingetrokken.
4.2.
Voor toewijzing van een vordering in kort geding is vereist dat de eiser daarbij een spoedeisend belang heeft (artikel 254 lid 1 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering). Dat houdt in dat van de eiser niet kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. [gedaagde 1] heeft betwist dat Marcan een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. Ter zake wordt het volgende overwogen.
tekortkoming
4.3.
Onbetwist is dat [gedaagde 1] een fitnessruimte heeft ingericht in het gehuurde. Het lijdt naar het oordeel van de kantonrechter geen twijfel dat het inrichten van een fitnessruimte in het gehuurde en het als zodanig gebruiken daarvan, meebrengt dat wordt gehandeld in strijd met de huurovereenkomst en de algemene bepalingen. [gedaagde 1] heeft echter gesteld dat de fitnessruimte inmiddels is ontmanteld en dat het gehuurde in de oude staat is teruggebracht, hetgeen hij heeft onderbouwd met foto’s van de (opgeruimde) opslagruimte. Marcan heeft dit niet, althans onvoldoende gemotiveerd weersproken. Dat brengt mee dat voorshands onvoldoende aannemelijk is dat in het gehuurde nog een fitnessruimte is ingericht, laat staan dat deze als zodanig wordt gebruikt. Dat brengt mee dat voor ontruiming op die grond dus geen sprake is van een spoedeisend belang aan de kant van Marcan.
gevaarzetting
4.4.
Marcan heeft voorts aangevoerd dat [gedaagde 1] een gevaarzettende situatie heeft gecreëerd, doordat brandgevaarlijke houten deuren/wanden zijn gebruikt, ondeugdelijke sanitaire voorzieningen zijn geplaatst en de elektriciteit onprofessioneel en gevaarlijk is verlegd. De kantonrechter overweegt dat Marcon haar stellingen onvoldoende heeft onderbouwd. Dat de houten deuren/wanden en sanitaire voorzieningen nog aanwezig zijn is, zoals hiervoor overwogen, onvoldoende aannemelijk gemaakt. Dat sprake is geweest van onprofessioneel althans gevaarlijk aangelegde elektrische voorzieningen is door [gedaagde 1] betwist en vervolgens door Marcan niet nader geconcretiseerd. Dat had wel op haar weg gelegen, temeer nu zij op 2 januari 2021 het gehuurde heeft geïnspecteerd en zij toen een elektricien had kunnen vragen de deugdelijkheid van de elektrische voorzieningen te beoordelen. Dit heeft zij echter nagelaten. De vergelijking met de jurisprudentie inzake hennepkwekerijen gaat alleen al om die reden mank. Voorts geldt dat Marcan ook niet aannemelijk heeft gemaakt dat thans nog sprake is van een gevaarzettende situatie als gevolg van onprofessioneel althans gevaarlijk aangelegde elektrische voorzieningen.
schending COVID-regels
4.5.
Voor zover Marcan het spoedeisend belang heeft gebaseerd op de stelling dat sprake is van een schending van de geldende ‘COVID-regels’, geldt dat Marcan dit onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt tegen de achtergrond van de hiervoor aannemelijk geachte omstandigheid dat de fitnessruimte inmiddels is afgebroken.
sluiting gehuurde
4.6.
Marcan heeft nog aangevoerd dat de gemeente het gehuurde kan en zal dichtzetten. Gesteld noch gebleken is echter op grond van welke bevoegdheid de gemeente dit zal doen. Evenmin is onderbouwd dat er een reëel risico hierop bestaat en welke nadelige gevolgen Marcan hiervan mogelijk zou ondervinden. Ook aan deze stelling kan de kantonrechter daarom geen spoedeisend belang voor Marcan ontlenen.
herhalingsgevaar
4.7.
Tot slot heeft Marcan aangevoerd dat [gedaagde 1] door een eerdere procedure tussen partijen al wist dat verbouwen van een gehuurd pand zonder toestemming niet is toegestaan. Marcan concludeert daaruit dat er een reëel risico is dat [gedaagde 1] de fitnessruimte opnieuw inricht en zal (laten) gebruiken. Mede gelet op de uitdrukkelijke betwisting van deze stelling door [gedaagde 1] , is de kantonrechter voorshands van oordeel dat deze vrees onvoldoende is om een spoedeisend belang bij de gevraagde ontruiming te kunnen aannemen. De kantonrechter tekent daarbij nog aan dat [gedaagde 1] tijdens de mondelinge behandeling heeft toegezegd dat Marcan altijd welkom is in het gehuurde, zodat zij toe kan zien op een correcte naleving van de huurovereenkomst indien zij hier twijfels bij heeft.
4.8.
Op grond van het voorgaande oordeelt de kantonrechter dat uit geen van de door Marcan aangevoerde gronden op zichzelf en in samenhang bezien een spoedeisend belang bij de vorderingen voortvloeit. Dit brengt mee dat de vorderingen van Marcan in dit kort geding moeten worden afgewezen.
4.9.
Ondanks het feit dat de vorderingen van Marcan worden afgewezen, wordt [gedaagde 1] veroordeeld om de dagvaardingskosten en het door Marcan betaalde griffiegeld aan Marcan te betalen. Het was [gedaagde 1] immers in elk geval op 2 januari 2021 duidelijk dat hij door het inrichten van de fitnessruimte in strijd met de huurovereenkomst handelde. Het had daarom op zijn weg gelegen om de ruimte toen direct af te breken; dit was, zoals hij ter zitting heeft verklaard, immers slechts ‘een paar uurtjes’ werk. [gedaagde 1] heeft dit – zonder dat hij hier een deugdelijke verklaring voor heeft gegeven – echter nagelaten. Pas na de ontvangst van de dagvaarding is hij in actie gekomen. Marcan is vervolgens pas met het overleggen van de foto’s door [gedaagde 1] op 13 januari 2021 op de hoogte gebracht van de ontmanteling van de fitnessruimte. Aldus heeft [gedaagde 1] de kosten van Marcan voor het uitbrengen van de dagvaarding van € 100,49 en het griffiegeld van € 126,- nodeloos veroorzaakt. Om die reden blijven ook de kosten voor het gemachtigdensalaris van [gedaagde 1] voor haar eigen rekening. Marcan dient zelf de kosten van haar eigen gemachtigde te dragen voor zover deze zien op de dagvaarding nu zij in haar brief van 2 januari 2021 (zie 2.6), zonder enige vorm van termijnstelling, direct (onder meer) een kort geding procedure heeft aangekondigd. De kosten van haar gemachtigde met betrekking tot de mondelinge behandeling dient Marcan zelf te dragen omdat zij in het ongelijk wordt gesteld.
5..De beslissing
De kantonrechter:
rechtdoende in kort geding:
wijst de vorderingen van Marcan af;
veroordeelt [gedaagde 1] in de kosten van Marcan voor de dagvaarding en het griffiegeld, vastgesteld op € 226,49 en compenseert de proceskosten voor het overige, in die zin dat beide partijen de kosten van hun eigen gemachtigde dragen;
verklaart dit vonnis, voor wat betreft de proceskostenveroordeling, uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
33394