Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/581625 / HA ZA 19-824
Vonnis van 14 juli 2021
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
FRAA-I B.V.,
gevestigd te Dordrecht,
eiseres,
advocaat mr. A.J. van de Watering te Rotterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BELTMAN ZORG B.V.,
gevestigd te Capelle aan den IJssel,
gedaagde,
advocaat mr. R.D. Rischen te Rotterdam.
Partijen zullen hierna Fraa-i en Beltman Zorg genoemd worden.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties van 28 augustus 2019;
- de conclusie van antwoord met producties;
- de conclusie van repliek met producties;
- de conclusie van dupliek met producties;
- de brief van de rechtbank van 2 juni 2021 met instructies voor de zitting;
- de behandeling ter zitting van 28 juni 2021;
- de pleitaantekeningen namens Fraa-i.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2..De feiten
2.1.
Fraa-i is projectontwikkelaar. Beltman Zorg is zorgaanbieder.
2.2.
Partijen hebben samengewerkt om te komen tot de oprichting van een revalidatiehotel in Zaltbommel. Ten behoeve van deze samenwerking hebben zij op 2 december 2016 een overeenkomst gesloten. Deze bevat onder andere de volgende bepalingen (Fraa-i is de “ontwikkelaar”, Beltman Zorg is de “exploitant”):
“(…)
Artikel 1:
Spreken het volgende af:
- De exploitant verzoekt de ontwikkelaar voor hem/haar het in voorbereiding zijnde project Revalidatiehotel Zaltbommel geheel te reserveren;
- Exploitant en ontwikkelaar gaan een exclusiviteit aan voor een periode van
- De exploitant verricht de werkzaamheden ten behoeven van het verkrijgen door de exploitant van een schriftelijke toezegging van productie afspraken voor ten minste [xxxx] revalidatieplekken in 2018 of een aanbod daartoe:
- Ontwikkelaar toets binnen deze exclusiviteitsperiode het gewenste PVE en stemt hierin de exploitatie en benodigde financiering af;
- De ontwikkelaar stemt in deze periode de ambtelijk te verkrijgen goedkeuringen af;
- De ontwikkelaar stemt in deze periode de voorgenomen exploitatie af met de belegger ten behoeven van de verkoop van het gehele project;
- De ontwikkelaar draagt zorg voor overeenstemming tussen de grondeigenaar (en eventuele derden) en de ontwikkelaar over de verwerving van de voor het project benodigde percelen grond;
- Het doel van deze intentie is te komen tot een (schets)ontwerp waarbij de exploitatie alsmede de financiering zodanig afgestemd zijn dat het geheel een bestendige ontwikkeling vertegenwoordigd op basis waarvan partijen een langdurige huurovereenkomst wensen te sluiten;
- De ontwikkelaar en exploitant zullen ten minste aan het eind van deze exclusiviteitsperiode gezamenlijk bepalen of het doel bereikt is.
Artikel 2.
Deze intentie geschiedt, indien en nadat de binnen de exclusiviteitsperiode te behalen doel bereikt is, onder de navolgende voorwaarden:
1. De exploitant verplicht zich na de exclusiviteitsperiode tot het meewerken aan de totstandkoming van een hoofdhuurovereenkomst met betrekking tot bovengenoemd project conform voor een project als het onderhavige gebruikelijke of vereiste voorwaarden en bedingen.
2. De ontwikkelaar zal uiterlijk binnen
zes (6)maanden na heden de sub 1 bedoelde hoofdhuurovereenkomst aan de exploitant ter ondertekening voorleggen. De exploitant is verplicht de hoofdhuurovereenkomst binnen
vier (4)weken na ontvangst te ondertekenen.
zes (6)maanden na heden de sub 1 bedoelde hoofdhuurovereenkomst aan de exploitant ter ondertekening voorleggen. De exploitant is verplicht de hoofdhuurovereenkomst binnen
vier (4)weken na ontvangst te ondertekenen.
(…)
4. Wanneer de exploitant, na de exclusiviteitsperiode de overeenkomst teniet wenst te doen of in gebreke blijft te zijner tijd de hoofdhuurovereenkomst te ondertekenen zal hij, zonder rechterlijke tussenkomst, aan de ontwikkelaar een direct opeisbare boete verschuldigd zijn van de reeds gemaakte kosten, als wel de op korte termijn nog verplicht te maken kosten. Gezien de initiatie van het project door ontwikkelaar eist zij daarnaast een representatieve vergoeding voor gederfde inkomsten.
(…)
8. Deze overeenkomst vervalt, zonder dat een der partijen jegens de ander tot enige (financiële) vergoeding of anderszins verplicht is en tenzij partijen verlenging overeenkomen, als:
a binnen de exclusiviteitsperiode, doch uiterlijk op 28 februari2017, blijkt dat de ontwikkeling dan wel exploitatie niet leidt tot een haalbare casus conform aangegeven in artikel 1;
b de ontwikkelaar niet binnen
zes (6)maanden na het ondertekenen van deze overeenkomst aan de exploitant een hoofdhuurovereenkomst ter ondertekening heeft voorgelegd. (…)”
zes (6)maanden na het ondertekenen van deze overeenkomst aan de exploitant een hoofdhuurovereenkomst ter ondertekening heeft voorgelegd. (…)”
2.3.
Op 27 februari 2017 heeft Fraa-i aan Beltman Zorg een vergaderverzoek gestuurd voor een overleg met als onderwerp “einde exclusiviteitsperiode”. Het overleg heeft op de voorgestelde datum niet plaatsgevonden.
2.4.
Op 8 maart 2017 heeft een telefoongesprek plaatsgevonden tussen een van de bestuurders van Fraa-i en de heer Renes van Beltman Zorg. Naar aanleiding van dit gesprek heeft Renes per mail het volgende aan Fraa-i bericht:
“(…) Refererend aan het telefoongesprek van deze middag bevestigen wij jou dat Beltman Zorg betrokken wenst te blijven bij de ontwikkeling/exploitatie van een Revalidatiehotel in de Tolstraat te Zaltbommel. E.e.a. tot nader bericht van de Gemeente Zaltbommel m.b.t. het verweer. (…)”
2.5.
Partijen zijn nadien blijven samenwerken. Bij de samenwerking is ook belegger All-in Real Estate betrokken geraakt.
2.6.
Beltman Zorg is in contact getreden met verschillende derde partijen, waaronder zorgaanbieders in de regio. Tot juridisch afdwingbare afspraken met die derden is het niet gekomen.
2.7.
Fraa-i heeft de in artikel 2.1 van de overeenkomst bedoelde hoofdhuurovereenkomst niet aan Beltman Zorg voorgelegd.
2.8.
In een gespreksnotitie van 1 december 2017 is het volgende opgenomen:
“(…) Gezien de voortgang van de ontwikkeling is reeds aangegeven dat er binnen afzienbare tijd zicht moet zijn op de invulling van de zorg en de benodigde onderliggende samenwerking ter dekking van de exploitatie door Beltman Zorg.
De betrokken belegger stimuleert het ondernemerschap van Beltman Zorg maar eist hier wel een garantstelling/borging van de businesscase van Beltman Zorg middels een gedegen samenwerking of garantstelling anderszins.
Het voorliggende opgelegde ultimatum spreekt over een termijn tot het eind van het jaar doch uiterlijk begin volgend jaar. Binnen deze gestelde termijn dienen de intenties, samenwerkingen of garantstellingen helder en afdoende in beeld te zijn om de voortgang van het project te kunnen garanderen.
Aan het eind van deze gestelde termijn wordt dan ook de doorgang van deze ontwikkeling bepaald.
Gezocht moet worden welke vorm van samenwerking met partijen nu voor elkaar gekregen kan worden om te kunnen voldoen aan de benodigde uitgangspunten.
Het devies is eerst de intenties dan wel samenwerkingen vorm geven dan pas naar het zorgkantoor. (…)”
2.9.
De samenwerking tussen partijen heeft niet geleid tot de oprichting van het beoogde revalidatiehotel.
3..Het geschil
3.1.
Fraa-i vordert – samengevat – veroordeling van Beltman Zorg tot betaling van € 301.732,96 exclusief BTW, vermeerderd met buitengerechtelijke kosten, rente en (na)kosten, een en ander bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
3.2.
Beltman Zorg voert verweer. Zij concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van Fraa-i bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad in de (na)kosten, vermeerderd met rente.
4..De beoordeling
4.1.
De vordering is gebaseerd op de overeenkomst, meer concreet op het bepaalde in artikel 2.4 van die overeenkomst. Volgens Fraa-i hebben partijen tijdens het telefoongesprek van 8 maart 2017 gezamenlijk geconstateerd dat de doelen uit de exclusiviteitsperiode van artikel 1 waren Pro bereikt, waarmee partijen de in artikel 2 bedoelde Pro volgende fase van hun samenwerking zijn ingegaan. Uit artikel 2.4 van de overeenkomst volgt dat het Beltman Zorg in die fase niet meer vrijstaat de samenwerking te beëindigen zonder de door Fraa-i gemaakte kosten en de gederfde inkomsten te vergoeden. In december 2017 en in maart 2018 heeft Fraa-i Beltman Zorg een termijn gesteld om haar verplichtingen na te komen. Daaraan heeft zij niet voldaan, zodat zij volgens Fraa-i op grond van artikel 2.4 schadeplichtig is geworden.
4.2.
Naast veel meer bestrijdt Beltman Zorg dat voldaan is aan de voorwaarden voor het ontstaan van schadeplichtigheid als bedoeld in artikel 2.4. De rechtbank ziet aanleiding om eerst dit verweer te behandelen.
4.3.
Artikel 2.4 van de overeenkomst spreekt van twee situaties waarin de daar bedoelde schadeplichtigheid ontstaat: wanneer Beltman Zorg de overeenkomst “teniet” wil doen of wanneer zij in gebreke blijft de hoofdhuurovereenkomst te ondertekenen. Die laatste situatie moet worden begrepen in het licht van de verplichting van Fraa-i om een dergelijke hoofdhuurovereenkomst ter ondertekening aan Beltman Zorg voor te leggen (artikel 2.2) en de verplichting van Beltman Zorg om aan de totstandkoming van die hoofdhuurovereenkomst mee te werken. De inhoud van die hoofdhuurovereenkomst moet zijn “conform voor een project als het onderhavige gebruikelijke of vereiste voorwaarden en bedingen” (artikel 2.1).
4.4.
Op zichzelf staat niet ter discussie dat de twee in artikel 2.4 bedoelde situaties zich niet hebben voorgedaan. Beltman Zorg heeft de overeenkomst niet “teniet” willen doen. Zij is evenmin in gebreke gebleven de hoofdhuurovereenkomst te ondertekenen, om de eenvoudige reden dat Fraa-i aan haar een dergelijke hoofdhuurovereenkomst niet heeft voorgelegd.
4.5.
Fraa-i meent niettemin dat Beltman Zorg op de voet van artikel 2.4 schadeplichtig is geworden, omdat zij (Beltman Zorg) heeft verhinderd dat Fraa-i een hoofdhuurovereenkomst kon opstellen. Er is in de ogen van Fraa-i daarom sprake van schuldeisersverzuim van Beltman Zorg. In dat verband stelt Fraa-i dat Beltman Zorg verplicht was een samenwerkingsverband aan te gaan met een zorgpartner of een garantie te verkrijgen van een zorgpartner. Die verplichting is Beltman Zorg niet nagekomen. Fraa-i betoogt dat zij zonder dat samenwerkingsverband of die garantie geen hoofdhuurovereenkomst kon opstellen en dus ook niet ter ondertekening aan Beltman Zorg voorleggen. Dit betoog faalt.
4.6.
Op zichzelf staat tussen partijen niet ter discussie dat samenwerking met derden noodzakelijk was om het plan uiteindelijk haalbaar te doen zijn. In elk geval was bereidheid van zorgaanbieders nodig om patiënten naar het toekomstige revalidatiehotel door te verwijzen. Niet gebleken is echter dat Beltman Zorg zich heeft verplicht om die samenwerking daadwerkelijk aan te gaan voorafgaande aan de totstandkoming van de hoofdhuurovereenkomst. De door Fraa-i gestelde feiten kunnen niet tot de conclusie leiden dat partijen een dergelijke resultaatsverbintenis van Beltman Zorg zijn overeengekomen. Onvoldoende is het feit dat Beltman Zorg ermee bekend was dat de bij het project betrokken belegger (All-in Real Estate) een voorkeur had voor betrokkenheid van een derde en ook dat deze, blijkens de notitie van 1 december 2017, een “garantstelling/borging van de businesscase” eist. Dat betekent immers nog niet dat Beltman Zorg zich heeft gecommitteerd aan de verplichting die betrokkenheid te realiseren, hooguit dat Beltman Zorg de verplichting op zich heeft genomen zich in te spannen om tot een dergelijke samenwerking te komen. Niet ter discussie staat dat Beltman Zorg zich die inspanning heeft getroost. Zij heeft overleg gevoerd met verschillende partijen, waaronder het Jeroen Bosch Ziekenhuis, Brabant Zorg, Zorgfront en SZR. Dat het niet tot juridisch afdwingbare afspraken met deze of andere derden is gekomen doet hier niet aan af.
4.7.
De rechtbank overweegt nog dat een resultaatsverbintenis zoals door Fraa-i bepleit in de onderhavige situatie niet zonder meer voor de hand lijkt te liggen. Beltman Zorg was immers afhankelijk van de bereidheid van derden om ‘harde’ afspraken met haar te maken. Uiteraard bestaat de mogelijkheid dat Beltman Zorg het tot stand komen van die afspraken zonder voorbehoud aan Fraa-i heeft willen garanderen, maar Fraa-i zal dan wel feiten moeten stellen die erop wijzen dat Beltman Zorg die bedoeling daadwerkelijk heeft gehad, althans dat Fraa-i de uitlatingen en gedragingen van Beltman Zorg redelijkerwijs in die zin heeft mogen begrijpen. Dergelijke feiten zijn er niet.
4.8.
Beltman Zorg heeft dus voldaan aan haar inspanningsverbintenis. Geen sprake is van een situatie waarin zij de nakoming door Fraa-i van haar verplichtingen (het ter ondertekening voorleggen van een hoofdhuurovereenkomst) heeft verhinderd. Van schuldeisersverzuim is geen sprake. Aan de voorwaarden voor het ontstaan van de schadeplichtigheid op de voet van artikel 2.4 is niet voldaan, zonder dat dit aan Beltman Zorg kan worden toegerekend.
4.9.
Het voorgaande staat in de sleutel van de toets aan artikel 2.4 van de overeenkomst, nu Fraa-i desgevraagd tijdens de zitting heeft bevestigd dat dit de grondslag van de vordering is. In de dagvaarding spreekt Fraa-i ook van een toerekenbare tekortkoming van Beltman Zorg, zodat Beltman Zorg schadeplichtig is op grond van artikel 6:74 BW Pro. Voor de volledigheid overweegt de rechtbank dat de hierboven gegeven beoordeling niet tot een ander resultaat zou leiden als de vordering op basis van wanprestatie zou worden beoordeeld. Van een verbintenis in de nakoming waarvan Beltman Zorg is tekort geschoten is immers geen sprake. Zij heeft zich ingespannen om een partner aan zich te binden en tot meer dan die inspanning was zij niet verplicht.
4.10.
De vordering is dus niet toewijsbaar. De overige geschilpunten, zoals de vraag of de exclusiviteitsperiode van artikel 1 van Pro de overeenkomst met een positief resultaat is afgerond, kunnen buiten beschouwing blijven.
4.11.
Fraa-i zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Beltman Zorg worden begroot op:
- griffierecht € 4.030,00
- salaris advocaat
7.473,00(3,0 punten × tarief € 2.491,00)
7.473,00(3,0 punten × tarief € 2.491,00)
Totaal € 11.503,00
5..De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt Fraa-i in de proceskosten, aan de zijde van Beltman Zorg tot op heden begroot op € 11.503,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt Fraa-i in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Fraa-i niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2021.
1980/3085