Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8628222 CV EXPL 20-22653
uitspraak: 23 juli 2021
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres],
gevestigd te [vestigingsplaats eiseres] ,
eiseres,
gemachtigde: [naam] ,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. S.W. van Zijll.
Partijen worden hierna aangeduid als “ [eiseres] ” en “ [gedaagde] ”.
1..Het (verdere) verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het tussenvonnis van 12 maart 2021, waarin bepaald is dat een mondelinge behandeling dient plaats te vinden en partijen in de gelegenheid zijn gesteld hun verhinderdata door te geven;
- het tussenvonnis van 22 maart 2021, waarin de datum van de mondelinge behandeling bepaald is op 17 mei 2021;
- de akte van [eiseres] met producties 6 en 7.
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 mei 2021 via Skype. Namens [eiseres] is verschenen haar gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde en diens kantoorgenoot mr. Ö. Usluadam. De griffier heeft aantekening gehouden van wat besproken is.
1.3
De zaak is aangehouden voor schikkingsonderhandelingen tussen partijen. Op 28 mei 2021 is bericht ontvangen dat partijen geen regeling hebben getroffen.
1.4
[gedaagde] heeft op 1 juni 2021 een akte genomen met productie 2. [eiseres] heeft hierop gereageerd bij akte van 29 juni 2021 onder overlegging van productie 8.
1.5
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bij vervroeging bepaald op heden.
2..De beoordeling
2.1
Zoals in het tussenvonnis van 12 maart 2021 reeds uiteengezet heeft [eiseres] aan [gedaagde] verhuurd de woning aan de [adres] , tegen een huurprijs van
€ 1.728,06 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen uiterlijk op iedere eerste van de maand. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van twee jaar, ingaande op 1 oktober 2018 en lopende tot en met 30 september 2020. In de huurovereenkomst is bepaald dat partijen tijdens deze periode de overeenkomst niet tussentijds kunnen beëindigen door opzegging.
2.2
Bij e-mailbericht van 8 januari 2020 heeft [gedaagde] - verkort weergegeven - aan
[eiseres] meegedeeld:
“Beste [eiseres] ,
(…) 2019 was voor mij geen prettig jaar. Gekenmerkt door wanbetalers waardoor ik mijn eigen rekeningen niet kon en kan betalen. (…) Daarom wil ik per 1 maart de [adres] . Graag verneem ik van jou wat daarvoor de procedure is, of dat deze email voldoende is. (…)”
2.3
Deze e-mail kan niet anders worden beschouwd dan als een opzegging van de huurovereenkomst per 1 maart 2020.
2.4
In reactie op het e-mailbericht is door [eiseres] aan [gedaagde] meegedeeld dat de overeenkomst loopt tot 30 september 2020 en met één volle kalendermaand opzegbaar is.
2.5
[gedaagde] is er destijds niet tegen opgekomen, maar de reactie van [eiseres] is onterecht geweest, gelet op het bepaalde in artikel 7:271 BW, op welk artikel in het tussenvonnis reeds gewezen is. Op grond van lid 1 van dit artikel kan een voor bepaalde tijd voor de duur van twee jaar aangegane huur, zoals de huurovereenkomst tussen partijen, door de huurder voor het verstrijken van de bepaalde tijd worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Op grond van lid 5 dient de huurder bij de opzegging een termijn gelijk aan de tijd die tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt aan te houden, doch niet korter dan een maand en niet langer dan drie maanden. Elk beding waarbij in strijd met lid 5 onder a een langere opzegtermijn of waarbij in strijd met lid 5 onder b een kortere opzegtermijn wordt overeengekomen of waarbij van andere bepalingen van dit artikel wordt afgeweken, is nietig, zo volgt uit lid 7.
2.6
Het door [eiseres] gestelde dat na het verstrijken van de periode van twee jaar zonder opzegging de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zou doorlopen, laat onverlet dat een overeenkomst voor bepaalde tijd, namelijk voor twee jaar, is aangegaan en dat [gedaagde] op grond van de wet bevoegd is geweest de overeenkomst binnen die periode op te zeggen met inachtneming van de opzegtermijn, wat hij heeft gedaan. Het beding dat partijen de overeenkomst in de betreffende periode van twee jaar niet kunnen beëindigen door opzegging is nietig, zodat dit niet aan de opzegging in de weg heeft gestaan.
2.7
Door de opzegging is de huurovereenkomst per 1 maart 2020 beëindigd. [gedaagde] heeft op die datum echter niet de woning aan de [adres] ontruimd ter beschikking gesteld aan [eiseres] . Daartoe was hij wel gehouden, want bij het einde van de huurovereenkomst dient het gehuurde (deugdelijk) te worden opgeleverd. Indien dat achterwege blijft, kan de verhuurder schade leiden. Daar staat tegenover dat de verhuurder moet proberen de schade te beperken.
2.8
Bij de mondelinge behandeling heeft [eiseres] aan de hand van voorafgaand overgelegde producties gemotiveerd gesteld dat [gedaagde] pas op 1 april 2021 de woning opgeleverd heeft. Dit is niet althans niet ondubbelzinnig weersproken door [gedaagde] . Bij de mondelinge behandeling is meegedeeld dat het niet komt door [gedaagde] dat de woning per 1 april 2021 opgeleverd is, wat een (impliciete) erkenning is dat de oplevering toen heeft plaatsgevonden. Daarbij is echter te kennen gegeven dat [gedaagde] toen al geruime tijd niet meer in de woning verbleef, omdat hij na de opzegging vertrokken is uit de woning met medeneming van zijn spullen en elders is gaan wonen. Gesteld noch gebleken is echter wanneer die verhuizing zou hebben plaatsgevonden en of [eiseres] daarvan op de hoogte is gesteld. In de conclusie van antwoord is vermeld dat de woning medio februari 2020 half ontruimd was. Tevens is bij de mondelinge behandeling aangevoerd dat [gedaagde] eind februari 2020 de sleutel had willen inleveren en dat [eiseres] nadien niet gevraagd heeft om de woning op te leveren.
2.9
Dat [eiseres] niet gevraagd zou hebben de woning op te leveren is in zoverre weersproken dat zij in haar laatste akte stelt begin oktober 2020 diverse malen te hebben getracht oplevering te bewerkstellingen, maar dat zij telefonisch geen gehoor kreeg, waarna [gedaagde] op 5 oktober 2020 per e-mail gesommeerd is de woning op te leveren onder afgifte van de sleutels en daartoe een afspraak te maken.
2.1
Gelet daarop wordt vastgesteld dat [eiseres] niet voor 30 september 2020 aan [gedaagde] gevraagd heeft de woning op te leveren. Dat geeft te denken, want als [eiseres] ervan uit is gegaan dat de huurovereenkomst eindigde op 30 september 2020 dan had het voor de hand gelegen om [gedaagde] voor die datum te benaderen voor afspraken over de oplevering.
2.11
[eiseres] heeft zich voorafgaand aan de dagvaarding niet gewend tot [gedaagde] met het verzoek de woning te verlaten, terwijl daarvoor wel aanleiding is geweest nu [gedaagde] , bij uitblijven van oplevering door hemzelf, nog beschikte over de woning, maar vanaf januari 2020 de maandelijkse huur/gebruiksvergoeding niet betaalde. Onder de gegeven omstandigheden wordt de mogelijkheid zeer reëel geacht dat [gedaagde] , daartoe uitgenodigd, de woning zou hebben opgeleverd. Hij had de huurovereenkomst immers al opgezegd.
2.12
Zelfs als, zoals [eiseres] heeft gedaan, ervan zou worden uitgegaan dat de huurovereenkomst eindigde op 30 september 2020, dan had het onder de gegeven omstandigheden op de weg van [eiseres] gelegen om voordien al te trachten de huurrelatie buiten rechte te beëindigen en [gedaagde] de woning te laten opleveren. Op die manier had [eiseres] haar schade kunnen beperken. Het wekt verbazing dat [eiseres] dit niet heeft geprobeerd, maar eind juni 2020 wel tot dagvaarding is overgegaan en ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van de woning heeft gevorderd, ondanks het feit dat [gedaagde] al begin januari 2020 te kennen had gegeven de huurovereenkomst te willen beëindigen per 1 maart 2020 wegens betalingsonmacht.
2.13
Omdat de huurovereenkomst reeds beëindigd is en ontruiming van de woning inmiddels heeft plaatsgevonden, worden de daarmee verband houdende vorderingen afgewezen.
2.14
Uiteraard heeft [eiseres] aanspraak kunnen maken op niet betaalde huur en op een bedrag gelijk aan de maandelijkse huur over de maanden waarin de woning nog niet was opgeleverd, maar wat dat laatste betreft is [eiseres] om de redenen hierboven genoemd niet mogen blijven stilzitten. Tegelijkertijd wordt onderkend dat meer voortvarend handelen van [eiseres] om [gedaagde] te bewegen de woning op te leveren mogelijkerwijs niet meteen tot het daarmee beoogde resultaat zou hebben geleid. De kantonrechter houdt het ervoor dat dit in de maand juni 2020 gerealiseerd had kunnen zijn. Daarom is er grond om [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van (het oorspronkelijk gevorderde bedrag van) € 10.368,36 aan achterstallige huur en gebruiksvergoeding tot en met de maand juni 2020 alsmede € 103,68 aan reeds verschenen rente, plus de nog te vervallen rente over de hoofdsom vanaf de dag van de dagvaarding. Geen termen worden aanwezig geacht om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van gebruiksvergoeding over de maanden na juni 2020.
2.15
Het beroep van [gedaagde] op verlaging van de huur in verband met een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW of wegens onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW verband houdend met de coronamaatregelen slaagt niet, want - anders dan in de jurisprudentie waarnaar [gedaagde] verwijst - gaat het in dit geval om woonruimte waarvan hij huurgenot heeft kunnen hebben in plaats van bedrijfsruimte. Zijn betalingsonmacht dateert al van voor de coronacrisis.
2.16
[eiseres] maakt tevens aanspraak op € 976,49 aan buitengerechtelijke incassokosten. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) is hierop van toepassing. Aan de voorwaarden van dat Besluit wordt voldaan, ook wat betreft de hoogte van het gevorderde bedrag. Dat bedrag is berekend aan de hand van de toewijsbare hoofdsom. Het gevorderde bedrag van € 976,49 wordt daarom toegewezen.
2.17
De proceskosten worden gecompenseerd op de wijze hieronder vermeld.
3..De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] tegen kwijting te betalen:
- € 10.368,36 aan achterstallige huur en gebruiksvergoeding tot en met de maand juni 2020, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW daarover vanaf 26 juni 2020 tot aan de dag van algehele voldoening;
- € 103,68 aan reeds verschenen rente;
- € 976,49 aan buitengerechtelijke incassokosten;
compenseert de proceskosten in die zin dat ieder van de partijen de eigen kosten draagt;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
465