ECLI:NL:RBROT:2021:7120

• Datum uitspraak: 22 januari 2021
• Publicatiedatum: 23 juli 2021
• Zaaknummer: KTN-8398419_22012021
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: C.P. van Gastel
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over onderhuur en ontruiming van een woning

In deze huurzaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam op 22 januari 2021 uitspraak gedaan in een geschil tussen de besloten vennootschap Emerging 010 B.V. en meerdere gedaagden. Emerging 010 vorderde ontruiming van een woning die zij had gekocht, waarin gedaagden sub 2 t/m 8 verbleven. De eiseres stelde dat gedaagde 1 de woning onderhuurde aan gedaagden sub 2 t/m 8, terwijl hij zelf niet in de woning woonde. De procedure begon met een dagvaarding op 11 maart 2020, gevolgd door verschillende conclusies van antwoord, repliek en dupliek. Gedaagde 1 verscheen niet in de procedure, waardoor verstek tegen hem werd verleend.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat Emerging 010 niet voldoende bewijs heeft geleverd voor het bestaan van een huurovereenkomst met gedaagde 1, en evenmin dat gedaagde 1 een onderhuurovereenkomst had met gedaagde 2 en de overige gedaagden. De rechter oordeelde dat Emerging 010 onvoldoende had aangetoond dat de gedaagden zonder recht of titel in de woning verbleven. De vordering tot ontruiming werd afgewezen, evenals de vordering tot betaling van huurachterstand door gedaagde 1. Emerging 010 werd veroordeeld in de proceskosten van de gedaagden.

De uitspraak benadrukt het belang van bewijsvoering in huurgeschillen, vooral in gevallen van vermeende onderhuur. De rechter heeft geoordeeld dat de stellingen van Emerging 010 niet voldoende onderbouwd waren, en dat de gedaagden hun verweer adequaat hadden gepresenteerd. De beslissing van de kantonrechter is een belangrijke uitspraak in het kader van huurrecht en de rechten van huurders.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 8398419 CV EXPL 20-9222

uitspraak: 22 januari 2021

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam ,

in de zaak van

besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Emerging 010 B.V.

vestigingsplaats Haarlem,

eiseres,

gemachtigde: mr. T.A. Vermeulen,

tegen

1.. [gedaagde 1],

woonplaats [woonplaats gedaagde 1],

gedaagde,

die niet is verschenen, en

2.
[gedaagde 2] ,

3.
[gedaagde 3] ,

4.
[gedaagde 4] ,

5.
[gedaagde 5] ,

6.
[gedaagde 6] ,

7.
[gedaagde 7] ,

8.
[gedaagde 8] ,

woonplaats [woonplaats gedaagden],

gedaagden,

gemachtigde: mr. A. Aksu.

Partijen worden hierna aangeduid als “Emerging 010”, “[gedaagde 1]” (voor gedaagde sub 1), “[gedaagde 2] (voor gedaagde sub 2) en “[gedaagden sub 2 t/m 8]” (voor gedaagden sub 2 tot en met 8 tezamen) en gedaagden (voor alle gedaagden tezamen).

1.. Het verloop van de procedure

1.1

Bij exploot van 11 maart 2020 heeft Emerging 010 gedaagden gedagvaard en gevorderd wat hierna onder 3.1 onder a is vermeld.

1.2

Bij conclusie van antwoord van 19 mei 2020, met producties 1 en 2, heeft [gedaagden sub 2 t/m 8] verweer gevoerd. [gedaagde 1] is niet in het geding verschenen. Tegen hem is verstek verleend. Tussen Emerging 010 en [gedaagden sub 2 t/m 8] is voortgeprocedeerd.

1.3

Op 14 juli 2020 heeft Emerging 010 een conclusie van repliek genomen en haar eis gewijzigd door aanvulling met hetgeen onder 3.1 onder b en c is vermeld, onder overlegging van haar productie 1.

1.4

Hierop is op 11 augustus 2020 gereageerd door [gedaagden sub 2 t/m 8] bij conclusie van dupliek, met producties 3 en 4, en een aanvulling van zijn productie 1.

1.5

Emerging 010 is in de gelegenheid gesteld om te reageren op de bij conclusie van dupliek in het geding gebrachte producties. Bij akte van 8 september 2020 heeft zij zich hierover uitgelaten.

1.6

De zaak is voor vonnis komen te staan en de datum van de uitspraak is vervolgens nader bepaald op heden.

2.. De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.

2.1

Emerging 010 is eigenaar geworden van de woning aan [adres]. Emerging 010 heeft de woning in verhuurde staat gekocht. De huurprijs bedraagt € 770,- per maand.

2.2

[gedaagde 1] woont niet in die woning.

2.3

[gedaagden sub 2 t/m 8] woont in de woning.

3.. Het geschil

3.1

Emerging 010 vordert, na eiswijziging, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

a. voor het geval de rechtbank van oordeel is dat sprake is van een

onderhuurovereenkomst tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en/of een of meer van de zijnen:

1. de huurovereenkomst tussen Emerging 010 en [gedaagde 1] met betrekking tot de woning aan [adres] te ontbinden;

2. te bepalen dat de huurovereenkomst tussen Emerging 010 en [gedaagden sub 2 t/m 8], die zal ontstaan op het moment van ontbinding van de huurovereenkomst tussen Emerging 010 en [gedaagde 1] zal eindigen op de datum waarop het te wijzen vonnis wordt gewezen, althans op een door de rechtbank te bepalen datum;

3. gedaagden te veroordelen om de woning aan [adres] binnen twee weken na betekening van het te wijzen vonnis, onder afgifte van de sleutels, met al het hunne en de hunnen te ontruimen en ontruimd te houden, met dien verstande dat de ontruimingsverplichting van [gedaagden sub 2 t/m 8] niet eerder zal ingaan dan twee weken na de datum waarop de huurovereenkomst tussen hen en Emerging 010 is geëindigd;

4. [gedaagde 1] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Emerging 010 te betalen € 2.310,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;

5. [gedaagde 1] te veroordelen om, met ingang van april 2020 tot aan de datum waarop de ontruiming plaatsvindt, maandelijks aan Emerging 010 te voldoen

€ 770,-, indien van toepassing te vermeerderen met een bedrag gelijk aan de wettelijke huurverhoging, een gedeelte van een maand voor een gehele gerekend;

6. gedaagden te veroordelen in de kosten van de procedure;

voor het geval de rechtbank van oordeel is dat geen sprake is van onderhuur en geen huurovereenkomst bestaat tussen Emerging 010 en [gedaagde 2] en/of een of meer van de zijnen:

[gedaagden sub 2 t/m 8] te veroordelen om de woning aan [adres] binnen twee weken na betekening van het te wijzen vonnis, onder afgifte van de sleutels, met al het hunne en de hunnen te ontruimen en ontruimd te houden;

voor het geval de rechtbank van oordeel is dat een huurovereenkomst tot stand is

gekomen tussen Emerging 010 en [gedaagde 2] en/of een of meer van de zijnen:

deze huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagden sub 2 t/m 8] te veroordelen om de woning aan [adres] binnen twee weken na betekening van het te wijzen vonnis, onder afgifte van de sleutels, met al het hunne en de hunnen te ontruimen en ontruimd te houden.

3.2

Aan het (oorspronkelijk) onder a gevorderde legt Emerging 010 - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat haar rechtsvoorganger de woning aan [adres] heeft verhuurd aan [gedaagde 1]. [gedaagde 1] woont niet zelf in de woning, maar heeft deze onderverhuurd aan [gedaagden sub 2 t/m 8]. Zodoende heeft [gedaagde 1] in strijd gehandeld met artikel 7:244 BW in verband waarmee ontbinding van de huurovereenkomst met [gedaagde 1] wordt gevorderd. Omdat na deze ontbinding de onderhuur door [gedaagden sub 2 t/m 8] wordt voortgezet, vordert Emerging 010 ook dat deze huur eindigt op de vonnisdatum of op een door de kantonrechter te bepalen andere datum. In dit verband wijst Emerging 010 erop dat [gedaagden sub 2 t/m 8] niet over een huisvestingsvergunning beschikt en deze vergunning waarschijnlijk ook niet zal krijgen. Gelet op het vorenstaande dienen gedaagden te worden veroordeeld tot ontruiming van de woning. Voorts stelt Emerging 010 dat [gedaagde 1] de huur van de maanden januari tot en met maart 2020 niet heeft betaald, dus drie maanden à € 770,- per maand, waardoor hij € 2.310,- aan haar verschuldigd is.

3.3

Aan de wijziging van de vordering door toevoeging van het onder b en c gevorderde legt Emerging 010 ten grondslag dat [gedaagden sub 2 t/m 8] zonder recht of titel verblijft in de woning als er geen onderhuurovereenkomst is gesloten met [gedaagde 1]. Voor het geval wordt geoordeeld dat sprake is van een huurovereenkomst tussen Emerging 010 en [gedaagde 2] stelt Emerging 010 dat [gedaagde 2], door gedaagde sub 3 tot en met 8 in de woning te laten verblijven, in strijd heeft gehandeld met het bepaalde dat hij zonder toestemming niet bevoegd is geweest om de woning (deels) te (onder)verhuren of in gebruik te geven aan derden.

3.4

[gedaagden sub 2 t/m 8] betwist de vordering en concludeert - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - tot afwijzing daarvan, met veroordeling van Emerging 010 in de proceskosten.

3.5

De stellingen van partijen worden voor zover nodig in het kader van de beoordeling van de vordering nader besproken.

4.. De beoordeling

4.1

[gedaagde 1] is niet in de procedure verschenen, maar [gedaagden sub 2 t/m 8] is dat wel en tussen hem en Emerging 010 is voortgeprocedeerd, zodat één vonnis wordt gewezen tussen alle partijen dat als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd, ondanks het tegen [gedaagde 1] verleende verstek, gelet op het bepaalde in artikel 140 lid 1 en 3 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

4.2

Het gestelde door Emerging 010 dat zij een huurovereenkomst heeft met [gedaagde 1] en dat [gedaagde 1] de woning aan [adres] heeft onderverhuurd aan [gedaagden sub 2 t/m 8] is gemotiveerd betwist. Aangevoerd is dat [gedaagde 1] niet in de woning woont en dat [gedaagden sub 2 t/m 8] geen (onder)huurovereenkomst met hem heeft gesloten. Er is volgens [gedaagden sub 2 t/m 8] geen sprake van onderhuur. Ter onderbouwing hiervan is als productie 1 een schriftelijke huurovereenkomst overgelegd, waarin wordt vermeld dat [naam bedrijf 1] als verhuurder, vertegenwoordigd door [naam 1], en [naam 2] als huurder, op 1 juli 2018 een huurovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot de woning, ingaande per 1 augustus 2018. De huurovereenkomst is ondertekend op de plekken waar de verhuurder zijn paraaf of handtekening moet zetten, volgens [gedaagden sub 2 t/m 8] door [naam 1].

4.3

In reactie hierop heeft Emerging 010 weersproken dat tussen haar of haar rechtsvoorgangster een huurovereenkomst is gesloten met [gedaagde 2]. Daarin ligt besloten dat [naam bedrijf 1] haar rechtsvoorgangster is, zij het volgens Emerging 010 niet in de hoedanigheid van verhuurster van de woning aan [gedaagde 2], want Emerging 010 betwist de waarachtigheid van de in het geding gebrachte schriftelijke huurovereenkomst. Emerging 010 onderbouwt echter niet dat productie 1 van [gedaagden sub 2 t/m 8] vals of vervalst is. Emerging 010 onderbouwt ook niet dat ten tijde van de overdracht van de eigendom van de woning door [naam bedrijf 1] laatstgenoemde geen huurovereenkomst had met [gedaagde 2] en wel een huurovereenkomst had met [gedaagde 1], die op Emerging 010 zou zijn overgegaan, terwijl het bestaan van een huurovereenkomst tussen Emerging 010 en [gedaagde 1]

in twijfel is getrokken, zodat het op de weg van Emerging 010 had gelegen om dergelijke onderbouwing te geven. Gesteld noch gebleken is dat Emerging 010 zich hierover met haar rechtsvoorgangster heeft verstaan en dat die te kennen heeft gegeven dat zij direct voorafgaand aan de overdracht van de woning wel een huurovereenkomst had met [gedaagde 1] en niet met [gedaagde 2].

4.4

Emerging 010 werpt [gedaagden sub 2 t/m 8] tegen dat hij geen bewijzen in het geding heeft gebracht van betalingen aan [naam bedrijf 1] en voor energieleveranties van vóór december 2019, maar niet zonder meer valt in te zien waarom het op zijn weg zou hebben gelegen om dat te doen, want Emerging 010 staat daar buiten. [gedaagden sub 2 t/m 8] heeft wel onderbouwd met stukken aangevoerd dat hij desverzocht huur voor de maanden december 2019 en januari 2020 tot en met april 2020 heeft overgemaakt naar een bankrekening op naam van ene [naam 3] (hierna: [naam 3]). Het gaat, op de maand maart 2020 na, steeds om bedragen van € 770,-, wat overeenkomt met de maandhuur voor de woning, gezien het door Emerging 010 gestelde op dit punt. Ook heeft [gedaagden sub 2 t/m 8] uittreksels uit het handelsregister overgelegd, waaruit kan worden opgemaakt dat [naam 3] enig aandeelhouder / bestuurder is van [naam bedrijf 2]., dat [naam bedrijf 2]. enig aandeelhouder / bestuurder is van [naam bedrijf 3], dat [naam bedrijf 3] bestuurder is van [naam bedrijf 4] en Emerging 010, en dat [naam bedrijf 4] enig aandeelhouder / bestuurder is van [naam bedrijf 5]. [naam 3] is dus gelieerd aan Emerging 010 en onweersproken is dat aan [naam 3] huur betaald is door [gedaagde 2].

4.5

Emerging 010 heeft gesteld dat zij op 27 december 2019 eigenaar is geworden van de woning, maar dat aanvankelijk foutief in het kadaster is ingeschreven dat [naam bedrijf 5] op deze datum eigenaar is geworden van de woning, hetgeen is gecorrigeerd. Daarnaast heeft Emerging 010 een brief overgelegd van de gemeente Rotterdam aan [naam bedrijf 5] van 15 februari 2020, waarmee laatstgenoemde in kennis is gesteld van het voornemen om een last onder dwangsom op te leggen, met als reden dat gebleken is dat de woning in gebruik is gegeven aan de familie [naam familie 1] en de familie [naam familie 2], terwijl zij niet beschikken over een huisvestings-vergunning voor die woning, en dat [naam bedrijf 5] daardoor in overtreding is. Daarbij is een rapport van bevindingen gevoegd van een op 23 januari 2020 verrichte controle van de woning, bij welke controle gedaagden 2 tot en met 8 ter plaatse zijn aangetroffen en waarbij gesproken is met [gedaagde 2] in de Duitse taal, waarvan verslag is gemaakt. Op basis van bij die gelegenheid door [gedaagde 2] gegeven antwoorden stelt Emerging 010 dat er aanwijzingen zijn voor onderhuur, maar dat strookt niet met de verklaringen van [gedaagde 2]. De enige aanwijzing voor onderhuur zou kunnen zijn de verklaring van [gedaagde 2] dat hij € 3.000,- aan huur en borg heeft betaald aan [gedaagde 1], maar deze niet ondubbelzinnige aanwijzing wordt vervolgens meteen ontkracht door de toevoeging van [gedaagde 2] dat hij dit betaalde terwijl hij er zelf nog niet woonde. Dit moet ook worden bezien in de context van zijn andere verklaringen. Desgevraagd heeft [gedaagde 2] namelijk meegedeeld dat hij aan de woning is gekomen via [gedaagde 1], dat [gedaagde 1] er eerst woonde en dat hij van hem de woning heeft overgenomen. [gedaagde 2] heeft ook verklaard dat hij een huurovereenkomst heeft en de woning huurt van de nieuwe eigenaar [naam bedrijf 6] en dat hij € 770,- huur betaalt, vanaf december 2019 per bank en voordien contant. [gedaagde 2] heeft tevens verklaard dat hij beschikt over een huurcontract met zijn voormalig huisbaas [naam bedrijf 7], maar dat dit contract niet is ondertekend door hemzelf. Anders dan Emerging 010 betoogt duiden deze verklaringen er veeleer op dat [naam bedrijf 7] een huurovereenkomst heeft gesloten met [gedaagde 2] als opvolger van [gedaagde 1]. De verklaringen zijn in lijn met hetgeen door [gedaagde 2] in de onderhavige procedure naar voren is gebracht, waarbij van betekenis is dat ten tijde van het afleggen van de verklaringen deze procedure nog niet speelde. Voorts wordt opgemerkt dat de vermelding in de brief van 15 februari 2020 dat de woning in gebruik is bij de familie [naam familie 1] en de familie [naam familie 2] een verklaring kan zijn voor het feit dat op het voorblad van de overgelegde huurovereenkomst niet alleen de naam [gedaagde 2] maar ook de naam [naam 4] is vermeld.

4.6

Terwijl [gedaagden sub 2 t/m 8] gemotiveerd en onderbouwd met stukken verweer heeft gevoerd, heeft Emerging 010 daar nauwelijks iets tegenover gesteld. De productie die Emerging 010 in het geding heeft gebracht, biedt meer steun voor het verweer van [gedaagden sub 2 t/m 8] dan voor het door haar gestelde. Zodoende heeft Emerging 010 onvoldoende gesteld om tot bewijs te worden toegelaten, voor zover dat al is gewild gezien het vorenstaande en het ontbreken van een specifiek bewijsaanbod.

4.7

Gelet op het voorgaande staat niet vast en komt ook niet vast te staan dat Emerging 010 een huurovereenkomst heeft met [gedaagde 1] en (dus) evenmin dat [gedaagde 1] een onderhuurovereenkomst heeft met [gedaagde 2] en/of een of meer van de zijnen. Misschien heeft [naam bedrijf 7] een huurovereenkomst gehad met [gedaagde 1], maar voor zover dat het geval is geweest lijkt die te zijn geëindigd voordat Emerging 010 eigenaar is geworden. Het onder a gevorderde wordt daarom afgewezen.

4.8

Naar het zich laat aanzien is er een huurovereenkomst tussen enerzijds Emerging 010 en anderzijds [gedaagde 2] en mogelijk ook met [naam 4]. Gelet hierop alsmede gezien het verweer op dit punt staat niet vast of en, zo ja, wie van gedaagden sub 3 tot en met 8 zonder recht of titel in de woning zouden verblijven. Voor zover sprake is van ongeoorloofd verblijf in de woning, geldt dat gesteld noch gebleken is dat [gedaagde 2] daarover is aangesproken om die situatie te beëindigen. Bij deze stand van zaken ziet de kantonrechter grond om het onder b en c gevorderde eveneens af te wijzen.

4.9

Emerging 010 wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten veroordeeld, aan de zijde van [gedaagden sub 2 t/m 8] vastgesteld op € 360,- aan salaris voor de gemachtigde en aan de zijde van [gedaagde 1] vastgesteld op nihil.

5.. De beslissing

De kantonrechter:

wijst het gevorderde af;

veroordeelt Emerging 010 in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagden sub 2 t/m 8] vastgesteld op € 360,- aan salaris voor de gemachtigde en aan de zijde van [gedaagde 1] vastgesteld op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.P. van Gastel en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

465