Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9145779 VV EXPL 21-160
uitspraak: 7 mei 2021
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Woonstad Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 20 april 2021,
gemachtigde: mr. E. Boot,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. J.P. Vandervoodt.
Partijen worden hierna aangeduid als Woonstad respectievelijk [gedaagde] .
1..Het verloop van de procedure
1.1
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
- de dagvaarding, met producties 1 tot en met 10;
- de brief van [gedaagde] met dagtekening 23 april 2021, met bijlages;
- de door mr. E. Boot overgelegde producties 11 en 12;
- de e-mail van mr. J.P. Vandervoodt van 28 april 2021.
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op donderdag 29 april om 11.00 uur.
Namens Woonstad is verschenen, [naam 1] , werkzaam als opzichter bij Woonstad, bijgestaan door de gemachtigde mr. E Boot.
Namens [gedaagde] is verschenen de gemachtigde mr. J.P. Vandervoodt.
De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen op de mondelinge behandeling is besproken.
1.3
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
In het kader van de onderhavige procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.1
Tussen Woonstad als verhuurster en [gedaagde] als huurster bestaat sinds 15 februari 2016 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] .
2.2
De woning ligt in een complex met een aantal vergelijkbare woningen. Een deel daarvan wordt verhuurd door Woonstad en een deel is eigendom van particuliere bewoners.
2.3
Het onderhoud aan het complex wordt, zo heeft de VvE met Woonstad afgesproken, door Woonstad gedaan.
2.4
De onderburen van [gedaagde] klagen sinds 8 februari 2021 over lekkage. Deze lekkage is afkomstig uit de badkamer van [gedaagde] .
2.5
Woonstad heeft haar aannemer, [aannemer] , opdracht gegeven om de badkamer in de woning van [gedaagde] te vervangen. [aannemer] en haar onderaannemer, [onderaannemer] , hebben in de periode 25 februari 2021 tot en met 15 maart 2021 geprobeerd om een afspraak met [gedaagde] te maken om de badkamer te vervangen. Dit is niet gelukt.
2.6
Aan de gevels van het gehele complex moeten werkzaamheden plaatsvinden. De houten kozijnen zijn verouderd en zijn niet meer te repareren. Daarom worden in het gehele complex de kozijnen vervangen, waardoor ook direct de ramen moeten worden vervangen Hetzelfde geldt voor de kozijnen van de balkondeuren en de balkondeuren zelf.
2.7
Woonstad heeft [naam bedrijf] opdracht gegeven om de werkzaamheden aan de gevel uit te voeren.
2.8
Zowel Woonstad als [naam bedrijf] hebben in de periode oktober 2020 tot en met 25 maart 2021 verschillende brieven naar de bewoners van het complex gestuurd, om hen te informeren over de werkzaamheden en met het verzoek om mee te werken aan de werkzaamheden. [gedaagde] weigert dit.
2.9
De gevelwerkzaamheden kunnen alleen plaatsvinden met gebruikmaking van een steiger. Op 23 maart 2021 heeft [naam bedrijf] aan Woonstad laten weten dat de gevelwerkzaamheden aan de rest van het complex nog zo’n vier weken duren en dat de steiger er dus nog vier weken zal staan. Het opnieuw opbouwen van de steiger zal zo’n
€ 3.400,-- kosten.
2.1
[gedaagde] heeft bij e-mail van 29 april 2021 het volgende aan Woonstad, haar aannemer en de gemachtigden meegedeeld:
“(…)
Geachte Mr Boot en Mr.van der Voodt en [naam 2] ,
Ik ben bereid mee te werken met de badkamer te laten renoveren en de ht glazen te vervangen.
Aanstaande Maandag [naam 3] komt in de woning asbest inventarisatie doen.
Voornamelijk de vloeren en ramen en ook raamluik.
Ik ben beschikbaar in de woning .
Elke dinsdag ben ik in cursus tot 11.30 uur en vrijdag ben ik in cursus en ik kan de sleutel achterlaten voor noodzakelijk werk in de woning.
Hoogachtend,
[gedaagde]
(…)”
3..De vordering
3.1
Woonstad heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad:
1. [gedaagde] te veroordelen de in alineanummer 10 van de dagvaarding opgesomde werkzaamheden in en aan de woning aan de [adres] te gedogen;
2. voor zover [gedaagde] weigert de uitvoering van de werkzaamheden genoemd in alineanummer 10 van de dagvaarding te gedogen, [gedaagde] te veroordelen om de woning aan de [adres] binnen drie dagen na betekening van het vonnis tijdelijk en/of gedeeltelijk te ontruimen en verlaten, met alle zich daarin en/of
daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Woonstad zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Woonstad, dan wel een door Woonstad in te schakelen derde, te stellen voor de duur van de onder alineanummer 10 van de dagvaarding genoemde werkzaamheden voor zover dit noodzakelijk is om de werkzaamheden uit te (laten) voeren;
3. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen het salaris en de verschotten van de gemachtigde van Woonstad.
3.2
Aan de vordering heeft Woonstad, naast de onder 2. genoemde vaststaande feiten,
- zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang- het volgende grondslag gelegd.
3.2.1
De door Woonstad uit te voeren werkzaamheden zijn aan te merken als dringende werkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 BW Pro. Op grond van artikel 7:220 lid 1 BW Pro moet [gedaagde] haar medewerking verlenen aan dringende werkzaamheden. De werkzaamheden die Woonstad wil uitvoeren kunnen niet zonder nadeel worden uitgesteld. De dringende werkzaamheden betreffen:
- het vervangen van de badkamer;
- het vervangen van alle ramen, deuren en bijbehorende kozijnen in zowel de voor- als achtergevel.
3.2.2
Omdat [gedaagde] weigert haar medewerking aan de onder 3.2.1 genoemde werkzaamheden te verlenen vordert Woonstad dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot het gedogen van de werkzaamheden en, voor zover zij deze niet gedoogt, dat zij wordt veroordeeld haar woning tijdelijk te ontruimen.
3.2.3
De tijdelijke ontruiming is noodzakelijk, omdat de aannemers van Woonstad in het kader van de badkamerwerkzaamheden en de gevelwerkzaamheden wat spullen van [gedaagde] tijdelijk uit (een ruimte van) het gehuurde moeten verwijderen. Als [gedaagde] zich verzet tegen de werkzaamheden, dan zal Woonstad ook haar tijdelijk uit het gehuurde moeten verwijderen en ook in dat kader heeft zij een titel tot tijdelijke (en/of gedeeltelijke) ontruiming nodig. De grondslag voor deze vordering is artikel 558 sub b Rv Pro.
3.2.4
Woonstad heeft een spoedeisend belang bij haar vorderingen. Zij is tegenover de onderburen van [gedaagde] verplicht om de lekkage op te lossen en van haar kan niet gevergd worden dat zij daarvoor de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Voor de gevelwerkzaamheden geldt dat Woonstad er spoedeisend belang bij heeft om te voorkomen dat de steigers opnieuw moeten worden opgebouwd. Zelfs als d steigers opnieuw moeten worden opgebouwd heeft Woonstad een spoedeisend belang bij de gevelwerkzaamheden. De kozijnen in het gehele complex zijn in slechte staat en vervanging is noodzakelijk. Van Woonstad kan niet verwacht worden dat zij voor die vervanging een bodemprocedure moet voeren en 6 tot 12 maanden moet wachten.
4..Het verweer
[gedaagde] heeft bij brief van 26 april 2021, onder overlegging van producties, verweer gevoerd. Op de inhoud daarvan zal - indien daartoe relevant- bij de beoordeling worden ingegaan.
5..De beoordeling
5.1
De lekkage bij de onderburen en de noodzaak van de uitvoering van alle gevorderde werkzaamheden wordt niet betwist. Daarmee is voldoende gebleken dat Woonstad een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorziening, zodat zij in zoverre ontvankelijk is in haar vorderingen.
5.2
In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vorderingen van Woonstad in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
5.3
Uit de email die [gedaagde] op 29 april 2021 aan Woonstad heeft gestuurd en die door Woonstad als productie 12 in het geding is gebracht, blijkt dat [gedaagde] zich niet langer verzet tegen het uitvoeren van de door Woonstad gevorderde werkzaamheden. Woonstad heeft ter zitting echter meegedeeld dat zij, gelet op eerdere ervaringen met [gedaagde] , vreest dat [gedaagde] ondanks haar toezegging van gedachten zal veranderen en alsnog niet mee zal werken aan de uitvoering van de werkzaamheden. De kantonrechter acht deze vrees, mede gelet op hetgeen de gemachtigde van [gedaagde] hieromtrent ter zitting uiteen heeft gezet, gegrond, zodat Woonstad nog altijd belang heeft bij hetgeen zij onder I. heeft gevorderd. Deze vordering zal daarom worden toegewezen.
5.4
Ten aanzien van de onder II. gevorderde tijdelijke en/of gedeeltelijke ontruiming wordt het volgende overwogen. Ter zitting is gebleken dat, mocht [gedaagde] geen medewerking verlenen aan de uit te voeren werkzaamheden, zij geen opvang elders heeft. Gelet op de ter zitting verder aangevoerde persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] , die door Woonstad niet zijn betwist, is de kantonrechter van oordeel dat het belang van [gedaagde] om in de woning te kunnen verblijven groter is dan het belang van Woonstad bij de tijdelijk en/of gedeeltelijke ontruiming. Deze vordering zal daarom worden afgewezen. Daarbij overweegt de kantonrechter echter wel dat [gedaagde] zich op geen enkele wijze dient te verzetten tegen het uitvoeren van de gevorderde werkzaamheden en ook de materialen die daarvoor nodig zijn, zowel tijdens werkuren als daarna, onaangeroerd dient te laten. Daarbij geldt ook dat bij het uitvoeren van de werkzaamheden [gedaagde] zich dient te onthouden van enig commentaar richting de in haar woning aanwezige werklieden en dat zij deze ook vrije toegang tot overige vertrekken dient te verlenen indien deze dit verlangen. Mocht [gedaagde] zich evenwel niet aan deze, ook ter zitting besproken voorwaarden houden, dan loopt zij het reële risico dat in een eventuele opvolgende kort geding procedure de vordering onder II. alsnog zal worden toegewezen.
5.5
Nu partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren in die zin dat beide partijen de eigen kosten dragen.
6..De beslissing
De kantonrechter,
rechtdoende in kort geding:
veroordeelt [gedaagde] de in alineanummer 10 van de dagvaarding opgesomde werkzaamheden in en aan de woning aan de [adres] te gedogen;
compenseert de proceskosten in die zin dat beide partijen de eigen kosten dragen;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
426