ECLI:NL:RBROT:2021:6900

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 9085959 / CV EXPL 21-10042

uitspraak: 25 juni 2021

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Woonhave Beleggingen B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

gemachtigde: Vismans Deurwaarders & Incasso te Rotterdam,

tegen

[persoon A],

wonende te [woonplaats A] :

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

gemachtigde: mr. E. Kattestaart te Rotterdam.

Partijen worden hierna aangeduid als ‘Woonhave’ respectievelijk ‘ [persoon A] ’.

1..Het verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

het exploot van dagvaarding van 9 maart 2021, met producties 1 tot en met 10;
de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie, met producties 1 tot en met 18;
het tussenvonnis van 26 april 2021, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald op 26 mei 2021;
de brief van 12 mei 2021 van de gemachtigde van Woonhave, met producties 11 tot en met 21.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft op 26 mei 2021 plaatsgevonden. Namens Woonhave is verschenen mevrouw [persoon B] , in haar hoedanigheid van Property Service Manager, en de heer [persoon C] , in zijn hoedanigheid van directeur, bijgestaan door de heer R.A.M. Vismans namens Vismans Deurwaarders & Incasso. [persoon A] is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde.

1.3.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van Woonhave overgelegd een actueel overzicht van de huurachterstand tot en met mei 2021, een proces-verbaal van aangifte van 16 mei 2021 door de heer [persoon D] en een brief van 17 mei 2021 van het Openbaar Ministerie, arrondissementsparket Rotterdam, aan de heer [persoon D] .

1.4.

Op 7 juni 2021 heeft de gemachtigde van [persoon A] een e-mail met producties 20 en 21 overgelegd. Op voornoemd bericht heeft de gemachtigde van Woonhave per e-mail van 8 juni 2021 gereageerd.

1.5.

Per e-mail van 8 juni 2021 is namens de kantonrechter aan de gemachtigden van partijen bericht dat, gelet op de op 8 juni 2021 gegeven reactie van de gemachtigde van Woonhave, Woonhave niet meer in de gelegenheid wordt gesteld te reageren op het bericht van 7 juni 2021.

1.6.

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

2..De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.

2.1.

Woonhave heeft middels haar beheerder Woonhave Beheer B.V. (hierna: de beheerder) met [persoon A] een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres 1] , [postcode] te Rotterdam (hierna: de woning) met ingang van 16 juli 2017. De huurprijs inclusief bijkomende leveringen en diensten bedraagt thans € 825,36 en is bij vooruitbetaling verschuldigd.

2.2.

De huurovereenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:

“(…)

Bijzondere bepalingen

(…)

11.2

Het is huurder, zijn gezinsleden, bezoekers en personeel verboden:

(…)

i. afwerkvloeren (als parket, laminaat, vinyl, enz.) in het gehuurde aan te brengen, respectievelijk te vervangen, zonder toestemming van verhuurder, die nadere voorwaarden kan stellen;

(…)”

2.3.

De op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden luiden, voor zover van belang, als volgt:

“(…)

Bescherming woonklimaat

13.1

Indien het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex, waartoe ruimten en terreinen behoren waarop huurder geen exclusieve gebruiksrechten heeft, zal hij zijnerzijds er toe bijdragen, dat deze ruimten en terreinen niet worden verontreinigd en niet worden gebruikt voor andere doeleinden dan waartoe zij kennelijk, dan wel krachtens de huurovereenkomst of de aanwijzingen van verhuurder, zijn bestemd. (…) Het is huurder evenmin toegestaan voertuigen, kinderwagens, fietsen of andere voorwerpen elders dan op of in de daarvoor bestemde gelegenheden te plaatsen (…)

13.4

Huurder zal omwonenden of huurders van hetzelfde gebouw of complex geen hinder of last bezorgen en er voor zorgdragen dat de bij hem met zijn goedvinden aanwezige derden alsmede zijn of hun bezoekers dit evenmin doen.

13.5

De bepalingen 13.1 t/m 13.4 beogen onder meer het bevorderen van goed woonklimaat tussen de gebruikers van het gebouw of complex waartoe het gehuurde behoort.

13.6

Huurder zal zich gedragen en het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.

(…)”

2.4.

In de periode van 6 oktober 2018 tot en met (in ieder geval) 22 maart 2021 heeft [persoon A] bij de beheerder, dan wel bij (boven)buren diverse meldingen gedaan van (geluid)overlast veroorzaakt door (boven)buren, en verzocht die (geluid)overlast te (doen) staken.

2.5.

Op 30 oktober 2019 is in opdracht van de beheerder door de heren [persoon E] en [persoon F] van het geluidBuro een geluidNotitie uitgebracht (hierna: de geluidnotitie) met betrekking tot de door [persoon A] ervaren (geluid)overlast van de bovenburen van [adres 2] . In deze notitie staat, voor zover van belang, als volgt:

“(…) De huidige vloeropbouw (inclusief afwerkvloer) valt op basis van de door ons ingeschatte prestatie in klasse IV. Loopgeluiden worden hier gemiddeld veelal hinderlijk waargenomen en het indicatieve percentage gehinderden ligt op 25%-50%.

Conform het gebrekenboek huurcommissie ‘ernstige gebreken en tekortkomingen’ versie juni 2017 is sprake van een ernstig gebrek of een tekortkoming wanneer de geluidisolatie van de vloer 25 dB slechter is dan het nieuwbouwniveau. Dit is vergelijkbaar met een niveau van Ico = -20 dB. Hier is in deze situatie geen sprake van.

Er zijn een aantal bouwkundige maatregelen te bedenken met een positief effect op de contactgeluidisolatie. Deze verschillen in effect, impact en kosten. Hieronder zijn deze opgesomd en toegelicht:

Optimaliseren werking bestaande ondervloer bij #85: In de huidige situatie maken de laminaatvloer en de plinten contact met de opgaande constructie. De plinten moeten losgehaald worden zodat gecontroleerd kan worden of de laminaatvloer los ligt van de wanden. Waar dit niet het geval is, dient dit alsnog gerealiseerd te worden. Vervolgens kunnen de plinten terug geplaats worden, waarbij deze los (een aantal mm) worden gehouden van de wanden, dorpels en andere opgaande constructieonderdelen. De winst die met deze maatregel te behalen is, is beperkt en zal per kamer verschillen. Naar verwachting de mogelijke winst op ca. 2 è 3 dB. Dit is een net merkbaar verschil.
Toepassen droge zwevende dekvloer bij #85: Op de betonnen vloer kan een droge zwevende dekvloer geplaatst worden. Dit betekent dat de huidige afwerkvloer en ondervloer verwijderd moet worden. Tevens adviseren we dan ook de dorpels tussen de kamers te verwijderen. Hierna kan een droge zwevende dekvloer gelegd worden. Dit is (meestal) een dubbele gipsplaat op een laag minerale wol. Deze vloer heeft een ook een verende werking en moet dus los gehouden worden van opgaande constructieonderdelen. Door te toepassing van deze dekvloer wordt de vloerhoogte met ca. 30 mm verhoogd, met alle praktische gevolgen van dien (inkorten deuren etc.). Een voorbeeld van een geschikte vloer is Fermacell Estrisch 2E32. Op deze vloer kan het laminaat teruggebracht worden, zonder ondervloer! Hierbij dient de laminaatvloer ook weer los gehouden te worden van opgaande constructieonderdelen. Zie voor verdere praktische aandachtspunten de verwerkingsvoorschriften van de fabrikant. De mogelijke winst ten opzichte van de huidige situatie is ca. 4 tot 6 dB.
Toepassen ontkoppeld plafond bij #65: Hoewel maatregelen bij de bron vaak effectiever zijn, is het toepassen van een plafond bij de #65 ook een mogelijke maatregel. Het plafond bestaande uit twee gipsplaten dient op een luchtspouw gevuld met minerale wol geplaatst te worden. De bevestiging van dit plafond aan de betonnen vloer dient ontkoppeld te worden uitgevoerd, bijvoorbeeld met Nevima IVI-directhangers. Het plafond dient ook los gehouden van de wanden. Zie voor verdere praktische aandachtspunten de verwerkingsvoorschriften van de fabrikant. Omdat het geluid ook via wanden en vloer wordt afgestraald kan ook met deze maatregelen geen heel grote verbetering behaald worden. De mogelijke verbetering van de contactgeluidisolatie schatten wij bij deze maatregel op ca. 4 tot 5 dB.

Met één van de bovenstaande maatregelen is een beperkte winst te behalen. Hiermee kan de prestatie van de vloer naar onze inschatting net wel of net niet verbeterd worden tot geluidweringsklasse III. Een grotere verbetering van de contactgeluidisolatie is zonder (een combinatie van) zeer ingrijpende maatregelen niet te behalen. (…)”

2.6.

Per e-mail van 1 november 2019 heeft de beheerder aan [persoon A] voorgesteld om uit coulance een financiële bijdrage te doen voor het toepassen van een ontkoppeld plafond in zijn slaapkamer.

2.7.

[persoon A] heeft de beheerder per e-mail van (in ieder geval) 3 november 2019 onder meer verzocht de in de geluidsnotitie genoemde maatregelen ten aanzien van [adres 2] door te voeren, waarbij tevens de betonnen vloer gerepareerd wordt en het appartement wordt voorbereid op het ononderbroken leggen van laminaat. Voorts heeft [persoon A] te kennen gegeven dat hij verwacht dat door de beheerder een soortgelijk onderzoek wordt uitgevoerd op [adres 3] .

2.8.

Per e-mail van 18 november 2019 heeft de beheerder [persoon A] voorgesteld eenmalig en tegen finale kwijting op kosten van de beheerder een ontkoppeld systeemplafond in zijn slaapkamer te plaatsen ten bedrage van ca. € 1.500,-. [persoon A] is in de gelegenheid gesteld de daartoe bestemde allonge voor 27 november 2019 voor 12.00 uur getekend te retourneren aan de beheerder.

2.9.

Op of omstreeks 7 december 2019 heeft de beheerder aan [persoon A] bericht dat het in 2.8 genoemde voorstel is komen te vervallen.

2.10.

In de periode van 7 mei 2020 tot en met 22 april 2021 hebben verschillende (boven)buren bij de beheerder diverse meldingen gedaan van overlast veroorzaakt door [persoon A] . De gemelde overlast betreft lastigvallen, uitschelden, stalken en dreigen van omwonenden, bonken op deuren, weggooien van planten en het hinderlijk neerzetten van zijn fiets op de galerij. Naast voornoemde meldingen aan de beheerder hebben de buren van [adres 4] verschillende malen aangifte gedaan bij de politie van vernieling van objecten.

2.11.

Per e-mail van 6 juli 2020 heeft de beheerder het volgende aan [persoon A] bericht:

“(…) Wij hebben inmiddels meerdere e-mails van u ontvangen en de toonzetting hiervan staat ons niet aan, wij zullen dan ook niet verder inhoudelijk reageren op deze e-mails. Wel kunnen wij u informeren dat wij naar aanleiding van uw email waarin u de buren, de huismeester en mij persoonlijk intimideert een melding hebben gedaan bij de wijkagent. Wij hebben tevens klachten van bewoners in het complex over u ontvangen, bewoners voelen zich geïntimideerd en dit is niet acceptabel. De politie is zelfs hierbij geweest.

U blijft meldingen doen over de akoestiek in het complex, eerst over uw bovenbuurman en nu omtrent de buren schuin boven u. Zoals eerder aangegeven hebben wij een onderzoek verricht bij uw bovenburen en voldeed de ondervloer van uw bovenbuurman waardoor wij geen verdere aanpassingen aan de vloer hebben doorgevoerd. Het betreft een complex uit de jaren 60 waarbij je altijd geluiden van uw buren zal horen. De klachten die u ervaart zijn normaal bij een complex uit de jaren 60.

Omdat wij op zoek waren naar een praktische oplossing hebben wij u meerdere voorstellen gedaan maar ook hier zijn wij niet uitgekomen.

Wij hebben voorgesteld om uit te wijken naar een appartement op de bovenste etage zonder bovenburen of een woning in een ander (nieuwer) woongebouw. Hiertoe bent u vooralsnog niet bereid.
Wij hebben u een voorstel gedaan om ontkoppeld systeemplafond in uw slaapkamer te plaatsen, dit voorstel stond tot 27 november 2019 maar omdat u nog juridisch onderzoek wilde verrichten is dit voorstel destijds verlopen.

Voorts kunnen wij u informeren dat wij de stukken van uw buren schuin boven u hebben ontvangen en de toegepaste vloer en ondervloer volstaat conform de eisen in het huurcontract (ondervloer min. lOdb). Hier zullen dan ook geen verdere aanpassingen aan verricht worden.

De ontevredenheid die vanuit u heerst in het complex (over uw buren/complex etc.) vinden wij erg vervelend maar wij zien geen mogelijkheid dit voor u op te lossen. Wij adviseren u naar de mogelijkheid te kijken om uit te wijken naar een woning in een ander (nieuwer) woongebouw zodat u wel tevreden in uw woning kunt wonen. Verdere klachten omtrent geluidsoverlast zullen niet in behandeling genomen worden en wij sluiten hierbij dit dossier. Het staat u uiteraard vrij uw huurovereenkomst te ontbinden, een opzegtermijn van één maand hoeft niet in acht genomen te worden. (…)”

2.12.

Per brief van 9 oktober 2020 heeft de beheerder bij zowel de politie te Rotterdam als bij de GGZ gemeld dat door [persoon A] veelvuldig overlast wordt veroorzaakt en dat hij, naar de mening van de beheerder, ernstig verward en agressief is en per direct hulp nodig heeft. Voorts heeft de beheerder gemeld dat zij zich ernstige zorgen maakt en bang is dat de situatie uit de hand zal lopen.

2.13.

Per brief van 29 oktober 2020 heeft de Gemeente Rotterdam [persoon A] een officiële waarschuwing gegeven wegens het veroorzaken van overlast, te weten het onnodig doen van overlastmeldingen, het overmatig klachten indienen tegen medewerkers van de overheid en het agressief benaderen van omwonenden en het driegen met geweld. De Gemeente Rotterdam heeft [persoon A] gesommeerd de overlast per direct te beëindigen.

2.14.

Op 7 december 2020 heeft de politie een vertrouwelijke Bestuurlijke Rapportage omtrent Overlastgevend persoon [adres 1] [lees: [persoon A] ] opgesteld (hierna: de bestuurlijke rapportage). Deze rapportage luidt, voor zover thans van belang, als volgt:

“(…)

I Conclusie, doel en advies

(…) In de wijk Lombardijen is al geruime tijd sprake van overlast vanuit een woning aan de [adres 1] , te [postcode] Rotterdam. De overlast wordt veroorzaakt door de bewoner genaamd [persoon A] . (…)

Het structureel overlast gevende gedrag vanuit de woning van [persoon A] is dermate ernstig dat het verblijf van [persoon A] voor omwonenden niet langer houdbaar is. De casus is al geruime tijd bekend in het casusoverleg woonoverlast van de Gemeente Rotterdam. (…)

III Probleem/onderbouwing/knelpunten

Meneer [persoon A] staat in de Gemeentelijke Basis Administratie ingeschreven in de woning [adres 1] te Rotterdam. Deze woning betreft een portiek/galerij flat met diverse woningen. Op het genoemde adres veroorzaakt meneer [persoon A] al geruime tijd overlast. De overlast bestaat uit een diversiteit aan gedraging welke tot overlast leiden voor de omwonenden. Hieronder worden de meldingen vanaf 1 januari 2020 benoemd. Deze meldingen staan geregistreerd in het bedrijfsprocessensysteem van de politie. (…) Afgelopen jaar heeft [persoon A] ook meerdere mails verzonden naar de wijkagent en inmiddels 27 klachten ingediend bij de klachten afdeling van de politie. Deze klachten zijn gericht op zowel medewerkers van politie als gemeente en andere instanties. Deze klachten zijn allen ongegrond verklaard.

[persoon A] stuurt dagelijks e-mails naar de wijkagent met zijn beklag en dreigende taal. Vanaf 22 november 2020 heeft de wijkagent nog 11 e-mails ontvangen van [persoon A] . (…)

IV Maatschappelijke urgentie

De politie verzoekt om de gemeente de gegevens te verstrekken aan Woonhave om de overlast te doen stoppen en de rust in de wijk terug te krijgen. Dit vanwege de eerder genoemde feiten waarmee dhr [persoon A] de openbare orde rondom de woning verstoord. (…)”

2.15.

Per brief van 6 november 2020 heeft de gemachtigde van Woonhave [persoon A] onder meer gesommeerd de intimidatie en bedreiging van buren en medewerkers van Woonhave onmiddellijk te staken, de medewerkers van Woonhave niet meer te bestoken met talloze e-mails op een toon en met een inhoud die niet acceptabel is en om de buren met rust te laten.

2.16.

In de periode van 16 mei 2021 tot en met 31 mei 2021 hebben [persoon A] en de buren van [adres 4] over en weer aangifte gedaan bij de politie van eenvoudige mishandeling.

2.17.

Op of omstreeks 17 mei 2021 heeft [persoon A] van de officier van justitie, arrondissementsparket Rotterdam, een gedragsaanwijzing opgelegd gekregen. [persoon A] dient zich van 17 mei 2021 tot en met 14 mei 2021 te onthouden van contact met de buren van [adres 4] .

3..Het geschil in conventie

de vordering

3.1.

Woonhave heeft bij vonnis gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad,

I. de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden en [persoon A] te veroordelen het gehuurde binnen acht dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis met al de zijnen en al het zijne te verlaten en te ontruimen en met afgifte der sleutels ter vrije en algehele beschikking van Woonhave te stellen;

II. met machtiging op Woonhave om, indien [persoon A] met de ontruiming als genoemd onder sub a in gebreke mocht blijven, deze zelf op kosten van [persoon A] te bewerkstelligen door een deurwaarder, zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en/of justitie;

III. [persoon A] te veroordelen om aan Woonhave te betalen ter zake van huurachterstand tot en met maart 2021 een bedrag van € 2.476,08, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag der dagvaarding tot die der algehele voldoening, alsmede een bedrag ad € 825,36 voor iedere maand, die [persoon A] het gehuurde vanaf april 2021 nog in het bezit zal houden, een ingegane maand voor een volle gerekend;

IV. [persoon A] te veroordelen een bedrag van € 462,50 aan buitengerechtelijke kosten.

V. [persoon A] te veroordelen in de kosten van deze procedure, een bedrag aan salaris voor de gemachtigde van Woonhave daarin begrepen, salaris gemachtigde te vermeerderen met btw, alsmede de wettelijke rente over de proceskosten, ingaande de vijftiende dag na datum waarop het vonnis wordt gewezen

3.2.

Aan haar vordering heeft Woonhave – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd. Primair heeft Woonhave gesteld dat [persoon A] in strijd met de artikelen 13.1, 13.4 en 13.5 [de kantonrechter begrijpt 13.6] van de huurovereenkomst heeft gehandeld en subsidiair heeft Woonhave gesteld dat [persoon A] zich niet als een goed huurder heeft gedragen (artikel 7:213 BW). Er is sprake van ernstige en structurele overlast aan de zijde van [persoon A] . De afgelopen twee jaar heeft Woonhave diverse klachten van buurtbewoners ontvangen met betrekking tot de door [persoon A] veroorzaakte overlast, te weten het lastigvallen, uitschelden, stalken en bedreigen van omwonenden, het bonken op deuren, het weggooien van planten van bewoners en het hinderlijk neerzetten van zijn fiets op de galerij. Het gedrag van [persoon A] heeft gezorgd voor onrust bij omwonenden en de bovenburen van [persoon A] zijn vanwege de overlast verhuisd. Daarnaast is de politie herhaaldelijk ingeschakeld en is aan [persoon A] met betrekking tot de directe buren een contactverbod opgelegd (geweest). Een officiële waarschuwing van de veiligheidsregisseur Woonoverlast van de Gemeente Rotterdam heeft er niet toe geleid dat [persoon A] het onnodig doen van overlastmeldingen, het overmatig indienen van klachten tegen medewerkers van de overheid, het agressief benaderen van omwonenden en het dreigen met geweld heeft gestaakt. Uit de bestuurlijke rapportage van de politie volgt bovendien dat de door [persoon A] veroorzaakte overlast structureel en dermate ernstig is, dat het verblijf van [persoon A] in de woning niet langer houdbaar is. Naast de gestelde overlast is [persoon A] in gebreke gebleven met betaling van de verschuldigde huur. Berekend tot en met maart 2021 is sprake van een huurachterstand van € 2.476,08, te weten drie maanden. De overlast en de huurachterstand leveren ieder afzonderlijk een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op, zodat Woonhave gerechtigd is ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te vorderen. Volgens Woonhave dienen de belangen van omwonenden op een rustig en ongestoord woongenot te prevaleren boven de belangen van [persoon A] om in het gehuurde te blijven wonen. Met betrekking tot de door [persoon A] gestelde overlast veroorzaakt door naaste buren en bovenburen heeft Woonhave gesteld dat een onderzoek is uitgevoerd om het geluidsniveau vast te stellen en dat naar aanleiding van het uitgebrachte rapport diverse mogelijkheden aan [persoon A] zijn voorgelegd, welke hij niet heeft willen accepteren.

3.3.

[persoon A] dient de huurachterstand van € 2.476,08 berekend tot en met maart 2021 te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente. Daarnaast is [persoon A] een gebruiksvergoeding van € 8235,36 per maand verschuldigd totdat het gehuurde ontruimd is. Ten slotte dient [persoon A] de buitengerechtelijke kosten van € 462,50 te betalen en de proceskosten, welke laatste kosten vermeerderd dienen te worden met de wettelijke rente.

het verweer

3.4.

[persoon A] heeft geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van Woonhave in haar vorderingen, althans haar deze vorderingen te ontzeggen, met veroordeling van Woonhave in de proceskosten, althans de proceskosten op nihil te stellen.

3.5.

Op hetgeen zij daartoe naar voren heeft gebracht en op hetgeen Woonhave mede in reactie daarop overigens nog heeft aangevoerd, wordt hierna, voor zover althans van belang voor de uitkomst van de procedure, nader ingegaan.

4..Het geschil in reconventie

de vordering

4.1.

[persoon A] heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

I. voor recht te verklaren dat Woonhave (ernstig) toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de verplichting uit hoofde van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst om [persoon A] het volledige huurgenot van de woning te verstrekken;

II. Woonhave te bevelen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,- per dag voor elke dag dat Woonhave na betekening van dit vonnis in gebreke blijft aan uw bevel te voldoen, met een maximum van € 5.000,-, om de bovenburen, wonende aan de [adres 2] te Rotterdam, schriftelijk aan te zeggen dat per omgaande, doch uiterlijk binnen één week na het uitbrengen van dit schrijven, de afwerkvloer zal worden verwijderd en vervangen door (hoogwaardig) tapijt.;

III. te bepalen dat de huurprijs evenredig zal worden verminderd met 30% vanaf november 2018 tot aan de dag waarop het gebrek volledig is hersteld;

IV. Woonhave te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [persoon A] te betalen een bedrag ad € 4.296,52 aan te veel betaalde huurpenningen over voornoemde periode, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan die der voldoening;

V. Woonhave te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [persoon A] te betalen een bedrag ad € 1.299,89 aan geleden (vermogens)schade, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan die der voldoening;

VI. Woonhave te veroordelen in de kosten van dit geding.

4.2.

Aan zijn vordering heeft [persoon A] – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd. [persoon A] heeft gesteld dat Woonhave jegens hem ernstig tekort is geschoten in haar zorgplicht als goed verhuurder om [persoon A] het volledig huurgenot van de woning te verschaffen. Vanaf oktober 2018 heeft [persoon A] veelvuldig geklaagd over (geluids)overlast. Volgens [persoon A] is de vloer van de bovenburen op zodanige wijze gelegd dat de werking van de vloer afneemt, zodat het minimaal voorgeschreven geluiddempende niveau van minimaal 10 dB nooit werd en wordt behaald. Woonhave heeft slechts het advies ten aanzien van de aanpassingen c.q. verbeteringen van het appartement van [persoon A] willen opvolgen en niet het advies met betrekking tot de (afwerk)vloer van de bovenburen. Het had op de weg van Woonhave gelegen om na de verhuizing van de bovenburen de nieuwe bovenburen erop te wijzen dat het leggen van een harde (onder)vloer/afwerkvloer niet is toegestaan. Tot op heden heeft Woonhave de ernstige geluidsoverlast niet opgelost, laat staan de klachten van [persoon A] serieus in behandeling genomen, waardoor de situatie voor [persoon A] onhoudbaar is geworden. Het is aan Woonhave te wijten dat in het appartementencomplex een onhoudbare situatie is ontstaan, zodat Woonhave niet alleen jegens [persoon A] ernstig tekort is geschoten in haar zorgplicht als goed verhuurder, maar ook jegens omwonenden.

4.3.

Voorts heeft [persoon A] aangevoerd dat Woonhave de nieuwe bovenburen ingevolge artikel 3.4, 3.5 en 3.10 van de algemene bepalingen geen toestemming had hoeven en moeten verlenen voor het leggen van de afwerkvloeren. Nu gesteld noch gebleken is dat Woonhave de nieuwe bovenburen toestemming heeft verleend voor de betreffende afwerkvloeren, dient Woonhave op straffe van een dwangsom verplicht te worden de nieuwe bovenburen aan te zeggen dat de veranderingen in de vorm van alle gelegde afwerk(onder)vloeren per direct ongedaan gemaakt moeten worden.

4.4.

Door [persoon A] is verder gesteld dat hij vanaf oktober 2018 recht heeft op een huurprijsvermindering van 30% van de huurprijs ingevolge artikel 7:207 BW. Woonhave is daarom een totaalbedrag van € 4.296,52 aan [persoon A] verschuldigd, te weten € 6.525,- aan teveel betaalde huur over de periode van november 2018 tot en met maart 2021 minus het reeds door [persoon A] ingehouden bedrag van € 2.228,48 over de periode van januari tot en met maart 2021.

4.5.

[persoon A] heeft voorts gesteld dat hij door het nalatig, dan wel onrechtmatig handelen van Woonhave (financiële) schade heeft geleden. [persoon A] maakt aanspraak op vergoeding van een bedrag van € 299,89 aan zorgkosten. Hij heeft vanwege de situatie een paniekstoornis ontwikkeld en pscychotherapie gevolgd, waarvoor hij bijna zijn volledig eigen risico heeft moeten betalen. Daarnaast is Woonhave aan [persoon A] een bedrag van € 1.000,- verschuldigd aan kosten voor het bouwen van een slaapcabine. [persoon A] behoudt zich het recht voor (im)materiële schade te vorderen van Woonhave.

4.6.

Ten slotte dient Woonhave veroordeeld te worden in de proceskosten.

het verweer

4.7.

Woonhave heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen.

4.8.

Op hetgeen hij daartoe naar voren heeft gebracht en op hetgeen [persoon A] mede in reactie daarop overigens nog heeft aangevoerd, wordt hierna, voor zover althans van belang voor de uitkomst van de procedure, nader ingegaan.

5..De beoordeling

in conventie en in reconventie

5.1.

Gelet op de samenhang zullen de vorderingen in conventie en reconventie gezamenlijk worden besproken.

nadere producties

5.2.

[persoon A] heeft bezwaar gemaakt tegen de tijdens de mondelinge behandeling in het geding gebrachte producties, zoals genoemd in 1.3. De kantonrechter verwerpt dat bezwaar. De mondelinge behandeling is geschorst om [persoon A] de mogelijkheid te bieden de stukken nader te bestuderen en vervolgens is [persoon A] in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over die nadere producties. Op die wijze is het beginsel van hoor en wederhoor gewaarborgd en onder die omstandigheden valt niet in te zien waarom bedoelde producties buiten beschouwing zouden moeten blijven.

5.3.

Woonhave heeft bezwaar gemaakt tegen de op 7 juni 2021 door de gemachtigde van [persoon A] in het geding gebrachte producties 20 en 21. Nu (de gemachtigde van) Woonhave per e-mail van 8 juni 2021 op voornoemde producties heeft gereageerd, is naar het oordeel van de kantonrechter het beginsel van hoor en wederhoor gewaarborgd. De producties 20 en 21 zijn aan het procesdossier toegevoegd.

de hoogte van de huurachterstand

5.4.

Woonhave heeft tijdens de mondelinge behandeling een actuele specificatie van de huurachterstand overgelegd en, zo verstaat de kantonrechter, haar eis dienovereenkomstig gewijzigd, zodat zij nu vordert een bedrag van € 3.714,10 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand mei 2021. [persoon A] heeft in zoverre niet betwist dat hij een betalingsverplichting heeft jegens Woonhave en dat hij een bedrag ter grootte van € 3.714,10 onbetaald heeft gelaten, zodat in rechte van die huurachterstand wordt uitgegaan.

tekortkoming aan de zijde van Woonhave

5.5.

[persoon A] heeft gesteld dat Woonhave (ernstig) toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de verplichting van de huurovereenkomst om [persoon A] het volledige huurgenot van de woning te verstrekken nu hij (geluids)overlast ervaart van naaste buren en bovenburen.

5.6.

Op Woonhave rust in beginsel de verplichting om op te treden tegen onrechtmatige overlast van een huurder die het rustig woongenot van de woning voor een andere huurder verstoort. Indien een verhuurder geen gebruik maakt van zijn bevoegdheid om tegen een overlast veroorzakende huurder op te treden, kan dit nalaten een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW opleveren jegens een andere huurder van die verhuurder die als gevolg van de overlast wordt gestoord in het genot van de woning. Dat betekent echter niet dat van de verhuurder gevergd kan worden dat hij iedere mogelijke (rechts)maatregel neemt die tot beëindiging van de overlast zou kunnen leiden. De verhuurder dient wel die maatregelen te nemen die in redelijkheid en afhankelijk van de omstandigheden van het geval van hem verwacht mogen worden. De stelplicht en bewijslast van het tekortschieten van de verhuurder liggen bij de huurder die zich op dit tekortschieten beroept.

5.7.

[persoon A] heeft zich in dit kader op het standpunt gesteld dat hij sinds oktober 2018 geen woongenot meer heeft ervaren als gevolg van de overlast die hij ondervindt van bovenburen. De overlast bestaat volgens hem uit (nachtelijke) geluidsoverlast van de (nieuwe) bovenburen doordat Woonhave heeft toegestaan dat door de (nieuwe) bovenburen een niet geschikte (onder)vloer is gelegd in het appartement die niet aan de norm voldoet. Woonhave heeft de (nieuwe) buren niet opgedragen tot verwijdering van de ongeschikte (onder)vloer/afwerkvloer. Daarnaast is het Woonhave te verwijten dat een onhoudbare situatie in het appartementencomplex is ontstaan tussen buren onderling. Volgens [persoon A] heeft Woonhave, ondanks vele (schriftelijke) verzoeken van hem daartoe sinds oktober 2018, haar woongenot en de onhoudbare situatie in het appartementencomplex nog steeds niet hersteld.

5.8.

Woonhave heeft hiertegen aangevoerd dat zij zich voldoende heeft ingespannen om tot een oplossing voor de door [persoon A] ervaren (geluids)overlast te komen. Zo is in opdracht van Woonhave het in 2.5 genoemde onderzoek uitgevoerd, waarna een geluidnotitie is uitgebracht. Uit voornoemde geluidnotitie blijkt dat geen sprake is van een ernstige gebrek of een tekortkoming aan de vloer, maar dat de vloer voldoet aan de geluidsnormen. Gelet op de in de geluidsnotitie genoemde bouwkundige maatregelen met een positief effect op de contactgeluidisolatie, heeft Woonhave [persoon A] uit coulance aangeboden een ontkoppeld systeemplafond ten bedrage van € 1.500,- in de slaapkamer te plaatsen. Daarnaast heeft Woonhave [persoon A] voorgesteld te verhuizen naar een appartement op de bovenste etage zonder bovenburen, dan wel naar een woning in een ander (nieuwer) woongebouw. [persoon A] heeft geen van deze voorstellen onvoorwaardelijk geaccepteerd.

5.9.

Gebleken is dat Woonhave zich heeft ingespannen om tot een oplossing te komen omtrent de door [persoon A] ervaren (geluid)overlast. Zoals reeds genoemd is in opdracht van Woonhave onderzoek gedaan naar de door [persoon A] ervaren (geluid)overlast. Uit de geluidnotitie volgt dat de (onder)vloer van de bovenburen voldoet aan de geluidnormen. Gelet hierop kan naar het oordeel van de kantonrechter niet van Woonhave verlangd worden dat zij (vergaande) maatregelen jegens de bovenburen instelt. Om tot een oplossing te komen heeft Woonhave [persoon A] voorgesteld een ontkoppeld systeemplafond in zijn slaapkamer te installeren of om te verhuizen naar een andere woning. [persoon A] heeft tijdens de mondelinge behandeling te kennen gegeven dat hij de hiervoor genoemde voorstellen van Woonhave niet (tijdig) heeft geaccepteerd omdat het ontkoppeld systeemplafond alleen in zijn slaapkamer geplaatst zou worden en omdat hij voor zijn gevoel gestraft wordt, terwijl volgens [persoon A] de niet geschikte (onder)vloer van de bovenburen de oorzaak van de (geluids)overlast is. Dat [persoon A] de voorstellen niet geaccepteerd heeft, neemt niet weg dat Woonhave naar het oordeel van de kantonrechter in de gegeven omstandigheden voldoende maatregelen heeft willen nemen om een oplossing te vinden voor de door [persoon A] ervaren (geluid)overlast, ook al hebben die niet tot een voor [persoon A] acceptabele oplossing geleid. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van Woonhave in de nakoming van de verplichting uit hoofde van de huurovereenkomst om [persoon A] het volledig huurgenot van de woning te verstrekken. Dit betekent dat de vordering onder I in reconventie wordt afgewezen.

5.10.

Nu van een tekortkoming aan de zijde van Woonhave geen sprake is, is zij niet gehouden om op straffe van een dwangsom de bovenburen aan te zeggen per omgaande de afwerkvloer te verwijderen en te vervangen door (hoogwaardig) tapijt. De vordering onder II in reconventie wordt daarom afgewezen.

5.11.

Dat reeds is overwogen dat geen sprake is van een tekortkoming aan de zijde van Woonhave, brengt voorts met zich dat [persoon A] geen geslaagd beroep op huurprijsvermindering toekomt. Dit betekent dat de vorderingen onder III en IV in reconventie worden afgewezen.

5.12.

Ten slotte brengt het feit dat aan de zijde van Woonhave geen sprake is van een tekortkoming met zich dat Woonhave niet gehouden is de gevorderde (vermogens)schade van € 1.299,89 aan [persoon A] te betalen. De vordering onder V in reconventie wordt daarom afgewezen.

ontbinding en ontruiming

5.13.

Ten aanzien van de onder I in conventie gevorderde ontbinding van de huurovereenkomsten en ontruiming van de woning wordt als volgt overwogen. Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Uit vaste rechtspraak volgt dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de huurovereenkomst, waarbij alle omstandigheden van het geval van belang kunnen zijn.

5.14.

Beoordeeld moet worden of [persoon A] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst en, indien dat het geval is, of deze tekortkoming voldoende ernstig is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. In dat verband zal het gewicht van de tekortkoming moeten worden afgezet tegen het belang van [persoon A] om in de woning te kunnen blijven wonen.

5.15.

De kantonrechter stelt voorop dat voor ontbinding van de huurovereenkomst en een veroordeling tot ontruiming van de woning vanwege overlast sprake moet zijn van ernstige en structurele overlast gedurende een langere periode.

5.16.

Woonhave heeft gesteld dat sprake is van ernstige en structurele overlast aan de zijde van [persoon A] . De overlast bestaat uit het lastigvallen, uitschelden, stalken en bedreigen van omwonenden, het bonken op deuren, het weggooien van planten van omwonenden en het hinderlijk neerzetten van zijn fiets op de galerij. Daarnaast heeft [persoon A] omwonenden en (medewerkers van) Woonhave overladen met (talloze) e-mails die als hinderlijk en zelfs bedreigend worden ervaren. Ondanks dat Woonhave, de Gemeente Rotterdam en de officier van justitie [persoon A] verzocht hebben de overlast onmiddellijk te staken, heeft hij hier geen gehoor aan gegeven. Woonhave heeft haar standpunt nader onderbouwd met e-mails van [persoon A] over de periode van 6 oktober 2018 tot en met 22 maart 2021, meldingen en verklaringen van (boven)buren omtrent door [persoon A] veroorzaakte overlast over de periode van 7 mei 2020 tot en met 22 april 2021, twee gedragsaanwijzingen van 6 juli 2020 en van 17 mei 2021, aangiften van de buren van [adres 4] omtrent vernieling van objecten en eenvoudige mishandeling van 23 en 24 juli 2020 en van 16 mei 2021 en een waarschuwing van 29 oktober 2020 van de Gemeente Rotterdam. Daarnaast heeft Woonbron een bestuurlijke rapportage van 7 februari 2020 overgelegd waarin de bij de politie bekende incidenten met betrekking tot [persoon A] en e-mails van [persoon A] aan de politie zijn opgesomd. De periode waarop die meldingen en e-mails zien, loopt van juni 2020 tot en met 24 november 2020.

5.17.

Uit voornoemde stukken komt een beeld naar voren van ernstige en structurele overlast die (nog steeds) door [persoon A] wordt veroorzaakt. Hoewel [persoon A] heeft betwist dat de voormalige bovenburen vanwege de overlast verhuisd zijn, staat in de door die bovenburen aan Woonhave gestuurde e-mail van 11 mei 2021 vermeldt dat de overlast ‘
voor ons de reden [is] geweest om zo snel mogelijk een ander huis te zoeken en te verhuizen’. [persoon A] heeft de juistheid van de in 5.16 genoemde stukken voor het overige niet betwist en daarmee de gestelde overlast onvoldoende weersproken zodat die overlast als vaststaand moet worden aangenomen. [persoon A] heeft bevestigd dat de huidige situatie onhoudbaar is. Dit blijkt tevens uit het feit dat [persoon A] na de mondelinge behandeling op 27 en 31 mei 2021 opnieuw aangifte heeft gedaan van eenvoudige mishandeling, ditmaal tegens de bovenbuurman van [adres 2] . Door [persoon A] is te kennen gegeven dat hij zich in zijn verzoek om hulp niet altijd op de meest efficiënte en juiste wijze heeft uitgelaten. Naar het oordeel van de kantonrechter getuigt dit van onvoldoende besef van de impact die zijn uitlatingen en handelen op omwonenden, (medewerkers van) Woonhave en op overheidsinstanties heeft. [persoon A] heeft aangevoerd dat hij zich niet serieus genomen voelt omtrent zijn klachten over de door hem ervaren (geluid)overlast. Als al van de juistheid van dit standpunt zou moeten worden uitgegaan, dan rechtvaardigt dat echter geenszins dat hij zich jegens omwonenden, (medewerkers van) Woonhave en derden misdraagt en zich jegens hen op een grensoverschrijdende en bedreigende wijze uitlaat.

5.18.

Deze door [persoon A] veroorzaakte overlast is, gelet op het feit dat die overlast ziet op een periode van oktober 2018 tot en met (in ieder geval) 17 mei 2021, ook structureel.

5.19.

Het vorenstaande leidt ertoe dat [persoon A] als gevolg van de door hem veroorzaakte ernstige en structurele overlast tekortgeschoten is in de nakoming van de op hem rustende verplichting ingevolge het bepaalde in artikel 13.6 van de algemene voorwaarden, dan wel artikel 7:213 BW. Gelet hierop wordt toegekomen aan de beoordeling of deze tekortkoming voldoende ernstig is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.

5.20.

Bij een ontruiming zal [persoon A] naar alle waarschijnlijkheid op straat komen te staan hetgeen hoogstwaarschijnlijk een negatief effect op de persoonlijke situatie van [persoon A] zal hebben. Zijn belang om voorlopig in de woning te blijven is daarom groot, mede vanwege zijn gestelde paniekstoornis en de in de slaapkamer gebouwde slaapcabine. Hiertegenover staat het belang van Woonhave om de woning op korte termijn te kunnen ontruimen om zo in ieder geval voor de toekomst te voorkomen dat [persoon A] nog langer overlast veroorzaakt die het woongenot van omwonenden ernstig aantast en overlast jegens (medewerkers van) Woonhave en derden.

5.21.

Vast staat dat beide partijen de huidige situatie onhoudbaar achten. Gebleken is dat meerdere omwonenden door het gedrag van [persoon A] in ernstige mate worden gehinderd in hun woongenot – de bovenburen zijn vanwege de overlast zelfs verhuisd –, dat (medewerkers van) Woonhave en de politie overspoeld worden met talloze e-mails van [persoon A] omtrent de door hem ervaren (geluid)overlast, dat dit alles al langere tijd duurt en zich ook recentelijk nog heeft voorgedaan, zoals blijkt uit de door Woonhave overgelegde aanvullende producties ter zitting. Voorts is niet gebleken dat [persoon A] de wens heeft, dan wel in staat is zijn overlast gevende gedrag aan te passen, ondanks dat hij twee gedragsaanwijzingen heeft gehad en door zowel Woonhave als de Gemeente Rotterdam en de officier van justitie (meerdere keren) is gemaand een einde te maken aan zijn gedrag en [persoon A] gewezen is op de gevolgen indien hieraan niet wordt voldaan. Daar komt bij dat [persoon A] , zoals reeds genoemd in 5.17, kennelijk onvoldoende besef heeft van de impact van zijn uitlatingen en handelen. Gelet op het vorenstaande is het onontkoombaar dat het belang van [persoon A] thans dient te wijken voor het belang van omwonenden, welke belangen Woonhave dient te behartigen. De ernstige gevolgen van een ontruiming voor [persoon A] doen daar niet aan af. De door Woonhave gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning is daarom toewijsbaar. De kantonrechter ziet wel aanleiding om de ontruimingstermijn te bepalen op veertien dagen.

5.22.

De onder II in conventie gevorderde machtiging om de ontruiming zelf te bewerkstelligen, zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en/of justitie, wordt afgewezen. Immers op grond van de artikelen 556 lid 1 en 557 Rv is de deurwaarder, zonder rechtelijke tussenkomst, bevoegd de hulp van de sterke arm van politie in te roepen, waarbij de kosten van de ontruiming ingevolge het Besluit tarieven ambtshalve handelingen gerechtsdeurwaarders voor rekening van [persoon A] komen.

betaling van de huurachterstand

5.23.

Uit rechtsoverweging 5.4 volgt dat [persoon A] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn betalingsverplichting jegens Woonhave en dat sprake is van een huurachterstand van € 3.714,10 berekend tot en met de maand mei 2021. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is [persoon A] gehouden tot betaling van de integrale huurachterstand aan Woonhave. Hierbij wordt nog opgemerkt dat de hoogte van de huurachterstand op zichzelf eveneens de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling van [persoon A] tot ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. De vordering onder III in conventie wordt toegewezen zoals in de beslissing vermeld.

buitengerechtelijke kosten

5.24.

Woonhave heeft gesteld buitengerechtelijke kosten te hebben gemaakt en heeft onder IV een bedrag van € 462,50 gevorderd. Nu tegen de gevorderde buitengerechtelijke kosten geen afzonderlijk verweer is gevoerd en de hoogte van de gevorderde vergoeding is berekend conform paragraaf III 3.3 van Rapport BGK Integraal 2013, is de vordering onder IV toewijsbaar.

proceskosten in conventie en in reconventie

5.25.

[persoon A] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in conventie in de proceskosten veroordeeld, bestaande uit verschotten en gemachtigdensalaris. De verschotten worden vastgesteld op € 108,22 aan explootkosten inclusief btw en € 507,00 aan griffierecht. Aan gemachtigdensalaris wordt in totaal tweeënhalve punt à € 218,- toegekend, te weten € 545,-.

5.26.

[persoon A] wordt tevens als de in het ongelijk gestelde partij in reconventie in de proceskosten veroordeeld. Gelet op het feit dat de reconventionele vordering niet tot zodanig extra werkzaamheden aan de zijde van Woonhave heeft geleid, worden deze kosten begroot op nihil aan salaris voor de gemachtigde.

6..De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

veroordeelt [persoon A] om aan Woonhave tegen kwijting te betalen € 3.714,10 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand mei 2021, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over het bedrag dat telkens, na iedere credit- en debetmutatie, aan huurachterstand heeft uitgestaan vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening, en € 462,50 aan buitengerechtelijke kosten;

ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [persoon A] om binnen veertien dagen na betekening van deze uitspraak het gehuurde te ontruimen en te verlaten met alle personen en zaken die zich vanwege [persoon A] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Woonhave te stellen;

veroordeelt [persoon A] om aan Woonhave te betalen € 825,36 met ingang van de maand juni 2021 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;

veroordeelt [persoon A] in de proceskosten, tot aan dit vonnis aan de zijde van Woonhave vastgesteld op € 615,22 aan verschotten en € 545,- aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad en wijs het méér of anders gevorderde af;

in reconventie

wijst de vorderingen af;

veroordeelt [persoon A] in de proceskosten, tot aan dit vonnis aan de zijde van Woonhave vastgesteld op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Vroom en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

[46009]

Ontbinding en ontruiming van huurovereenkomst wegens huurachterstand en overlast

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

1..Het verloop van de procedure

2..De vaststaande feiten

3..Het geschil in conventie

4..Het geschil in reconventie

5..De beoordeling

6..De beslissing