Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8252293 / CV EXPL 20-1026
uitspraak: 23 april 2021
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
1..[eiser] ,
wonende te [woonplaats eiser] ,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SAS OG BEHEER B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
eisers, tevens verweerders in reconventie,
gemachtigde: (thans) mr. J.J. Borsboom te Rotterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
CENTRALE PUNT B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie,
gemachtigde: (thans) mr. A.C. van Langen te Waalwijk,
Eisers worden verder aangeduid als respectievelijk ‘ [eiser] ’ en ‘SAS OG Beheer’ en gedaagde als ‘Centrale Punt’.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- de dagvaarding van 20 december 2019, met producties 1 tot en met 8;
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties 1 tot en met 8;
- het tussenvonnis van 12 maart 2020, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de conclusie van repliek in conventie, tevens houdende conclusie van antwoord in reconventie, met producties 1 tot en met 32;
- de brief van 24 juni 2020 van de voormalig gemachtigde van [eiser] , met bijlage;
- de conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie, met producties 9 tot en met 14;
- de akte aanvulling van 30 juli 2020 van mr. Van Langen, met productie 15 en 16;
- de conclusie van dupliek in reconventie;
- het tussenvonnis van 13 november 2020, waarbij (opnieuw) een mondelinge behandeling is bepaald;
- de akte houdende overlegging producties en wijziging van eis van 15 februari 2021, met producties 33 tot en met 35;
- de pleitaantekeningen van Centrale Punt, tevens wijziging van eis in reconventie, met producties 17 en 18.
1.2.
De eerdere, bij tussenvonnis van 12 maart 2020, bepaalde mondelinge behandeling heeft vanwege de coronamaatregelen geen doorgang kunnen vinden, waarna partijen schriftelijk voort hebben geprocedeerd. Vervolgens is alsnog een mondelinge behandeling bepaald bij tussenvonnis van 13 november 2020, welke heeft plaats gevonden op 15 februari 2021. Namens eisers is [eiser] in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Namens Centrale Punt is [naam 1] (verder: ‘ [naam 1] ’) verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Van het verhandelde ter zitting heeft de griffier aantekening gehouden
1.3.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1.
Tussen [eiser] als verhuurder en Centrale Punt zijn drie huurovereenkomsten voor zelfstandige woonruimte gesloten, met vooruitbetaling van de huurprijs, te weten:
- de woning aan de [adres 1] , met ingang van 1 april 2019 voor de duur van maximaal twee jaar en tegen een maandelijkse huurprijs van (laatstelijk) € 2.056,70;
- de woning aan de [adres 2] , met ingang van 10 mei 2019 voor de duur van maximaal twee jaar en tegen een maandelijkse huurprijs van (laatstelijk) € 924,-;
- de woning aan de [adres 3] , met ingang van 10 mei 2019 voor de duur van maximaal twee jaar en tegen een maandelijkse huurprijs van (laatstelijk) € 1.233,-.
De woningen worden hierna afzonderlijk ‘ [adres 1] ’, ‘ [adres 2] ’ en ‘ [adres 3] ’ genoemd en gezamenlijk ‘de woningen’.
2.2.
Per brief van 16 september 2019 heeft SAS OG Beheer (hierna: de beheerder) aan Centrale Punt bericht dat zij vanaf 1 september 2019 de beheerder van de woningen is.
2.3.
Bij brieven van 4 oktober 2019 heeft de beheerder namens [eiser] gesommeerd tot betaling van de huurtermijnen over september en oktober 2019 voor de woningen, te betalen binnen 14 dagen vanaf de dag nadat de brieven zijn bezorgd, dan wel door Centrale Punt zijn ontvangen. Centrale Punt heeft vervolgens de huurtermijnen over september 2019 voldaan.
2.4.
Per e-mails van 7 november 2019 en 5 december 2019 van de voormalig gemachtigde van [eiser] is Centrale Punt verzocht tot betaling van de huurtermijnen over oktober, november en december 2019.
2.5.
In de periode van 15 juni 2019 tot en met 22 juni 2020 is tussen partijen gecommuniceerd over (gebreken in) de woningen. Deze correspondentie wordt hierna per woning weergegeven en luidt, voor zover van belang, als volgt.
de woning aan de [adres 2]
2.6.
Op 29 december 2019 heeft Centrale Punt per WhatsApp aan [eiser] gemeld dat de centrale verwarming al geruime tijd niet werkt en dat de tuin vol staat met bouwafval. Nadat [eiser] haar heeft doorverwezen naar de beheerder, heeft Centrale Punt voornoemde melding nog diezelfde dag eveneens per WhatsApp aan de beheerder gestuurd.
2.7.
Op 30 januari 2020 is de centrale verwarming hersteld.
2.8.
Per e-mail van 17 februari 2020 heeft de beheerder het volgende, voor zover van belang, aan Centrale Punt bericht:
“(…)
- Wij hebben de CV-Ketel na laten kijken door onze monteur, deze doet het weer, de CV-ketel diende alleen bijgevuld te worden ondanks dat u als huurder hier zelf zorg voor moet dragen en de huur niet betaald hebben wij dit toch uit goede wil voor u gedaan en de kosten voor onze rekening genomen.
- De puin die in de tuin ligt daar kunt u grofvuil voor bellen. Bijgaand ontvangt u een video van de aannemer die tuin netjes en leeg heeft opgeleverd.
- U heeft ons foto’s gestuurd van de voordeur, wij hebben deze laten verven (zie bijlage foto).”
2.9.
Op 18 juni 2020 heeft een lekkage plaatsgevonden in zowel de woning aan de [adres 2] als aan de [adres 1] , welke lekkage op 19 juni 2020 aan de voormalig gemachtigde van [eiser] is gemeld.
2.10.
[naam 1] heeft namens Centrale Punt op 22 juni 2020 aan de beheerder gevraagd wanneer de woningen aan de [adres 2] en [adres 1] hersteld worden. Voorts is bericht dat de woningen onbewoonbaar verklaard zijn door een inspecteur die een veiligheidsrapport heeft opgesteld.
In reactie hierop heeft de beheerder bericht dat Centrale Punt nalatig is geweest nu een aannemer langs is gekomen voor een lekkage die de week ervoor heeft plaatsgevonden in de woningen aan de [adres 2] en [adres 1] , maar de huurder(s) niet thuis waren.
2.11.
Op enig moment heeft Centrale Punt een afzetcontainer gehuurd om bouw- en overig afval uit de tuin te laten afvoeren. Zij heeft daartoe van Economisch Afvalbeheer op 14 juli 2020 een factuur van € 484,- ontvangen.
de woning aan de [adres 1]
2.12.
Op 15 juni 2019 heeft [naam 1] namens Centrale Punt B.V. aan [eiser] bericht dat er een lekkage in de woning is.
2.13.
Per e-mail van 10 november 2019 heeft [naam 1] namens Centrale Punt B.V. aan de voormalig gemachtigde van [eiser] bericht dat na een grote lekkage in de woning alleen de buitenzijde van de woning is hersteld en niet de binnenzijde, dat 50% van de verlichting niet werkt, dat er geen warm water is en dat de centrale verwarming niet werkt.
2.14.
Op 11 november 2019 heeft Centrale Punt per WhatsApp aan [eiser] gemeld dat 50% van de verlichting niet werkt, dat er geen warm water is en dat de centrale verwarming niet werkt, op 12 november 2019 dat er geen warm water is en dat de centrale verwarming niet werkt en op 14 november dat de bel het niet doet.
2.15.
Centrale Punt heeft op 19 januari 2020 van Sahin Loodgietersbedrijf een factuur ten bedrage van € 175,45 ontvangen voor het vervangen van en/of het in werking stellen van een thermostaat en ketel in de woning.
2.16.
Op 21 januari 2020 heeft Centrale Punt per WhatsApp aan de beheerder bericht dat zij zelf een monteur heeft laten komen om de centrale verwarming te herstellen.
2.17.
Per e-mail van 17 februari 2020 heeft de beheerder het volgende, voor zover van belang, aan Centrale Punt bericht:
“(…)
- U heeft ons foto’s gestuurd van de voordeur, wij hebben deze laten verven(zie bijlage foto).
- De aannemer heeft de verlichting nagekeken, de verlichting heeft altijd gewerkt u dient de lampen(bulb) te vervangen.
- De loshangende kabels zijn vastgemaakt/weggewerkt(zie foto).
- De huurder(s) hebben ook een aantal verplichtingen naar de verhuurder toe, de tapijt die ontbreekt in de gang kan u ook laten zetten indien u bent overeengekomen met de eigenaar dat hij dit zou doen dan ontvangen wij graag een bewijs van.
- Ook heeft mijn collega geen stank geroken in de woning.
- Hang- en sluitwerk in de gehele woning is bij aanvang van de huurovereenkomst in goede staat opgeleverd desondanks hebben wij de deurhendel voeren nogmaals vervangen(zie bijlage).
Onze collega heeft geconstateerd dat de vuilniszakken in de balkon staan, dit is niet de bedoeling i.v.m. brandveiligheid. Wij verzoeken u vriendelijk deze z.s.m. te verwijderen(zie bijlage).”
2.18.
Op 23 juni 2020 is in opdracht van Centrale Punt door [naam 4] van [naam bedrijf 3] een Expertiserapport uitgebracht van de op 18 juni 2020 verrichte inspectie van de woning aan de [adres 1] . Volgens het overgelegde expertiserapport was tijdens de inspectie sprake van een lekkage doordat de goot volledig verstopt zat en het water niet kon wegstromen door de hemelwaterafvoer, en was tijdens de inspectie dusdanig gevaarlijk dat de (hoofd)schakelaar(s) in de meterkast door de heer Windhorst zijn uitgeschakeld.
de woning aan de [adres 3]
2.19.
Op of omstreeks 21 januari 2020 heeft Centrale Punt per WhatsApp aan de beheerder bericht dat sprake is (geweest) van een lekkage.
2.20.
Bij brief van 17 maart 2020 heeft [naam 2] namens [naam bedrijf 1] aan [eiser] bericht dat de huurders voor (geluids)overlast zorgen. Zij geeft aan dat er herrie werd gemaakt en dat de centrale entreedeur is beschadigd en geforceerd.
2.21.
Per e-mail van 10 juni 2020 heeft de voormalig gemachtigde van [eiser] aan Centrale Punt bericht dat bij de VvE melding is gemaakt dat deuren en kozijnen niet goed sluiten. Voorts is een nadere toelichting gevraagd omtrent (de werking van) de deurbel. Ten slotte is bericht dat [eiser] de in 2.20 genoemde melding van de VvE heeft ontvangen omtrent overlast door de huurder(s) en is Centrale Punt verzocht de huurder(s) hierop aan te spreken.
2.22.
Op 24 juni 2020 is door de kantonrechter van deze rechtbank een vonnis in kort geding gewezen. [eiser] heeft in conventie ontbinding van de huurovereenkomsten, ontruiming van de woningen en betaling van de huurachterstand gevorderd. Centrale Punt heeft in reconventie een huurprijsvermindering en herstel van de nog bestaande gebreken gevorderd. De vorderingen zijn, mede vanwege de onderhavige bodemprocedure, over en weer afgewezen.
2.23.
Op 17 augustus 2020 is door [naam 3] van [naam bedrijf 2] een inspectierapport uitgebracht naar aanleiding van een visuele opname van de algemene toestand van de woningen (hierna: inspectierapport). In het rapport staat, voor zover van belang, het volgende vermeld:
“(…)
[adres 2]
1. Leidingwerk en elektra gecontroleerd:
Alle wandcontactdozen functioneren.
Geen losse bedrading.
Groepenkast in moderne uitvoering met zekering automaten.
Aansluitleidingen allemaal gesloten. Visueel goed en technisch werkend, maar niet door ondergetekende (inwendig) gekeurd.
Nergens was een goed werkende lamp aanwezig, na het indraaien van een goede lamp bleek de verlichting overal te werken.
Op een enkele plaats een opbouw-wandcontactdoos aanwezig met snoeren in een opbouwleidinggootje.
2. Warm/koud water gecontroleerd:
In de woningen was op elk tappunt warm en koud water op afroep, door de kraan in de juiste richting te openen.
3. Afvoeren gecontroleerd: Alle afvoeren stromen goed door
4. Alle ramen en deuren gecontroleerd: alles opent en sluit zoals het hoort.
De stolpdeuren van de begane grond naar tuin vragen enig onderhoud, de sluitingen hiervan moeten door onzorgvuldig gebruik ontwricht zijn, maar dit is een aanname.
5. Plafonds en wanden nagezien:
De lekkage de (plekken aan het plafond) moet het gevolg zijn geweest van plotseling uit stromend water in een sanitaire gelegenheid op de 1e etage. Ten tijde van inspectie, was er nergens sprake van een actieve lekkage.
6. De woning is duidelijk niet bewoond. Persoonlijke goederen waren niet meer aanwezig.
[adres 1]
1. Entree trap en gang gecontroleerd:
Vloerbedekking op de trap is heel persoonlijk van kleur, plaatselijk versleten, maar gereinigd.
Op het behang is getekend met viltstift. Zeil/vinyl in de gang is vervangen.
Er is een ruitje kapot in de woonkamerdeur.
De keuken op de eerste etage is duidelijk niet als een goed huisvader door gebruiker onderhouden.
2. Warm en koud water gecontroleerd: Op elk tap. Warm en koud stromend water.
3. Afvoeren gecontroleerd: overal is sprake van een goede doorstroming.
4. Elektra gecontroleerd: moderne groepenkast met zekering-automaten. Nergens goede lampen aanwezig, na het indraaien van een goede lamp bleek elk lichtpunt gewoon werkend.
Geen losse bedrading, behalve wat snoeren inleidinggootjes en een apparaat waarvan de gebruiker een snoertje met stekker dicht bij de wandcontactdoos aan de muur heeft bevestigd. Kennelijk met de bedoeling het apparaat gemakkelijk in en uit te kunnen schakelen.
De badkamer is voorzien van alle sanitair, alleen gebruikersitems zoals een douchegordijn en douchekop zijn niet aanwezig of onderdelen liggen verspreid
5. Alle deuren en ramen gecontroleerd:
Het openen en sluiten van ramen en deuren gaat hier goed.
7. Balkon en dak/dakgoten gecontroleerd:
De goten zien er goed en onderhouden uit, aan de schoorsteen en het dak welke zelfs voorzien is van zonnepanelen zijn geen gebreken te zien. Er is ook geen sprake van lekkage
De woning is duidelijk niet bewoond. Hij licht/staat alleen, her en der verspreid, een oud en vervuild matras en enkele gesloopte kastjes en ander achtergelaten kapot huis praat en huisvuil.
[adres 3]
Op de woningen het [adres 3] is niet veel aan te merken. Ramen en deuren verkeren in goede staat en sluitingen functioneren. Alle lichtpunten functioneren. De afzuigkap maakt een raar geluid, wanneer deze wordt ingeschakeld en hij zegt niet af. Deze is dus “overleden”, maar zoiets is eenvoudig te vervangen. Of dat bij huisraad, of bij de woning hoort is afhankelijk van het huurcontract.
Duidelijk niet in orde is de WCD naast het toilet. Deze is niet geaard, terwijl ook de douche zich in deze ruimte bevindt. Een WCD in de keuken hangt los uit de muur/de doos en de bediening van de buitendeur/huistelefoon is niet aanwezig.
Deze woning was wel bewoond ten tijde van inspectie.”
3..Het geschil in conventie
de vordering in conventie
3.1.
[eiser] heeft, na schriftelijke wijziging van eis, gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
I. te ontbinden de tussen partijen gesloten huurovereenkomsten met betrekking tot de woningen aan de [adres 2] , de [adres 1] en de [adres 3] , allen te Rotterdam;
II. Centrale Punt te veroordelen om de woningen genoemd onder I binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin verbinden de personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van [eiser] zijn, en de woningen onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per woning voor iedere dag of gedeelte van een dag dat Centrale Punt in gebreke blijft aan het hiervoor bepaalde te voldoen;
III. Centrale Punt te veroordelen om aan [eiser] ter zake achterstallige huurpenningen tot en met februari 2021 te voldoen een bedrag van € 48.821,60, vermeerderd met:
a. de wettelijke rente over de respectieve achterstallige huurtermijnen vanaf de datum van opeisbaarheid tot de dag der algehele voldoening;
b. een bedrag van € 1.086,56 inclusief btw ter zake buitengerechtelijke incassokosten;
c. bedrag van € 924,- ter zake de [adres 2] , respectievelijk € 2.056,70 ter zake de [adres 1] en € 1.233,- ter zake de [adres 3] voor iedere maand, een gedeelte van een maand te rekenen voor een hele, vanaf maart 2021 tot en met de maand waarin is voldaan aan de cumulatieve voorwaarden dat a) huurovereenkomst met betrekking tot de woning in kwestie is geëindigd door ontbinding dan wel, na rechtsgeldige aanzegging van het einde van de huur door [eiser] , door tijdsverloop, en b) Centrale Punt de woningkwestie heeft ontruimd en verlaten met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van [eiser] zijn, en de woningkwestie onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] heeft gesteld, vermeerderd met de wettelijke rente over de ter zake verschuldigde bedragen vanaf de datum van opeisbaarheid tot de dag der algehele voldoening;
IV. Centrale Punt te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente.
3.2.
Aan die vordering heeft [eiser] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag gelegd dat Centrale Punt ondanks herhaalde aanmaningen in gebreke is gebleven met betaling van de verschuldigde huur ter zake de woningen. Berekend tot en met februari 2021 is sprake van een huurachterstand van € 10.164,- ten aanzien van de woning aan de [adres 2] , van € 28.953,60 ten aanzien van de woning aan de [adres 1] en van € 9.704,- ten aanzien van de woning aan de [adres 3] , dus in totaal € 48.821,60. Deze totale huurachterstand levert een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomsten op, zodat [eiser] gerechtigd is ontbinding van die huurovereenkomsten en ontruiming van de woningen te vorderen. De huurachterstand dient vermeerderd te worden met de wettelijke rente. Voorts is Centrale Punt buitengerechtelijke kosten van € 1.086,56 verschuldigd. Ten slotte dient Centrale Punt gebruiksvergoedingen van € 924, respectievelijk € 2.056,70 en € 1.233,- per maand te betalen totdat de woningen ontruimd zijn. De gebruiksvergoedingen dienen eveneens vermeerderd te worden met de wettelijke rente.
het verweer in conventie
3.3.
Centrale Punt heeft geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiser] in zijn vorderingen, althans tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.
3.4.
Op hetgeen zij daartoe naar voren heeft gebracht en op hetgeen [eiser] mede in reactie daarop overigens nog heeft aangevoerd, wordt hierna, voor zover althans van belang voor de uitkomst van de procedure, nader ingegaan.
4..Het geschil in reconventie
de vordering in reconventie
4.1.
Centrale Punt heeft, na schriftelijke wijziging van eis, - verkort weergegeven - gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
ten aanzien van de woning aan de [adres 2]
A. [verweerder] te veroordelen:
a. tot betaling van een bedrag van € 550,- excl. btw ter zake het verwijderen van het bouwafval en overige afval in de tuin door Centrale Punt;
b. tot herstel van de schade ontstaan aan plafond, muren, kozijnen en vloer als gevolg van de wateroverlast van 18 juni 2020 binnen 28 dagen na betekening van het vonnis, zulks op straffe van verbeurte van dwangsom van € 200,- per dag;
B. de huurprijs te verminderen:
a. met 70% vanaf 1 oktober 2019 tot 30 januari 2020;
b. met 25% vanaf 30 januari 2020 tot 1 juni 2020;
c. met 100% vanaf 18 juni 2020 tot het moment dat eiser de veroordeling onder A sub b is nagekomen;
ten aanzien van de woning aan de [adres 1]
C. [verweerder] te veroordelen:
a. tot herstel van de warmwatervoorziening, zodanig dat Centrale Punt de beschikking heeft over warm water in de douche en overige ruimten;
b. tot herstel van de schimmel- en stankoverlast in de gang op de begane grond en de trappen, zodanig dat er geen schimmel- en stankoverlast meer aanwezig is en afwezig blijft;
c. tot herstel van de deurbel;
d. de gang bij de ingang van de voordeur te stofferen door deze ruimte te voorzien van tapijt of laminaat;
e. tot herstel van de elektrakabels dan wel elektraleidingen in de woning conform de daarvoor geldende (veiligheids) eisen door een vakkundig installateur, zodanig dat er geen gevaarlijke situatie aanwezig is en/of onveilige situaties kunnen ontstaan;
f. tot herstel van de waterschade ontstaan als gevolg van de wateroverlast op 18 juni 2020;
binnen 28 dagen na betekening van het vonnis, zulks onder verbeurte van een aan Centrale Punt te betalen dwangsom van € 200,-;
D. [verweerder] te veroordelen aan Centrale Punt te betalen een bedrag van € 175,45, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 12 maart 2020 tot aan de dag van algehele voldoening;
E. de huurprijs te verminderen:
a. met 70% vanaf 1 oktober 2019 tot 18 juni 2020;
b. met 100% vanaf 18 juni 2020 tot het moment dat [verweerder] de veroordeling onder C is nagekomen;
ten aanzien van de woningen aan de [adres 2] en [adres 1]
F. [verweerder] te veroordelen aan Centrale Punt te betalen:
- de kosten van de inspectie van € 356,95 incl. btw;
- de courtagekosten van Gelijk Regelen van € 750,-;
- de kosten van verhuizing van € 1.500,-;
- de kosten van vervangende huisvesting van 18 juni 2020 tot en met 18 maart 2020 van € 13.500,-;
ten aanzien van de woning aan de [adres 3]
G. [verweerder] te veroordelen:
a. tot herstel van het dak, zodanig dat er geen lekkages meer plaatsvinden;
b. tot herstel van de badkamer, zodanig dat er geen lekkages meer plaatsvinden;
c. tot herstel van de verlichting van het plafond;
d. tot herstel van de deurbel;
e. de schade aan het plafond als gevolg van lekkage(s) vakkundig te (laten) herstellen en het plafond in de bestaande kleur te brengen;
f. de deuren en kozijnen deugdelijk en vakkundig te herstellen, zodanig dat er geen gaten en/of kieren aanwezig zijn en slechts of zodanig dat er geen vocht en koude woning inkomt;
g. de achterdeur te vervangen c.q. te herstellen
H. de huurprijs te verminderen
a. met 70% vanaf 1 oktober 2019 tot 1 april 2020;
b. met 25% vanaf 1 april 2020 tot het moment dat [verweerder] de veroordeling onder G is nagekomen;
ten aanzien van alle woningen
I. [verweerder] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;
J. [verweerder] te veroordelen in de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.2.
Aan die vordering heeft Centrale Punt – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – ten grondslag gelegd dat gedurende een lange periode sprake is (geweest) van (ernstige) gebreken in de woningen. Hierdoor is sprake (geweest) van verminderd huurgenot en daarom vordert zij in de zin van artikel 7:207 BW huurprijsvermindering. Daarnaast dient [verweerder] de thans nog bestaande gebreken te herstellen en de door Centrale Punt reeds gemaakte kosten voor herstel van gebreken te vergoeden.
het verweer in reconventie
4.3.
[verweerder] heeft geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van Centrale Punt in haar vorderingen, dan wel haar vordering af te wijzen, met veroordeling van Centrale Punt in de proceskosten. Voor zover de kantonrechter zal oordelen dat onomstotelijk vaststaande gebreken voor rekening komen van [verweerder] , dan is [verweerder] bereid deze gebreken te verhelpen. Hij berust ter zake in het oordeel van de kantonrechter.
4.4.
Op hetgeen hij daartoe naar voren heeft gebracht en op hetgeen Centrale Punt mede in reactie daarop overigens nog heeft aangevoerd, wordt hierna, voor zover althans van belang voor de uitkomst van de procedure, nader ingegaan.
5..De beoordeling
in conventie en in reconventie:
5.1.
Gelet op de samenhang zullen de vorderingen in conventie en reconventie gezamenlijk worden besproken.
ontvankelijkheid van de beheerder
5.2.
De dagvaarding is uitgebracht namens [eiser] en de beheerder. Centrale Punt heeft betwist dat de beheerder vorderingsgerechtigd is, omdat de huurovereenkomsten uitsluitend zijn gesloten tussen [eiser] en Centrale Punt.
5.3.
Nu de gemachtigde van [eiser] tijdens de mondelinge behandeling heeft gesteld dat de dagvaarding per abuis mede is ingediend door de beheerder en dat de vordering van de beheerder gelezen moet worden als de vordering van [eiser] , zal de vordering ter zake de beheerder worden afgewezen. Nu namens de beheerder verder geen proceshandelingen zijn verricht ziet de kantonrechter geen aanleiding om aan haar een proceskostenvergoeding toe te kennen.
wijziging eis in reconventie
5.4.
Centrale Punt heeft tijdens de mondelinge behandeling in haar aantekeningen ter zitting een wijziging van eis overgelegd. [verweerder] heeft bezwaar gemaakt tegen deze wijziging van eis.
5.5.
Op grond van artikel 130 Rv is een eisverandering in elke stand van de procedure toegestaan, tenzij dit in strijd is met de eisen van een goede procesorde. Naar het oordeel van de kantonrechter is de eiswijziging van Centrale Punt niet in strijd is met de goede procesorde nu [verweerder] ter zitting voldoende inhoudelijk heeft gereageerd en heeft kunnen reageren op voornoemde eiswijziging, zodat [verweerder] niet in haar verdediging is geschaad. De kantonrechter neemt bij de beoordeling van dit geschil de eiswijziging tot uitgangspunt. Dit is reeds onder het geschil in reconventie tot uitdrukking gebracht.
5.6.
Opgemerkt wordt dat, mede naar aanleiding van de toelichting van Centrale Punt ter zitting, de vordering in reconventie aldus zal worden gelezen dat wordt gevorderd huurprijsvermindering (de vordering onder B, E en G), althans schadevergoeding voor de kosten van vervangende woonruimte (de vordering onder F, vierde gedachtestreepje).
woningen gehuurd ten behoeve van zorgcliënten
5.7.
[eiser] heeft gesteld dat Centrale Punt de woningen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van [eiser] heeft verhuurd of ter beschikking gesteld aan cliënten van haar zustermaatschappij. De cliënten dienen een huisvestingsvergunning te hebben aangevraagd en ingeschreven te staan in de Basisregistratie Personen (hierna: BRP).
5.8.
Centrale Punt heeft aangevoerd dat [eiser] vanaf het begin geweten heeft dat de woningen bestemd zijn voor zorgcliënten. Volgens Centrale Punt beschikken de zorgcliënten over een huisvestigingsvergunning en staan zij ingeschreven op het adres van de woningen.
5.9.
Nu [eiser] niet heeft betwist dat hij vanaf het begin op de hoogte is geweest van de bedoeling van Centrale Punt om in de woningen zorgcliënten te laten wonen en
[eiser] bovendien geen rechtsgevolg heeft verbonden aan haar stelling, gaat de kantonrechter verder aan dit standpunt voorbij.
huurachterstand
5.10.
Centrale Punt heeft de door [eiser] bij akte houdende overlegging producties en wijziging van eis in het geding gebrachte specificatie van de huurachterstand van € 48.821,60 betwist, in die zin dat voor januari en februari 2021 een bedrag van € 1.000,- per maand is betaald, dus in totaal € 2.000,-. Deze betalingen zijn door [eiser] ter zitting erkend. Voorts heeft Centrale Punt aangevoerd dat het, in tegenstelling tot wat in de door haar bij productie 17 ingebrachte specificatie staat vermeld, juist is dat voor de maand oktober 2019 slechts een deel van de huurtermijnen is betaald. Het overige verschil tussen de door beide partijen overgelegde specificaties wordt vermoedelijk veroorzaakt door de indexering van de huurprijzen die in de specificatie van [eiser] is doorgevoerd. Nu Centrale Punt de inhoud van de specificatie van [eiser] voor het overige niet heeft betwist, zal ervan uitgegaan worden dat er ten aanzien van de woningen een huurachterstand bestaat van € 46.821,60 berekend tot en met de maand februari 2021. Dit bedrag is in beginsel toewijsbaar.
huurprijsvermindering
5.11.
Centrale Punt beroept zich op het recht tot opschorting van de huurbetalingen, althans tot verrekening met de tegenvordering tot huurprijsvermindering vanwege gebreken aan de woningen.
5.12.
Op grond van artikel 7:207 BW kan de huurder ingeval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek en daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennisgegeven aan de verhuurder tot die dag waarop het gebrek is verholpen.
5.13.
Centrale Punt heeft in dit verband gesteld dat zij in de periode van 15 juni 2019 tot en met (in ieder geval) 22 juni 2020 diverse gebreken van de woningen gemeld heeft bij (de beheerder van) [eiser] . Hierna worden per woning de gebreken afzonderlijk behandeld.
[adres 2]
deurbel
5.14.
Centrale Punt heeft in haar conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie gesteld dat de deurbel van meet af aan niet gewerkt heeft, maar tijdens de mondelinge behandeling heeft zij te kennen gegeven dat er (thans) geen probleem is met de deurbel. Wat daar ook van zij, op grond van onderdeel c, tweede gedachtestreepje, van de Bijlage behorende bij artikel 1 van het Besluit kleine herstellingen (hierna: Besluit kleine herstellingen) is de huurder verantwoordelijk voor de werking van een deurbel, zodat dit niet als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW kan worden aangemerkt.
verwarmingsinstallatie (cv-ketel)
5.15.
Centrale Punt heeft gesteld dat de centrale verwarming van oktober 2019 tot en met 30 januari 2020 niet heeft gewerkt. Volgens Centrale Punt betreft het bijvullen van de verwarmingsinstallatie geen klein onderhoud dat voor haar rekening als huurder komt, nu in artikel 7 van de huurovereenkomst staat vermeld dat [eiser] zorgdraagt voor het cv-onderhoud.
5.16.
[eiser] heeft aangevoerd dat de door hem ingeschakelde monteur te kennen heeft gegeven dat de centrale verwarming het niet deed omdat de verwarmingsinstallatie bijgevuld moest worden. Het bijvullen van de verwarmingsinstallatie betreft een vorm van klein onderhoud dat door Centrale Punt uitgevoerd dient te worden.
5.17.
Bij gebreke van een nadere toelichting van partijen wat onder het in artikel 7 van de huurovereenkomst genoemde cv-onderhoud moet worden verstaan, moet het er ingevolge onderdeel i, eerste gedachtestreepje, van het Besluit kleine herstellingen voor worden gehouden dat het bijvullen van het water van de verwarmingsinstallatie een handeling is die aan te merken is als een kleine herstelling die niet onder het voor rekening van [eiser] komende cv-onderhoud valt, te meer nu dit een kosteloze handeling betreft. Dat Centrale Punt niet wist op welke wijze dit bijvullen moest gebeuren, doet daar niet aan af, te meer niet nu niet gebleken is dat Centrale Punt dit aan [eiser] heeft nagevraagd. Dit brengt met zich dat (de gevolgen van) het niet tijdig bijvullen van de verwarmingsinstallatie geen gebrek is in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.
bouw- en overig afval
5.18.
Centrale Punt heeft gesteld dat na een verbouwing die voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst heeft plaatsgevonden, bouw- en overig afval in de tuin is achtergelaten. Hoewel Centrale Punt [eiser] hiervan (in ieder geval) op 29 december 2019 per WhatsApp op de hoogte heeft gesteld, heeft [eiser] nagelaten dit afval af te (laten) voeren. Centrale Punt heeft het bouw- en overig afval daarom zelf verwijderd, dan wel laten verwijderen voor een bedrag van € 550,- excl. btw. Deze kosten dienen voor rekening van [eiser] te komen, aldus Centrale Punt.
5.19.
[eiser] heeft betwist dat ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst zich in de tuin bouw- en sloopafval bevond. Volgens [eiser] is de tuin leeg, schoon en netjes opgeleverd en moet het afval van (een) bewoner(s) zijn geweest.
5.20.
Overwogen wordt dat uit artikel 1, onderdeel l, aanhef, van het Besluit Kleine Herstellingen volgt dat een huurder zorg dient te dragen voor het onderhoud van onder meer de tuin, zodanig dat de onroerende aanhorigheden een verzorgde indruk maken. Het (laten) verwijderen van bouw- en overig afval kan daar ook onder worden geschaard. Gelet op de betwisting van [eiser] en bij gebreke van een nadere onderbouwing door Centrale Punt ter zake is naar het oordeel van de kantonrechter de stelling van Centrale Punt dat het afval van [eiser] afkomstig is onvoldoende onderbouwd. Dit brengt met zich dat het nalaten van verwijdering van het afval door [eiser] niet als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW kan worden aangemerkt en dat de kosten van verwijdering van het afval niet voor rekening van [eiser] dienen te komen. De vordering onder A sub a in reconventie wordt derhalve afgewezen.
herstel schade plafond, muren, kozijnen en vloer als gevolg van de lekkage op 18 juni 2020
5.21.
Centrale Punt heeft bij conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie gesteld dat op 18 juni 2020 (opnieuw) een lekkage heeft plaatsgevonden met schade aan plafond, muren, kozijnen en vloer als gevolg. De schade is volgens Centrale Punt dermate ernstig dat de woning onbewoonbaar is geworden. Nadat Centrale Punt de schade aan [eiser] heeft gemeld, heeft zij aan de door [eiser] ingeschakelde aannemer de sleutels van de woning overhandigd zodat de schade hersteld kan worden. Tot op heden heeft Centrale Punt geen bericht ontvangen dat de schade is hersteld noch heeft zij de sleutels teruggekregen, zo stelt zij.
5.22.
[eiser] heeft aangevoerd dat de lekkage binnen een uur na de melding van Centrale Punt door de loodgieter is opgelost. Voorts heeft [eiser] aangevoerd dat voor Centrale Punt geen noodzaak bestond de woning op of omstreeks 18 juni 2020 te ontruimen, ontruimd te houden en elders woonruimte te huren. Volgens [eiser] is de lekkage op voornoemde datum veroorzaakt doordat Centrale Punt heeft verzuimd de goten en regenafvoeren schoon te houden. Het had op de weg van Centrale Punt gelegen de schade onmiddellijk zelf te herstellen.
5.23.
Vooropgesteld wordt dat ingevolge artikel 1, onderdeel m van het Besluit Kleine Herstellingen het schoonhouden van afvoerkanalen voor rekening van de huurder komt, voor zover deze voor de huurder bereikbaar zijn. Centrale Punt heeft ter zitting aangevoerd dat de goten en regenpijpen voor haar onbereikbaar zijn, zodat zij als huurder niet gehouden is voor het schoonhouden daarvan. Volgens Centrale Punt kan (de schade als gevolg van) de lekkage daarom niet aan haar worden toegerekend. Partijen konden desgevraagd ter zitting geen uitsluitsel geven of de goten en regenpijpen eenvoudig te bereiken zijn. Gelet hierop en gezien de betwisting van Centrale Punt kan thans niet worden vastgesteld of het schoonhouden van de goten en regenpijpen voor rekening van Centrale Punt of van [eiser] komt, zodat thans evenmin beoordeeld kan worden wie verantwoordelijk is voor de schade na de lekkage als gevolg van het niet schoonhouden van de goten en regenpijpen en voor wiens rekening de gevolgen van deze lekkage zijn.
5.24.
Gelet op het voorgaande ziet de kantonrechter aanleiding een deskundigenbericht te gelasten zodat de gestelde gebreken aan het plafond, de muren, kozijnen en vloer geïnspecteerd kunnen worden en duidelijkheid verschaft kan worden of de goten en regenpijpen eenvoudig bereikbaar zijn. Voor de verdere beoordeling omtrent het deskundigenbericht wordt verwezen naar hetgeen in 5.34 en verder wordt overwogen.
[adres 1]
herstel warmwatervoorziening
5.25.
Ter zitting heeft Centrale Punt bevestigd dat de gebreken ten aanzien van het niet beschikken over warm water en het niet werken van de verwarming reeds verholpen zijn. Dit betekent dat thans geen grondslag bestaat voor het door Centrale Punt onder C sub a in reconventie gevorderde herstel door [eiser] van de warmwatervoorziening, zodat warm water in de douche en overige ruimten aanwezig is. De vordering ter zake wordt afgewezen.
deurbel
5.26.
Met betrekking tot het gestelde gebrek van de deurbel wordt verwezen naar hetgeen reeds onder 5.14 is geoordeeld. Dit oordeel geldt eveneens ten aanzien van de [adres 1] . De vordering onder C sub c wordt daarom afgewezen.
stofferen gang
5.27.
Centrale Punt heeft gesteld dat vanaf de aanvang van de huurovereenkomst door haar (telefonisch) geklaagd is over het feit dat de ingang en de gang van de woning niet gestoffeerd is, terwijl een huurovereenkomst is gesloten voor een gestoffeerde woning. Bij conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie heeft Centrale Punt gesteld dat in de gang stoffering ontbreekt.
5.28.
[eiser] heeft bij conclusie van repliek in conventie, tevens houdende conclusie van antwoord in conventie aangevoerd dat in de huurovereenkomst niet gespecificeerd is wat wordt verstaan onder een gestoffeerde woning en dat, nu tijdens de aanvang van de huurovereenkomst geen tapijt aanwezig was bij (de ingang en) de gang van de woning, kan worden aangenomen dat Centrale Punt de woning in deze hoedanigheid heeft aanvaard. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] aangevoerd dat in de gang zeil/vinyl is gelegd.
5.29.
Nu Centrale Punt tijdens de mondelinge behandeling niet heeft betwist dat reeds zeil/vinyl in de gang van de woning is gelegd, bestaat thans geen grondslag voor het door Centrale Punt onder C cub d gevorderde herstel hiervan. De vordering ter zake wordt afgewezen.
herstel van zowel schimmel- en stankoverlast, van elektrakabels/elektraleidingen en waterschade als gevolg van de lekkages op 15 juni 2019 respectievelijk 18 juni 2020
5.30.
Centrale Punt heeft gesteld dat als gevolg van de lekkage op 15 juni 2019 sprake is van schimmel- en stankoverlast in de woning. Dit is telefonisch aan [eiser] gemeld en daarnaast is per e-mail van 10 november 2019 bericht dat de binnenzijde van de woning nog niet is hersteld na de lekkage. Voorts heeft op 18 juni 2020 opnieuw een lekkage plaatsgevonden die door Centrale Punt aan [eiser] is gemeld (zie 5.21), wat ertoe heeft geleid dat de elektriciteit in de woning is afgesloten vanwege een risico op kortsluiting en brandgevaar en waardoor de woning onbewoonbaar is geworden. Tot op heden heeft Centrale Punt geen bericht ontvangen dat de schade is hersteld noch heeft zij de door haar aan de aannemer overhandigde sleutels om de woning te herstellen, teruggekregen.
5.31.
Hoewel [eiser] heeft betwist dat sprake is geweest van schimmel- en stankoverlast, heeft hij op zijn kosten het tapijt laten reinigen. Ten aanzien van het verzochte herstel van elektriciteit(skabels) en schade na de lekkage van 18 juni 2020 handhaaft [eiser] zijn standpunt zoals reeds genoemd in 5.22. Voorts heeft [eiser] de gestelde gebreken aan de elektra betwist.
5.32.
Met betrekking tot de gestelde schimmel- en stankoverlast wordt overwogen dat Centrale Punt niet heeft betwist dat [eiser] het tapijt heeft laten reinigen. Dit brengt met zich dat thans geen sprake (meer) is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. De vordering onder C sub b in reconventie zal worden afgewezen.
5.33.
Ten aanzien van het gevorderde herstel van elektrakabels, dan wel elektraleidingen en van de waterschade wordt aansluiting gezocht bij hetgeen reeds in 5.23 is overwogen. Nu niet duidelijk is wie van partijen verantwoordelijk is voor het schoonhouden van de goten en regenpijpen, kan thans niet beoordeeld voor wiens rekening de gestelde schade komt, nog daargelaten dat de gestelde waterschade niet geconcretiseerd is en de gebreken van de elektra door [eiser] zijn betwist.
5.34.
Gelet op het vorenstaande is de kantonrechter van oordeel dat ten aanzien van de gestelde gebreken van de elektra en de waterschade eveneens een deskundigenbericht gelast dient te worden. Voorshands is de kantonrechter van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige. Aan de deskundige zouden in elk geval de volgende vragen kunnen worden voorgelegd:
Ten aanzien van de woning aan de [adres 2]
Is sprake van schade aan het plafond, de muren, de kozijnen en vloer als gevolg van de lekkage op 18 juni 2020 en zo ja, waaruit bestaat deze schade?
Indien het antwoord op vraag 1 ja is, hoe kan de schade worden opgelost en welke kosten zijn hieraan verbonden?
Ten aanzien van de woning aan de [adres 1]
3. Is de elektra (waaronder de elektrakabels en de elektraleidingen) na de lekkage op 18 juni 2020 onveilig geworden waardoor een risico op kortsluiting en brandgevaar bestaat?
4. Is sprake van waterschade na de lekkage op 18 juni 2020? En zo ja, waaruit bestaat deze schade?
5. Indien het antwoord op vraag 5 ja is, hoe kan de schade worden opgelost en welke kosten zijn hieraan verbonden?
Ten aanzien van de woningen aan de [adres 2] en [adres 1]
6. Zijn de woningen onbewoonbaar (geweest)?
7. Zijn de goten en regenpijpen op eenvoudige wijze bereikbaar om ze schoon te houden?
8. Zijn er overigens punten die voor de beoordeling van de onderhavige zaak van belang zouden kunnen zijn?
5.35.
Partijen kunnen zich bij akte uitlaten over het aantal, de deskundigheid en – bij voorkeur eensluidend – over de persoon van de te benoemen deskundige(n). Voorts kunnen partijen zich uitlaten over voornoemde en mogelijk andere aan de deskundige(n) voor te leggen vragen.
5.36.
Hoewel [eiser] heeft aangevoerd dat de lekkage binnen een uur na de melding is opgelost, heeft hij niet betwist dat de woning (enige tijd) onbewoonbaar is geweest. Gelet hierop rust ingevolge artikel 150 Rv op [eiser] de stelplicht en de bewijslast van zijn stelling dat de goten en regenpijpen goed bereikbaar zijn voor Centrale Punt zodat Centrale Punt deze dient schoon te houden. De kantonrechter is daarom voornemens de kosten van de deskundige(n) voorshands ten laste van [eiser] te brengen.
5.37.
De kantonrechter geeft partijen in overweging om ter besparing van (de relatief hoge) kosten van een deskundigenonderzoek en de daarmee gemoeide tijd, in plaats van het benoemen van een deskundige gezamenlijk, en bij voorkeur elk vergezeld door een bouwkundig onderlegde persoon, op korte termijn ter plaatse de situatie te onderzoeken en te bezien of partijen het eens kunnen worden over de bereikbaarheid van de goten, de aard en omvang van de schade als gevolg van de lekkage en de (on)bewoonbaarheid van de woningen. Indien partijen het eens zijn over deze bevindingen kunnen zij de rechtbank hierover berichten, in welk geval een deskundigenonderzoek achterwege kan blijven.
5.38.
Gelet op het voorgaande wordt iedere beslissing ter zake de vordering onder III in conventie en de vordering onder A sub b, B, C sub e en f, E, F en H in reconventie aangehouden.
[adres 3]
het dak
5.39.
Centrale Punt heeft gesteld dat zij op (in ieder geval) 11 en 12 november 2019 aan [eiser] gemeld heeft dat een ernstige lekkage vanaf het dak heeft plaatsgevonden vanwege slecht onderhoud. Volgens Centrale Punt is het dak tot op heden niet hersteld.
5.40.
Door [eiser] is aangevoerd dat de verantwoordelijkheid voor de reparatie van het dak en de gevolgschade na de lekkage bij de VvE van het wooncomplex ligt. Volgens [eiser] is het dak geïnspecteerd (door [naam bedrijf 4]) en is een noodreparatie uitgevoerd totdat groot onderhoud aan het dak wordt uitgevoerd.
5.41.
Anders dan Centrale Punt stelt, volgt uit de WhatsApp-correspondentie van 11 en 12 november 2019 niet dat [eiser] verzocht is het dak na een lekkage te repareren. Namens het Centrale Punt wordt alleen op 12 november 2019 gevraagd of de dag ervoor niemand in de woning is geweest. Het vorenstaande neemt niet weg dat [eiser] heeft erkend dat sprake is geweest van een lekkage vanaf het dak. Nu Centrale Punt ter zitting echter niet heeft betwist dat een noodreparatie aan het dak is uitgevoerd totdat er groot onderhoud wordt verricht, is de kantonrechter van oordeel dat thans geen sprake (meer) is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. De vordering onder G sub a in reconventie wordt afgewezen.
de badkamer
5.42.
Ter zitting heeft Centrale Punt bevestigd dat de gebreken aan de badkamer reeds verholpen zijn. Dit betekent dat thans geen grondslag bestaat voor het door Centrale Punt onder G sub b in reconventie gevorderde herstel door [eiser] van de badkamer. De vordering ter zake wordt afgewezen.
verlichting van het plafond
5.43.
Door Centrale Punt is gesteld dat zij vanaf de aanvang van de huurovereenkomst (telefonisch) aan [eiser] gemeld heeft dat de verlichting van het plafond niet werkt.
[eiser] heeft betwist dat de verlichting van het plafond niet werkt en heeft daarbij verwezen naar het inspectierapport van 17 augustus 2020, waarin vermeld staat dat alle lichtpunten werken. Gelet op de betwisting van [eiser] had het op de weg van Centrale Punt gelegen haar standpunt nader te onderbouwen. Bij gebreke daarvan neemt de kantonrechter tot uitgangspunt dat van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW op dit punt geen sprake is. De vordering onder G sub c in reconventie wordt afgewezen.
deurbel
5.44.
Met betrekking tot het gestelde gebrek van de deurbel wordt verwezen naar hetgeen reeds onder 5.14 is geoordeeld. Dit oordeel geldt eveneens ten aanzien van de [adres 3] . Dat het in dit geval een centrale deurbel betreft, doet daar niet aan af. Gelet op het voorgaande wordt de vordering onder G sub d afgewezen.
schade plafond herstellen en plafond in bestaande kleur brengen
5.45.
Volgens Centrale Punt verkeert het plafond van de woning reeds vanaf de aanvang van de huurovereenkomst in slechte staat door eerdere lekkages en heeft [eiser] toegezegd het plafond te herstellen en te schilderen, maar is dat tot op heden niet gebeurd.
5.46.
[eiser] heeft, zoals reeds onder 5.40 is genoemd, aangevoerd dat het herstel van het plafond de verantwoordelijkheid betreft van de VvE. Volgens [eiser] heeft de VvE reeds de verzekering ingeschakeld voor het herstel, maar laat dit langer op zich wachten dan wenselijk is. Voorts heeft [eiser] aangevoerd dat de VvE voor het nodige herstel zal zorgdragen zodra het dak geïnspecteerd is.
5.47.
Gelet op het standpunt van [eiser] heeft hij naar het oordeel van de kantonrechter (impliciet) erkend dat sprake is van schade aan het plafond en dat het herstel van die schade niet voor rekening van Centrale Punt komt. Dit brengt met zich dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW waarvan het herstel voor rekening van [eiser] komt. Hoewel [eiser] heeft aangevoerd dat de VvE voor dit herstel verantwoordelijk is en dat dit langer op zich laat wachten dan gewenst, ontslaat dit [eiser] niet van haar contractuele verplichting jegens Centrale Punt de schade aan het plafond te herstellen.
5.48.
Overwogen wordt dat aannemelijk is dat Centrale Punt als gevolg van het gebrek verminderd huurgenot van de woning heeft gehad. Bij de beoordeling van de hoogte van de huurprijsvermindering zoekt de kantonrechter aansluiting bij het door de Huurcommissie gehanteerde ‘Gebrekenboek’ en het bepaalde in het Besluit huurprijzen woonruimte (hierna: het Besluit). In bijlage II van het Besluit wordt gevolgschade van een inmiddels opgeheven gebrek aangemerkt als een gebrek in categorie C. Op grond van artikel 6 van het Besluit rechtvaardigt een gebrek in categorie C een verlaging van de huurprijs tot maximaal 40% van de geldende huurprijs. De kantonrechter acht een huurprijsvermindering van 20% van de geldende huurprijs vanaf het moment dat het gebrek is gemeld tot het moment dat het gebrek volledig is verholpen redelijk.
5.49.
De kantonrechter zal de huurprijs daarom tijdelijk verlagen met 20% van de geldende huurprijs per maand. Aangezien artikel 7:207 BW bepaalt dat vanaf het moment dat het gebrek aan de verhuurder is medegedeeld recht op huurprijsvermindering bestaat en niet gebleken is dat Centrale Punt het gebrek eerder dan het indienen van haar conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie op 12 maart 2020 aan [eiser] kenbaar heeft gemaakt, geldt dat vanaf dat moment recht op huurprijsvermindering bestaat. Nu vast staat dat het gebrek nog niet is verholpen, geldt de huurprijsverlaging tot het moment dat het gebrek daadwerkelijk door [eiser] is verholpen. De vordering onder H wordt, mede gelet op hetgeen ten aanzien van de overige gebreken is geoordeeld, toegewezen, in zoverre dat vanaf 12 maart 2020 tot aan het moment van herstel een huurprijsvermindering van 20% geldt. De vordering onder H wordt voor het overige afgewezen, met inachtneming van hetgeen hierna wordt overwogen.
deuren en kozijnen herstellen
5.50.
Door Centrale Punt is gesteld dat zij aan [eiser] vanaf de aanvang van de huurovereenkomst (telefonisch) gemeld heeft dat alle ramen en deuren afgesteld moeten worden omdat er grote kieren aanwezig zijn waardoor vocht en kou naar binnen komen.
5.51.
[eiser] heeft betwist dat de ramen en deuren opnieuw afgesteld moeten worden. Hij heeft verwezen naar het inspectierapport van 17 augustus 2020 waarin vermeld staat dat de ramen en deuren in goede staat verkeren en dat de sluitingen functioneren.
5.52.
Gelet op de betwisting van [eiser] lag het op de weg van Centrale Punt gemotiveerd te onderbouwen dat er wel degelijk sprake is van een gebrek. Nu zij dit niet heeft gedaan wordt de stelling dat de ramen en deuren niet goed afgesteld zijn en dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW als onvoldoende onderbouwd gepasseerd. Daar komt bij dat niet gebleken is dat, en zo ja, wanneer Centrale Punt ter zake geklaagd heeft bij [eiser] . Gelet op het vorenstaande wordt de vordering onder G, sub f, in reconventie afgewezen.
achterdeur vervangen c.q. herstellen
5.53.
Centrale Punt heeft gesteld dat vanaf de aanvang van de huurovereenkomst een groot gat in de achterdeur van de woning zit. Hoewel Centrale Punt hierover (telefonisch) geklaagd heeft en verzocht om herstel, heeft [eiser] slechts een plank voor het gat geplaatst.
5.54.
[eiser] heeft betwist dat door Centrale Punt melding is gemaakt van een gat in de achterdeur, zodat hij nooit in de gelegenheid is gesteld dit gebrek te herstellen.
5.55.
Vast staat dat op het moment van aanvang van de huurovereenkomst zich een gat in de achterdeur bevond, nu dit door [eiser] niet is betwist. Dit kan worden aangemerkt als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Niet gebleken is dat Centrale Punt [eiser] (telefonisch) verzocht heeft voornoemd gebrek te herstellen. Dit betekent dat het ervoor moet worden gehouden dat [eiser] pas op de hoogte is geraakt van voornoemd gebrek toen Centrale Punt in de onderhavige procedure een conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie heeft genomen. Vanaf dat moment had het op de weg van [eiser] gelegen het gebrek te herstellen. Gesteld noch gebleken is dat [eiser] dit heeft gedaan, zodat hij daartoe veroordeeld wordt overeenkomstig het gevorderde onder G sub g in reconventie. Met betrekking tot de in dit licht gevorderde huurprijsvermindering onder H in reconventie wordt overwogen dat het gebrek van zo’n geringe aard is, dat naar het oordeel van de kantonrechter geen aanleiding bestaat tot huurprijsvermindering, te minder daar een plank voor het gat geplaatst is.
factuur thermostaat
5.56.
In 5.25 is geoordeeld dat de gebreken ten aanzien van het niet beschikken over warm water en het niet werken van de verwarming reeds verholpen zijn. Centrale Punt heeft gesteld dat de door haar betaalde factuur van € 175,45 voor vervanging van de thermostaat en het opnieuw inregelen van de warmwatervoorziening door [eiser] aan haar vergoed dient te worden, nu in artikel 7 van de huurovereenkomst vermeld staat dat de verhuurder zorgdraagt voor het CV-onderhoud.
5.57.
[eiser] heeft ter zake geen afzonderlijk verweer gevoerd.
5.58.
Ingevolge artikel 1, onderdeel i, aanhef van het Besluit kleine herstellingen is de huurder verantwoordelijk voor het, zonder dat daaraan noemenswaardige kosten verbonden zijn, onderhouden en vervangen van onderdelen van technische installaties, voor zover deze werkzaamheden onderhoud technisch eenvoudig zijn en geen specialistische kennis vereisen. Naar het oordeel van de kantonrechter zijn het vervangen van een thermostaat en het opnieuw inregelen van de verwarmingsinstallatie geen onderhoud technisch eenvoudige werkzaamheden die voor rekening van Centrale Punt dienen te komen. Dit betekent dat
[eiser] gehouden is tot betaling van een bedrag van € 175,45, zoals gevorderd onder D in reconventie. De mede onder D in reconventie gevorderde wettelijke rente wordt, als niet afzonderlijk betwist en op de wet gegrond, eveneens toegewezen zoals in de beslissing vermeld.
ontbinding en ontruiming
5.59.
Ten aanzien van de onder I in conventie gevorderde ontbinding van de huurovereenkomsten en ontruiming van de woningen wordt als volgt overwogen. Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
5.60.
Uit hetgeen in 5.10 is overwogen volgt dat Centrale Punt tekortgeschoten is in de nakoming van haar betalingsverplichtingen jegens [eiser] . De vraag die beantwoord moet worden is of de door Centrale Punt gestelde tekortkoming dermate substantieel is (geweest) dat die een ontbinding rechtvaardigt. De huurtermijnen van de woningen aan de [adres 2] en [adres 1] zijn in ieder geval sinds juli 2020 volledig opgeschort omdat de woningen volgens Centrale Punt onbewoonbaar zijn sinds de lekkage op 18 juni 2020. Nu in ro. 5.24 en 5.34 is overwogen dat omtrent de gestelde gebreken in die woningen een deskundigenbericht (dan wel plaatsopneming door partijen) afgewacht dient te worden, zal de beoordeling met betrekking tot de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woningen aan de [adres 2] en [adres 1] worden aangehouden.
5.61.
Vast staat dat Centrale Punt ten aanzien van de woning aan de [adres 3] (in ieder geval vanaf juli 2020) een bedrag van € 1.000,- van de huurtermijn van € 1.200,- heeft voldaan. Nu in ro. 5.48 is overwogen dat in de gegeven omstandigheden Centrale Punt recht heeft op een huurprijsvermindering van 20% en het door Centrale Punt opgeschorte bedrag van € 200,- minder is dan die 20%, is de kantonrechter van oordeel dat deze opschorting door Centrale Punt gerechtvaardigd was en derhalve van een tekortkoming aan haar zijde geen sprake is, zodat er geen grond is voor toewijzing van de door [eiser] gevorderde ontbinding en ontruiming.
5.62.
Iedere verdere beslissing ter zake de vordering onder I en II in conventie wordt aangehouden.
overig
5.63.
Gelet op de omstandigheid dat de huurovereenkomsten van de woningen aan de [adres 2] en [adres 1] in beginsel per 9 mei 2021 van rechtswege eindigen geeft de kantonrechter partijen in overweging op korte termijn deze woningen te inspecteren en foto’s te maken van de situatie ter plaatse, waaronder ook van de locatie en de bereikbaarheid van de goten, alsmede om een eindopnamestand van de woningen te maken, teneinde latere discussies over de staat van deze woningen te voorkomen.
proceskosten en nakosten in conventie en in reconventie
5.64.
Iedere verdere beslissing van de vordering onder IV in conventie en de vordering I en J in reconventie ter zake de proceskosten en de nakosten worden aangehouden.
6..De beslissing
De kantonrechter:
in conventie en in reconventie
wijst af de vorderingen van SAS OG Beheer B.V;
stelt de proceskosten aan de zijde van SAS OG Beheer B.V. vast op nihil;
verwijst de zaak naar de rolzitting van
6 mei 2021 te 14.30 uurvoor het nemen van een akte door beide partijen, teneinde zich uit te laten als in 5.34 tot en met 5.37 hiervoor vermeld;
6 mei 2021 te 14.30 uurvoor het nemen van een akte door beide partijen, teneinde zich uit te laten als in 5.34 tot en met 5.37 hiervoor vermeld;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.I. Mentink en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
[46009]