ECLI:NL:RBROT:2021:6762

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/619497 / KG ZA 21-437

Vonnis in kort geding van 14 juli 2021

in de zaak van

[naam eiser],

wonende te [woonplaats eiser],

eiser,

advocaat mr. C.L. Verhoef te Berkel en Rodenrijs, gemeente Lansingerland,

tegen

[naam gedaagde],

wonende te [woonplaats gedaagde],

gedaagde,

advocaat mr. A. Rhijnsburger te Rotterdam.

Partijen worden hierna [naam eiser] en [naam gedaagde] genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 15 juni 2021 met producties 1 tot en met 9
de mondelinge behandeling gehouden op 23 juni 2021
de pleitnota van [naam gedaagde]
de toevoeging van [naam gedaagde]
de ter zitting door [naam eiser] overgelegde ongenummerde productie
de aanhouding ten behoeve van het bereiken van overeenstemming tussen partijen, wat blijkens het bericht van mr. Verhoef van 29 juni 2021, dat in cc aan mr. Rhijnsburger is gestuurd, niet is gelukt. Vonnis is gevraagd.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[naam eiser] en [naam] zijn sinds 23 november 2017 ieder voor de helft eigenaar van het pand aan de [adres] (hierna: het Pand). Ten tijde van de overdracht van het Pand was de thans 74-jarige [naam gedaagde] al huurder van de woonruimte op de eerste verdieping op [huisnummer] (hierna: het Gehuurde). [naam gedaagde] betaalt per maand een bedrag van € 312,00 aan huur en daarbij gebruikskosten.

2.2.

Eind november 2018 hebben de eigenaren van het Pand voor het eerst aan [naam gedaagde] aangekondigd dat o.a. noodzakelijke werkzaamheden aan de fundering van het Pand moeten plaatsvinden. [naam gedaagde] is verzocht het Gehuurde tijdelijk te verlaten. [naam gedaagde] is daartoe niet bereid gebleken. Hij heeft aangegeven ongemak als gevolg van de werkzaamheden voor lief te willen nemen dan wel enkel onder door hem gestelde voorwaarden tijdelijk te willen vertrekken uit het Gehuurde. In de periode vanaf eind november 2018 is tussen partijen gecorrespondeerd en overleg geweest over (de planning van) de werkzaamheden en het tijdelijke vertrek van [naam gedaagde] uit het Gehuurde. Vertragingen in de planning zijn opgetreden. Op dit moment is de planning dat de werkzaamheden vanaf week 33 in 2021 (vanaf 16 augustus 2021) worden verricht en ongeveer één jaar tijd in beslag nemen. [naam eiser] beschikt over een (verlengde) vergunning van de bouwinspecteur van de gemeente Rotterdam voor het uitvoeren van de werkzaamheden. De vergunning is geldig tot maart 2022.

2.3.

De beoogde werkzaamheden aan het Pand en/of het Gehuurde omvatten, aldus [naam eiser] in randnummer 20 van de dagvaarding en de ter zitting overgelegde planning:

 Sloopwerkzaamheden;

 Heipalen;

 Fundering;

 Staalconstructie;

 Ruwbouw werkzaamheden;

 Loodgieter en luchtbehandeling

 Metselwerk;

 Stukadoorswerk;

 Dak werkzaamheden;

 E-installatie

 Kozijnen;

 Tegelwerkzaamheden;

 Plaatsen van keukens;

 Schilderen;

 Opleveren,

(hierna ook: de Werkzaamheden).

3.Het geschil

3.1.

[naam eiser] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1. [naam gedaagde] te veroordelen om met ingang van 13 augustus 2021, dan wel met ingang van een door de rechter te bepalen datum, gelegenheid te geven voor de uitvoering van de Werk-zaamheden in/aan het Gehuurde, door [naam eiser] en/of door hem ingeschakelde derde(n), alsmede om [naam gedaagde] te veroordelen om het Gehuurde tijdelijk en gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten (met verkorting van de in artikel 555 Rv genoemde termijn van drie dagen voor het doen van een bevel om aan de in de onderhavige procedure gevor-derde ontruiming te voldoen), met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van [naam eiser] zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van [naam eiser] te stellen voor de duur dat en voor zover als dit voor [naam eiser] en de door hem ingeschakelde derde(n) noodzakelijk is om de Werkzaamheden in/aan het Gehuurde te (laten) ver-

richten, alsmede [naam eiser] te machtigen de Werkzaamheden uit te (doen laten) voeren, dit alles op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag tot een maximum van € 100.000,00;

2. [naam gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [naam eiser] van de (na)kosten van dit geding, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en - voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeer-deren met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.

3.2.

[naam gedaagde] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

[naam gedaagde] heeft de spoedeisendheid betwist. De voorzieningenrechter is van oordeel dat, nu [naam eiser] met de vordering wenst te bewerkstelligen dat op korte termijn aan het Pand en/of het Gehuurde dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW kunnen worden verricht, in voldoende mate aannemelijk is dat [naam eiser] een spoedeisend belang heeft bij zijn vordering. Daaraan doet niet af dat de wens van [naam eiser] daartoe en de gestelde noodzaak van de Werkzaamheden al langere tijd bestaan zonder dat daaraan door [naam eiser] gevolg is gegeven. De voorzieningenrechter ziet geen aanleiding om de redenen die [naam eiser] daarvoor heeft gegeven en die verder ook niet gemotiveerd en met stukken onderbouwd zijn betwist door [naam gedaagde] in twijfel te trekken.

4.2.

In dit kort geding dient, mede op basis van wat partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [naam eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende omvat dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

4.3.

Aan de orde is de vraag of [naam gedaagde] al dan niet gelegenheid dient te geven voor de uitvoering van de Werkzaamheden en hij het Gehuurde daartoe tijdelijk dient te ontruimen en te verlaten. Het volgende wordt overwogen.

4.4.

Artikel 7:220 lid 1 BW bepaalt dat als gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd, de huurder daartoe gelegenheid moet geven, onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding. Daarnaast is in lid 2 van dat artikel bepaald dat lid 1 van overeenkomstige toepassing is wanneer de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van de gebouwde onroerende zaak waarop die overeenkomst betrekking heeft, en daartoe aan de huurder een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder, redelijk voorstel doet.

4.5.

In de dagvaarding heeft [naam eiser] gesteld dat het bij de Werkzaamheden “
uitsluitend” gaat om dringende werkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW, en dus niet om renovatiewerkzaamheden als bedoeld in lid 2 van dat artikel. Gelet op de inhoud van de rapporten die [naam eiser] als producties 2 en 3 bij dagvaarding heeft overgelegd (van Wieser’s Advies en BVL Bouwadvies), kan inderdaad worden aangenomen dat aan het Pand, waarin het Gehuurde zich bevindt, dringende werkzaamheden moeten worden verricht. Niet ter discussie staat dat het Pand in elk geval kampt met een ernstig funderingsprobleem en als gevolg daarvan is scheefgezakt. Aannemelijk is dat [naam eiser] die problemen niet zonder nadeel op hun beloop kan laten.

4.6.

Op grond van artikel 7:220 lid 1 BW zal [naam gedaagde] de uitvoering van de dringende werkzaamheden moeten gedogen. Hij onderkent dat ook, zo volgt uit de pleitaantekeningen van zijn advocaat. Daarmee is echter nog niet gezegd dat (uit die gedoogplicht voortvloeit dat) hij tijdelijk het Gehuurde zal moeten verlaten. Het is aan [naam eiser] om daartoe voldoende feiten te stellen. In de dagvaarding heeft [naam eiser] dergelijke feiten niet gesteld. Hij heeft slechts gesteld dat er dringende werkzaamheden moeten worden uitgevoerd en dat [naam gedaagde] die uitvoering moet gedogen. Ook in de door [naam eiser] als producties overgelegde brieven van hem aan [naam gedaagde] wordt niet onderbouwd om welke reden [naam gedaagde] niet in het Gehuurde kan verblijven tijdens de uitvoering van de Werkzaamheden. Nogmaals: het enkele feit dat [naam gedaagde] die werkzaamheden moet gedogen, impliceert niet een vertrek uit het Gehuurde.

4.7.

Denkbaar is dat de aard van de dringende werkzaamheden zodanig is dat daaruit in redelijkheid niet anders kan worden afgeleid dan dat de bewoner tijdens de uitvoering daarvan niet in de woning kan blijven. Voor zover [naam eiser] dat meent, geldt dat [naam gedaagde] dit tijdens de zitting concreet heeft betwist. Ten aanzien van de funderingswerkzaamheden heeft hij aangevoerd dat deze door middel van triltechnieken kunnen worden uitgevoerd en dat dergelijke werkzaamheden niet aan bewoning op hoger gelegen etages ([naam gedaagde] bewoont de eerste etage van het Pand) in de weg staat. [naam eiser] heeft dit niet voldoende concreet betwist. [naam eiser] heeft ook de wijze waarop het funderingsherstel plaatsvindt niet geconcretiseerd. Het enige concrete is de hiervoor in 2.3 weergegeven opsomming van uit te voeren Werkzaamheden, maar daaruit blijkt niet hoe het funderingsherstel precies zal worden uitgevoerd. Het ontbreken van relevantie concretisering komt voor risico van [naam eiser]. Tijdens de zitting heeft [naam eiser] ook gesteld dat “de achtergevel eruit moet” en dat de (scheefgezakte) verdiepingsvloeren moeten worden opgevijzeld. Geen van beide ingrepen kan worden afgeleid uit de opsomming van de Werkzaamheden. Los daarvan geldt ook dat de overgelegde rapportages geen steun bieden voor het moeten verwijderen van de achtergevel. Als dat al moet gebeuren, dan heeft [naam gedaagde] te kennen gegeven tijdelijk genoegen te nemen met een geïsoleerde houten wand waarachter de werkzaamheden aan de gevel kunnen plaatsvinden. Voor wat betreft de verdiepingsvloeren kan uit de bouwkundige rapportage worden afgeleid dat het egaliseren daarvan wordt aangemerkt als “een keuze van de eigenaar” en dus kennelijk niet als dringend noodzakelijk. Voor de andere werkzaamheden uit de opsomming kan niet reeds op grond van de aard daarvan worden aangenomen dat [naam gedaagde] het Gehuurde moet hebben verlaten om deze te kunnen uitvoeren.

4.8.

Tijdens de zitting is aan de orde gekomen dat een deel van de door [naam eiser] beoogde werkzaamheden in wezen toch renovatiewerkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW zijn. Los van de vraag of het gedogen daarvan impliceert dat [naam gedaagde] tijdelijk zijn woning moet verlaten, geldt daarvoor hoe dan ook als vereiste dat de verhuurder aan de huurder een redelijk voorstel moet doen. Dat voorstel moet schriftelijk worden gedaan. Aan dit vereiste is niet voldaan. Het aan [naam gedaagde] overhandigen van de planning van de aannemer en de enkele (herhaalde) mededeling dat [naam gedaagde] gedurende de werkzaamheden het Gehuurde moet verlaten kan uiteraard niet als zodanig voorstel gelden.

4.9.

Al met al is dus onvoldoende aannemelijk dat de rechter in een bodemzaak tot het oordeel zal komen dat [naam gedaagde] verplicht is tijdens de uitvoering van de beoogde werkzaamheden het Gehuurde te verlaten. Van [naam eiser] mag ten minste verwacht worden eerst een redelijk voorstel te doen als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW. Dat in de tussentijd de aannemer mogelijk andere verplichtingen aangaat of de looptijd van de huidige bouwvergunning verstrijkt, zijn geen omstandigheden die meebrengen dat het belang van [naam gedaagde] bij behoud van zijn woonruimte moet wijken.

4.10.

De vordering wordt dus afgewezen. Dit laat onverlet de verplichting van [naam gedaagde] om de uitvoering van de Werkzaamheden - voor zover zij dringend zijn als bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW - te gedogen. Omdat [naam gedaagde] dit onderkent, bestaat geen aanleiding om hem hiertoe te veroordelen.

4.11.

De voorzieningenrechter ziet aanleiding partijen het volgende in overweging te geven. Nu hoe dan ook vaststaat dat aan het Pand aanzienlijke werkzaamheden moeten plaatsvinden, lijkt het voor alle betrokkenen op zichzelf het meest praktisch als zich, gedurende de meest ingrijpende werkzaamheden, geen bewoners in het pand bevinden. Voor de aannemer spreekt dit vanzelf. Voor [naam gedaagde] geldt dat hij hoe dan ook de nodige overlast zal ondervinden van de Werkzaamheden. Gelet hierop geeft de voorzieningenrechter partijen nadrukkelijk in overweging alsnog een afspraak met elkaar te maken langs de lijnen van de regeling zoals tijdens de zitting besproken. Dat wil zeggen: tijdelijke huisvesting van [naam gedaagde] elders tegen voor hem gelijkblijvende kosten, gedurende een beperkte periode, met verhuizing of opslag van zijn inboedel op kosten van [naam eiser] en een redelijke financiële compensatie voor de overlast. De voorzieningenrechter kan een dergelijke regeling niet afdwingen, partijen zullen hiertoe zelf in onderling overleg moeten komen.

4.12.

[naam eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.

De kosten aan de zijde van [naam gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht € 85,00 ([naam gedaagde] procedeert met een toevoeging)

- salaris advocaat
1.016,00

Totaal € 1.101,00

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vordering af,

5.2.

veroordeelt [naam eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [naam gedaagde] tot op heden begroot op € 1.101,00,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken op 13 juli 2021.1734/1980