Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9105320 CV EXPL 21-11060
uitspraak: 9 juli 2021
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van:
[eiser],
wonende te [woonplaats eiser],
eiser,
gemachtigde: mr. M.C.V. Dornstedt,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde],
gedaagde,
gemachtigde: mr. M. van Gastel.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘[eiser]’ en ‘[gedaagde]’.
1..Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 5 maart 2021 met bijlagen;
de conclusie van antwoord met bijlagen;
het tussenvonnis van 3 mei 2021 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
de akte van [eiser] met bijlagen 16 tot en met 18;
de spreekaantekeningen van mr. Van Gastel voor de mondelinge behandeling van 2 juni 2021.
Het vonnis is nader bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
2.1
Partijen hebben op 4 december 2020 een koopovereenkomst (volgens het NVM-model) gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres], hierna te noemen: ‘de woning’. Hierbij trad [eiser] op als verkoper en [gedaagde] als koper.
2.2
In de koopovereenkomst is - voor zover van belang - bepaald:
“(….) artikel 11 Ingebrekestelling/Ontbinding
11.1.
Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
11.2.
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren,
onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
(….)
“artikel 15 Ontbindende voorwaarden
15.1.
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. op11 januari 2021koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van€ 222.500,-, zegge TWEEHONDERDTWEEENTWINTIGDUIZENDVIJFHONDERD EUROgeen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegeneen marktconform rentepercentage en voorwaarden bij een erkende financiële instelling.
Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht;”
(…)
15.3.
Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de 1e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder 'goed gedocumenteerd' verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd.In aanvulling hieropkomen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van 'goed gedocumenteerd':een kopie van de originele afwijzingsbrief met handtekening van de geldverstrekker/bank waarin de volgende gegevens staan vermeld:
- gegevens koper
- adres van het te financieren object
- bedrag van de financiering
- reden van afwijzing
(…).”
2.3
Bij brief d.d. 24 december 2020 heeft [gedaagde] aan de gemachtigde van [eiser] - voor zover van belang - het volgende bericht:
“(….)Gisteren op 23 december 2020 ontving ik om 14.33 van de Hypotheker te Hellevoetsluis, een afwijsbrief met aanvullende mail van Vista Hypotheken. Daarin wordt aangegeven dat mijn hypotheekaanvraag is afgewezen. De gewenste hoofdsom van 165.805 euro is niet passend op mijn inkomen. Deze gegevens zijn tevens door de Hypotheker doorgestuurd naar Ooms Makelaardij met het verzoek om de koop te ontbinden. Op uw brief van 23 december 2020, welke door Gerechtsdeurwaarder [naam 1], om 17.45 aan mijn partner [naam 2] werd overhandigd, kan ik aangeven dat er geen sprake is van een beroep doen op de technische conditie van het huis, voor het verkrijgen van een hypotheek. Het is niet zo dat op grond van bouwtechnische conditie van de woning ik een afwijzing heb verkregen van Vista, maar puur gebaseerd op mijn inkomen.(….)”
3..Het geschil
3.1
[eiser] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. te verklaren voor recht dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de op hem rustende verplichtingen voortvloeiende uit de koopovereenkomst d.d. 4 december 2020 en ter zake daarvan in verzuim is geraakt;
II. te verklaren voor recht dat [eiser] de koopovereenkomst tussen partijen op goede gronden, terecht en rechtsgeldig heeft ontbonden;
III. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 22.500,-, te vermeerderen met de wettelijke rente, primair vanaf 20 januari 2021, subsidiair vanaf de dag van de dagvaarding, in beide gevallen tot aan de dag der algehele voldoening, een en ander tot een maximumbedrag van € 25.000,-;
IV. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van verhaal van € 1.904,66 alsmede in de kosten van deze procedure en de nakosten;
V. in deze procedure (de vorderingen sub I tot en met IV, cumulatief) gematigd tot de absolute competentiegrens (€ 25.000,-) van de kantonrechter.
3.2
Ter onderbouwing van zijn vordering voert [eiser] het volgende aan. Tussen partijen bestaat een koopovereenkomst met daarin opgenomen een financieringsvoorbehoud. Het beroep van [gedaagde] op het financieringsvoorbehoud is niet geldig. [gedaagde] was gehouden de woning na 11 januari 2021 af te nemen. Aan die verplichting heeft [gedaagde] niet voldaan. Op grond van artikel 11 van de koopovereenkomst is [eiser] bevoegd de koopovereenkomst te ontbinden en heeft hij recht op een boete van € 22.500,-. Verder maakt [eiser] aanspraak op vergoeding van de door hem gemaakte advocaatkosten, zijnde een bedrag van € 1.904,66.
3.3
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering met - voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [eiser] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. Hij voert daartoe het volgende aan. De ontbinding van de koopovereenkomst door [eiser] heeft geen effect. De koopovereenkomst is ontbonden door de inroeping door [gedaagde] van de ontbindende voorwaarde van artikel 15.1 sub a van de koopovereenkomst. [gedaagde] heeft de ontbindende voorwaarde ingeroepen met inachtneming van artikel 15.3 van de koopovereenkomst: hij heeft voldoende inspanningen verricht om de financiering rond te krijgen en toen dit niet lukte, heeft hij de ontbindende voorwaarde tijdig, goed gedocumenteerd en op de juiste wijze ingeroepen.
4..De beoordeling
4.1
Tussen partijen is in geschil of de koopovereenkomst is ontbonden doordat [gedaagde] op goede gronden de ontbindende voorwaarde van artikel 15.1 sub a van de koopovereenkomst heeft ingeroepen.
4.2
Op grond van artikel 15.1 sub a van de koopovereenkomst mocht [gedaagde] de koopovereenkomst ontbinden indien hij uiterlijk op 11 januari 2021 voor de financiering van de woning voor een bedrag ad € 222.500,- geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling had verkregen tegen een marktconform rentepercentage en marktconforme voorwaarden.
4.3
De kantonrechter stelt voorop dat op grond van artikel 15 van de koopovereenkomst een inspanningsverplichting op [gedaagde] rustte om de benodigde financiering voor de woning te verkrijgen. Alleen als [gedaagde] aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan, komt hem een beroep toe op de ontbindende voorwaarde. Het in artikel 15.3 van de koopovereenkomst neergelegde voorschrift dat het beroep op de ontbinding goed gedocumenteerd moet geschieden, heeft in dit verband voornamelijk een bewijsfunctie, in die zin dat met het overleggen van de afwijzing als vermeld in artikel 15.3 van de koopovereenkomst mede kan worden aangetoond dat is voldaan aan de inspanningsverplichting.
4.4
Het is in beginsel aan [gedaagde] om te stellen en zo nodig te bewijzen dat hij aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan. [gedaagde] stelt daartoe het volgende. [gedaagde] heeft de aanvraag van de financiering uitbesteed aan De Hypotheker Hellevoetsluis B.V. (hierna: De Hypotheker). Namens [gedaagde] heeft een adviseur van De Hypotheker een financieringsaanvraag uitgezet bij Vista Hypotheken B.V. Vista Hypotheken heeft op 16 december 2020 een afwijzingsbrief verzonden. De afwijzingsbrief van Vista Hypotheken bleek per abuis incompleet te zijn verzonden. Omdat het dossier reeds was afgesloten kon er geen nieuwe versie worden uitgebracht, aldus [gedaagde]. Vista Hypotheken heeft per e-mail van 22 december 2020 de afwijzingsbrief aangevuld met de in de koopovereenkomst vermelde gegevens. Op 23 december 2020 heeft een adviseur van De Hypotheker namens [gedaagde] per e-mail aan de makelaar van [eiser] de ontbindende voorwaarde ingeroepen onder verwijzing naar de brief van 16 december 2020 en de aanvullende e-mail van 22 december 2020.
4.5
Volgens [eiser] is de afwijzingsbrief van 16 december 2020 niet goed gedocumenteerd, omdat het adres van het te financieren object, het bedrag van de financiering en de reden van afwijzing ontbreken. Het enkel overleggen van een onvolledige afwijzingsbrief tezamen met een beknopt aanvullend e-mailbericht is volgens [eiser] niet voldoende. Hij stelt zich op het standpunt dat hij zodoende niet heeft kunnen controleren of er terecht een beroep is gedaan op het financieringsvoorbehoud.
4.6
De kantonrechter overweegt hierover als volgt. Alle gegevens zoals tussen partijen overeengekomen in artikel 15.3 van de koopovereenkomst staan in de e-mail d.d. 22 december 2020 vermeld, te weten de gegevens van de koper (“
[gedaagde]”), adres van het te financieren object (“
[adres]”), bedrag van de financiering (“
€ 165.805,-”)en de reden van afwijzing (“
De aanvraag is afgelegd omdat de gewenste hoofdsom (165.805 euro) niet passend was op het door u opgegeven inkomen.”). Het overleggen van meer gegevens of stukken is tussen partijen niet overeengekomen. Daarom valt niet in te zien waarom het overleggen daarvan van [gedaagde] wel kan worden verlangd. [gedaagde] heeft, gelet op het voorgaande, voldaan aan zijn inspanningsverplichting en zijn afwijzing op de juiste wijze gedocumenteerd. Dat de aanvullende e-mail (in tegenstelling tot de afwijzingsbrief van 16 december 2020) niet door de geldverstrekker is ondertekend en de nadere gegevens in een e-mail staan en niet in een brief doet daar niet aan af. Het gaat erom dat met de overgelegde informatie [eiser] zich voldoende een beeld heeft kunnen vormen dat het voor [gedaagde] niet mogelijk was om de financiering rond te krijgen.
[gedaagde]”), adres van het te financieren object (“
[adres]”), bedrag van de financiering (“
€ 165.805,-”)en de reden van afwijzing (“
De aanvraag is afgelegd omdat de gewenste hoofdsom (165.805 euro) niet passend was op het door u opgegeven inkomen.”). Het overleggen van meer gegevens of stukken is tussen partijen niet overeengekomen. Daarom valt niet in te zien waarom het overleggen daarvan van [gedaagde] wel kan worden verlangd. [gedaagde] heeft, gelet op het voorgaande, voldaan aan zijn inspanningsverplichting en zijn afwijzing op de juiste wijze gedocumenteerd. Dat de aanvullende e-mail (in tegenstelling tot de afwijzingsbrief van 16 december 2020) niet door de geldverstrekker is ondertekend en de nadere gegevens in een e-mail staan en niet in een brief doet daar niet aan af. Het gaat erom dat met de overgelegde informatie [eiser] zich voldoende een beeld heeft kunnen vormen dat het voor [gedaagde] niet mogelijk was om de financiering rond te krijgen.
4.7
Het standpunt van [eiser] dat de hypotheekafwijzing niet voldoet aan artikel 15.1 sub a omdat er een aanvraag is ingediend onder NHG, dient te worden verworpen. Partijen zijn niet overeengekomen dat de hypotheekaanvraag geen NHG-aanvraag mocht zijn. Zij hebben de mogelijkheid voor een NHG-aanvraag aldus niet expliciet uitgesloten. Het feit dat de aanvraag is geweigerd en in dit geval een NHG-aanvraag betreft, maakt daarom niet dat [gedaagde] geen beroep op artikel 15.1 sub a van de koopovereenkomst toekomt.
4.8
[eiser] stelt verder dat [gedaagde] misbruik heeft gemaakt van de ontbindende voorwaarde uit de koopovereenkomst. [eiser] voert daartoe samengevat aan dat [gedaagde] van de koop af wilde in verband met de conditie van de woning. Dit blijkt onder meer uit de e-mail van [gedaagde] aan de makelaar van [eiser] van 14 december 2020. Bovendien heeft [gedaagde] op 15 december 2020 de taxatie van de woning geannuleerd, welke taxatie nodig was in het kader van de financieringsaanvraag. [gedaagde] heeft hierover verklaard dat een taxatie geen zin had, omdat de financiering toen nog niet rond was. Wat daar ook van zij, niet is gebleken dat [gedaagde] op grond van oneigenlijke omstandigheden een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud. Een vermoeden daartoe van [eiser] is onvoldoende om dit vast te kunnen stellen.
4.9
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [gedaagde] op goede gronden een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde van artikel 15.1 sub a van de koopovereenkomst, zodat de koopovereenkomst is ontbonden. Gelet hierop komt aan [eiser] geen beroep toe op ontbinding van de koopovereenkomst en de contractuele boete als geformuleerd in artikel 11.2 van de koopovereenkomst.
4.1
De vordering van [eiser] zal derhalve worden afgewezen. Dit geldt ook voor de gevorderde kosten van verhaal van € 1.904,66. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde].
4.11
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard voor zover het de proceskostenveroordeling betreft.
5..De beslissing
De kantonrechter
:
:
wijst de vordering af;
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 996,- (€ 498,- x 2 punten) aan salaris voor de gemachtigde;
en indien [eiser] niet binnen 14 dagen na vandaag vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande 14 dagen na de datum van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. drs. E. van Schouten en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
47636