Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8921847 VV EXPL 20-528
uitspraak: 26 januari 2021
vonnis in kort geding van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van:
de stichting
Stichting Vestia,
Stichting Vestia,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. P.R.W. Richter,
tegen:
1..[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats gedaagde 1] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. A.L. Kuit,
2. [gedaagde 2] h.o.d.n. [naam instelling] ,in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats gedaagde 2] ,
gedaagde,
die zelf procedeert.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘Vestia’, ‘ [gedaagde 1] ’ en ‘ [naam instelling] ’.
1..Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de exploten van dagvaarding van 29 en 30 december 2020, met bijlagen;
de bijlagen van [gedaagde 1] ;
de aantekening dat de mondeling behandeling heeft plaatsgevonden op 12 januari 2021
op grond van artikel 2 lid 1 van Pro de Tijdelijke wet COVID-19 Justitie en Veiligheid via een beeld- en geluidverbinding met het programma Skype voor bedrijven.
Het vonnis is bepaald op vandaag.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet weersproken, staat het volgende tussen partijen vast.
2.1
[gedaagde 1] huurt sinds 18 april 2018 van Vestia de woning aan de [adres] te Rotterdam. Op deze huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte van Vestia (maart 2010) van toepassing (hierna: algemene voorwaarden).
2.2
In de algemene voorwaarden staat – voor zover hier van belang – het volgende:
“(….)
Artikel 12 (….)
Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd als zijn hoofdverblijf hebben en het gehuurde als woonruimte gebruiken voor hem en de leden van zijn huishouden.
Artikel 13
1. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken. Daartoe zal huurder in ieder geval:
(…)
4. Huurder zal ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt. (…)”.
2.3
De goederen die toebehoren aan [gedaagde 1] zijn onder bewind gesteld en [naam instelling] is benoemd tot bewindvoerder.
2.4
Aanvankelijk betrof de overeenkomst tussen partijen een huurovereenkomst met betrekking tot een begeleid wonen traject (met zorgkarakter). In dit kader zijn partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst – voor zover hier van belang – de volgende voorwaarden overeengekomen:
“(….)In aanmerking nemende als volgt:
(…)
6. Verhuurder verhuurt de woning niet aan huurder als reguliere woonconsument, maar als cliënt van de zorginstelling ten behoeve van de woonbegeleiding.
(…)
14. Bij correcte nakoming van de woonbegeleidingsovereenkomst en van deze huurovereenkomst kan verhuurder huurder een reguliere huurovereenkomst aanbieden met huurbescherming, indiende de zorginstelling daarover positief heeft geadviseerd.
(…)
Bijzondere bepalingen
(…)
2. Huurder dient de woning daadwerkelijk, behoorlijk en zelf te gebruiken als woonruimte (hoofdverblijf) voor woonbegeleiding door de zorginstelling.
(...)
7. Het is huurder of derden niet toegestaan om in of rond de woning: drugs te verhandelen, overmatig alcohol te gebruiken, prostitutie te (laten) bedrijven; enige vorm van overlast te veroorzaken of zich niet gedragen conform afdeling 3 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek; Het is huurder slechts met toestemming van de zorginstelling toegestaan drugs te gebruiken in het gehuurde.(….)
10. Gelet op de bijzondere aard van de (rechts)verhouding tussen cliënt, de verhuurder en de zorginstelling komt aan huurder geen beroep toe op huurbescherming zoals bedoeld in de wet.
11. Indien huurder de woonbegeleidingsovereenkomst en de huurovereenkomst correct nakomt en in elk geval gebleken is dat er geen overlast is veroorzaakt en dat er geen betalingsachterstand bestaat, kan verhuurder huurder een regulier huurcontract met huurbescherming aanbieden, indien de zorginstelling daarover positief heeft geadviseerd. (….)”.
3..De vordering
3.1
Vestia vordert dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, bij wijze van voorlopige voorziening:
gedaagde wordt veroordeeld om binnen 3 dagen na dit vonnis de woonruimte aan de [adres] te Rotterdam, te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Vestia zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Vestia te stellen;
gedaagde wordt veroordeeld om aan Vestia te betalen de lopende maandelijkse huurverplichtingen dan wel vervangende schadevergoeding vanaf 1 januari 2021 tot aan het tijdstip van de daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde, waarbij een ingegane maand voor een volle wordt gerekend, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldag van elke termijn;
gedaagde wordt veroordeeld in de proceskosten, waaronder mede begrepen de nakosten.
3.2
Vestia legt aan haar vordering - kort weergegeven - het volgende ten grondslag. [gedaagde 1] veroorzaakt ernstige overlast aan omwonenden. Zij handelt daarmee niet als goed huurder en zij handelt in strijd met de tussen partijen gemaakte afspraken. [gedaagde 1] handelt daarnaast niet als goed huurder door in strijd met de huurovereenkomst de woning niet langer zelf te gebruiken. Zij heeft niet langer haar hoofdverblijf in het gehuurde. De tekortkomingen van [gedaagde 1] rechtvaardigen ontbinding van de huurovereenkomst, zodat het gerechtvaardigd is om daarop vooruit te lopen in dit kort geding, via de gevorderde ontruiming.
3.3
Vestia vindt dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Niet ter discussie staat, aldus Vestia, dat [gedaagde 1] ernstige overlast voor omwonenden veroorzaakt. [gedaagde 1] ’s overlastgevend gedrag neemt enkel toe in plaats van af, waardoor ook de politie nieuwe incidenten vreest. Vestia dient daarnaast haar overige huurders, zijnde omwonenden van [gedaagde 1] , rustig woongenot te verschaffen. Door het overlastgevende gedrag van [gedaagde 1] is de leefbaarheid ernstig aangetast. Vestia dient zo spoedig mogelijk een einde te maken aan de overlast.
3.4
[gedaagde 1] betwist dat er sprake is van een spoedeisend belang. De overlastincidenten waarover wordt gesproken vonden in 2018-2019 plaats. Vestia heeft in nadere contacten nimmer gesproken over deze overlast. [gedaagde 1] verzoekt afwijzing van de door Vestia gevorderde ontruiming.
4..De beoordeling
4.1
Nu [gedaagde 1] onder bewind staat, is slechts de bewindvoerder (in dit geval [naam instelling] ) procespartij in deze procedure. Dit betekent dat Vestia niet-ontvankelijk is in haar vordering jegens [gedaagde 1] zelf. Vestia zal in de zaak tegen [gedaagde 1] in de proceskosten worden veroordeeld, als hieronder vermeld.
4.2
Bij een vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening als deze dient te worden beoordeeld of Vestia een zodanig spoedeisend belang heeft dat van haar niet mag worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Vestia heeft er terecht op gewezen dat zij als taak heeft sociale huurwoningen op een rechtvaardige manier onder haar doelgroep te verdelen. Het publiek belang dat hiermee wordt gediend staat op gespannen voet met het niet bewoond zijn van een woonruimte waarvoor, zoals Vestia onbetwist heeft gesteld, een lange wachttijd geldt. Vestia heeft ook de plicht om de leefbaarheid van de wijk te beschermen. Niet in geschil is dat de zoon van [gedaagde 1] , [naam zoon gedaagde 1] , heeft ingebroken in de woning en momenteel zonder toestemming van [gedaagde 1] of Vestia in de woning verblijft. Ook na juni 2020 zijn er bij Vestia klachten over [naam zoon gedaagde 1] binnengekomen van omwonenden. Dit staat op gespannen voet met [gedaagde 1] ’s plicht als goed huurder, om ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt. Zij kan deze plicht vanuit België onmogelijk nakomen. Niet te verwachten is dat [gedaagde 1] op korte termijn terugkeert in de woning. Weliswaar verwacht zij zelf op basis van vervroegde invrijheidstelling op 23 april 2021 weer terug te zullen keren, maar zij heeft dat niet nader onderbouwd. Daarbij komt dat de woning nu al 7 maanden door haar niet wordt bewoond. Het belang van Vestia bij ontruiming is, gelet op de belangen van haar woningzoekenden en de overige buurtbewoners, dan ook zodanig spoedeisend dat van Vestia niet mag worden verwacht dat zij een bodemprocedure afwacht.
4.3
Bij de beoordeling van de vordering in kort geding tot ontruiming dienen in ieder geval te worden betrokken de vraag hoe aannemelijk het is dat de vordering tot ontbinding in een bodemprocedure toegewezen zal worden, het belang van Vestia bij het treffen van de voorziening en de gevolgen voor [gedaagde 1] bij het ten onrechte treffen van een voorziening.
4.4
Een ontruiming van een woning is een ingrijpende maatregel, die diep ingrijpt in de rechten van de huurder. Om tot toewijzing van een ontruimingsvordering te komen dient het in beginsel dan ook zeer aannemelijk te zijn dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden.
4.5
Als de huurder een verplichting uit de overeenkomst niet nakomt, kan de kantonrechter op verzoek van de verhuurder de overeenkomst ontbinden. [1] Dit mag Vestia echter alleen doen wanneer de tekortkoming voldoende ernstig is. De rechter moet beoordelen of, gelet op alle omstandigheden, ontbinding van de overeenkomst gerechtvaardigd is. [2]
4.6
Niet in geschil is dat [gedaagde 1] vanaf 23 juni 2020 een gevangenisstraf van 30 maanden uitzit middels elektronische detentie. [gedaagde 1] is veroordeeld in België en dient daarom in België haar straf uit te zitten. In de huurovereenkomst zijn partijen in de bijzondere bepalingen én in artikel 12 van Pro de algemene voorwaarden overeengekomen dat [gedaagde 1] gedurende de huurtijd het gehuurde als haar hoofdverblijf zal hebben. Doordat [gedaagde 1] reeds 7 maanden in België in detentie zit, is zij gedurende deze periode deze verplichting niet nagekomen. Daarnaast zal zij, gelet op haar veroordeling, niet eerder dan in de tweede helft van 2022 in staat zijn haar verplichtingen uit de huurovereenkomst weer na te komen en het gehuurde als hoofdverblijfplaats te hebben. [gedaagde 1] verweert zich door te stellen dat haar straf met twee derde verminderd zal worden, zodat zij effectief reeds op 23 april 2021 in vrijheid gesteld zal worden. Daarnaast stelt [gedaagde 1] dat zij hoger beroep heeft aangetekend en dat zij hierdoor mogelijk nog eerder in vrijheid gesteld zal worden. [gedaagde 1] laat echter na concrete stukken te overleggen, waarmee zij het gestelde aannemelijk maakt, zodat, nu Vestia het gestelde betwist, de kantonrechter het verweer van [gedaagde 1] zal passeren. Gelet op het feit dat [gedaagde 1] reeds 7 maanden haar verplichtingen uit de overeenkomst niet is nagekomen en dat hier in de nabije toekomst geen verandering in zal komen, staat vast dat er hier sprake is van een ernstige tekortkoming. Het is dan ook zeer aannemelijk dat de rechter in de bodemprocedure op deze grond de huurovereenkomst zal ontbinden.
4.7
De vordering tot ontruiming zal daarom worden toegewezen. De vordering wordt toegewezen jegens [naam instelling] als bewindvoerder. De termijn voor ontruiming wordt, gelet op de omstandigheden van [gedaagde 1] , gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
4.8
Nu de vordering tot ontruiming reeds op grond van het bovenstaande zal worden toegewezen, behoeft de door Vestia gestelde overlast en vrees voor het ontstaan van een huurachterstand geen verdere behandeling.
4.9
[naam instelling] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Vestia vastgesteld op € 124,- aan griffierecht, € 108,54 aan dagvaardingskosten en € 480,- aan salaris voor de gemachtigde, te vermeerderen met de nakosten.
4.1
Dit vonnis wordt zoals Vestia vordert ‘uitvoerbaar bij voorraad’ verklaard. Dit betekent dat Vestia de woning mag ontruimen, ook als [gedaagde 1] of [naam instelling] in hoger beroep gaan tegen dit vonnis.
5..De beslissing
De kantonrechter
:
:
In de zaak tegen [gedaagde 1] :
verklaart Vestia niet-ontvankelijk in haar vordering;
veroordeelt Vestia in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde 1] vastgesteld op € 480,- aan salaris voor de gemachtigde van [gedaagde 1] .
In de zaak tegen [naam instelling]:
treft de volgende voorlopige voorzieningen:
veroordeelt [naam instelling] om de woning aan de [adres] te Rotterdam, binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken te ontruimen en te verlaten en door afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Vestia te stellen;
veroordeelt [naam instelling] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Vestia vastgesteld op € 124,- aan griffierecht, € 102,96 aan dagvaardingskosten en € 480,- aan salaris voor de gemachtigde;
en indien [naam instelling] niet binnen 14 dagen na vandaag vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, te vermeerderen met € 120,- aan salaris, en een bedrag van € 68,00 aan betekeningskosten onder de voorwaarde dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden;
In beide zaken:
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. drs. E. van Schouten en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44236