Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 6513658 \ CV EXPL 17-41778
uitspraak: 25 juni 2021
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Woonstad Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. E.J. Lichtenveldt, advocaat te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. M.Y. van Oel, advocaat te Rotterdam.
Partijen worden hierna verder aangeduid als “Woonstad” en “[gedaagde]”.
1..Het (verdere) procesverloop
1.1.
Het (verdere) verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken
- het tussenvonnis van 13 juli 2018 en de daaraan ten grondslag liggende stukken;
- de akte van Woonstad van 22 augustus 2018;
- de akte van [gedaagde] van 22 augustus 2018;
- het tussenvonnis van 5 oktober 2018;
- de akte van Woonstad van 9 januari 2019, met één productie;
- de akte van [gedaagde] van 6 februari 2019;
- de rolbeslissing van 22 maart 2019;
- de rolbeslissing van 6 maart 2020;
- het deskundigenbericht van [naam] van 29 mei 2020, met bijlagen;
- de akte na deskundigenbericht van Woonstad van 16 september 2020, met één productie;
- de akte van [gedaagde] van 11 november 2020;
- de rolbeslissing van 15 januari 2021;
- de akte van Woonstad van 3 februari 2021, met één productie;
- de akte van [gedaagde] van 31 maart 2021.
1.2.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.
2..De verdere beoordeling
2.1.
Gelet op de feitelijke samenhang tussen het in conventie en in reconventie gevorderde zullen die vorderingen hierna gezamenlijk beoordeeld worden.
Huurachterstand
2.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] - berekend tot en met de maand januari 2021 - een bedrag van € 5.317,19 aan huur voor de woonruimte en een bedrag van € 916,20 aan huur voor de parkeerplaats onbetaald heeft gelaten. De kantonrechter zal in het vervolg van de beoordeling van de juistheid van deze bedragen uitgaan. [gedaagde] stelt zich evenwel op het standpunt dat er sprake is van aan gebrek in de gehuurde woonruimte, hetgeen er uit bestaat dat de in de woonruimte aanwezige verwarmingsinstallatie het gehuurde onvoldoende verwarmt.
2.3.
Ten aanzien van de vordering tot betaling van de huurachterstand heeft [gedaagde] zich aanvankelijk primair beroepen op opschorting en subsidiair op verrekening met de door [gedaagde] gevorderde huurprijsvermindering wegens het gestelde gebrek. Nu niet in geschil is dat [gedaagde] inmiddels al ruim tweeënhalf jaar de volledige maandelijkse huur weer voldoet en [gedaagde] ter mondelinge behandeling van 26 maart 2018 te kennen heeft gegeven zich te beroepen op verrekening, gaat de kantonrechter er van uit dat [gedaagde] het primaire beroep op opschorting heeft prijsgegeven en nog slechts een beroep doet op verrekening van de huurachterstand met de door [gedaagde] gevorderde huurprijsvermindering. Nu [gedaagde] ten aanzien van de huurprijsvermindering een reconventionele vordering heeft ingesteld, zal daarop in reconventie afzonderlijk worden beslist, zodat de kantonrechter (in conventie) aan het beroep op verrekening voorbij zal gaan.
2.4.
Het voorgaande leidt ertoe dat de in conventie gevorderde huurachterstand zal worden toegewezen tot een bedrag van € 5.317,19 (ten aanzien van de woonruimte) en € 916,20 (ten aanzien van de parkeerplaats). De eveneens gevorderde wettelijke rente over deze bedragen zal worden toegewezen op de wijze zoals in het dictum vermeld.
2.5.
Hoewel Woonstad in het lichaam van haar dagvaarding heeft gesteld dat zij buitengerechtelijke kosten heeft moeten maken om [gedaagde] te bewegen buiten rechte tot betaling van de huurachterstand over te gaan, heeft zij in het petitum van de dagvaarding geen bedrag aan buitengerechtelijke kosten gevorderd, zodat haar stellingen op dat punt zullen worden gepasseerd.
2.6.
Voor het antwoord op de vraag of er aanleiding bestaat voor toewijzing van de door [gedaagde] in reconventie gevorderde huurprijsvermindering dient eerst beoordeeld te worden of er sprake is van een gebrek.
Gebrek
2.7.
Bij de verdere beoordeling van het geschil bouwt de kantonrechter voort op en blijft bij hetgeen in de tussenvonnissen van 13 juli 2018 en 5 oktober 2018 is overwogen en beslist. Uit het tussenvonnis van 13 juli 2018 volgt dat nader onderzoek vereist was om vast te kunnen stellen of het gehuurde op een normale manier te verwarmen is en of de verwarmingsinstallatie voldoet aan de daarvoor geldende normen. In het tussenvonnis van
5 oktober 2018 heeft de kantonrechter vervolgens de heer [naam] van Bouwcentrum Advies als deskundige benoemd. Aan hem is de opdracht verstrekt om onderzoek te doen naar de werking van de verwarmingsinstallatie en ter beantwoording van de volgende vraagstelling:
“- vaststellen van het aantal en de capaciteit van de verwarmingselementen in het gehuurde;
-
- berekenen of er voldoende capaciteit is geïnstalleerd;
- berekenen of er voldoende capaciteit is geïnstalleerd;
-
- controle van de aanvoer- en retourtemperatuur, ter bepaling van het rendement van de
- controle van de aanvoer- en retourtemperatuur, ter bepaling van het rendement van de
verwarmingselementen.”
2.8.
De deskundige heeft op 29 mei 2020 zijn deskundigenbericht uitgebracht. De deskundige heeft de aan hem voorgelegde vragen als volgt beantwoord:
“(…)
4.1
Vraag 1
Vaststellen van het aantal en de capaciteit van de verwarmingselementen in het gehuurde.
4.1.
lAntwoord vraag 1
Het aantal en de capaciteit van de verwarmingselementen is:
Tabel 5. Aanwezige verwarmingselementen en de capaciteit.
ruimte
type
afmeting
Capaciteit Op basis van T = 45/40˚C
Capaciteit
Op basis van T=55/45˚C
Woonkamer
2 x convector Jaga
1070x100x190 mm
2 X 354 = 702 Watt
2 X 526 = 1052 Watt
Hoofdslaapkamer
1 x convector Jaga
1070x100x190 mm
354 Watt
526 Watt
Slaapkamer
1 x convector Jaga
1070x100x190 mm
354 Watt
526 Watt
Entreehal
1 x convector Jaga
300x100x100 mm
85 Watt
126 Watt
Badkamer
1 x radiator type 21
800x400mm
225 Watt
334 Watt
Totaal
1.714Watt
2.564Watt
De capaciteit wordt opgegeven door de leverancier.
Opgegeven moet worden, de afmeting, het type en de in- en uitgaande watertemperatuur.
4.2
Vraag 2
Berekenen of er voldoende capaciteit is geïnstalleerd.
4.2.1
Antwoord vraag 2
Warmteverliesberekening:
Voor het maken van een warmteverliesberekening is gerekend met ontwerpcondities 0˚C
buiten en 21˚C binnen.
De warmteverliesberekening is uitgevoerd op basis van NEN 5066 welke is verwerkt in ISSO publicatie nr. 4.
In bijlage A is de berekening bijgevoegd;
De warmteverlies berekening laat zien dat:2013 Wattnodig is om het appartement te ver warmen.
4.3
Vraag 3
Controle van aanvoer en retour temperatuur, ter bepaling van het rendement van de ver warmingselementen.
4.3.1
Antwoord vraag 3
Tabel 6. Gemeten temperaturen (zie ook bijlage B)
Foto nr:
Spot 1 temp
[°C]
Spot 2 temp
[°C]
Opmerkingen
Inspectie 7 februari 2020
[bestandsnaam 1]
38,6
37,9
Convector
[bestandsnaam 2]
48,9
47,2
Convector
[bestandsnaam 3]
15,9
Convector entreehal staat uit, aangezet
[bestandsnaam 4]
46,0
45,4
Convector
[bestandsnaam 5]
41,0
38,7
Convector
[bestandsnaam 6]
39,9
38,7
Convector entreehal ca 30 minuten later
[bestandsnaam 7]
43,3
41,1
Groep 1
43,4
43,5
Groep 2
43,2
43,6
Groep 3
43,4
42,3
Groep 4
43,2
41,0
Groep 5
Groep 6, element staat uit
[bestandsnaam 8]
43,3
41,6
Invoer en retour verdeelset
Inspectie 14 februari 2020
[bestandsnaam 9]
45,2
38,4
Convector
[bestandsnaam 10]
43,8
37,5
Convector
[bestandsnaam 11]
39,6
37,8
Convector
[bestandsnaam 12]
39,9
38,4
Convector
[bestandsnaam 13]
45,4
44,8
Convector
[bestandsnaam 14]
39,3
Aanvoer radiator in badkamer
[bestandsnaam 15]
34,7
Onderzijde radiator met retour
35,7
31,9
Aanvoer en retour slangen badkamer
Toelichting:
Omdat de radiator in de badkamer op 7 februari 2020 meer dan 2 uur nodig had en toen nog niet op een stabiele temperatuur was om de gewenste metingen te doen is deze op 14 februari 2020 opnieuw gemeten.
Analyse van de resultaten:
Er is absoluut geen sprake van een installatie met een goed rendement.
De temperaturen liggen zodanig dicht bij elkaar dat het lijkt alsof er absoluut geen sprake is van warmteafgifte.
Dat heeft niets te maken met de vraag want tijdens het onderzoek is de kamerthermosstaat op 22˚C gezet.
De convectoren en radiator laten het beeld zien van een in het geheel niet ingeregelde
verwarmingsinstallatie.
4.4.
Vraag 4
Door ondergetekende toegevoegde vraag:
Wat zijn de oorzaken dat het appartement van [gedaagde] niet op temperatuur komt?
4.4.1.
Antwoord vraag 4
De oorzaken waardoor het appartement niet op temperatuur komt zijn:
1.
De capaciteit van de verwarmingselementen is met een invoertemperatuur van 45°C onvoldoende om het appartement in koude perioden op temperatuur te brengen en te houden.
De capaciteit van de verwarmingselementen is met een invoertemperatuur van 45°C onvoldoende om het appartement in koude perioden op temperatuur te brengen en te houden.
Als de invoertemperatuur op 55°C wordt gezet dan is er wel voldoende capaciteit in de installatie aanwezig.
2.
De verwarmingsinstallatie is bij het installeren in 2012 in het geheel niet ingeregeld waardoor het cv-water zijn warmte niet kan afgeven.
De verwarmingsinstallatie is bij het installeren in 2012 in het geheel niet ingeregeld waardoor het cv-water zijn warmte niet kan afgeven.
Ook latere installateurs hebben het "niet ingeregeld zijn van de installatie" over het
hoofd gezien, terwijl dit eenvoudig uit de in- en uitgaande watertemperaturen is af te leiden.
Het, bij voorkeur dynamisch, inregelen van een verwarmingsinstallatie is voor veel installateurs onbekend terrein, zeker voor de lager (MBO en VMBO) opgeleide medewerkers.
3.
De aangebrachte injectiemengregeling is niet volledig uitgevoerd en kost nu meer energie (elektriciteit) dan dat deze oplevert in warmte.
De aangebrachte injectiemengregeling is niet volledig uitgevoerd en kost nu meer energie (elektriciteit) dan dat deze oplevert in warmte.
Wij adviseren het volgende:
Verhogen van de watertemperatuur (Danfoss RAVK) naar minimaal 55˚C.
Iedere convector en radiator voorzien van een dynamische inregelmogelijkheid en deze instellen op basis van de capaciteit van de convector/radiator.
De pomp in de werkkast is feitelijk niet nodig, verwijderen is een optie.
Als deze toch gehandhaafd blijft dan moet deze zodanig elektrisch aangesloten worden dat deze maximaal 10 minuten naloop heeft als de warmtevraag stopt.
(…)”
2.9.
Door Woonstad is bezwaar gemaakt tegen de wijze waarop het deskundigenonderzoek is uitgevoerd. Gebleken is dat het e-mailbericht van de deskundige van 24 januari 2020, waarbij Woonstad uitgenodigd is aanwezig te zijn bij de inspectie in het gehuurde, door Woonstad niet is ontvangen, zodat Woonstad niet aanwezig is geweest bij de inspectie. Daarnaast zou uit het deskundigenrapport blijken dat de deskundige onvoldoende kennis heeft van het in het gehuurde toegepaste systeem. Woonstad stelt zich op het standpunt dat, nu zij onvoldoende betrokken en gehoord is bij de totstandkoming van het deskundigenonderzoek, het onderzoek opnieuw uitgevoerd dient te worden door een andere deskundige. Daaromtrent wordt als volgt overwogen.
2.10.
Vast staat dat Woonstad niet aanwezig is geweest bij de door de deskundige uitgevoerde inspecties op 7 februari 2020 en 14 februari 2020. De deskundige heeft er in zijn rapport evenwel blijk van gegeven rekening te hebben gehouden met de afwezigheid van Woonstad. Zo is aan Woonstad een langere reactietijd gegund om te kunnen reageren op het concept-rapport van de deskundige en is door de deskundige specifiek aan Woonstad gevraagd of er nog verzoeken zijn bij het definitief maken van het deskundigenbericht. Woonstad heeft van deze gelegenheid gebruik gemaakt door uitvoerig op het concept-rapport te reageren door middel van het inbrengen van een rapportage van een door haar ingeschakeld adviesbureau voor bouw en techniek, te weten Energie Visie. De deskundige heeft de integrale reactie van Woonstad verwerkt in zijn rapport. Naar het oordeel van de kantonrechter is Woonstad in voldoende mate in de gelegenheid gesteld om, ondanks haar afwezigheid bij de inspecties door de deskundige, haar visie op het onderzoek en haar reactie op de bevindingen van de deskundige naar voren te brengen door middel van het inbrengen van de rapportage van Energie Visie, waarop de deskundige in het rapport uitvoerig heeft gereageerd. In voldoende mate is derhalve gebleken dat partijen in de gelegenheid zijn gesteld vragen te stellen en opmerkingen te maken naar aanleiding van het concept-rapport en dat de deskundige de vragen heeft beantwoord en op de opmerkingen heeft gereageerd, zodat niet gebleken is dat Woonstad op enigerlei wijze in haar belangen is geschaad. Het deskundigenrapport is voldoende gemotiveerd. De kantonrechter heeft in procedureel opzicht, ondanks de afwezigheid van Woonstad bij de inspecties, geen reden om de conclusies van de deskundige (en zijn antwoorden op de vragen) in twijfel te trekken.
De kantonrechter ziet geen concrete aanknopingspunten voor de stelling van Woonstad dat de deskundige onvoldoende kennis van zaken zou hebben. Er bestaat dan ook geen aanleiding het onderzoek opnieuw te laten uitvoeren door een andere deskundige.
2.11.
De deskundige heeft gemotiveerd geconcludeerd dat er in het gehuurde absoluut geen sprake is van een verwarmingsinstallatie met een goed rendement. Door de deskundige is, onderbouwd door de diverse verrichte metingen, geconstateerd dat de aanvoertemperatuur van het water en de retourtemperatuur van het water in de installatie zodanig dicht bij elkaar liggen dat daaruit kan worden afgeleid dat er nauwelijks sprake is van warmteafgifte. De deskundige concludeert dat de verwarmingsinstallatie in het geheel niet is ingeregeld en de capaciteit van de verwarmingselementen onvoldoende is om het gehuurde in koude perioden op temperatuur te brengen en te houden.
2.12.
De kantonrechter stelt in algemene zin voorop dat hij het oordeel van een door hem ingeschakelde deskundige in beginsel zal volgen, tenzij er goede redenen zijn om van die hoofdregel af te wijken. Daarvan is in dit geval geen sprake. Aangezien de deskundige de beschikking had over alle relevante gegevens omtrent de verwarmingsinstallatie in het gehuurde, hij diverse metingen heeft verricht en zowel de werkwijze ten aanzien van deze metingen als de resultaten van de metingen en zijn bevindingen genoegzaam en gemotiveerd heeft toegelicht en onderbouwd, is de kantonrechter van oordeel dat de deskundige op zorgvuldige en voldoende inzichtelijke wijze tot zijn bevindingen is gekomen. Daarbij heeft de kantonrechter mede in aanmerking genomen dat partijen door de deskundige in de gelegenheid zijn gesteld zich uit te laten over het concept deskundigen-bericht, waarbij aan Woonstad - zoals hiervoor reeds overwogen - zelfs een langere reactietijd is gegund. Door middel van het inbrengen van de rapportage van Energie Visie heeft Woonstad in voldoende mate van die gelegenheid gebruik kunnen maken. In zijn definitieve deskundigenbericht is de deskundige uitvoerig op de afzonderlijke opmerkingen uit de rapportage van Energie Visie ingegaan. De deskundige heeft er in zijn rapport blijk van gegeven dat de door Woonstad ingebrachte rapportage van Energie Visie geen aanleiding vormt zijn bevindingen en zijn uiteindelijke conclusies ten aanzien van de werking van de verwarmingsinstallatie te wijzigen, hetgeen hij van een duidelijke inhoudelijke onderbouwing heeft voorzien. Naar het oordeel van de kantonrechter is de deskundige op zorgvuldige en voldoende inzichtelijke wijze op de opmerkingen uit de rapportage van Energie Visie ingegaan.
2.13.
Gelet op het bovenstaande stelt de kantonrechter vast dat de deskundige zijn oordeel op een voldoende overtuigende wijze heeft onderbouwd, met gebruikmaking van zijn kennis en ervaring. Dit leidt tot de conclusie dat de deskundige zijn opinie toereikend heeft onderbouwd, zodat de kantonrechter deze over zal nemen.
2.14.
Nu de kantonrechter de conclusies van de deskundige overneemt, betekent dit dat vast is komen te staan dat de verwarmingsinstallatie in het gehuurde niet naar behoren werkt. De conclusies van de deskundige onderschrijven de stelling van [gedaagde] dat het gehuurde niet op de juiste temperatuur is te krijgen en te houden. Dat [gedaagde] op dit punt enig verwijt valt te maken is onvoldoende gebleken. Door de deskundige is immers gemotiveerd uiteengezet dat er onvoldoende warmte wordt aangevoerd, zodanig dat zelfs met de door [gedaagde] aangebrachte vitrage opengeschoven en de zitbank naar voren geschoven het gehuurde niet goed warm te krijgen en te houden is. De deskundige oordeelt op die grond dat de wijze van inrichten door [gedaagde] weliswaar invloed heeft op de capaciteit van de verwarming, doch dat die invloed niet doorslaggevend is, gelet op het feit dat de verwarmingsinstallatie zelf al niet goed is ingeregeld.
2.15.
Vervolgens dient de vraag beantwoord te worden of het feit dat de verwarmingsinstallatie niet naar behoren werkt, een gebrek aan het gehuurde oplevert. Een gebrek is een eigenschap van de woning, waardoor de woning de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden woning van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel 7:204 lid 2 BW).
2.16.
Naar aanleiding van het deskundigenrapport is voldoende vast komen te staan dat het gehuurde met name in de koudere perioden van het jaar niet op de juiste temperatuur te krijgen en te houden is. Een huurder mag verwachten dat de in het gehuurde aanwezige verwarmingsinstallatie op de juiste wijze werkt, in die zin dat het mogelijk moet zijn het gehuurde op een deugdelijke wijze te verwarmen tot de juiste temperatuur. Dat de verwarmingsinstallatie niet naar behoren werkt en het niet mogelijk blijkt het gehuurde op deugdelijke wijze te verwarmen én warm te houden, is iets waarmee [gedaagde] bij het aangaan van de huurovereenkomst geen rekening hoefde te houden en vormt een beperking van het huurgenot. Naar het oordeel van de kantonrechter is er sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.
2.17.
Woonstad is op grond van artikel 7:206 lid 1 BW verplicht op verlangen van de huurder het gebrek te herstellen. Vast staat dat het gebrek thans nog immer niet door Woonstad is hersteld. [gedaagde] heeft onder de gegeven omstandigheden derhalve op terechte gronden een beroep gedaan op de aanwezigheid van een gebrek. De door Woonstad gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagde] zich ten aanzien van de vordering van Woonstad niet kan verweren met een beroep op gebreken, zal dan ook worden afgewezen.
2.18.
Nu vast staat dat er sprake is van een gebrek en Woonstad ondanks herhaalde verzoeken van [gedaagde] niet tot herstel is overgegaan, zal het door [gedaagde] in reconventie gevorderde herstel van het gebrek aan de verwarmingsinstallatie worden toegewezen. Hoewel Woonstad in principe vrij is in haar keuze van de wijze waarop het gebrek wordt hersteld, geeft de kantonrechter Woonstad in overweging aansluiting te zoeken bij het door de deskundige onder 4.4. van zijn rapport gegeven advies, waaruit afgeleid kan worden dat volledige vervanging van de installatie achterwege kan blijven.
2.19.
Woonstad heeft ter mondelinge behandeling van 26 maart 2018 verzocht bij toewijzing van het in reconventie gevorderde herstel van het gebrek haar een langere termijn dan veertien dagen te geven om tot deugdelijk herstel over te gaan, voor het geval de installatie dient te worden vervangen. Nu uit het advies van de deskundige blijkt dat voor adequaat herstel van het gebrek een volledige vervanging van de installatie niet nodig is, ziet de kantonrechter geen aanleiding Woonstad een termijn van twee maanden te geven om tot herstel over te gaan. De termijn, waarbinnen Woonstad tot herstel zal dienen over te gaan, wordt in redelijkheid vastgesteld op vier weken na betekening van het vonnis. Gezien de procedurele houding van Woonstad en het feit dat gesteld noch gebleken is dat er gegronde vrees bestaat dat Woonstad niet aan de veroordeling tot herstel zal voldoen, ziet de kantonrechter aanleiding de gevorderde dwangsommen te matigen en maximeren zoals hierna in het dictum bepaald.
Huurprijsvermindering
2.20.
Vervolgens dient beoordeeld te worden of het gebrek in het gehuurde aanleiding geeft tot de door [gedaagde] in reconventie gevorderde huurprijsvermindering. Te dien aanzien geldt het volgende. Een huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen (artikel 7:207 lid 1 BW). Voor een geslaagd beroep op huurprijsvermindering dient er sprake te zijn van een gebrek dat leidt tot een substantiële vermindering van het huurgenot.
2.21.
Door [gedaagde] is gesteld dat hij het gehuurde niet op de juiste temperatuur kan krijgen en kan houden, hetgeen door de deskundige wordt bevestigd. Zoals hiervoor bij r.o. 2.14. is dit een eigenschap van de woning, waarmee [gedaagde] bij aanvang van de huurovereenkomst geen rekening behoefde te houden. Het niet op de juiste temperatuur kunnen brengen en houden van een woonruimte raakt het algehele woon- en leefklimaat in de woning en leidt naar het oordeel van de kantonrechter tot een substantiële vermindering van het huurgenot, met name in de periode buiten de zomermaanden. Deze beperkingen acht de kantonrechter dermate ernstig dat deze een tijdelijke vermindering van de huurprijs rechtvaardigen.
2.22.
Het gebrek is te kwalificeren als een gebrek in categorie C (onder b) van het gebrekenboek van de huurcommissie (bijlage II bij het Besluit huurprijs woonruimte). Op grond van dit gebrek kan een vermindering van de huurprijs tot maximaal 40% van de huurprijs worden toegepast. Het deskundigenrapport toont in voldoende mate aan dat de verwarmingsinstallatie niet naar behoren werkt, in die zin dat het gehuurde niet goed warm te krijgen en te houden is. De kantonrechter neemt in aanmerking dat de nadelige gevolgen van dit gebrek zich slechts manifesteren buiten de zomermaanden, nu een tekortschietende verwarmingscapaciteit uit de aard der zaak slechts gedurende het stookseizoen tot klachten aanleiding kan geven en door [gedaagde] ter mondelinge behandeling ook is erkend dat hij gedurende de zomermaanden de verwarming niet aan heeft staan, zodat in die periode ook niet gesproken kan worden van een ernstige inbreuk op het huurgenot. Uit het deskundigenrapport komt daarnaast het beeld naar voren dat dat ten tijde van de uitgevoerde inspecties bij een buitentemperatuur van circa 5˚C (zoals tijdens de uitgevoerde inspecties) met veel moeite een temperatuur van 19 à 20˚C bereikt kan worden. Daaruit volgt dat de verwarmingsinstallatie in elk geval wel voor enige opwarming van het gehuurde zorgt, maar dat dit met name in de perioden waarin de buitentemperatuur nog lager is of zal zijn, onvoldoende is om het appartement op een juiste, behaaglijke temperatuur te krijgen en op die temperatuur te houden. Gelet op de omstandigheid dat de nadelige gevolgen van het gebrek zich ook buiten de zomermaanden derhalve niet altijd in dezelfde mate zullen openbaren, acht de kantonrechter onder de gegeven omstandigheden een huurprijsvermindering van 20% redelijk.
2.23.
De toe te wijzen huurprijsvermindering zal zich, gelet op het bovenstaande, beperken tot de maanden buiten de zomerperiode, te weten de maanden januari tot en met mei en de maanden oktober tot en met december. Nu [gedaagde] geen vermindering van de maandelijks
verschuldigdehuurprijs heeft gevorderd, doch slechts betaling door Woonstad heeft gevorderd van een bedrag aan huurprijsvermindering over de
betaaldehuur ten aanzien van de genoemde maanden, zal zijn vordering dienovereenkomstig worden toegewezen.
verschuldigdehuurprijs heeft gevorderd, doch slechts betaling door Woonstad heeft gevorderd van een bedrag aan huurprijsvermindering over de
betaaldehuur ten aanzien van de genoemde maanden, zal zijn vordering dienovereenkomstig worden toegewezen.
2.24.
Ten aanzien van de ingangsdatum van de huurprijsvermindering wordt als volgt overwogen. Dat [gedaagde] meerdere malen bij Woonstad heeft geklaagd over een gebrek aan de verwarmingsinstallatie en het feit dat hij het gehuurde niet op temperatuur kreeg is voldoende komen vast te staan aan de hand van de in het geding gebrachte brieven en is door Woonstad bovendien niet betwist. Vast staat dat op 4 september 2015 het zogenaamde menginjectiesysteem in het gehuurde is aangebracht. Het is de werking van dit systeem dat thans onderwerp van discussie is in de onderhavige procedure en in het kader waarvan de deskundige zijn onderzoek heeft uitgevoerd. Dat [gedaagde] na het plaatsen van dat betreffende menginjectiesysteem heeft geklaagd over de werking daarvan en over het niet warm kunnen krijgen van het gehuurde volgt eerst uit de brief van Woonstad van 1 december 2015, waarin melding wordt gemaakt van een klacht van [gedaagde] van 24 november 2015. Dat betekent dat Woonstad in elk geval vanaf 24 november 2015 in voldoende mate bekend was met het huidige gebrek om tot actie te kunnen overgaan. Dit leidt tot de slotsom dat Woonstad in reconventie zal worden veroordeeld tot betaling van een bedrag aan huurprijsvermindering van 20% over de betaalde huur vanaf 24 november 2015 tot het moment waarop het gebrek is verholpen, doch met uitzondering van de betaalde huur over de maanden juni tot en met september van de betreffende jaren.
2.25.
Voor wat betreft de hoogte van het door Woonstad te betalen bedrag heeft te gelden dat, blijkens de overgelegde specificaties van de huurachterstand, over de periode van
24 november 2015 tot en met 31 januari 2021 door [gedaagde] ten aanzien van de woonruimte een totaalbedrag van € 28.904,79 aan Woonstad is voldaan, waarbij de betalingen betrekking hebbende op de in de zomerperiode gelegen maanden van elk jaar buiten beschouwing zijn gelaten. Dat leidt ertoe dat het door Woonstad te betalen bedrag uit hoofde van de huurprijsvermindering € 5.780,96 bedraagt (20% x € 28.904,79). Woonstad zal in reconventie tot betaling van dat bedrag worden veroordeeld. De wettelijke rente over dit bedrag zal worden toegewezen vanaf de datum van deze uitspraak. Voorts zal Woonstad worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van 20% over de betaalde huur vanaf 1 februari 2021 tot het moment waarop het gebrek door Woonstad is verholpen
Ontbinding van de huurovereenkomst
2.26.
Vervolgens resteert de vraag of de tekortkoming van [gedaagde] de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. In artikel 6:265 lid 1 BW is bepaald dat een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) de strekking van artikel 6:265 lid 1 BW zo geformuleerd, dat de hoofdregel en tenzij-bepaling tezamen uitdrukking geven aan de rechtsregel dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht, bezien in het licht van alle omstandigheden van het geval, recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Niet iedere tekortkoming geeft dus zonder meer het recht op ontbinding van de overeenkomst.
2.27.
Woonstad heeft haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst gebaseerd op het onbetaald laten van de huurpenningen door [gedaagde]. Zoals uit het hiervoor overwogene volgt, heeft [gedaagde] weliswaar een totaalbedrag van € 6.233,39 (€ 5.317,19 + € 916,20) aan huur onbetaald gelaten, doch heeft hij tevens op goede gronden een beroep gedaan op huurprijsvermindering over de betaalde huur, ten gevolge waarvan Woonstad een bedrag van € 5.780,96 aan huur aan [gedaagde] (terug) dient te betalen. De hoogte van het na verrekening van beide bedragen nog resterende en door [gedaagde] verschuldigde bedrag aan huurachterstand rechtvaardigt niet de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming van het gehuurde. Bovendien blijkt uit alle feiten en omstandigheden dat er veeleer sprake is van een situatie waarin [gedaagde] terecht zijn huurbetalingen gedeeltelijk heeft opgeschort om daarmee te trachten te bewerkstelligen dat Woonstad in actie zou komen om het gebrek te herstellen, dan dat er sprake is van een situatie van pure onwil om de huurpenningen te betalen. Het voorgaande leidt ertoe dat de in conventie gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen worden afgewezen. Hetzelfde geldt voor de daaraan gekoppelde vordering tot veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 785,11 (ten aanzien van de woonruimte) en
€ 80,11 (ten aanzien van de parkeerplaats) voor iedere maand, dat [gedaagde] het gehuurde in bezit zal houden.
2.28.
Hoewel de in conventie toe te wijzen huurachterstand door verrekening met het in reconventie door Woonstad aan [gedaagde] verschuldigde bedrag aan huurprijsvermindering voor een groot deel teniet zal gaan, kan niet gezegd worden dat Woonstad zonder recht of belang de onderhavige procedure is gestart. Gelet hierop zal [gedaagde] in conventie in de proceskosten van Woonstad worden veroordeeld.
Nu Woonstad in reconventie als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij heeft te gelden, zal zij in reconventie in de proceskosten van [gedaagde] worden veroordeeld. Gelet op de uitkomst van de procedure komen de kosten voor het deskundigenonderzoek voor rekening van Woonstad. Nu [gedaagde] een bedrag van € 3.250,00, zijnde de helft van de kosten van het onderzoek, bij wijze van voorschot heeft voldaan, zal Woonstad worden veroordeeld tot betaling van dat bedrag aan [gedaagde].
2.29.
De zowel in conventie als in reconventie apart gevorderde nakosten zullen worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.
3..De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
veroordeelt [gedaagde] om aan Woonstad te betalen € 5.317,19 aan achterstallige huur ten aanzien van de woonruimte en € 916,20 aan achterstallige huur ten aanzien van de parkeerplaats, beide bedragen berekend tot en met de maand januari 2021, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over het saldo dat aan hoofdsom, exclusief kosten, telkens na elke credit- en debetmutatie heeft uitgestaan, vanaf de vervaldata van de betreffende huurtermijnen tot aan de dag der algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonstad vastgesteld op:
€ 569,21 € 569,21 aan verschotten (waarvan € 470,00 aan griffierecht en € 99,21 aan dagvaardingskosten);
€ 569,21 € 498,00 aan salaris voor de gemachtigde;
voornoemde bedrag vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening;
en indien [gedaagde] niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan dit vonnis heeft voldaan, begroot op € 124,00 aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening. Ook is [gedaagde] de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over al deze bedragen verschuldigd vanaf de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
in reconventie
veroordeelt Woonstad om binnen vier weken na betekening van dit vonnis het gebrek aan de verwarmingsinstallatie in de woning aan de Boezemlaan 55D te Rotterdam op deugdelijke wijze te (doen laten) herstellen;
veroordeelt Woonstad, per dag dat zij in gebreke blijft met de volledige uitvoering van het herstel, tot betaling aan [eiser] van een dwangsom van € 100,00, met een maximum van
€ 2.000,00;
veroordeelt Woonstad om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 5.780,96, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf de datum van deze uitspraak tot de dag van algehele voldoening.
veroordeelt Woonstad om aan [eiser] te betalen een bedrag van 20% over de betaalde huur, berekend vanaf 1 februari 2021 tot het moment waarop het gebrek door Woonstad is verholpen;
veroordeelt Woonstad in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] vastgesteld op:
€ 498,00 € 498,00 aan salaris voor de gemachtigde;
€ 3.250,00, € 3.250,00, zijnde de helft van de kosten van het deskundigenonderzoek;
en indien Woonstad niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan dit vonnis heeft voldaan, begroot op € 124,00 aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.M. van Breevoort en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44487