Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8966060 CV EXPL 21-1301
uitspraak: 2 juli 2021
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van:
de stichting
Stichting Vestia,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. W.A. Kempe,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. R. Scheltes.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘Vestia’ en ‘ [gedaagde] ’.
1..Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 4 december 2020, met producties;
de conclusie van antwoord;
het tussenvonnis van 22 maart 2021 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
de aanvullende productie van Vestia;
de aantekening dat de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 28 april 2021.
Het vonnis is nader bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet weersproken, staat het volgende tussen partijen vast.
2.1
Vestia verhuurt sinds 18 januari 2005 aan [gedaagde] de woning op het adres [adres] . De huurprijs bedraagt op dit moment € 529,41 per maand. Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden (hierna: ‘AV’) van toepassing.
2.2
De woning betreft een appartement in een portiekflat met 5 woonlagen. De woning van [gedaagde] bevindt zich op de tweede verdieping.
2.3
In de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene huurvoorwaarden staan de volgende relevante bepalingen:
“Artikel 13 lid 1 - Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken. Daartoe zal huurder in ieder geval:
(…)
b. het gehuurde naar behoren stofferen en meubileren;
(…)
Artikel 13 lid 4 - Huurder zal ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt. Dit geldt tevens voor huisgenoten of derden, die zich met toestemming van huurder in het gehuurde bevinden.
(…)”.
2.4
In de periode van 2013 – 2020 zijn bij Vestia meldingen van de onderbuurman van [gedaagde] , [naam 1] (‘ [naam 1] ’) binnengekomen over geluidsoverlast, veroorzaakt door [gedaagde] . [gedaagde] heeft aan Vestia te kennen gegeven dat zij juist zelf overlast ervaart van haar bovenburen.
2.5
Vestia heeft op de volgende manieren geprobeerd de overlast in kaart te brengen en te stoppen:
- Buurtbemiddeling inschakelen waarbij [naam 1] en [gedaagde] samen met Buurtbemiddeling tot afspraken zijn gekomen;
- Advies verlenen aan [naam 1] om direct contact op te nemen met [gedaagde] , waarbij Vestia een overlastformulier heeft overhandigd aan [naam 1] , welke hij bij overlast kan invullen en retourneren aan Vestia;
- Het verwerken van de overlastformulieren die zij heeft ontvangen van [naam 1] . Dit betreft onder meer formulieren van 10 december 2015, 22 februari 2019, 20 maart 2019, 11 april 2019, 29 april 2019, 2 juli 2019, begin december 2019, 10 juni 2020, 25 juni 2020 en 10 juli 2020;
- [gedaagde] per brief op de hoogte brengen van de door haar ontvangen klachten over door haar veroorzaakte overlast;
- Een bemiddelingsgesprek initiëren met [naam 1] , [gedaagde] , Vestia en [naam 2] (overlastcoördinator van de gemeente Rotterdam), waarbij partijen wederom tot afspraken zijn gekomen;
- Het initiëren van een buurtonderzoek naar de door bewoners ervaren overlast, waaruit Vestia de conclusie heeft getrokken dat uitsluitend [naam 1] overlast ondervindt.
2.6
[gedaagde] heeft naar aanleiding van de door haar ervaren overlast overlastlogboeken aan Vestia overgelegd van 11 april 2019 en 29 april 2019. Vestia heeft deze meldingen onderzocht middels een huisbezoek aan de bovenburen, maar heeft niet vastgesteld dat er sprake is (geweest) van onrechtmatige hinder.
2.7
Naar aanleiding van het bovenstaande heeft Vestia medio juli 2019 [naam bedrijf] opdracht gegeven om een geluidsmeting uit te voeren en de gemelde overlast bij [naam 1] te onderzoeken. [naam bedrijf] heeft over een periode van 14 dagen (16 juli 2019 tot en met 30 juli 2019) metingen verricht. Uit het rapport van 12 augustus 2019 blijkt – voor zover hier van belang – het volgende:
“(…) De klachten over bonken door lopen, stampen worden bevestigd. Vooral series loopgeluiden in de nacht tot circa 1:30 uur komen regelmatig voor en duren soms minuten lang en zijn bijzonder hinderlijk. De slechte geluidsisolatie speelt een belangrijke rol maar de bewoner past zich niet of onvoldoende aan die gehorigheid.
De klachten over slaande deuren en ramen wordt niet bevestigd. Ze zijn niet gerapporteerd in de meetperiode.
De opgetelde overschrijding van piekgeluiden bedraagt 17 decibel. Dit wordt beoordeeld in buren-lawaaiklasse 3 van 3: ontoelaatbaar veel geluidshinder.
Maatregelen zijn te vinden in hoofdzakelijk de gedragssfeer: niet of minder lopen in het bijzonder in de avond en nacht
Of in technische maatregelen mbt loopgeluiden: schoenen met zachte verende zolen gebruiken.
Of in maatregelen mbt de woninginrichting: dikke zachte vloerbedekking of vloerkleden
Of in bouwkundige maatregelen: Een zwevende vloer aanbrengen in de woning van de lawaaimaker of geheel of gedeeltelijk voor rekening van de lawaaimaker een vrijhangend isolerend plafond aan laten brengen bij de klager. (…)”
2.8
Ten einde de uitkomst van het rapport van [naam bedrijf] te bespreken is Vestia op 26 september 2019 bij [gedaagde] op huisbezoek geweest. De belangrijkste conclusie uit dit bezoek is dat de vloerafwerking van [gedaagde] niet voldoet aan de door Vestia gestelde standaarden, waardoor er weinig geluid vanuit haar woning wordt gedempt. Partijen hebben afgesproken dat [gedaagde] vóór 1 december 2019 een ondervloer in haar woning zal plaatsen, die voldoet aan een geluidsreductie van 10 decibel. Nadat [gedaagde] de eerst gestelde termijn niet is nagekomen, is tijdens het huisbezoek van 4 februari 2020 bevestigd dat [gedaagde] de ondervloer heeft laten aanbrengen.
2.9
Desondanks heeft [naam 1] bij Vestia zijn beklag gedaan dat de door hem ervaren overlast ook na het aanbrengen van een ondervloer niet minder is geworden. Hierdoor heeft Vestia opnieuw [naam bedrijf] opdracht gegeven om een geluidsmeting uit te te voeren. [naam bedrijf] heeft over een periode van 14 dagen (10 maart 2020 tot en met 24 maart 2020) metingen verricht. Uit het rapport van 15 april 2020 blijkt – voor zover hier van belang – het volgende:
“(…) De oudbouwaftrek voor contactgeluid bedraagt 3dB zodat een overschrijding resulteert van respectievelijk 3 dB voor piekgeluiden. Dit wordt beoordeeld in buren-lawaaiklasse 1 van 3: Buren tamelijk vaak duidelijk hoorbaar, vaak enige geluidoverlast, soms ernstige geluidhinder.
6.2.
Gedrag van de lawaaimaker
De buurvrouw loopt nog te luid bonkend over de verbeterde, maar nog steeds gehorige houten vloer. Vooral s avonds is dat vermijdbaar en verwijtbaar. (...)"
2.1
Ook na bespreking met [gedaagde] van bovenvermeld rapport houdt de overlast aan. Vestia heeft daarop [gedaagde] meerdere malen verzocht een gedragsaanwijzing te ondertekenen, ten einde een gerechtelijke procedure te voorkomen. [gedaagde] heeft dit geweigerd.
3..Het geschil
3.1
Vestia vordert dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. de huurovereenkomst wordt ontbonden en [gedaagde] wordt veroordeeld om het gehuurde binnen veertien dagen te ontruimen en te verlaten met alle zaken en personen die zich daar vanwege gedaagde bevinden onder afgifte van de sleutels aan Vestia;
II. [gedaagde] wordt veroordeeld om vanaf januari 2021 tot aan het moment van de ontruiming € 529,41 per maand te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag dat het bedrag opeisbaar is geworden tot aan de dag van algehele voldoening;
III. [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten, waaronder begrepen de nakosten.
3.2
Vestia legt aan haar vordering - kort weergegeven - het volgende ten grondslag. [gedaagde] , dan wel haar zoon, veroorzaakt onrechtmatige (geluids)overlast aan omwonenden. Zij handelt daarmee in strijd met artikel 13 lid 1 en 4 AV en artikel 7:213 en 7:219 Burgerlijk Wetboek (BW). Deze tekortkomingen rechtvaardigen ontbinding van de huurovereenkomst.
3.3
[gedaagde] heeft verweer gevoerd. Daarop zal – voor zover van belang – hierna worden ingegaan.
4..De beoordeling
Niet gedragen als een goed huurder
4.1
Tussen partijen is in geschil of [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en zo ja of deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming rechtvaardigt.
4.2
Vooropgesteld dient te worden dat een huurder zich ex artikel 7:213 BW ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder dient te gedragen. Als een huurder zich zodanig gedraagt dat die gedragingen als overlast gekwalificeerd kunnen worden, dan handelt die huurder in strijd met de wet. Uit de algemene huurvoorwaarden die van toepassing zijn op de tussen partijen bestaande huurovereenkomst, vloeit ook voort dat [gedaagde] als huurder ervoor zorg dient te dragen dat hij aan omwonenden geen overlast veroorzaakt.
4.3
Ter onderbouwing van haar stelling, dat sprake is van onrechtmatige overlast, heeft Vestia onder meer twee rapportages van [naam bedrijf] overgelegd. Uit de eerste rapportage blijkt dat [gedaagde] geluidsoverlast heeft veroorzaakt met een opgetelde overschrijding van piekgeluiden van 17 decibel (beoordeeld in buren-lawaaiklasse 3 van 3: ontoelaatbaar veel geluidshinder). Zelfs nadat [gedaagde] maatregelen heeft genomen blijkt uit de tweede rapportage dat [gedaagde] nog steeds geluidsoverlast veroorzaakt, namelijk een opgetelde overschrijving van piekgeluiden van 3 decibel (beoordeeld in buren-lawaaiklasse 1 van 3: Buren tamelijk vaak duidelijk hoorbaar, vaak enige geluidoverlast, soms ernstige geluidhinder). De klachten over luid bonkend lopen worden in dit rapport bevestigd. In het rapport staat voorts vermeld dat met name `s avonds teveel geluid wordt gemaakt dat vermijdbaar is.
4.4
[gedaagde] betwist dat zij (ernstige) overlast veroorzaakt en voert in dit kader aan dat Vestia en [naam bedrijf] blijk hebben gegeven van een zekere vooringenomenheid. De enkele omstandigheid dat [naam bedrijf] in haar rapport spreekt over wie de kosten van geluidsisolerende maatregelen moet dragen, getuigt echter nog niet van vooringenomenheid. Indien dit al het geval zou zijn, dan valt niet in te zien waarom hier niet (alleen) op de technische bevindingen van [naam bedrijf] mag worden afgegaan. Ten aanzien van de vooringenomenheid van Vestia heeft te gelden dat het, gelet op haar taken als verhuurder, aan Vestia toekomt om al dan niet te besluiten over te gaan tot het laten uitvoeren van een geluidsmeting in het kader van geuite klachten van een andere huurder. Bovendien maakt de door [gedaagde] gestelde overlast van haar bovenburen de objectief vastgestelde geluidsoverlast van [gedaagde] nog niet ongedaan. Ter zitting is namens [gedaagde] bovendien erkend dat sprake is van overschrijding van de geluidswaarden, zij het af en toe. Voorts heeft zij verklaard dat ook de vorige onderbuur last had van haar zoon. Zij verklaart weliswaar dat dit nu niet meer kan omdat haar zoon nu 19 jaar oud is en niet meer in het gehuurde woont, maar dat maakt het voorgaande niet anders.
4.5
De kantonrechter concludeert dat vast staat dat in elk geval tijdens de meetperioden sprake was van objectieve geluidsoverlast en kwalificeert bovengenoemde gedragingen als overlast die in strijd is met artikel 13 lid 4 AV. [gedaagde] is dan ook tekort geschoten in de nakoming van haar huurverplichtingen.
Ontbinding en ontruiming
4.6
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (laten) ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Uit het arrest van de Hoge Raad van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) volgt dat bij de beoordeling of de ontbinding in het concrete geval gerechtvaardigd is, niet alleen van belang zijn de in de wet genoemde gezichtspunten (bijzondere aard en geringe betekenis), maar ook alle overige omstandigheden van het geval. Niet iedere tekortkoming geeft dus zonder meer de bevoegdheid tot ontbinding van de overeenkomst. De kantonrechter neemt de volgende feiten en omstandigheden in aanmerking.
4.7
Gelet op overwegingen 4.3 en 4.4 is vast komen te staan dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van een van haar verbintenissen. [gedaagde] stelt dat er sprake is van een tekortkoming van geringe betekenis, maar de kantonrechter volgt haar hierin niet. Uit de klachten van [naam 1] blijkt dat hij reeds vanaf 2013 overlast ondervindt. Daar komt bij dat uit de eerste geluidmeting van [naam bedrijf] blijkt dat [gedaagde] dermate ernstige geluidshinder heeft veroorzaakt, dat deze na het nemen van maatregelen nog altijd een overschrijding in piekgeluid opleverde bij de tweede geluidmeting. Hierbij is van belang dat [naam bedrijf] bij deze geluidmetingen wel degelijk rekening heeft gehouden met de staat van het (gehorige) wooncomplex.
4.8
Het bovenstaande leidt er toe dat de tekortkoming in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. [gedaagde] voert als omstandigheden aan dat zij geen andere woonruimte tot haar beschikking heeft, dat huurwoningen in de sociale sector schaars zijn en dat zij wegens de COVID-19-crisis minder gemakkelijk in staat zal zijn om te verhuizen dan in een situatie van ontruiming zonder dergelijke crisis. Hoewel voor zich spreekt dat het in de situatie van [gedaagde] voor haar onwenselijk is om de woning te moeten ontruimen, maken haar omstandigheden dit niet anders. Daarbij wordt mede in aanmerking genomen dat Vestia vanaf het moment van de eerste klacht over [gedaagde] in 2013 vele minder verstrekkende maatregelen heeft genomen, ten einde te proberen een eind te maken aan de overlast van [gedaagde] (zie 2.5 – 2.9). [gedaagde] heeft verder geen omstandigheden naar voren gebracht die tot de conclusie zouden moeten leiden dat haar belang bij behoud van het gehuurde zwaarder dient te wegen dan het belang van Vestia bij de gevorderde ontbinding en ontruiming, waardoor zij haar overige huurders (rustig) woongenot kan verschaffen en zij weer kan beschikken over het gehuurde. In dit geval is de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming daarom gerechtvaardigd.
4.9
De vorderingen tot ontbinding en ontruiming worden toegewezen. De termijn voor ontruiming wordt in redelijkheid gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
4.1
[gedaagde] moet de huur blijven betalen tot het moment dat zij de woning met al haar spullen heeft verlaten. Dit deel van de vordering wordt daarom ook toegewezen.
4.11
[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
4.12
Dit vonnis wordt ‘uitvoerbaar bij voorraad’ verklaard. Dit betekent dat [gedaagde] aan dit vonnis moet voldoen, ook als in hoger beroep wordt gegaan tegen dit vonnis.
5..De beslissing
De kantonrechter
:
:
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Vestia te stellen;
veroordeelt [gedaagde] aan Vestia te betalen € 529,41 voor elke ingegane maand tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Vestia vastgesteld op € 126,- aan griffierecht, € 100,89 aan dagvaardingskosten en € 374,- (2 punten x € 187,- per punt) aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
en indien [gedaagde] niet binnen 14 dagen na vandaag vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, te vermeerderen met € 98,- aan salaris, te vermeerderen met betekeningskosten onder de voorwaarde dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44236