ECLI:NL:RBROT:2021:5650

• Datum uitspraak: 9 juni 2021
• Publicatiedatum: 21 juni 2021
• Zaaknummer: C/10/613315 / KG ZA 21-111
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: Th. Veling
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Betaling huurachterstand bedrijfsruimte tijdens coronapandemie gedeeltelijk toegewezen

De zaak betreft een geschil tussen verhuurder en huurder van een bedrijfsruimte in Rotterdam over huurbetalingen die uitbleven vanwege de coronapandemie. De huurder gebruikte de ruimte als winkel voor luxe herenmode en sloot met verhuurder een betalingsregeling vanwege de lockdowns en omzetdaling.

De huurder betaalde niet volledig volgens de regeling, waarna verhuurder een kort geding startte voor betaling van de huurachterstand, boete en incassokosten. De huurder betwistte de vordering deels en stelde dat de betalingsregeling nog steeds van kracht was.

De voorzieningenrechter oordeelde dat de betalingsregeling niet als een allonge op de huurovereenkomst kon worden beschouwd en door niet-nakoming was vervallen. De huurvordering werd gedeeltelijk toegewezen op basis van een redelijke korting die rekening houdt met omzetdaling tijdens de pandemie.

De boete werd gematigd vanwege de bijzondere omstandigheden van de coronapandemie. Voor buitengerechtelijke incassokosten werd een bedrag conform het wettelijke tarief toegewezen. De huurder werd veroordeeld tot betaling van € 45.800 aan huur, € 1.333 aan incassokosten en proceskosten, met het vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Uitkomst: Huurachterstand deels toegewezen tot € 45.800 met matiging van boete en incassokosten.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/613315 / KG ZA 21-111

Vonnis in kort geding van 9 juni 2021

in de zaak van

[eiseres]

,

gevestigd te [vestigingsplaats eiseres] ,

eiseres,

advocaat mr. M.J. Sarfaty te Amsterdam,

tegen

[gedaagde]

,

gevestigd te [vestigingsplaats gedaagde] ,

gedaagde,

advocaat mr. S.F.J. Kneefel te Amsterdam.

Partijen worden hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd.

1.. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding, met producties 1 tot en met 6,
• de producties 1 tot en met 4 van [gedaagde] ,
• de mondelinge behandeling, gehouden op 26 mei 2021,
• de pleitaantekeningen van mr. Kneefel.

1.2.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] een eerder door haar ingestelde eis in reconventie ingetrokken.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.. De feiten

2.1.

Sinds 21 januari 2020 huurt [gedaagde] op grond van een huurovereenkomst een bedrijfsruimte van [eiseres] aan de [adres] in Rotterdam. [gedaagde] gebruikt het gehuurde als winkelruimte voor de verkoop van luxe herenmode en accessoires.

2.2.

Op grond van de huurovereenkomst is [gedaagde] gehouden om per kwartaal bij vooruitbetaling huur en een voorschot op de servicekosten te voldoen. Met ingang van 21 januari 2021 gaat het om een bedrag van € 42.862,74 (inclusief btw).

2.3.

Op de huurovereenkomst zijn de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. Daarin is een boetebeding opgenomen alsook een bepaling over de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten.

2.4.

In verband met de coronapandemie hebben partijen in juli 2020 afspraken met elkaar gemaakt over de betalingen van de huur en het voorschot op de servicekosten.

2.5.

Tijdens de tweede ‘lockdown’ is de winkel van [gedaagde] van 15 december 2020 tot en met 22 februari 2021 gedwongen gesloten geweest. Daarna mocht [gedaagde] in haar winkel klanten op afspraak ontvangen. Sinds 28 april 2021 is de winkel weer volledig open.

2.6.

In april 2021 hebben partijen een nieuwe betalingsregeling (hierna: de betalingsregeling) met elkaar getroffen. Daarbij zijn zij het volgende overeengekomen:

• 1 juli 2020 tot en met 15 december 2020: 60% betalen / 40% korting,
• 16 december 2020 tot en met einde lockdown: 50% betalen / 50% korting,
• eerste 3 maanden na einde lockdown: 60% betalen / 40% korting,
• maanden 5, 5 en 6 na einde lockdown: 80% betalen / 20% korting,
• vanaf maand 7 na einde lockdown: 100% betalen.

2.7.

Op grond van de betalingsregeling diende [gedaagde] op 15 april 2021
€ 11.495,00 aan [eiseres] te betalen. Op 27 april 2021 heeft [gedaagde] € 9.500,00 voldaan. Daarna heeft zij geen betalingen aan [eiseres] meer verricht.

3.. Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert – verkort weergegeven – dat de voorzieningenrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [gedaagde] veroordeelt:

tot betaling aan [eiseres] van de (huur)achterstand (tot en met mei 2021) van
€ 59.175,49 inclusief btw,

tot betaling aan [eiseres] van een boete van € 3.300,00,

tot betaling aan [eiseres] van buitengerechtelijke kosten van € 1.366,75,

in de nakosten van € 131,00 zonder betekening en verhoogd met € 68,00 in geval van betekening, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de achtste dag na dagtekening van het vonnis,

in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de achtste dag na dagtekening van het vonnis.

3.2.

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.

4.. De beoordeling

4.1.

In dit kort geding vordert [eiseres] betaling door [gedaagde] van huur en servicekosten. Met betrekking tot een geldvordering in kort geding is terughoudendheid bij toewijzing op zijn plaats. Bij de beoordeling speelt een rol of de vordering voldoende aannemelijk is, of een onmiddellijke voorziening is vereist en of er een restitutierisico is.

4.2.

[eiseres] grondt haar vordering op nakoming van de huurovereenkomst. Volgens [eiseres] is de betalingsregeling inmiddels vervallen, omdat [gedaagde] deze niet is nagekomen. [gedaagde] stelt dat de betalingsregeling nog steeds van kracht is. Volgens [gedaagde] kwalificeert de betalingsregeling als allonge op de huurovereenkomst en kan deze enkel door ontbinding tot een einde komen. Nu de betalingsregeling niet is ontbonden, stelt [gedaagde] dat zij op grond daarvan een bedrag van € 13.441,13 aan huur en servicekosten verschuldigd is.

4.3.

[gedaagde] heeft haar stelling dat de betalingsregeling als allonge op de huurovereenkomst kwalificeert niet aan de hand van stukken onderbouwd. Dit had wel op haar weg gelegen, nu zij zich op de rechtsgevolgen van die stelling beroept. Verder blijkt uit de door [eiseres] weergegeven inhoud van de betalingsregeling niet dat de betalingsregeling is bedoeld als aanvulling op of wijziging van de huurovereenkomst. Met de betalingsregeling heeft [eiseres] zich immers bereid verklaard om tijdelijk een korting op de huurprijs te verlenen, maar de huurprijs is niet verminderd. Dit leidt tot de conclusie dat de betalingsregeling niet als een allonge op de huurovereenkomst kan worden beschouwd. Daar komt bij dat naar het oordeel van de voorzieningenrechter aannemelijk is dat de betalingsregeling vanwege de niet-nakoming daarvan door [gedaagde] inmiddels is vervallen. [eiseres] heeft tijdens de zitting verklaard dat een dergelijke clausule in de regeling is opgenomen, hetgeen overigens ook heel gebruikelijk is. [gedaagde] heeft dat niet, in elk geval niet voldoende gemotiveerd, weersproken. Niet in geschil is dat partijen in de betalingsregeling vervaltermijnen zijn overeengekomen en dat [gedaagde] de vervaltermijn van 15 april 2021 zonder voldoening heeft laten verstrijken.

4.4.

[eiseres] vordert op grond van de huurovereenkomst betaling van € 59.175,49 inclusief btw. Daarbij gaat [eiseres] uit van 50% van de verschuldigde huur voor de periode dat de winkel van [gedaagde] gesloten was. [gedaagde] stelt dat zij gerechtigd is om ook over de periode dat de winkel niet gesloten was een gedeelte van de huur op te schorten. Uitgaande van de formule: huurprijs × het percentage aan omzetdaling × 50% berekent [gedaagde] het verschuldigde bedrag aan huur en servicekosten op € 45.800,00.

4.5.

Beide partijen hebben bij de berekening van de verschuldigde huur en servicekosten rekening gehouden met een huurprijskorting. Nu aannemelijk is dat [gedaagde] gedurende de gehele coronapandemie minder omzet heeft gemaakt, gaat de voorzieningenrechter met [gedaagde] uit van de berekening waarbij over die periode de omzetdaling wordt betrokken. Dit is in lijn met (door beide partijen aangehaalde) rechtspraak over huurvermindering gedurende de coronapandemie. Daarbij speelt ook een rol dat [eiseres] eerder bereid is geweest om over de periode dat de winkel open was een korting van 40% aan [gedaagde] te verlenen en dat [gedaagde] in haar berekening uitgaat van kortingen die daar nog onder blijven (variërend van 27% en 40%). De vordering van [eiseres] wordt daarom toegewezen tot een bedrag van € 45.800,00. De voorzieningenrechter volgt [gedaagde] niet in haar stelling dat [eiseres] geen spoedeisend belang bij haar vordering heeft. [gedaagde] betaalt al sinds juli 2020 de huur niet of niet volledig, zodat van [eiseres] niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van de bodemprocedure afwacht. Daar komt bij dat [gedaagde] de verschuldigdheid van het bedrag van € 45.800,00 niet betwist en dat dit bedrag is berekend aan de hand van de door [gedaagde] gemaakte omzet. De omstandigheid dat [gedaagde] tegenover [eiseres] zekerheid heeft gesteld in de vorm van een bankgarantie, doet bovendien aan de verschuldigdheid van dit bedrag niet af.

4.6.

[eiseres] vordert op grond van artikel 25.3 van de algemene bepalingen betaling door [gedaagde] van een boete over de maanden waarover de huur niet (tijdig) is betaald. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] een beroep gedaan op matiging van de boete. Volgens [gedaagde] was zij als gevolg van de coronapandemie en de daaraan gerelateerde overheidsmaatregelen niet in staat om haar betalingsverplichtingen tegenover [eiseres] tijdig en volledig na te komen. De voorzieningenrechter volgt [gedaagde] hierin. Gelet op de omstandigheden leidt onverkorte toepassing van het boetebeding tot een onaanvaardbaar en buitensporig resultaat. Daarmee is niet gezegd dat geen enkel bedrag aan boete is verschuldigd. Wel volgt hieruit dat de vordering op dit punt onvoldoende aannemelijk is om in kort geding te kunnen toewijzen.

4.7.

[eiseres] vordert op grond van artikel 30.1 van de algemene bepalingen een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. [gedaagde] weerspreekt de verschuldigdheid daarvan niet, maar beroept zich op matiging. De voorzieningenrechter overweegt dat vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten dient te worden berekend overeenkomstig het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief. Gelet op de toe te wijzen hoofdsom is een bedrag van € 1.333,00 toewijsbaar.

4.8.

[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op € 1.683,00 (€ 667,00 aan griffierecht en € 1.016,00 aan salaris advocaat). De gevorderde nakosten en de wettelijke rente over de proces- en nakosten worden toegewezen op na te melden wijze.

5.. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] een bedrag van € 45.800,00 inclusief btw te betalen,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] een bedrag van € 1.333,00 te betalen,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 1.683,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling,

5.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken op 9 juni 2021.

[2971/1980]