Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9187384 VV EXPL 21-197
uitspraak: 9 juni 2021
vonnis in kort geding van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van:
de stichting
Stichting Woonstad Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. P.A. Beekman te Rotterdam,
tegen:
[naam 1]h.o.d.n. [handelsnaam] ,
als bewindvoerder over de goederen die (zullen) toebehoren aan [gedaagde] ,
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. C. Car te ‘s-Gravenhage.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘Woonstad’ en ‘de bewindvoerder’. [gedaagde] wordt hierna aangeduid als ‘ [gedaagde] ’.
1..Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
• de dagvaarding van 17 mei 2021, met producties;
• de conclusie van antwoord;
• een aanvullende productie van de zijde van Woonstad, overgelegd ter zitting.
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 26 mei 2021. De griffier heeft daarvan aantekeningen gemaakt. Aan de zijde van de eisende partij is verschenen [naam 2] , medewerker Sociaal Beheer bij Woonstad, bijgestaan door de gemachtigde. Aan de zijde van gedaagde partij zijn [gedaagde] en de gemachtigde verschenen.
1.3
De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
[gedaagde] huurt van Woonstad de woning aan de [adres] (hierna: ‘het gehuurde’ of ‘de woning’). De maandelijkse huur bedraagt thans € 723,32, bij vooruitbetaling te voldoen.
2.2
De goederen die (zullen) toebehoren aan [gedaagde] zijn onder bewind gesteld bij de bewindvoerder.
2.3
In de huurovereenkomst is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:
“(…)2.1Het gehuurde is uitsluitend bestemd om door huurder te worden gebruikt als woonruimte. (…)”
2.4
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Voorwaarden van Woonstad Rotterdam, versie juni 2009 (hierna: “de algemene huurvoorwaarden”) van toepassing. In de algemene voorwaarden is – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen:
“(…)6.1Huurder is verplicht het gehuurde zelf als woonruimte te gebruiken en is verplicht er zijn hoofdverblijf te hebben. Huurder zal het gehuurde als goed huurder gebruiken en onderhouden.
(…)
6.3
Het is huurder niet toegestaan overlast aan omwonenden en/of andere huurders te veroorzaken en/of te doen veroorzaken door huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. (…)
6.4
Huurder zal het gehuurde en de gemeenschappelijke ruimten in overeenstemming met de daaraan door verhuurder gegeven bestemming gebruiken. Het is huurder niet toegestaan in/nabij het gehuurde en/of de gemeenschappelijke ruimten:
(…)
•
een bordeel te exploiteren;
een bordeel te exploiteren;
(…)
•
andere (al dan niet strafbare) handelingen te verrichten die het woonklimaat in en nabij het gehuurde schade (kunnen) toebrengen.
andere (al dan niet strafbare) handelingen te verrichten die het woonklimaat in en nabij het gehuurde schade (kunnen) toebrengen.
6.5
Het is huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden. Indien huurder van mening is hij in een zodanig uitzonderlijke situatie verkeert dat van het verbod van onderhuur zou moeten worden afgeweken, zal hij hiertoe een schriftelijk verzoek bij verhuurder moeten indienen.
6.6
Bij ongeoorloofde onderhuur of ongeoorloofd in gebruik geven aan derden, rust de bewijslast dat huurder het gehuurde onafgebroken als hoofdverblijf heeft gebruikt op huurder. Huurder is aansprakelijk voor de schade en gevolgschade die verhuurder lijdt ingeval van ongeoorloofde onderhuur of ongeoorloofd in gebruik geven van het gehuurde aan derden. (…)”
2.5
Bij vonnis van de kantonrechter te Rotterdam van 17 november 2017 is [gedaagde] bij verstek onder meer veroordeeld tot betaling van een bedrag aan achterstallige huur en ontruiming van de woning en is de huurovereenkomst ontbonden. Bij vonnis in verzet van de kantonrechter te Rotterdam van 16 november 2018 is voornoemd verstekvonnis bekrachtigd.
2.6
Bij besluit van 26 februari 2021 heeft de burgemeester van Rotterdam de woning voor de duur van 1 maand gesloten op basis van artikel 3:9a lid 1 van de Algemene Plaatselijke Verordening. In het besluit van de burgemeester is - voor zover hier van belang - het volgende opgenomen:
“ (…) Uit de politierapportage van de Politie Eenheid Rotterdam d.d. 25 februari 2021 blijkt dat de Afdeling Vreemdelingen, Identificatie en Mensenhandel van de Politie Eenheid Rotterdam (AVIM) op 24 februari 2021 een controle heeft uitgevoerd in het kader van illegale prostitutie.
Voorafgaand aan de controle ontving de politie op 6 januari 2021 de overlastmelding waarin het vermoeden van illegale prostitutie werd geuit. Melder heeft geconstateerd dat de woning veelvuldig wordt bezocht.
Tijdens de controle op 24 februari jl. was er een persoon aanwezig tijdens de controle. Zij gaf aan geen huurcontract en geen vaste woon- of verblijfplaats te hebben. Ze verklaart sinds 1 maand in de woning te verblijven en dat de woning van een klant van haar is, die ze in natura betaald. Tevens gaf ze aan op vrijwillige basis in de prostitutie te werken. De tweede slaapkamer is in gebruik bij een tweede dame, zij was niet aanwezig. Opgemerkt wordt dat er geen sporen zijn aangetroffen van mannelijke bewoning, zoals herenkleding, schoenen en mannelijke toiletartikelen.
In de illegale seksinrichting waren twee slaapkamers ingericht als afwerkkamer ten behoeve van illegale prostitutiewerkzaamheden. Hier waren condooms, tissues en glijmiddelen aanwezig. Uit onderzoek blijkt dat de advertentie van de prostitué actief was op de site [website] . Uit recensies was op te maken dat de prostitué trio’s aanbood met haar vriendin.
Volgens de Basisregistratie Personen staat [gedaagde] op dit adres ingeschreven.
(…)
Overwegingen
Op basis van de politierapportage blijkt voor mij dat vanuit het pand aan de [adres] bedrijfsmatig seksuele handelingen zijn aangeboden zonder dat de daarvoor benodigde vergunning is verleend. Dit betreft een overtreding op grond van artikel 3:3 lid 1 van de APV.
Uit de aangetroffen situatie zoals beschreven in de politierapportage, de advertenties en de verklaringen van de aangetroffen prostitué, blijkt voor mij dat in het pand een seksinrichting wordt geëxploiteerd. Hierbij betrek ik tevens de situatie dat er overlast wordt ervaren door omwonenden en dat de AVIM een aantal weken geleden een overlastmelding heeft ontvangen. Door de wijze van gebruik van het pand is geen sprake van een woning. Dat volgens de Basisregistratie Personen één persoon op dit adres staat ingeschreven, maakt mijn conclusie niet anders. Immers, uit de rapportage leid ik af dat het pand in gebruik is als illegale seksinrichting. Kortom, ik acht het aannemelijk dat zowel de ingeschreven- als aangetroffen personen hier niet duurzaam verblijven. Gelet op de gemelde overlast en verklaringen van de prostituee lijkt het pand al zeker sinds januari 2021 in gebruik als illegale seksinrichting. Tot slot is volstrekt onduidelijk welke personen toegang hebben tot het pand.
Door het bedrijfsmatig aanbieden van seksuele handelingen in het pand wordt het woon- en leefklimaat van de omwonenden in ernstige mate aangetast. De aanwezigheid van een illegale seksinrichting heeft een aanzuigende werking op het ontstaan van illegale praktijken in de omgeving, versterkt het onveiligheidsgevoel in de omgeving en veroorzaakt maatschappelijke onrust. Er is sprake van een illegale en zeer onwenselijke en onveilige situatie, die noodzaakt tot onmiddellijk ingrijpen om de openbare orde te herstellen en herhaling te voorkomen. (…)”
2.7
Bij brief van 2 maart 2021 heeft Woonstad [gedaagde] verzocht de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. [gedaagde] heeft van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt.
2.8
[gedaagde] heeft tegen het besluit van de burgemeester bezwaar gemaakt en de voorzieningenrechter verzocht een voorlopige voorziening te treffen. In de uitspraak van de voorzieningenrechter van 24 maart 2021 is – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen:
“(…) Dit alles brengt de voorzieningenrechter tot het oordeel dat verweerder in redelijkheid van zijn bevoegdheid om de woning te sluiten gebruik kon maken. De verwachting is dan ook dat in bezwaar het bestreden besluit in stand kan blijven, zodat er geen aanleiding is voor het treffen van een voorlopige voorziening.
(…)
Beslissing
De voorzieningenrechter wijst het verzoek om voorlopige voorziening af. (…)”
2.9
Bij besluit van 24 maart 2021 heeft de burgemeester van Rotterdam de woning voor de duur van 2 maanden, aansluitend aan de spoedsluiting van 26 februari 2021, gesloten op basis van artikel 3:9a lid 1 van de Algemene Plaatselijke Verordening. In het besluit van de burgemeester is - voor zover hier van belang - het volgende opgenomen:
“(…) Op grond van het bepaalde in artikel 3:9a, eerste lid, van de APV en Nota Prostitutie en Seksbranche 2015 kan ik de eerdere sluiting van de illegale seksinrichting voor één maand verlengen tot een periode van in totaal drie maanden. Uit de nota volgt dat kan worden afgezien van een verdere sluiting als de eigenaar concrete maatregelen heeft getroffen. Hierbij moet gedacht worden aan het ontbinden van de huurovereenkomst en/of het ontruimen van de woning. Ook kan worden afgezien van een verdere sluiting als de eigenaar aantoont dat herhaling wordt voorkomen, bijvoorbeeld door een aangepaste wijze van verhuur.
Uit uw zienswijze maak ik op dat u voornemens bent het huurcontract met [gedaagde] te verbreken. Gezien het feit dat dit nog niet is gebeurd en er langere tijd sprake is geweest van overlast en aanloop van verschillende personen, heeft de openbare orde langer de tijd nodig om te kunnen herstellen en is het nu onvoldoende duidelijk dat en op welke manier herhaling wordt voorkomen.
Gelet op het voorgaande ben ik van mening dat de voortzetting van de sluiting tot drie maanden noodzakelijk en proportioneel is. Het doel van de sluiting is het herstel van de openbare orde, een verdere verstoring hiervan te voorkomen, een signaal af te geven dat het geconstateerde feit onacceptabel is, de overloop van de vergunde naar de onvergunde prostitutie een halt toe te roepen en de bekendheid van het pand als een locatie waar seksuele diensten worden aangeboden ongedaan te maken. Deze belangen wegen voor mij zwaarder dan uw belang als pandeigenaar. (…)”
2.1
Vervolgens heeft Woonstad de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 6:267 jo. 7:231 lid 2 BW. In de brief van de gemachtigde van Woonstad van 15 april 2021 gericht aan [gedaagde] is – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen:
“(…) In de met u gesloten huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden is bepaald dat u als huurder verplicht bent de woning als woonruimte te gebruiken, en hierin zelf hoofdverblijf te houden. Het is u verboden de woning in gebruik te geven aan derden en/of onder te verhuren. Het is u voorts verboden de woning in strijd met de bestemming te gebruiken (als bordeel / ter uitoefening van een bedrijf of ambacht) dan wel andere [al dan niet strafbare] handelingen te verrichten die het woonklimaat in en nabij het gehuurde schade [kunnen] aanbrengen. Daarnaast bent u en de personen die namens u in de woning verblijven, gehouden om jegens omwonenden geen overlast te veroorzaken. Tevens
dient u de verschuldigde huurachterstand te voldoen (de twee tegen u gewezen vonnissen).
Jegens cliënte schiet u (structureel) ernstig tekort in de nakoming van de met haar gesloten huurovereenkomst door de woning te - laten - gebruiken op de wijze zoals hiervoor omschreven en in de woning niet uw hoofdverblijf te houden. Bovendien is er sprake van een forse huurachterstand die u niet inloopt. U heeft zich niet gedragen als goed huurder. U heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen. De gevolgen van de sluiting van de woning en -zoals hieronder wordt aangegeven- ontbinding van uw huurovereenkomst, zijn ernstig, maar komen voor uw eigen rekening en risico. Indien u geen vervangende woonruimte kunt vinden, kunt u dit via de Organisatie Centraal Onthaal verkrijgen. Voor zover noodzakelijk beëindigt cliënte de huurovereenkomst met u.
Nu de woning op last van de burgemeester is gesloten op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening 2012 van de Gemeente Rotterdam, in relatie tot artikel 174 Gemeentewet, en voor zover noodzakelijk, ontbindt cliënte met ingang van vandaag de met u gesloten huurovereenkomst op grond van artikel 6:267 juncto 7:231 lid 2 BW.Gelet op deze ontbinding bent u gehouden de woning leeg en ontruimd op te leveren. Vanwege de sluiting van de woning tot 15 mei a.s. bent u hiertoe nog niet in staat. Wanneer u mij schriftelijk laat weten dat u instemt met deze buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst, dan verzoek ik u bijgaande akkoordverklaring (*bijlage) uiterlijk 23 april 2021 ingevuld en voorzien van een kopie van een geldig legitimatiebewijs met hierop uw identiteitsgegevens (paspoort / NL id-kaart / rijbewijs) aan mij te retourneren. Ik zal dan op basis daarvan de burgemeester van Rotterdam verzoeken de sluiting op te heffen. Na opheffing van de sluiting heeft u kort de tijd om de woning in overleg met cliënte leeg en ontruimd aan cliënte op te leveren.
U bent ook na deze ontbinding gehouden een (schade)vergoeding te betalen gelijk aan de maandelijkse huurprijs tot en met de dag dat u de woning in correcte staat aan cliënte oplevert. Wanneer de verschuldigde betalingen niet tijdig en correct door cliënte worden ontvangen, maakt cliënte aanspraak op betaling van wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten. (…)”
3..De vordering
3.1
Woonstad vordert – na vermeerdering van eis ter zitting - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, bij wijze van voorlopige voorziening:
de bewindvoerder, in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde] , te veroordelen om de woning binnen 3 dagen na betekening van dit vonnis, met alle daarin zich bevindende personen en/of zaken te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels aan Woonstad ter beschikking te stellen;
de bewindvoerder, in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde] , te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding die overeenkomt met de maandelijkse huurprijs en servicekosten van € 723,32 per maand vanaf 1 mei 2021 tot aan de maand waarin de woning is ontruimd, een ingegane maand voor een hele gerekend, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de eerste dag van iedere nieuwe maand tot de datum van algehele voldoening;
de bewindvoerder, in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde] , te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 462,50 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
e bewindvoerder, in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde] , te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.
3.2
Aan haar vorderingen legt Woonstad - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag.
De huurovereenkomst is reeds in 2017 ontbonden door de kantonrechter, maar [gedaagde] heeft daarna het gebruik van de woning gehouden. Nu de burgemeester de woning heeft gesloten voor de duur van 3 maanden, is Woonstad bevoegd de huurovereenkomst te ontbinden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Van deze mogelijkheid heeft Woonstad gebruik gemaakt, als gevolg waarvan [gedaagde] de woning gebruikt zonder recht of titel. Bovendien handelt [gedaagde] in strijd met de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden door het gehuurde niet (uitsluitend) als woonruimte te gebruiken en door het gehuurde (bedrijfsmatig) te (laten) gebruiken als (illegale) seksinrichting, alsmede door de woning geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of tegen betaling in gebruik te geven aan derden of hierin niet zijn hoofdverblijf te houden en door vanuit de woning overlast te (doen) veroorzaken. [gedaagde] is dus op meerdere punten tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden. Van Woonstad kan niet worden verlangd dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] voortzet. Aangezien geen gehoor is gegeven aan de verzoeken en sommaties van Woonstad is tevens een bedrag van € 462,50 aan buitengerechtelijke kosten verschuldigd geworden.
3.3
Woonstad heeft een spoedeisend belang bij ontruiming van het gehuurde. Zij kan de uitkomst van een bodemprocedure niet afwachten, omdat er een groot tekort aan sociale huurwoningen bestaat en de woning daarom zo spoedig mogelijk toegewezen dient te worden aan een woningzoekende.
4..Het verweer
4.1
De bewindvoerder heeft verweer gevoerd. Daarop zal – voor zover van belang – hierna worden ingegaan.
5..De beoordeling
5.1
De kantonrechter stelt voorop dat ontruiming van een woning een ingrijpende maatregel is. Een ontruimingsvordering is in kort geding toewijsbaar, indien voldoende aannemelijk is dat deze vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen en indien het belang van Woonstad bij het treffen van een voorlopige voorziening dermate spoedeisend is dat van Woonstad niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een eventuele bodemprocedure afwacht. De wetgever heeft met artikel 7:231 lid 2 BW beoogd om in gevallen waar de woning op grond van een besluit van de burgemeester is gesloten, de verhuurder de mogelijkheid te bieden zo spoedig mogelijk, en niet pas na het starten van een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst, de huurovereenkomst te beëindigen en een nieuwe huurder te vinden. Daarmee is voldoende gebleken dat Woonstad een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorzieningen, zodat zij in zoverre ontvankelijk is in haar vorderingen.
5.2
In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Woonstad in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Daarbij dient de kantonrechter uit te gaan van de feiten met de beperkte toetsing daarvan, aangezien een kort geding procedure zich niet leent voor nader feitenonderzoek en/of nadere bewijslevering.
5.3
Niet in geschil is dat aan de veroordeling tot ontbinding en ontruiming bij voornoemd vonnis van 17 november 2017 door Woonstad geen uitvoering is gegeven, zodat de huurovereenkomst is blijven voortbestaan. Zolang de huurovereenkomst voortduurt en de woning niet gesloten is naar aanleiding van een besluit van de burgemeester mag [gedaagde] in beginsel in de woning blijven.
5.4
Op grond van artikel 7:231 lid 2 BW kan de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden op de grond dat door gedragingen in het gehuurde de openbare orde is verstoord en het gehuurde daarom op grond van artikel 174a Gemeentewet is gesloten. Hoewel het besluit van de burgemeester dit artikel niet specifiek noemt, volgt uit het besluit wel dat de burgemeester gebruik heeft gemaakt van zijn bevoegdheid om de woning te sluiten wegens verstoring van de openbare orde. Die bevoegdheid is geregeld in artikel 174a Gemeentewet. Vaststaat dan ook dat in het onderhavige geval sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 7:231 lid 2 BW. Eveneens staat vast dat de woning daadwerkelijk is gesloten voor de duur van 3 maanden. Het feit dat het besluit daartoe nog niet onherroepelijk is, sluit een buitengerechtelijke ontbinding niet uit. Artikel 7:231 lid 2 BW vereist ook niet dat sprake is van een tekortkoming die de huurder verweten kan worden.
5.5
Door de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden heeft Woonstad gebruik gemaakt van een bevoegdheid die de wet haar geeft, maar dit betekent niet zonder meer dat de gevorderde ontruiming op deze grond moet worden toegewezen. Ontbinding van een huurovereenkomst en ontruiming van een woning vormen een inmenging in het door artikel 8 EVRM beschermde recht op respect voor de woning van een bewoner. Een ieder die het risico loopt van een inbreuk op zijn recht op respect voor zijn woning moet de mogelijkheid hebben de proportionaliteit van de maatregel te laten beoordelen door een onafhankelijke rechterlijke instantie. [gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen het besluit van de burgemeester, waarop nog geen beslissing is genomen. Er heeft dus ook nog geen beoordeling van de burgemeesterssluiting door de bestuursrechter plaatsgevonden in een eventuele beroepsprocedure. Afgezien daarvan dient de civiele rechter de proportionaliteit te beoordelen van de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning door de verhuurder. Ook als de bestuursrechter oordeelt dat de burgemeesterssluiting rechtmatig is, laat dit onverlet dat de civiele rechter kan oordelen dat de daarop gebaseerde ontbinding en ontruiming door de verhuurder niet proportioneel is en dat een beroep op artikel 7:231 lid 2 BW dus naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Bij de toetsing door de civiele rechter dient deze alle relevante omstandigheden in aanmerking te nemen. Daarbij dient ook een belangenafweging plaats te vinden.
5.6
Ter zitting is door [gedaagde] en namens de bewindvoerder toegelicht dat de persoon die in de woning verbleef weliswaar heeft verklaard dat zij daar al een maand was, maar dat betekent niet zonder meer dat zij al die tijd seksuele diensten heeft aangeboden vanuit de woning. Vanwege de coronacrisis kon zij niet terug naar Portugal en daarom mocht zij van [gedaagde] tijdelijk in de woning verblijven. [gedaagde] is niet vaak thuis, omdat hij voor zijn werk bij Ziggo vaak (nachtelijke) storingsdiensten heeft. Hij heeft geen signalen gekregen dat er iets in de woning gebeurde wat niet door de beugel kon.
5.7
Woonstad heeft een zwaarwegend belang om op te treden tegen verstoringen van de openbare orde, dient bij te dragen aan de leefbaarheid in buurten en wijken waar haar woningen gelegen zijn en moet instaan voor een rustig woongenot voor de omwonenden. Hoewel de bewindvoerder heeft betwist dat sprake was van een seksinrichting of -bedrijf in het gehuurde en van overlast, is wel erkend dat een logee gedurende een korte periode seksuele diensten heeft aangeboden vanuit de woning en dat de advertentie op de website [website] aan de woning gekoppeld kan worden. Naar aanleiding van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd is echter niet vast komen te staan dat de prostitutie langer dan enkele dagen heeft geduurd. Bovendien is de enkele, anonieme verklaring van één omwonende onvoldoende om daaruit te kunnen concluderen dat de prostitutie tot overlast voor omwonenden heeft geleid.
5.8
Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat het belang van [gedaagde] , mede gelet op zijn kwetsbare gezondheid, hetgeen niet is betwist, in dit geval zwaarder dient te wegen dan dat van Woonstad. Het is naar het oordeel van de kantonrechter niet onaannemelijk dat – bij deze stand van zaken – in een bodemprocedure een beroep op de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar wordt geacht. De gevorderde ontruiming kan dan ook niet op deze grond worden toegewezen.
5.9
Voorts stelt Woonstad zich op het standpunt dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden.
5.1
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Vaststaat dat [gedaagde] als huurder is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden. Hij heeft immers erkend dat hij een gedeelte van de woning in gebruik heeft gegeven aan een derde, die prostitutieactiviteiten heeft ontplooid in de woning.
5.11
Gelet op het verweer van de bewindvoerder, is de vraag of een eventuele belangenafweging in een bodemprocedure in het voordeel van [gedaagde] zal uitvallen. Volgens de Hoge Raad dienen bij de beoordeling daarvan niet alleen de in artikel 6:265 lid 1 BW genoemde gezichtspunten (bijzondere aard of geringe betekenis) te worden meegewogen, maar ook alle andere omstandigheden van het geval (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). Naar het oordeel van de kantonrechter is het, gelet op hetgeen hiervoor in 5.7 is overwogen, bij deze stand van zaken niet onaannemelijk dat in een bodemprocedure een eventuele belangenafweging in het voordeel van [gedaagde] zal uitvallen. De gevorderde voorziening wordt daarom ook op deze grond afgewezen.
5.12
Aangezien de vordering tot ontruiming wordt afgewezen, wordt ook de vordering tot betaling van een schadevergoeding van € 723,32 per maand vanaf 1 mei 2021 tot aan de maand van ontruiming afgewezen. Dat laat uiteraard onverlet dat [gedaagde] op grond van de huurovereenkomst wel verplicht blijft de maandelijkse huurprijs te betalen.
5.13
Door afwijzing van de vordering tot ontruiming komt ook de vordering tot betaling van een bedrag van € 462,50 aan buitengerechtelijke kosten niet voor toewijzing in aanmerking.
5.14
Woonstad zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
6..De beslissing
De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:
wijst de vorderingen van Woonstad af;
veroordeelt Woonstad in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de bewindvoerder vastgesteld op € 498,- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
43416