Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9183628 VV EXPL 21-193
uitspraak: 26 mei 2021
vonnis in kort geding van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van:
[eiser],
wonende te [woonplaats eiser],
eiser,
gemachtigde: mr. V.J. Verhulst,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde],
gedaagde,
die procedeert in persoon.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘[eiser]’ en ‘[gedaagde]’.
1..Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
• de dagvaarding van 3 mei 2021, met producties;
• een e-mailbericht van [gedaagde] van 4 mei 2021;
• de akte inhoudende vermeerdering van eis, met een productie.
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 mei 2021. De griffier heeft daarvan aantekeningen gemaakt. Aan de zijde van de eisende partij is [eiser] verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. [gedaagde] is zonder bericht van verhindering niet ter zitting verschenen.
1.3
De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
[gedaagde] huurt van [eiser] de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde), tegen een huurprijs van laatstelijk € 900,- per maand, welk bedrag bij vooruitbetaling dient te worden voldaan vóór de 28e van de maand. De huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd en loopt tot en met 16 april 2022.
2.2
In de huurovereenkomst is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:
“3.3 Per betaalperiode van 1 maand bedraagt de huur EUR 900, zegge in euro: negenhonderd euro.
(…)
3.5
Bij te late betaling van de huur, door de huurder, zal een bedrag in rekening worden gebracht bij huurder van 2% per dag van de totale huurprijs per maand als in genoemd in art. 3.3. Met andere woorden, mocht de betaling pas op de 1e dag van de maand op de rekening van huurder te zijn gestort wordt een boete in rekening gebracht van € 18,- (2% van € 900). Op de 2e dag zal dat € 36,- bedragen, enzovoorts. Een en ander wordt, indien van toepassing, aan het eind van de huurperiode verrekend met de betaalde waarborgsom.”
2.3
In de betaling van de huur is een achterstand ontstaan. Daarnaast heeft [gedaagde] een deel van de verschuldigde huurpenningen niet tijdig voldaan.
3..De vordering
3.1
[eiser] vordert – na vermeerdering van eis vóór de zitting en na vermindering én vermeerdering van eis ter zitting (inhoudende een intrekking van de vordering tot het verkrijgen van een machtiging om de ontruiming op kosten van [gedaagde] te bewerkstelligen met de sterke arm alsmede wijziging van de ontruimingstermijn van 14 dagen in 3 dagen) - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, bij wijze van voorlopige voorziening:
I. [gedaagde] te veroordelen om binnen 3 dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking te stellen van [eiser];
II. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag dat [gedaagde] met gehele of gedeeltelijke nakoming van de onder I. verzochte verplichting in gebreke blijft, zulks met een maximum van € 25.000,-;
III. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 2.700,-, zijnde een voorschot op de achterstallige huurtermijnen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van verzuim in de betaling van de respectieve huurtermijn tot aan de dag van volledige betaling;
IV. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 3.168,-, zijnde een voorschot op de tot aan 12 mei 2021 verschuldigde contractuele boete;
V. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
VI. [gedaagde] te veroordelen in de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dagtekening van dit vonnis.
3.2
Aan zijn vorderingen legt [eiser] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag.
[gedaagde] is op grond van de huurovereenkomst verplicht de maandelijkse huur te betalen. Hij is deze verplichting in de maanden maart tot en met mei 2021 niet nagekomen, waardoor een huurachterstand is ontstaan. [eiser] wil het gehuurde daarom ontruimen. Voorts is [gedaagde] op grond van de huurovereenkomst een contractuele boete verschuldigd, omdat hij de huur over enkele maanden niet dan wel niet tijdig heeft betaald. [eiser] heeft een zodanig spoedeisend belang bij zijn vorderingen dat van hem niet mag worden verwacht dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
4..Het verweer
4.1
[gedaagde] heeft verweer gevoerd. Daarop zal – voor zover van belang – hierna worden ingegaan.
5..De beoordeling
5.1
In geschil is of [gedaagde] een huurachterstand heeft doen ontstaan c.q. de huur te laat heeft betaald en zo ja, of deze tekortkoming voldoende ernstig is om de vordering tot ontruiming van het gehuurde toe te wijzen.
5.2
De kantonrechter stelt voorop dat ontruiming van een woning een ingrijpende maatregel is. Een ontruimingsvordering is in kort geding toewijsbaar, indien voldoende aannemelijk is dat deze vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen en indien het belang van [eiser] bij het treffen van een voorlopige voorziening dermate spoedeisend is dat van [eiser] niet kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een eventuele bodemprocedure afwacht. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] een voldoende spoedeisend belang bij de door hem gevorderde voorlopige voorziening, zodat hij in zoverre ontvankelijk is in haar vordering.
5.3
In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Daarbij dient de kantonrechter uit te gaan van de feiten met de beperkte toetsing daarvan, aangezien een kort geding procedure zich niet leent voor nader feitenonderzoek en/of nadere bewijslevering.
5.4
In zijn schriftelijke reactie op de dagvaarding heeft [gedaagde] de door [eiser] gestelde huurachterstand en de hoogte daarvan niet betwist. Voorts is [gedaagde] niet ter zitting verschenen en heeft hij dus geen gebruik gemaakt van de gelegenheid om zijn verweer nader te onderbouwen. In rechte wordt er dan ook van uitgegaan dat [gedaagde] tekortgeschoten is in zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst door een huurachterstand van € 2.700,- te doen ontstaan, berekend tot en met de maand mei 2021. Het is in hoge mate waarschijnlijk dat de vordering tot betaling van de huurachterstand in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Om die reden acht de kantonrechter het verantwoord om daarop bij wijze van voorlopige voorziening vooruit te lopen. De gevorderde huurachterstand wordt daarom toegewezen.
5.5
Ten aanzien van de vraag of de achterstand in de huurbetalingen in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zou kunnen rechtvaardigen, geldt het volgende. Uit artikel 6:265 lid 1 BW volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze ‘tenzij’-uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval.
5.6
De huurachterstand bedraagt drie maanden. Dit rechtvaardigt in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. [gedaagde] heeft geen feiten en/of omstandigheden aangevoerd die dit anders maken. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat aannemelijk is dat in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken en zal worden bepaald dat de woning ontruimd moet worden. Hoewel het belang van [gedaagde] om in de woning te kunnen blijven wonen groot is, kan onder de hiervoor geschetste omstandigheden in redelijkheid niet van [eiser] worden verlangd dat hij het gehuurde aan [gedaagde] ter beschikking blijft stellen. Gelet op het voorgaande ziet de kantonrechter aanleiding op de beëindiging van de huurovereenkomst vooruit te lopen en de gevorderde ontruiming in deze procedure toe te wijzen. De kantonrechter acht de gevorderde ontruimingstermijn van 3 dagen, mede gezien de coronacrisis en de door [gedaagde] aangevoerde persoonlijke omstandigheden, te kort en bovendien heeft [gedaagde] niet van deze vermeerdering van eis kennis kunnen nemen. De ontruimingstermijn zal daarom op 14 dagen na betekening van dit vonnis worden bepaald.
5.7
De door [eiser] gevorderde dwangsom zal worden afgewezen. Met de toewijzing van de veroordeling tot ontruiming heeft [eiser] reeds een titel om zelf, via de weg van de reële executie, tot gedwongen ontruiming over te gaan en niet onderbouwd is op grond waarvan een extra prikkel om tot ontruiming over te gaan in de vorm van een op te leggen dwangsom nodig is. Daarom wordt de vordering tot het opleggen van een dwangsom bij gebrek aan belang afgewezen.
5.8
[eiser] vordert voorts betaling van een bedrag van € 3.168,- als voorschot op de tot aan 12 mei 2021 verschuldigde contractuele boete en voert daartoe het volgende aan. In artikel 3.5 van de huurovereenkomst is opgenomen dat de verhuurder een boete van 2% van de totale maandelijkse huurprijs per dag mag opleggen als de huurder de huur te laat betaalt. [gedaagde] heeft de toepasselijkheid van deze bepaling echter inhoudelijk niet betwist. Evenmin heeft [gedaagde] de kantonrechter verzocht tot matiging van de boetes op grond van artikel 6:94 BW. Dit deel van de vordering wordt daarom eveneens toegewezen. De kantonrechter overweegt daarbij dat tijdens de mondelinge behandeling [eiser] is gewezen op de wanverhouding die bestaat tussen de huurachterstand enerzijds en de hoogte van de boete anderzijds. [eiser] heeft in dit kader verklaard dat het hem primair gaat om de huurachterstand en de ontruiming en de boete ziet als een stok achter de deur jegens [gedaagde].
5.9
De gevorderde wettelijke rente zal eveneens worden toegewezen, nu daartegen geen nader verweer is gevoerd.
5.1
[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
5.11
De apart gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.
6..De beslissing
De kantonrechter
:
:
treft de volgende voorlopige voorzieningen:
veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na de uitspraak van dit vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen;
veroordeelt [gedaagde] aan [eiser] te betalen een bedrag van € 5.868,-, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over een bedrag van € 2.700,- vanaf de datum van verzuim in de betaling van de respectieve huurtermijn tot aan de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] vastgesteld op € 240,- aan griffierecht, € 106,01 aan dagvaardingskosten en € 498,- aan salaris voor de gemachtigde;
en indien [gedaagde] niet binnen 14 dagen na vandaag vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, te vermeerderen met € 124,- aan salaris, en de kosten van betekening onder de voorwaarde dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande 14 dagen na de datum van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
43416