Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/593550 / HA ZA 20-315
Vonnis van 26 mei 2021
in de zaak van
[naam eiser],
wonende te [woonplaats eiser] ,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. F. van Westrhenen te Rotterdam,
tegen
[naam gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. A.M. Roepel te Berkel en Rodenrijs.
Partijen zullen hierna [naam eiser] en [naam gedaagde] genoemd worden.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 17 maart 2020, met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens van eis in voorwaardelijke reconventie, met producties;
- de brieven van de rechtbank van 29 juli en 29 oktober 2020, waarbij partijen zijn opgeroepen voor een mondelinge behandeling op 26 november 2020 en informatie is verstrekt over die behandeling;
- de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie, met producties;
- de samenvatting stellingen [naam gedaagde] en korte reactie op conclusie in voorwaardelijke reconventie, tevens akte wijziging eis;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 26 november 2020.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2..De feiten
2.1.
[naam eiser] heeft op 28 november 2017 op een executieveiling twee erfpachtrechten verkregen. Deze erfpachtrechten zijn gevestigd op percelen grond gelegen aan de [straatnaam] in Capelle aan den IJssel, kadastraal bekend gemeente Capelle aan den IJssel, sectie [sectienummer 1] , nummers [perceelnummer 1] , [perceelnummer 2] en [perceelnummer 3] . Op perceel [perceelnummer 1] is de westvleugel van een bedrijfspand gevestigd en op perceel [perceelnummer 3] de oostvleugel daarvan. [naam gedaagde] is bloot eigenaar van deze percelen.
2.2.
Het in 1981 gebouwde bedrijfspand is steeds in gebruik geweest als meubelzaak, bekend onder de naam [naam meubelzaak] , een in 1936 door de ouders van [naam gedaagde] opgerichte onderneming. [naam eiser] houdt zich bezig met de productie van en (groot-)handel in meubilair.
2.3.
Op de oostvleugel (perceel [perceelnummer 3] ) is een erfpachtakte van 21 november 1979 van toepassing. In de erfpachtakte is, voor zover hier van belang, het volgende bepaald:
“B.8 Het is de erfpachter zonder schriftelijke toestemming van partij [naam gedaagde] niet geoorloofd de aard of bestemming van de in erfpacht uitgegeven grond te wijzigen, op de grond uitwegen aan te leggen of opstallen te stichten, aan bestaande gebouwen of opstallen veranderingen aan te brengen of deze te slopen, noch ook in de grond elders, buizen, kabels leidingen en dergelijke aan te brengen.
(…)
D. Voor bestaande erfdienstbaarheden rechten en verplichtingen wordt bij deze speciaal verwezen naar een akte van transport, op heden voor mij, notaris, verleden, waarbij voor “koopster” gelezen dient te worden “erfpachter”, woordelijk luidende:
“Wordende ten deze nog verwezen naar de “Algemene Verkoopvoorwaarden”, waaronder de Gemeente Capelle aan den IJssel bouwterrein verkoopt, vastgesteld bij besluit van de Raad dier Gemeente genomen in zijn openbare vergadering van vier april negentienhonderd zes en zestig (…) gewijzigd bij besluit van genoemde Raad, genomen in zijn openbare vergadering van acht en twintig september negentienhonderd zes en zeventig (…), opgenomen in een akte op zeven en twintig juni negentienhonderd zes en zeventig (…) welke voorwaarden worden geacht deel uit te maken van deze akte (…) en bij deze aan de koopster worden opgelegd.
Terzake is voorts overeengekomen:
a. Koopster zal het gekochte terrein (doen) bebouwen met een centraal meubelmagazijn met toonzaal service- en reparatieruimte, een en ander overeenkomstig het dienaangaande tussen partijen bekende schetsplan, alsmede met inachtneming van de daartoe door burgemeester en wethouders der gemeente Capelle aan den IJssel ingevolge de desbetreffende bepalingen van de Woningwet en de Bouwverordening verleende bouwvergunning.
b.1. Het is koopster verboden zonder schriftelijke toestemming van burgemeester en wethouders van Capelle aan den IJssel op het door haar gekochte perceel bedrijfsterrein een ander bedrijf dan hiervoor omschreven te hebben.(…)”
(…)”
2.4.
Op de westvleugel (perceel [perceelnummer 1] ) is een erfpachtakte van 3 september 1985 van toepassing. In de erfpachtakte is, voor zover hier van belang, het volgende bepaald:
“Artikel 9
1. (…)
2. De erfpachter is niet bevoegd:
a. in het gebruik van de erfpacht uitgegeven grond en van de daarop te stichten opstallen of aan het uiterlijk van de opstallen, daaronder begrepen de kleur, verandering aan te brengen, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de grondeigenaar;
b. (…)”
Artikel 10
1. De erfpachter zal het erfpachtrecht niet met hypotheek of enig ander zakelijk recht mogen bezwaren of verhuren of aan een ander in gebruik geven, zonder schriftelijke toestemming tevoren van de grondeigenaar. (…)
Artikel 19
(…) Verder wordt nog verwezen naar- en voorzover nodig en voorzover een en ander nog van toepassing kan zijn, voor de erfpachter verbindend verklaard – hetgeen voorkomt in een akte van verkoop en koop (…)
In het bijzonder zijn op deze verkoop en koop van toepassing de “Algemene verkoopvoorwaarden voor bouwterrein der gemeente Capelle aan den IJssel”, vastgesteld bij besluit van de Raad dier Gemeente genomen in zijn openbare vergadering van vier april negentienhonderd zes en zestig (…) gewijzigd bij besluit van genoemde Raad, genomen in zijn openbare vergadering van acht en twintig juni negentienhonderd zes en zeventig (…), opgenomen in een akte op zeven en twintig september negentienhonderd zes en zeventig (…), met dien verstande voor artikel IV van deze voorwaarden wordt gelezen:
Artikel IV
(…)
6. Koper verplicht zich de gekochte bouwgrond zelve te (doen) bebouwen met een uitbreiding van het centraal meubelmagazijn met toonzaal, service- en reparatieruimten, zulks met inachtneming van het hieromtrent tussen partijen bekende schetsplan en overeenkomstig de daartoe door burgemeester en wethouders der gemeente Capelle aan den IJssel ingevolge de desbetreffende bepalingen van de Woningwet en de Bouwverordening verleende bouwvergunning.
(…)
12. Het is koper verboden zonder schriftelijke toestemming van burgemeester en wethouders de door hen gekochte bouwgrond voor een ander doel te gebruiken dan in sub 6 i[s] omschreven.
(…)”
2.5.
In de aangetekende brief van 31 juli 2018 van (de advocaat van) [naam eiser] aan [naam gedaagde] staat, voor zover hier van belang, het volgende:
“ [naam eiser] moet zich dus voorbereiden op het zoeken van huurders en in dat kader wenst hij graag te vernemen op grond van welke voorwaarden/welke criteria u voornemens bent om wel of geen toestemming voor het verhuren van het bedrijfspand te verlenen. Ik verneem graag wanneer u daarover in overleg kunt treden.
[naam eiser] heeft uiteraard de bedoeling om voor het pand een nieuwe, geschikte, huurder te vinden. Om het pand geschikt te maken voor toekomstige verhuur zal waarschijnlijk ook een renovatie moeten plaatsvinden. Daarover treedt [naam eiser] graag met u in gesprek.
Verder is het zo, dat op dit moment twee verschillende sets van erfpachtvoorwaarden van toepassing zijn op het bedrijfspand. De oorzaak hiervan is dat het bedrijfsgebouw zich uitstrekt over twee kadastrale percelen. Bovendien zijn de voorwaarden verouderd (er wordt namelijk nog uitgegaan van het oude erfpachtrecht vóór 1992) en zijn op de erfpachtrechten verschillende einddata van toepassing. Ook hierover treedt [naam eiser] graag in overleg.”
2.6.
In de aangetekende brief van 2 april 2019 van (de advocaat van) [naam eiser] aan [naam gedaagde] staat, voor zover hier van belang, het volgende:
“Omdat ik naar aanleiding van de brief van 31 juli 2018 niet van u mocht vernemen, verzoek ik u middels deze brief om toestemming te verlenen voor de verhuur van het bedrijfspand aan een concrete huurder, waarmee [naam eiser] verschillende gesprekken heeft gevoerd.
Het betreft de verhuur door [naam eiser] als verhuurder aan de vennootschap onder firma Van Hunnik Meubelen als huurder (…). Het bedrijfspand zal op grond van de te sluiten huurovereenkomst worden gebruikt voor de verkoop c.q. opslag van meubels en daarmee samenhangende activiteiten. De ingangsdatum is voorzien op 14 april 2019 (…)
Gezien de geplande ingangsdatum ontvang ik graag op korte termijn, uiterlijk maandag 8 april 2019 een schriftelijke reactie van u, waarin wordt bevestigd dat de verhuur aan Van Hunnik Meubelen is toegestaan.
Tot slot bericht ik u dat [naam eiser] nog steeds graag in overleg treedt over de toekomst van het bedrijfspand en de voorwaarden waarop toekomstige verhuur en/of renovatie kan plaatsvinden. (…)”
2.7.
In de e-mail van 15 april 2019 van (de advocaat van) [naam eiser] aan (de advocaat van) [naam gedaagde] staat, voor zover hier van belang, het volgende:
“ [naam eiser] is inmiddels ca. anderhalf jaar erfpachtgerechtigde maar heeft het pand niet kunnen gebruiken, terwijl hij wel een aanzienlijke canon betaalt. [naam eiser] wil nu komen tot exploitatie van het pand. In eerste instantie bestaat die exploitatie uit kortstondige verhuur aan Van Hunnik, maar op langere termijn wil [naam eiser] over gaan tot herontwikkeling.
Wij bespraken al dat zich de bijzondere situatie voordoet dat het pand zich bevindt op twee verschillende kadastrale percelen. Deze percelen zijn beiden in erfpacht uitgegeven, maar niet onder dezelfde voorwaarden. (…) Van Hunnik voorlopig alleen gebruik maakt van perceel [perceelnummer 3] . Voor dat gebruik is geen toestemming van de bloot-eigenaar benodigd. Het verzoek van [naam eiser] aan de bloot-eigenaar blijft evenwel om goed te keuren dat ook perceel [perceelnummer 1] door Van Hunnik wordt gebruikt.
(…)
Wat betreft het gebruik door Van Hunnik (…), wijs ik er nog op dat – zoals besproken – het de bedoeling is om voor een korte periode (ca drie maanden) aan Van Hunnik te verhuren.
[naam eiser] is verder voornemens het gebouw te herontwikkelen. Ik denk dat het goed zou zijn om partijen daar op korte termijn met elkaar over van gedachten te laten wisselen.”
2.8.
In de e-mail van 13 mei 2019 van (de advocaat van) [naam eiser] aan (de advocaat van) [naam gedaagde] staat het volgende:
“We spraken elkaar vorige week vrijdag over de plannen van de familie omtrent het pand aan de [straatnaam] . Je gaf toen aan dat de familie overweegt een bod uit te brengen om het recht van erfpacht terug te kopen en dat je in dat kader offertes van taxateurs hebt opgevraagd.
Waar we vrijdag niet over spraken, is de vraag of je cliënte bereid is toestemming aan [naam eiser] te geven om het gehele pand tijdelijk te verhuren aan Van Hunnik. Wil je mij laten weten of die toestemming gegeven wordt?”
2.9.
In de e-mail van 22 mei 2019 van (de advocaat van) [naam eiser] aan (de advocaat van) [naam gedaagde] staat, voor zover hier van belang, het volgende:
“Gebruik van Hunnik
Op dit moment gebruikt Van Hunnik alleen dat deel dat gelegen is op het kadastrale perceel [perceelnummer 3] . (…) Alleen voor het in gebruik geven van het deel van het pand dat gebouwd is op perceel [perceelnummer 1] is op grond van de erfpachtvoorwaarden toestemming nodig.
Ik begreep tijdens onze telefoongesprekken van 10 mei en 15 mei jl. dat uw cliënte (als bloot-eigenaar) niet bereid is de gevraagde toestemming te verlenen. Zij heeft daarvoor de volgende twee redenen.
Uw cliënte wenst te voorkomen dat zij - op enig moment - geconfronteerd wordt met een huurder die zij er niet meer het pand uit zou krijgen.
Uw cliënte meent dat zij geen toestemming kan verlenen als haar kinderen daar niet mee instemmen. De kinderen van uw cliënte stemmen niet in omdat een bod in voorbereiding is om cliënte uit te kopen (in die zin dat het erfpachtrecht van cliënte wordt gekocht). De kinderen van uw cliënte hebben ook het idee dat partijen het op korte termijn eens zouden moeten kunnen worden over afkoop, zodat het niet nodig zou zijn om op de lange-termijn plannen van cliënte in te gaan.”
In deze e-mail heeft [naam eiser] [naam gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de door [naam eiser] geleden en nog te lijden schade als gevolg van het onthouden van de gevraagde toestemming.
2.10.
Op 26 augustus 2019 heeft [naam eiser] aan de Fietsvoordeelshop.nl B.V. (hierna: de Fietsvoordeelshop) een intentieovereenkomst ter zake verhuur van de oostvleugel van het bedrijfspand (op perceel [perceelnummer 1] ) gestuurd, waarin, voor zover hier van belang, het volgende voorbehoud is opgenomen.
“> Er geldt het formele voorbehoud voor het verkrijgen van de juiste bestemming / omgevingsvergunning ten behoeve van de vestiging van een Fietsvoordeelshop.nl – vestiging op deze locatie.”
2.11.
In de brief van 14 november 2019 van (de advocaat van) [naam eiser] aan (de advocaat van) [naam gedaagde] staat, voor zover hier van belang, het volgende.
“ [naam eiser] wenst thans opnieuw een verzoek aan mevrouw [naam gedaagde] voor te leggen. Ditmaal gaat het om een aanpassing van het talud en een nieuwe bestemming van een gedeelte van het bedrijfsgebouw.
(…)
Om een betere uitstraling en toegang te realiseren voor de beoogde huurder, is een plan ontwikkeld om een bredere wandelpromenade van circa 150 m2 aan te leggen over het talud. (…)
(…)
Voor het huisvesten van de huurder is [naam eiser] ook voornemens om de bestemming van het bedrijfsgebouw aan te passen. [naam eiser] wenst de bestemming van het bedrijfsgebouw aan te passen zodat de volgende bedrijfsactiviteiten uitgevoerd kunnen worden: winkel in fietsen, bromfietsen en accessoires alsmede de reparatie van fietsen en bromfietsen. Op basis van het bepaalde in de erfpachtakte verzoekt [naam eiser] hierbij uw cliënte om toestemming te verlenen voor het herbestemmen van het bedrijfsgebouw conform de hiervoor genoemde bestemming. [naam eiser] zal zelfstandig zorgdragen voor het aanvragen van de gewijzigde bestemming bij de gemeente Capelle aan den IJssel.”
In deze brief heeft [naam eiser] [naam gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de door [naam eiser] geleden en nog te lijden schade als gevolg van het onthouden van de gevraagde toestemmingen.
2.12.
In de e-mail van 28 november 2019 aan de advocaat van [naam eiser] heeft de advocaat van [naam gedaagde] een gesprek tussen partijen en hun advocaten voorgesteld, waarin de plannen van [naam eiser] en het standpunt van [naam gedaagde] daarover onderwerp van gesprek zijn. Op 3 december 2019 heeft dit gesprek op het kantoor van de advocaat van [naam gedaagde] plaatsgehad.
2.13.
In de e-mail van 24 december 2019 van (de advocaat van) [naam gedaagde] aan (de advocaat van) [naam eiser] staat, voor zover hier van belang, het volgende.
“De familie heeft aangegeven constructief te willen nadenken over de verzoeken van uw cliënt om (kort gezegd) verbouwingen in de ruimte en aan het terrein uit te voeren en om te verhuren. Daarbij is een essentiële voorwaarde (…) dat er op zodanige wijze zal worden verhuurd dat er aan het eind van de looptijd van de erfpacht leeg en ontruimd zal worden opgeleverd. Ook wil cliënte vooraf schriftelijk verzekerd zien dat investeringen die nu worden gepleegd geen rol zullen spelen bij het waarderen van de opstallen aan het einde van de looptijd. Het verzoek van uw cliënt zoals thans gedaan houdt geen rekening met beide zaken. Cliënte ontvangt dan ook graag een voorstel (…) waarbij uw cliënt aangeeft hoe voorgaande kan worden bereikt. Cliënte is bovendien van mening dat als de mogelijkheden voor verhuur en gebruik van het erfpachtrecht worden uitgebreid dit gevolgen behoort te hebben voor de hoogte van de canon. Ook dat aspect zou cliënte graag terug willen zien in een voorstel van uw cliënt.
Wat betreft het verzoek de (publiekrechtelijke) bestemming van de opstallen te mogen wijzigen het volgende. Zoals tijdens ons gesprek aan de orde is geweest is cliënte op dit moment voornemens om aan het eind van de looptijd het grondstuk te (her)ontwikkelen samen met een projectontwikkelaar. Dat brengt met zich mee dat er namens cliënte al binnen afzienbare termijn contacten zullen zijn met de gemeente over het wijzigen van de publiekrechtelijke bestemming. De door uw cliënt gewenste bestemmingswijziging past dus in het geheel niet in de plannen van cliënte.”
2.14.
In de e-mail van 27 december 2019 van (de advocaat van) [naam eiser] aan (de advocaat van) [naam gedaagde] staat, voor zover hier van belang, het volgende:
“(…) ik kan nu alvast berichten dat dit voorstel niet als “constructief” kan worden beschouwd. Zoals eerder aangegeven kunnen wij praten over afspraken bij het einde van de erfpachttermijn, maar het blijft onbegrijpelijk dat de familie mijn cliënt nog altijd beperkt in zijn mogelijkheden om tot verhuur van het bedrijfspand over te gaan. Mijn cliënt moet nu – na lang aandringen – horen dat de familie niet wenst mee te werken aan iedere vorm van wijziging van de bestemming, terwijl de erfpachttermijn (…) pas over 10 (…) jaar kan eindigen. Daarnaast zien wij niet in waarom de familie op voorhand een verhoging van de canon eist. De afgelopen 2 jaar heeft mijn cliënt, door toedoen van de familie, al niet kunnen overgaan tot verhuur en met deze houding zal dat ook heel lang niet mogelijk zijn.”
In deze e-mail wordt door (de advocaat van) [naam eiser] aangekondigd de voorbereiding van een procedure te hervatten.
3..Het geschil
in conventie
3.1.
[naam eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. bepaalt dat de navolgende passages uit de erfpachtakten komen te vervallen en bepaalt dat het vonnis van de rechtbank in de plaats treedt van de door [naam gedaagde] te verrichten rechtshandeling:
wat betreft de erpachtakte met kenmerk Hypotheken 4, deel 6553, nummer 19;
“Het is de erfpachter zonder schriftelijke toestemming van partij [naam gedaagde] niet geoorloofd de aard of de bestemming van de in erfpacht uitgegeven grond te wijzigen, op de grond uitwegen aan te leggen of opstallen te stichten, aan bestaande gebouwen of opstallen veranderingen aan te brengen of deze te slopen, noch ook in de grond elders, buizen, kabels leidingen en dergelijke aan te brengen.”
en wat betreft de erfpachtakte met kenmerk Hypotheken 4, deel 8776, nummer 42:
“Artikel 9
1. (…)
2. De erfpachter is niet bevoegd:
a. in het gebruik van de in erfpacht uitgegeven grond en van de daarop te stichten opstallen of aan het uiterlijjk van de opstallen, daaronder begrepen de kleur, verandering te brengen, zonder voorafgaande toestemming van de grondeigenaar;
b. (…)”
“Artikel 10
1. De erfpachter zal het erfpachtrecht niet met hypotheek of enig ander zakelijk recht mogen bezwaren of verhuren of aan een ander in gebruik geven, zonder schriftelijke toestemming tevoren van de grondeigenaar.(…)”
2. voor recht verklaart dat [naam gedaagde] aansprakelijk is voor de door [naam eiser] geleden en nog te lijden schade;
3. [naam gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 1.015.620,00 als schadevergoeding voor gemiste huurinkomsten tot 1 maart 2020, te vermeerderen met € 84.635,00 aan gemiste huurinkomsten voor iedere maand dat [naam gedaagde] in gebreke blijft medewerking te verlenen aan de verhuur van het bedrijfspand primair op grond van artikel 6:74 BW en subsidiair op grond van artikel 6:162 BW, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
4. [naam gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [naam eiser] van € 6.775,00 aan buitengerechtelijke kosten;
5. [naam gedaagde] veroordeelt tot betaling van de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente indien de voldoening daarvan niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis plaatsvindt.
3.2.
Het verweer van [naam gedaagde] strekt tot het niet-ontvankelijk verklaren van [naam eiser] in zijn vorderingen, althans tot afwijzing daarvan, subsidiair de vorderingen van [naam eiser] toe te wijzen zonder dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, met veroordeling van [naam eiser] – uitvoerbaar bij voorraad – in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente indien de voldoening daarvan niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis plaatsvindt.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in voorwaardelijke reconventie
3.4.
[naam eiseres] vordert – na vermeerdering van eis –, op voorwaarde dat de vordering van [naam verweerder] nietontvankelijk wordt verklaard of wordt afgewezen, dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, opheft de door [naam verweerder] gelegde conservatoire beslagen op:
de onroerende zaak met kadastrale omschrijving “bedrijvigheid (detailhandel) Parkeren”, staande en gelegen te [adres 1] , met kadastrale aanduiding gemeente Capelle aan den IJssel, sectie [sectienummer 1] , nummer [perceelnummer 1] , groot 6.934 m²;
de onroerende zaak met kadastrale omschrijving “Wegen”, met kadastrale aanduiding gemeente Capelle aan den IJssel, sectie [sectienummer 1] , nummer [perceelnummer 2] , groot 105 m²;
de onroerende zaak met kadastrale omschrijving “bedrijvigheid (detailhandel) Wegen”, staande en gelegen te [adres 1] , met kadastrale aanduiding gemeente Capelle aan den IJssel, sectie [sectienummer 1] , nummer [perceelnummer 3] , groot 10.483 m²;
het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de onroerende zaak met als kadastrale omschrijving “Wonen (appartement)”, staande en gelegen te [adres 2] , met kadastrale aanduiding gemeente Kralingen, sectie [sectienummer 2] , nummer [perceelnummer 4] , appartementsindex A27;
het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de onroerende zaak met kadastrale aanduiding gemeente Kralingen, sectie [sectienummer 2] , nummer [perceelnummer 4] , appartementsindex A38;
het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de onroerende zaak met als kadastrale omschrijving “Parkeren”, met kadastrale aanduiding gemeente Kralingen, sectie [sectienummer 2] , nummer [perceelnummer 5] , appartementsindex A170;
het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de onroerende zaak met als kadastrale omschrijving “bedrijvigheid (industrie)”, staande en gelegen te [adres 3] , met kadastrale aanduiding gemeente Kralingen, sectie [sectienummer 2] , nummer [perceelnummer 6] , appartementsindex A75;
de bankrekening van [naam gedaagde] bij ABN;
met veroordeling van [naam eiser] in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente indien de voldoening daarvan niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis plaatsvindt.
3.5.
Het verweer van [naam eiser] strekt tot afwijzing van de vordering van [naam gedaagde] .
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..De beoordeling
in conventie
4.1.
De kern van het geschil is de vraag of de erfpachtvoorwaarden op grond van onvoorziene omstandigheden (artikel 5:97 BW) gewijzigd moeten worden.
4.2.
Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft de onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken (artikel 5:85 lid 1 BW). De erfpachter heeft, voor zover in de akte van vestiging niet anders is bepaald, hetzelfde genot van de zaak als de eigenaar (artikel 5:89 lid 1 BW). De erfpachter mag zonder toestemming van de eigenaar niet een andere bestemming aan de onroerende zaak geven of een handeling in strijd met de bestemming van de zaak verrichten (artikel 5:89 lid 2 BW). De inhoud van het recht van erfpacht wordt hoofdzakelijk door de akte van vestiging bepaald. Het zijn de erfpachtvoorwaarden die het mogelijk maken om het recht van erfpacht nauwkeurig af te stemmen op de concrete situatie. Daardoor zijn het de erfpachtvoorwaarden die in de praktijk de inhoud van het erfpachtrecht bepalen.
Wijzigen (doorhalen) van de erfpachtvoorwaarden op grond van artikel 5:97 BW?
4.3.
Aan de vordering tot wijziging van de erfpachtvoorwaarden heeft [naam eiser] ten grondslag gelegd dat vijfentwintig jaar na de vestiging van de erfpachtrechten (op 21 november 1979 respectievelijk op 3 september 1985) sprake is van onvoorziene omstandigheden, die er volgens hem toe leiden dat nakoming van de onder 3.1 van dit vonnis aangehaalde bepalingen uit de erfpachtakten in redelijkheid en billijkheid niet van hem gevergd kan worden. Kort gezegd bestaat de onvoorziene omstandigheid volgens [naam eiser] hierin dat [naam gedaagde] (als bloot eigenaar) er alles aan doet om [naam eiser] (als erfpachter) te frustreren in zijn pogingen om inkomsten uit het bedrijfspand te genereren. Door de onredelijke opstelling van [naam gedaagde] , het niet of laat reageren op verzoeken tot verhuur, het stellen van nadere voorwaarden aan het verlenen van toestemming voor verhuur en/of verbouwingen en/of bestemmingswijziging en vervolgens het onthouden van die toestemming, wordt het voor [naam eiser] moeilijk, zo niet onmogelijk om renderende huurders aan te trekken, aldus [naam eiser] .
4.4.
[naam gedaagde] stelt zich - kort gezegd - op het standpunt dat de erfpachtakte niets aan duidelijkheid te wensen overlaat. Voor verhuur, verbouwing en bestemmingswijziging van het bedrijfspand door [naam eiser] is toestemming vooraf van [naam gedaagde] vereist. [naam eiser] was hiermee bekend toen hij op 28 november 2017 op een executieveiling de twee erfpachtrechten verkreeg. [naam gedaagde] heeft niet op onredelijke gronden haar toestemming voor verhuur, verbouwing en bestemmingswijziging onthouden, omdat:
- [naam eiser] geen concrete toestemmingsverzoeken voor verhuur heeft gedaan, ook niet ten aanzien van Van Hunnik;
- het onbekend was of potentiële huurders aan de erfpachtvoorwaarden zouden voldoen;
- [naam gedaagde] eigen herontwikkelingsplannen heeft;
- [naam eiser] op de hoogte was van de aanvullende voorwaarden van [naam gedaagde] voor het verlenen van toestemming.
4.5.
Bij het beantwoorden van de vraag of tot wijziging van de erfpachtvoorwaarden moet worden overgegaan, geldt als toetsingskader hetgeen is bepaald in artikel 5:97 lid 1 BW. Op basis van deze bepaling kan de rechtbank de erfpacht wijzigen na verloop van vijfentwintig jaar na de vestiging daarvan op grond van onvoorziene omstandigheden, welke van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de akte van vestiging niet van de eigenaar of de erfpachter gevergd kan worden. Uit artikel 169 van de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek volgt dat het hierbij slechts kan gaan om onvoorziene omstandigheden die zich hebben voorgedaan na 1 januari 1992.
4.6.
[naam eiser] en [naam] , zoon van [naam gedaagde] , hebben een zakelijk conflict over het bedrijfspand (gehad). Uit de processtukken en het verhandelde ter zitting kan niet worden afgeleid dat [naam gedaagde] daar partij bij is (geweest) of dat dit conflict mede bepalend is voor het antwoord op de onder 4.5 geformuleerde vraag. Bij de beoordeling van het onderhavige geschil laat de rechtbank het conflict tussen [naam eiser] en [naam] dan ook buiten beschouwing.
4.7.
De rechtbank is van oordeel dat [naam eiser] onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld die de conclusie rechtvaardigen dat het onthouden van toestemming door [naam gedaagde] zodanig onvoorzienbaar en onredelijk is dat de erfpachtvoorwaarden gewijzigd/doorgehaald dienen te worden.
4.8.
De rechtbank stelt voorop dat [naam eiser] wist wat hij kocht op de executieveiling van 28 november 2017. Hij wist dat hij op grond van de in de erfpachtakten opgenomen erfpachtvoorwaarden voor verhuur/verbouwing en bestemmingswijziging vooraf de toestemming van [naam gedaagde] nodig had.
4.8.1.
[naam gedaagde] heeft niet gereageerd op de brief van (de advocaat van) [naam eiser] van 31 juli 2018 (zie rechtsoverweging 2.5), waarin vragen zijn gesteld over de verhuur van het bedrijfspand. Op zichzelf had van [naam gedaagde] een reactie op deze brief verwacht mogen worden. Voor [naam eiser] was de kwestie op dat moment blijkbaar echter nog niet dringend, want pas op 2 april 2019 (zie rechtsoverweging 2.6) heeft [naam eiser] [naam gedaagde] opnieuw benaderd met het verzoek om toestemming te verlenen voor de verhuur aan Van Hunnik. Uit de email van 22 mei 2019 (zie rechtsoverweging 2.9) volgt dat [naam gedaagde] niet zonder meer toestemming voor verhuur verleent en dat zij geen gedoe wil met zittende huurders aan het einde van de erfpachtperiode.
4.8.2.
De rechtbank is van oordeel dat er niet een zodanig lange tijd tussen het verzoek van [naam eiser] en het antwoord van [naam gedaagde] is gelegen dat [naam gedaagde] zich alleen al daarom zodanig onredelijk heeft opgesteld dat de erfpachtvoorwaarden gewijzigd moeten worden. [naam eiser] heeft vervolgens geen concrete en kenbare acties ondernomen om aan het bezwaar van [naam gedaagde] tegemoet te komen of dat bezwaar te weerleggen.
4.8.3.
Niet gesteld of gebleken is dat [naam gedaagde] bekend was met de door [naam eiser] beoogde huurders voor het bedrijfspand. Zo is door [naam eiser] geen gevolg gegeven aan de tussen hem en de Fietsvoordeelshop gesloten intentieovereenkomst (zie rechtsoverweging 2.10); immers, een concreet verzoek aan [naam gedaagde] om toestemming te geven voor verhuur aan de Fietsvoordeelshop is niet gedaan. Hetzelfde geldt voor Beter Bed.
4.8.4.
Als naar aanleiding van de brief (van de advocaat van) [naam eiser] van 14 november 2019 (zie rechtsoverweging 2.11) op 3 december 2019 een gesprek plaatsvindt, herhaalt [naam gedaagde] haar voorwaarde dat zij geen gedoe wil met zittende huurders aan het eind van de erfpacht. Verder is het in het gesprek vooral gegaan over de herontwikkeling van het bedrijfspand. In de e-mail (van de advocaat van) [naam gedaagde] van 24 december 2019 (zie rechtsoverweging 2.13) zijn drie voorwaarden geformuleerd waarvan een mogelijke toestemming afhankelijk wordt gemaakt: i) essentieel is dat aan het einde van de erfpachtperiode(s) leeg en ontruimd wordt opgeleverd, ii) [naam eiser] zegt uitdrukkelijk toe dat investeringen geen rol zullen spelen bij het waarderen van de opstallen aan het einde van de erfpacht en iii) een verhoging van de erfpachtcanon bij een uitbreiding van verhuur en gebruik van de erfpachtrechten. Deze voorwaarden zijn noch afzonderlijk, noch tezamen aan te merken als onredelijke voorwaarden voor het geven van toestemming aan [naam eiser] voor de verhuur/verbouwing van het bedrijfspand, in elk geval niet als zodanig onredelijke voorwaarden dat wijziging van de erfpachtvoorwaarden een passende reactie is.
4.9.
Het argument van [naam eiser] dat van hem niet verwacht kon worden dat hij de goedkeuring van [naam gedaagde] in rechte bevecht, omdat de wet niet in een procedure voorziet waarin binnen een commercieel aanvaardbare termijn duidelijk wordt of [naam gedaagde] goedkeuring moet verlenen, kan hem niet baten. Het stond en staat [naam eiser] vrij om de mogelijkheid van een kort gedingprocedure te benutten om in concrete gevallen snel duidelijkheid te verkrijgen. [naam eiser] heeft niet nader onderbouwd dat dit voor hem niet mogelijk of onredelijk bezwarend zou zijn.
4.10.
Dit alles leidt ertoe dat vordering 1 van [naam eiser] wordt afgewezen.
4.11.
Nu de overeengekomen erfpachtvoorwaarden in de erfpachtakten onverkort van kracht blijven, komen de vordering van [naam eiser] ter zake de verklaring voor recht dat [naam gedaagde] aansprakelijk is voor de door [naam eiser] geleden en nog te lijden schade en de vordering tot schadevergoeding voor gemiste huurinkomsten (vorderingen 2 en 3 [naam eiser] ) niet voor toewijzing in aanmerking. Hierbij komt nog dat [naam eiser] onvoldoende onderbouwd heeft gesteld welke huurder(s) hij door de opstelling van [naam gedaagde] daadwerkelijk is misgelopen en welke schade hij daardoor heeft geleden.
in (voorwaardelijke) reconventie
4.12.
Er is geen bezwaar gemaakt tegen de eisvermeerdering van [naam eiseres] . De rechtbank ziet ook ambtshalve geen aanleiding voor het oordeel dat de eisvermeerdering in strijd is met de eisen van een goede procesorde en doet daarom recht op de vermeerderde eis.
4.13.
In het oordeel van de rechtbank over de hoofdvorderingen van [naam verweerder] ligt besloten dat de conservatoire beslagen dienen te worden opgeheven. Dit oordeel houdt immers in dat [naam verweerder] geen vorderingen heeft op [naam eiseres] .
in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
Conclusie in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
4.14.
Op grond van het voorgaande zullen de vorderingen in conventie worden afgewezen en zal de vordering in reconventie worden toegewezen.
Proceskosten en uitvoerbaarheid bij voorraad
4.15.
[naam eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van [naam gedaagde] in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie. De door [naam gedaagde] gevorderde wettelijke rente over de proceskosten is toewijsbaar op de wijze als in het dictum vermeld.
De kosten aan de zijde van [naam gedaagde] in conventie worden tot op heden begroot op:
- griffierecht € 1.639,00
- salaris advocaat
€ 7.998,00(2 punten × tarief € 3.999,00)
€ 7.998,00(2 punten × tarief € 3.999,00)
Totaal € 9.637,00
De proceskosten aan de zijde van [naam gedaagde] in (voorwaardelijke) reconventie worden begroot op:
salaris advocaat € 281,50 (1 punt × tarief € 563,00 × 0,5 vanwege de samenhang met de vordering in conventie)
4.16.
De door [naam gedaagde] gevorderde nakosten zullen worden toegewezen als in het dictum vermeld.
4.17.
De proceskostenveroordelingen worden uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat het verzoek en de vordering daartoe zijn gegrond op de wet en deze niet bestreden zijn.
5..De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt [naam eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [naam gedaagde] tot op heden begroot op € 9.637,00;
in voorwaardelijke reconventie
5.3.
heft de door [naam verweerder] gelegde conservatoire beslagen op;
5.4.
veroordeelt [naam verweerder] in de proceskosten, aan de zijde van [naam eiseres] tot op heden begroot op € 281,50;
in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
5.5.
bepaalt met betrekking tot de proceskosten dat [naam eiser] deze dient te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis en veroordeelt [naam eiser] , voor het geval voldoening van die kosten binnen die termijn niet plaatsvindt, tot betaling van de wettelijke rente over die kosten te rekenen vanaf de dag van het verstrijken van voormelde termijn voor voldoening tot aan de dag der algehele voldoening;
5.6.
veroordeelt [naam eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 255,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [naam eiser] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en vervolgens betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten met ingang van veertien dagen na dagtekening van dit vonnis tot aan de dag der voldoening;
5.7.
verklaart – met uitzondering van onderdeel 5.1 – dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. drs. J. van den Bos, mr. J.E. Molenaar en mr. B. van Velzen, rechters, in aanwezigheid van mr. E.M. van der Waal, griffier. Het is ondertekend door de rolrechter en door deze in het openbaar uitgesproken op 26 mei 2021.
1451/1407/3152/3194