ECLI:NL:RBROT:2021:5023

• Datum uitspraak: 20 mei 2021
• Publicatiedatum: 7 juni 2021
• Zaaknummer: KTN-8902161_20052021
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: C. van Steenderen-Koornneef
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid verkopers bij funderingsproblemen na woningkoop

In deze zaak, die diende voor de Rechtbank Rotterdam op 20 mei 2021, hebben eisers, [eiser 1] en [eiser 2], een vordering ingesteld tegen gedaagden, [gedaagde 1] en [gedaagde 2], in verband met funderingsproblemen van een woning die zij van gedaagden hebben gekocht. De procedure begon met een mondelinge behandeling op 6 april 2021, waarbij de eisers hun standpunt uiteenzetten over de gebreken aan de woning, die volgens hen het gevolg waren van een ondeugdelijke fundering. Eisers stelden dat zij niet op de hoogte waren van deze gebreken ten tijde van de koop en dat gedaagden hen hierover hadden moeten informeren. Gedaagden daarentegen voerden aan dat eisers bekend waren met de gebreken en dat zij de risico's hadden aanvaard door de koopovereenkomst te ondertekenen.

De rechtbank heeft vastgesteld dat de koopovereenkomst bepaalde dat de woning in de staat waarin deze zich bevond bij de feitelijke levering, aan eisers werd overgedragen. Dit betekent dat eisers vanaf de datum van levering, 25 augustus 2016, het risico voor gebreken aan de woning droegen. De rechtbank oordeelde dat eisers onvoldoende bewijs hadden geleverd dat gedaagden op de hoogte waren van de funderingsproblemen en deze informatie hadden achtergehouden. Bovendien was gebleken dat eisers zelf bij de bezichtiging van de woning al zichtbare gebreken hadden geconstateerd en dat zij een bouwkundige keuring hadden laten uitvoeren, waaruit bleek dat de gebreken mogelijk het gevolg waren van zetting van het huis.

De rechtbank concludeerde dat eisers niet konden aantonen dat er sprake was van dwaling of dat gedaagden tekortgeschoten waren in hun mededelingsplicht. De vordering van eisers werd dan ook afgewezen, en zij werden veroordeeld in de proceskosten. Dit vonnis benadrukt het belang van zorgvuldigheid bij de aankoop van onroerend goed en de verantwoordelijkheid van de koper om zich goed te informeren over de staat van de woning.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

Zaaknummer: 8902161 \ CV EXPL 20-5934

uitspraak: 20 mei 2021

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht

in de zaak van

1.. [eiser 1],

2.
[eiser 2] ,

beiden wonende te [woonplaats eisers],

eisers,

gemachtigde: mr. H. Romeijn,

tegen

1.. [gedaagde 1],

2.
[gedaagde 2] ,

beiden wonende te [woonplaats gedaagde],

gedaagden,

gemachtigde: mr. W.P.C. Ros.

Eisers worden hierna aangeduid als “[eiser 1]”, “[eiser 2]” en gezamenlijk als “[eisers]”. Gedaagden worden hierna aangeduid als “[gedaagde 1]”, “[gedaagde 2]” en gezamenlijk als “[gedaagden]”.

1.. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure volgt uit het volgende:

• het op 25 november 2020 onder zaak-/rolnummer C/10/602153 / HA ZA 20-781 door de handelskamer gewezen vonnis in het incident, waarin de zaak is verwezen naar de kamer voor kantonzaken;
• de conclusie van antwoord, met één productie;
• het tussenvonnis van 14 januari 2021 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

- de mondelinge behandeling die heeft plaatsgevonden op 6 april 2021 overeenkomstig artikel 2 lid 1 van de Tijdelijke wet COVID-19 Justitie en Veiligheid via een beeld- en geluidverbinding met het programma Skype voor bedrijven.

De uitspraak van het vonnis is bepaald op heden.

2.. De vaststaande feiten

Uitgegaan wordt van de volgende feiten:

De woning gelegen aan de [adres] (hierna: de woning) is in 1991 gebouwd. In 1995 is door of in opdracht van de toenmalige eigen(a)r(en) een uit- of aanbouw (hierna: de uitbouw) gerealiseerd. [gedaagden] is sinds 2010 eigenaar van de woning. [eisers] had in 2016 belangstelling om de woning te kopen.

Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft [eisers] bij een bezichtiging van de woning geconstateerd dat er in de aanbouw sprake was van losliggende tegels, scheuren in de binnenmuur van de aanbouw, scheuren in de buitenmuur van de aanbouw en scheefstand van de deurkozijn. [eisers] heeft de verkoopmakelaar van [gedaagden] gevraagd wat de oorzaak van deze gebreken is. Deze heeft geantwoord dat een bouwkundige keuring hierover uitsluitsel kon geven.

3. [eisers] heeft Vereniging Eigen Huis een bouwkundige keuring laten verrichten, waarbij de bouwkundige door hem expliciet is gewezen op de losliggende tegels in de aanbouw en het vermoeden van scheefstand van de aanbouw / het buitenkozijn. In het keuringsrapport is over het metsel- en voegwerk van de gevels van de woning het volgende opgenomen:
Een gevel of wand kan soms wat scheuren vertonen. Scheuren ontstaan veelal door zetting van het huis, een proces dat enige jaren duurt maar doorgaans niet verontrustend is. Ook kan er sprake zijn van zogenaamde krimpscheuren die ontstaan door het gebruik van verschillende materialen / materiaalsoorten.

4. Op 4 juli 2016 is tussen [eisers] en [gedaagden] een koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de (ver)koop van de woning.

5. In de koopovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:

Artikel 5

De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt. Verkoper verplicht zich voor het verkochte zorg te dragen als een zorgvuldig schuldenaar tot aan het tijdstip van feitelijke levering, alles behoudens het bepaalde in artikel 11.

Het verkochte zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn. Aan koper kenbare gebreken die daaraan in de weg kunnen staan, komen voor diens risico. […]

Artikel 11

1. Het verkochte komt eerst voor risico van koper, zodra de akte van levering is ondertekend, tenzij de feitelijke levering eerder plaatsvindt, in welk geval het risico met ingang van die dag overgaat op koper. […]

Artikel 21

In opdracht en voor rekening van de koper is op 20 juni 2016 een bouwkundig onderzoek uitgevoerd in het verkochte door Vereniging Eigen Huis. De rapportage de dato 20 juni 2016 (rapportnummer 1047352) is aan koper overhandigd, die met de inhoud van deze rapportage akkoord gaat en deswege verkoper vrijwaart voor alle kosten en aanspraken dienaangaande. Koper accepteert de in het, onderzoeksrapport geconstateerde gebreken.

6. De levering van de woning heeft plaatsgevonden op 25 augustus 2016.

7. Doordat in de loop der tijd de eerder geconstateerde gebreken aan de aanbouw terugkeerden of toenamen, heeft [eisers] naar deze gebreken een deskundigenonderzoek laten verrichten door [naam bedrijf] (hierna: [naam bedrijf]) dat heeft plaatsgevonden op 6 december 2019. [naam bedrijf] heeft in haar rapport van 5 februari 2020 het volgende geconcludeerd:

2. Vaststelling of het gebrek en/of de schade leidt tot een beperking van gebruik of toekomstig risico.
Wij zijn van mening dat de kans aanzienlijk groot is dat de scheurvorming in de toekomst (nog) niet tot stilstand komt. Wanneer de zettingen doorgaan, dan kan in de verre toekomst instortingsgevaar ontstaan. Dit blijft onzeker, echter op dit moment is er geen beperking van gebruik. Wij hebben partij 1 [[eisers]] geadviseerd dit te monitoren middels scheurwijdtemeters over de scheuren te plaatsen en deze te monitoren gedurende minimaal een half jaar om zo de verzakking te kunnen monitoren.

3.
De oorzaak van de gebreken en/of schade

Wij zijn van mening dat door zettingen in de fundering van de aanbouw deze aanbouw wordt losgetrokken van de oorspronkelijke woning. Dit gebeurt niet gelijkmatig waardoor de gevels en de binnenwand onder spanning komen te staan en hierdoor de bij onderzoeksvraag 1 genoemde scheurvorming ontstaat en de overheaddeur van de garage niet meer aansluit op de onderdorpel. […]
CONCLUSIE

[…] Voorts was partij II [[gedaagden]] niet op de hoogte van het feit dat de aanbouw niet onderheid was. Blijkens de toelichting van partij I heeft partij l na de aankoop van de woning de bouwvergunningstekening d.d. 28 juli 1994 bij de gemeente opgevraagd (bijlage 13). Hierop staat een fundering op staal getekend en niet op heipalen.

8. Bij brieven van 28 november 2019 en 20 april 2020 heeft [eisers] [gedaagden] aansprakelijk gesteld voor de door hem geleden en te lijden schade in verband met de non-conformiteit van (de fundering van) de woning.

3.. De vordering, de grondslag en het verweer

3.1

[eisers] heeft gevorderd om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad
: primair:

voor recht te verklaren dat [gedaagden] jegens [eisers] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en dat [gedaagden] hoofdelijk aansprakelijk zijn ter zake van de kosten van herstel;

[gedaagden] hoofdelijk, aldus dat betaling door de een de ander kwijt, te veroordelen om aan [eisers] ter zake van kosten van herstel van de gebrekkige aanbouw het bedrag ad € 22.000,- inclusief 21% BTW te betalen;

subsidiair:

voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst tussen [gedaagden] en [eisers] gedeeltelijk is vernietigd wegens dwaling ex artikel 6:228 lid 1 sub b BW, waardoor de koopsom € 22.000,- lager is dan aanvankelijk in de koopovereenkomst overeengekomen;

meer subsidiair:

voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst tussen [gedaagden] en [eisers] gedeeltelijk is vernietigd wegens dwaling ex artikel 6:228 lid 1 sub c BW waardoor de koopsom € 22.000.- lager is dan aanvankelijk in de koopovereenkomst overeengekomen;

primair en subsidiair:

[gedaagden] hoofdelijk, aldus dat betaling door de een de ander kwijt, te veroordelen in de buitengerechtelijke kosten ad € 995,-;

[gedaagden] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure en de nakosten, voor zover mogelijk te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2

Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [eisers] aan zijn eis het volgende ten grondslag gelegd. De fundering van de aanbouw van de woning is niet deugdelijk aangelegd, zodat sprake is van een bouwtechnisch gebrek. [naam bedrijf] heeft geconstateerd dat de kans aanzienlijk groot is dat de scheurvorming in de aanbouw in de toekomst niet tot stilstand komt. Wanneer de zettingen doorgaan, dan kan in de (verre) toekomst instortgevaar ontstaan. De woning bezit daarmee niet de eigenschappen die nodig zijn om deze op de in de koopovereenkomst voorziene wijze, te weten als (keuken of ander deel van een) woonhuis, te kunnen gebruiken. Aangezien [gedaagden] daarmee toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, is hij gehouden de als gevolg hiervan door [eisers] geleden schade te vergoeden.

3.3

[gedaagden] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering. Op hetgeen hij in dit kader heeft aangevoerd, zal – voor zover van belang – bij de beoordeling van het geschil worden ingegaan.

4.. De beoordeling van het geschil

4.1

Op grond van het bepaalde in artikel 5 lid 1 van de koopakte heeft [eisers] de woning gekocht in de staat waarin deze zich ten tijde van feitelijke levering bevindt en op grond van het bepaalde in artikel 11 van de overeenkomst is het risico van de woning voor de koper is vanaf het moment van ondertekening van de akte van levering, hetzij vanaf het moment van de eerdere feitelijke levering van de woning. Aangezien op 25 augustus 2016 de feitelijke levering heeft plaatsgevonden, draagt [eisers] in elk geval vanaf deze datum het risico voor gebreken aan de woning. In het tweede lid van artikel 5 van de koopovereenkomst is echter bepaald dat [gedaagden] als verkoper er desondanks voor dient in te staan dat het verkochte bij de feitelijke levering de eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn, maar eveneens dat voor de koper kenbare gebreken die daaraan in de weg kunnen staan voor diens risico komen.

4.2

[gedaagden] heeft in de voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst als bijlage 1 verstrekte vragenlijst op de vraag of er (gerepareerde) of (verborgen) scheuren en/of beschadigingen in/aan vloeren, plafonds en/of wanden aanwezig zijn, geantwoord met “ja” en de opmerking “aanbouw”. Dat [gedaagden] voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst op de hoogte was van de aanwezigheid van de door [eisers] gestelde funderingsproblemen is door [eisers] onvoldoende gemotiveerd gesteld en op basis van de voorliggende stukken ook niet gebleken. [gedaagden] heeft derhalve aan zijn mededelingsplicht voldaan.

4.3

[eisers] heeft gesteld dat hij bij de bezichtiging van de woning voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft geconstateerd dat er in de aanbouw sprake was van losliggende tegels, scheuren in de binnenmuur van de aanbouw, scheuren in de buitenmuur van de aanbouw en scheefstand van de deurkozijn. [eisers] was derhalve ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst met deze gebreken aan de aanbouw bekend en heeft deze gebreken ook aanvaard zoals uit artikel 21 van de koopovereenkomst blijkt Voorts blijkt ook uit het rapport van Vereniging Eigen Huis dat [eisers] als speciaal aandachtspunt voor het onderzoek heeft genoemd “Vermoeden van scheefstand aanbouw / buitenkozijn aanbouw scheef geplaatst in metselwerkgevel”. Op basis van deze kennis rustte op [eisers] de plicht nader onderzoek te doen naar de oorzaak van de deze gebreken. [eisers] heeft weliswaar onderzoek laten verrichten door Vereniging Eigen Huis, die heeft geoordeeld dat de gebreken het gevolg zijn van zetting van het huis en krimp door het gebruik van verschillende materialen / materiaalsoorten, maar door Vereniging Eigen Huis is geen (onderbouwd) oordeel gegeven over de scheefstand van de aanbouw c.q. de fundering van de woning. Door er vervolgens voor te hebben gekozen geen nader voorafgaand onderzoek te (laten) verrichten naar de fundering maar desondanks over te gaan tot het sluiten van de koopovereenkomst, heeft [eisers] het risico aanvaard dat de zichtbare gebreken waren veroorzaakt door het thans door hem gestelde funderingsprobleem. Eerst na de verkoop heeft [eisers] opdracht gegeven aan [naam bedrijf] tot het verrichten van nader onderzoek en de bouwvergunningstekening van de aanbouw d.d. 28 juli 1994 bij de gemeente opgevraagd. Op dat moment waren de risico’s van de woning op grond van het bepaalde in artikel 5 en 11 van de koopovereenkomst echter reeds op [eisers] overgegaan. Dat de gebreken aan de constructie van de aanbouw erger blijken te zijn dan waar [eisers] ten tijde van de aankoop van uitging, komt dan ook voor zijn rekening en risico.

4.4

De door [eisers] gestelde dwaling is evenmin komen vast te staan. Aangezien niet gebleken is dat [gedaagden] ten aanzien van de gestelde gebreken over meer informatie beschikte dan [eisers] en deze informatie heeft achtergehouden, kan van dwaling als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 sub b BW geen sprake kan zijn. Daarnaast is reeds geoordeeld dat [eisers] ermee bekend was dat in elk geval de mogelijkheid bestond dat de woning de door hem gestelde gebreken had. Aangezien hij met die kennis en zonder nader onderzoek desondanks de koopovereenkomst is aangegaan, kan van wederzijdse dwaling ex artikel 6:228 lid 1 sub c BW geen sprake kan zijn. De gevorderde verklaring voor recht dat de koopovereenkomst tussen [gedaagden] en [eisers] gedeeltelijk is vernietigd zal dan ook worden afgewezen.

4.5

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zullen de door [eisers] gevorderde hoofdsom en de daarop gebaseerde nevenvorderingen worden afgewezen.

4.6

[eisers] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure.

5.. De beslissing

De kantonrechter:

wijst de vordering af;

veroordeelt [eisers] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagden] vastgesteld op € 996,- aan salaris voor de gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door mr. C. van Steenderen-Koornneef en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

590