Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/591593 / HA ZA 20-172
Vonnis van 21 april 2021
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
THUREDRECHT RESIDENCES B.V.,
gevestigd te Tilburg,
eiseres,
advocaat mr. H.S. Memelink te Zevenbergen,
tegen
1..[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats gedaagde 1] ,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde 2],
gevestigd te [vestigingsplaats gedaagde 2] ,
gedaagden,
advocaat mr. L.H.A.M. Andriessen te Breda.
Partijen zullen hierna Thuredrecht en [gedaagden] genoemd worden.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 6 februari 2020, met producties 1 tot en met 18;
- de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 9;
- conclusie van repliek, met producties 19 tot en met 21;
- de conclusie van dupliek, met producties 10 en 11;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 4 maart 2021, met de daarin genoemde akte van Thuredrecht met productie 22, en de tijdens de comparitie overgelegde spreekaantekeningen;
- de brief van 29 maart 2021 van [gedaagden] met opmerkingen over het proces-verbaal;
- de brief van 2 april 2021 van Thuredrecht met opmerkingen over het proces-verbaal;
- de brief van 8 april 2021 van [gedaagden] in reactie op de brief van 2 april 2021 van Thuredrecht.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2..De feiten
2.1.
In november 2018 hebben [gedaagde 2] en [naam bedrijf 1] enerzijds, en Victorem Investments N.V. (hierna: Victorem) en [naam bedrijf 2] anderzijds overeenstemming bereikt over de verkoop van onroerende zaken aan de [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] en de [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] , kadastraal bekend Dordrecht sectie [sectie] nummer [nummer 1] , evenals de daarvan deel uitmakende appartementsrechten Dordrecht sectie [sectie] complexaanduiding [nummer 2] , appartementsindices 1 tot en met 3 (hierna: de locatie). Bij brief van 7 november 2018 is deze overeenstemming op hoofdlijnen vastgelegd en op 27 november 2018 is een akte opgemaakt (hierna: de koopovereenkomst) op grond waarvan [gedaagde 2] en [naam bedrijf 1] de locatie voor een bedrag van € 2.700.000,- verkopen aan Victorem. Victorem heeft daarbij bedongen dat zij een andere koper voor haar in de plaats mocht stellen. Bij de notariële levering op 13 februari 2019 heeft Victorem Thuredrecht als koper aangewezen.
2.2.
De situatie is als volgt (schetsmatig ontleend aan de in het geding gebrachte bewerkte kadastrale kaart):
De contouren van de genoemde wegen zijn met ononderbroken lijnen aangeven. In stippellijnen zijn de contouren van de om de locatie heen gelegen woningen weergegeven. De woningen staan op een groot aantal verschillende kadastrale percelen; de grenzen daarvan zijn weggelaten. De kadastraal geregistreerde grens van de locatie is met een ononderbroken lijn weergegeven, de bebouwing is met stippels opgevuld weergegeven. Op de locatie staat aan de noordkant een betonnen muur, die is in de tekening aangegeven met een dikke zwarte streep. De grond boven die streep, gearceerd weergegeven, maakt kadastraal deel uit van de locatie, maar is in gebruik bij bewoners van de panden aan de Singel. Dit stuk grond wordt hierna aangeduid als de grond achter de muur.
2.3.
In de koopovereenkomst staat – voor zover van belang – onder meer het volgende vermeld:
“[…]
Artikel 7 Feitelijke levering, staat van het verkochte
7.1
Het verkochte zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin dit zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt, as is where is, met alle daarbij behorende rechten en aanspraken en zichtbare en onzichtbare gebreken. […]
7.2
De feitelijke levering van het verkochte zal geschieden leeg en ontruimd en vrij van huur-, lease-, en/of huurovereenkomst met uitzondering van de volgende huurovereenkomsten […].
7.4
Koper is voornemens om het verkochte te herontwikkelen in die zin dat ter plaatse een aantal appartementen en/of woningen wordt gerealiseerd.
Verkoper zijn geen feiten en/of omstandigheden bekend die daaraan in de weg staan, maar staat uitdrukkelijk niet in voor de afwezigheid van dergelijke feiten en/of omstandigheden of van gebreken die dat voorgenomen gebruik respectievelijk die voorgenomen herontwikkeling belemmeren.
[…]
7.8
Koper heeft het recht om voorafgaand aan het passeren van de akte van levering het verkochte van binnen van buiten te inspecteren.
[…]
7.15
Het verschil tussen de opgegeven grootte en de werkelijke grootte verleent aan geen der partijen enig recht.
[…]
Artikel 12 Ontbindende voorwaarde
12.1
Indien uit het door koper entameren onderzoek, bedoeld in artikel 7.8 van deze overeenkomst, blijkt dat het gebouw, de grond of het grondwater dusdanig verontreinigd zijn dat, in verband met het voorgenomen gebruik zoals omschreven in artikel 7.4 van deze overeenkomst, noodzakelijke kosten van sanering voor koper een bedrag van € 100.000,- te boven gaan, heeft koper, mits vóór de datum van de notariële levering, het recht deze overeenkomst te ontbinden door een schriftelijke mededeling aan de notaris, te verzenden binnen 5 dagen nadat het rapport ter kennis van partijen is gebracht.
Partijen verplichten zich opnieuw in onderhandeling te treden indien één van partijen, binnen vijf dagen nadat het rapport ter kennis van haar is gebracht de wens daartoe schriftelijke de notaris te kennen geeft […]. Indien deze onderhandelingen tot nadere overeenstemming tussen partijen leidt, dient dit schriftelijk worden vastgelegd. Het hiervoor bedoelde ontbindingsrecht komt daarmee dan te vervallen.
[…]
Artikel 13 Informatieplicht verkoper, onderzoeksplicht koper
13.1
Verkoper staat ervoor in aan koper met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht.
Koper aanvaardt uitdrukkelijk:
a.
de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren en voor zijn risico komen (voor zo ver deze aan verkoper thans niet bekend zijn).
de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren en voor zijn risico komen (voor zo ver deze aan verkoper thans niet bekend zijn).
b.
die lasten en beperkingen kenbaar uit de openbare registers als hiervoor omschreven, die voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn en/of voor hem wezenlijk zwaardere belasting betekenen.
die lasten en beperkingen kenbaar uit de openbare registers als hiervoor omschreven, die voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn en/of voor hem wezenlijk zwaardere belasting betekenen.
[…]”
2.4.
Naar aanleiding van door Victorem geconstateerde asbest- en grondverontreiniging zijn partijen opnieuw in onderhandeling getreden met als resultaat dat een bedrag van € 175.000,- in mindering werd gebracht op de overeengekomen koopsom.
2.5.
Bij brief van 29 januari 2019 heeft de advocaat van [gedaagde 2] en [naam bedrijf 1] aan Victorem onder meer het volgende geschreven:
“[…]
Bij koopovereenkomst is voorts overeengekomen dat u jegens mijn cliënten als verkoper geen aanspraken zult maken in verband met de aanwezigheid van ondergrondse tanks, asbest of eventuele verontreinigingen.
In dat verband is met u overeengekomen indien, in verband met het voorgenomen gebruik van het perceel, noodzakelijke kosten van sanering voor u een bedrag van € 100.000,- te boven zouden gaan, u het recht heeft de overeenkomst te ontbinden, dit tenzij tussen partijen een nadere regeling zou worden getroffen zoals bedoeld in artikel 12 van de koopovereenkomst.
In de periode na het sluiten van de koopovereenkomst heeft u diverse onderzoeken ter plaatse laten verrichten waarbij asbest en verontreinigingen zijn geconstateerd die maken dat de noodzakelijke kosten van sanering een bedrag van € 100.000,- te boven gaan.
Naar aanleiding daarvan heeft overleg tussen partijen plaatsgevonden dat, onder instandhouding van de overige bepalingen van de koopovereenkomst, tot navolgende minnelijke regeling tegen finale kwijting over en weer heeft geleid.
De tussen partijen overeengekomen minnelijke regeling houdt in dat op de met u overeengekomen koopsom van € 2.700.000,- k.k. een bedrag van € 175.000,- in mindering wordt gebracht, zodat de koopsom thans € 2.525.000,- k.k. bedraagt. Daartegenover wordt zijdens u en aan u gelieerde vennootschappen waaronder een eventueel nader aan te wijzen vennootschap zoals bedoeld in artikel 15.1 van de koopovereenkomst, uitdrukkelijk afstand gedaan van alle aanspraken die uit hoofde van de koopovereenkomst jegens mijn cliënten als verkoper geldend gemaakt zouden kunnen worden.
Ik verzoek u vriendelijk de totstandkoming van de hiervoor bedoelde minnelijke regeling te bevestigen door deze brief op de daarvoor aangegeven plaats te dateren en ten blijke van uw instemming met de inhoud van deze brief te ondertekenen en vervolgens aan mij te retourneren.
[…]”
2.6.
Victorem heeft de brief van 29 januari 2019 niet ondertekend. Op verzoek van [gedaagden] heeft de notaris bovengenoemde minnelijke regeling in de concept akte van levering opgenomen. Victorem heeft daarop gereageerd bij e-mail van 12 februari 2019. Daarin schrijft [naam 1] onder meer het volgende:
“[…]
Deze toevoeging onder “Koopovereenkomst” gaat mijns inziens te ver. De aftrek van € 175.000,- heeft te maken met de extra verontreiniging die is gevonden ten aanzien van tanks, asbest en eventuele verontreinigingen.
Zie hieronder een passage uit de brief van 29-12-2019. Nu wordt gesproken over alle afspraken hetgeen nmm onjuist is. Ik verzoek “alle aanspraken” te verwijderen en of te beperken tot aanspraken mbt asbest en of eventuele verontreinigingen.
[…]”
2.7.
[gedaagden] is akkoord gegaan met de uitleg dat Victorem slechts afstand doet van haar aanspraken uit hoofde van de koopovereenkomst voor zover het gaat om aanspraken met betrekking tot asbest en/of eventuele verontreinigingen (onderdeel 13 van de conclusie van antwoord).
2.8.
Aan de leveringsakte is een kadastrale kaart gehecht, waarop de daarop ingetekende grens van de locatie met groene merkstift is overgetrokken. Dit is de grens die als ononderbroken lijn is weergegeven in rechtsoverweging 2.2. De kadastrale kaart toont niet de muur, noch is er een afzonderlijke markering of aanduiding van de grond achter de muur.
2.9.
In een e-mail van 15 februari 2019 heeft [naam 2] van de gemeente Dordrecht aan Thuredrecht onder meer het volgende geschreven:
“Geachte [naam 1] ,
[…] Inmiddels heb ik onderstaande mail gelezen en begrijp dat de koop is doorgegaan en notarieel transport heeft plaatsgevonden. Zoals u weet ben ik graag bereid om met u plannen te ontwikkelen voor deze locatie. […]
Daarnaast hebben mensen die al jarenlang delen van het binnengebied in gebruik hebben vragen gesteld. […]”
2.10.
Na de levering van de locatie heeft een aantal omwonenden van de locatie zich ten opzichte van Thuredrecht op bevrijdende verjaring beroepen, zoals bedoeld in artikel 3:105 BW en verkrijgende verjaring zoals bedoeld in artikel 3:99 BW voor wat betreft hun gebruik van de grond achter de muur.
2.11.
Op het overgedragen perceel bevinden zich een drietal (zee)containers. In één van de gebouwen op het perceel bevinden zich met asbest besmette roerende zaken als aangeduid in productie 14 van Thuredrecht (hierna: roerende asbestzaken).
2.12.
Bij brief van 12 april 2019 heeft de advocaat van Thuredrecht aan [gedaagde 2] onder meer het volgende geschreven:
“[…] Cliënte heeft inmiddels met omwonenden overleg gehad en daarbij is gebleken dat de eigenaren zich hebben uitgesproken over het feit dat zij aan de noordzijde van het perceel de gronden reeds vanaf ongeveer 1973 in gebruik hebben. Het betreft een deel van het perceel ter grootte van circa 550 m2, zoals aangeduid op bijgevoegde tekening. Cliënte heeft de indruk dat de eigenaren niet voornemens zijn het terrein af te staan vanwege verjaring.
U heeft aldus een deel van een perceel verkocht aan cliënte waarop derden aanspraak maken.
Cliënte is in de eerste plaats van mening dat u dit had moeten meedelen. In de tweede plaats heeft cliënte in elk geval gedwaald omtrent het gekochte. Cliënte verkeerde in de veronderstelling dat zij kon ontwikkelen op het bij de leveringsakte groen aangeduide deel op een kadastraal kaartje d.d. 7 november 2018. Dit lijkt nu door de aanspraken omtrent gebruik van omwonenden niet mogelijk. Het moge duidelijk zijn dat de aanzienlijke vermindering van de oppervlakte voor cliënte forse financiële consequenties heeft.
Alvorens juridische acties te ondernemen verzoek c.q. sommeer ik u binnen14 dagente bevestigen dat u met de achterliggende bewoners afspraken hebt gemaakt c.q. zult maken binnen 30 dagen na dagtekening van deze brief op zodanige wijze dat de grond achter de betonnen muur en het hekwerk door cliënte als eigenaar gebruikt kan worden voor de ontwikkeling van de planvorming. […]
Voorts verzoek cq. sommeer ik u een blauwe zeecontainer (een roerende zaak) die geplaatst is op het terrein te verwijderenbinnen 14 dagenna dagtekening van deze brief. Conform pag. 10 van de leveringsakte zijn roerende zaken niet meeverkocht, zodat deze zeecontainer door u verwijderd dient te worden binnen de gestelde termijn. Het is uw plicht deze als verkoper deze te verwijderen. […]”
(vet en onderstreping in origineel)
2.13.
Bij brief van 23 augustus 2019 heeft de advocaat van Thuredrecht aan [gedaagde 2] onder meer het volgende geschreven:
“[…]
Cliënten wensen -nu u niet voldaan hebt aan hetgeen in mijn brief van 12 april 2019 gevorderd is- dat bij deze de koopovereenkomst primair (partieel) vernietigd wegens dwaling. Cliënten stellen zich op het standpunt dat als zij hadden geweten dat niet het volledige perceel gebruikt zou kunnen worden voor haar ontwikkelingsplannen zij niet de koopsom van € 2.525.000,- daarvoor zou hebben betaald, maar minder. U wist dat doordat expliciet daar in het kader van de levering nog over gecommuniceerd is en het groen omkaderde gebied is bijgevoegd bij de leveringsakte. […]
Vernietiging heeft terugwerkende kracht en dit betekent dat de 550 m2 (het verkochte achter de muur) terugbetaald dient te worden aan cliënten voor een bedrag van € 172.859,10 vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf de leveringsdatum 13 februari 2019 ad € 7.198,52 (datum: heden), ergo in totaal een bedrag van € 180.057,62. […]
Daarnaast wensen cliënten dat u de blauwe zeecontainer verwijdert (bijlage 4-foto). In de koopovereenkomst staat dat u het onroerend goed leeg en ontruimd dient op te leveren. Dit is niet gebeurd. Cliënten hebben overigens uw stelling wel geverifieerd bij de huurder. Deze huurder geeft aan dat de container van u is. Inmiddels is gebleken dat in de container allerlei scheepsbenodigdheden liggen afkomstig van een ooit aan u ooit toebehorende boot. Dit is uw verantwoordelijkheid. De container dient derhalve te worden verwijderd. Ik verzoek cq. sommeer u binnen 14 dagen alsnog de container te verwijderen van het terrein, met inbegrip van dat wat zich in de container bevindt.
Verwijdering geldt eveneens ten aanzien van de roerende zaken die nog in de ruimte staan die op bijgevoegde foto staat in de onroerende zaak incl. overzicht locatie Wematech asbestruimte (bijlage 5). Deze roerende zaken zijn met asbest besmet en zullen dus met de nodige veiligheidsmaatregelen moeten worden verwijderd. Nu tot uw verplichtingen behoorde alles te verwijderen (zie art. 7.2 koopovereenkomst) leeg en ontruimd. Nu er niet sprake is van leeg en ontruimd zullen door u alsnog de roerende zaken zoals kenbaar op de foto en staan in de ruimte aangeduid op bijgevoegde kaart moeten worden verwijderd.[…]”
2.14.
Bij brief van 27 januari 2020 heeft de advocaat van Thuredrecht aan de advocaat van [gedaagden] onder meer het volgende geschreven:
“[…]
Ik verzoek c.q. sommeer uw cliënten bij deze tevens binnen 14 dagen na dagtekening van deze brief over te gaan tot verwijdering van 2 recent ontdekte zeecontainers waarvan ik foto’s bijvoeg.
Ook hier geldt (evenals bij de blauwe zeecontainer) dat uw cliënten als verkopers op grond van art. 7.2 van de koopovereenkomst het verkochte leeg en ontruimd dienden op te leveren. […]”
3..Het geschil
3.1.
Thuredrecht vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht verklaart dat Thuredrecht de koopovereenkomst rechtsgeldig partieel heeft vernietigd op 23 augustus 2019 en
[gedaagden] te veroordelen binnen 14 dagen na datum vonnis mee te werken aan teruglevering van de grond achter de muur door Thuredrecht aan [gedaagden] ten overstaan van E&L Notarissen te Etten-Leur tegen gelijktijdige betaling van een bedrag van € 166.370,50, op straffe van een dwangsom van € 2.000,- per dag dat [gedaagden] weigert medewerking te verlenen tot een maximum te verbeuren dwangsom van € 250.000,-;
[gedaagden] te veroordelen binnen 14 dagen na datum vonnis mee te werken aan teruglevering van de grond achter de muur door Thuredrecht aan [gedaagden] ten overstaan van E&L Notarissen te Etten-Leur tegen gelijktijdige betaling van een bedrag van € 166.370,50, op straffe van een dwangsom van € 2.000,- per dag dat [gedaagden] weigert medewerking te verlenen tot een maximum te verbeuren dwangsom van € 250.000,-;
en [gedaagden] verder veroordeelt om:
II. de buitengerechtelijke incassokosten van € 2.503,58 aan Thuredrecht te betalen;
III. de wettelijke handelsrente over het bedrag van € 166.370,50 of subsidiair de wettelijke rente, vanaf 13 februari 2019, dan wel een door uw rechtbank in goede justitie te bepalen andere datum aan Thuredrecht te betalen;
IV. op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag met een maximum van € 50.000,- de 3 (zee)containers in de tuin van het verkochte te verwijderen binnen 10 dagen na datum vonniswijzing;
V. op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag met een maximum van € 50.000,- de roerende zaken als aangeduid in productie 14 bij dagvaarding te verwijderen binnen 10 dagen na datum vonniswijzing;
VI. de proceskosten inclusief nakosten aan Thuredrecht te betalen.
3.2.
Thuredrecht heeft hier, kort gezegd, het volgende aan ten grondslag gelegd.
3.2.1.
Thuredrecht is na de levering van de locatie geconfronteerd met verjaringsaanspraken door omwonenden op de grond achter de muur. Daardoor heeft Thuredrecht een minder groot perceel van [gedaagden] gekocht en geleverd gekregen dan zij op basis van de aan de leveringsakte gehechte kadastrale tekening met gearceerd perceel had mogen verwachten. [gedaagden] had aan Thuredrecht moeten melden dat derden gebruik maakten van een deel van het verkochte perceel. Nu [gedaagden] dat niet heeft gedaan, heeft Thuredrecht bij het aangaan van de koop gedwaald. Nu een deel van het perceel niet bruikbaar is wegens de verjaring heeft Thuredrecht dit deel van de koop op 23 augustus 2019 buitengerechtelijk partieel vernietigd In het kader van een ongedaanmakingsverbintenis dient [gedaagden] € 166.370,50 (529m2 × de vierkante meterprijs van € 314,50) terug te betalen aan Thuredrecht voor het deel achter de muur, onder gelijktijdige teruglevering van de grond.
3.2.2.
Op grond van artikel 7.2 van de koopovereenkomst behoorde [gedaagden] het onroerend goed leeg en ontruimd op te leveren. In het geval van de (zee)containers en de roerende zaken als aangeduid in productie 14 is dat niet gedaan. [gedaagden] dient haar verplichtingen op dit punt alsnog na te komen.
3.3.
[gedaagden] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, van Thuredrecht in de kosten van geding, vermeerderd met wettelijke rente vanaf veertien dagen na het eindvonnis, en de nakosten. [gedaagden] voert samengevat het volgende aan.
3.3.1.
Er is geen sprake geweest van dwaling. Als er al sprake was van dwaling, kan een beroep op vernietiging niet worden gegrond op een omstandigheid die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van Thuredrecht behoort te blijven. Van dergelijke omstandigheden is in dit geval sprake, daartoe verwijst [gedaagden] naar de artikelen 7.1, 7.4, 7.8, 7.15 en 13.1 van de koopovereenkomst (zie rechtsoverweging 2.3).
3.3.2.
Bovendien wordt een vermelding van de oppervlakte slechts vermoed als aanduiding bedoeld te zijn, zonder dat de zaak daaraan hoeft te beantwoorden (artikel 7:17 lid 6 BW) en door [gedaagden] zijn geen garanties verleend met betrekking tot omvang respectievelijk oppervlakte van het perceel.
3.3.3.
Tot slot is de door Thuredrecht gevorderde teruglevering van grond volgens de eigen stellingen van Thuredrecht niet mogelijk, omdat de berusting van Thuredrecht in de verjaringsaanspraken van omwonenden meebrengt dat de terug te leveren grond eigendom is van die omwonenden.
3.3.4.
[gedaagden] is niet gehouden tot verwijdering van de (zee)containers omdat deze eigendom zijn van [naam winkel]. Evenmin is [gedaagden] gehouden tot verwijdering van de roerende zaken als aangeduid in productie 14, aangezien partijen over de aanwezigheid van asbest een minnelijke regeling hebben getroffen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..De beoordeling
Teruglevering van de grond achter de muur
4.1.
De rechtbank is van oordeel dat teruglevering van de grond door Thuredrecht aan [gedaagden] zoals gevorderd niet mogelijk is. Thuredrecht is namelijk volgens haar eigen stellingen geen eigenaar van de grond achter de muur en dus niet beschikkingsbevoegd. Dat de grond achter de muur geen eigendom van Thuredrecht is, heeft twee redenen.
4.2.
Ten eerste heeft Thuredrecht er volgens haar eigen stellingen in berust dat de grond achter de muur eigendom van de omwonenden is geworden door verkrijgende of bevrijdende verjaring. Ter zitting heeft Thuredrecht laten weten de aanspraken van omwonenden niet in rechte te betwisten, omdat een dergelijke procedure voor haar als ontwikkelaar onwenselijk is en zij de kans van slagen nihil acht. Als de omwonenden inderdaad eigenaar zijn geworden, is dat volgens de stellingen van Thuredrecht al vóór de overdracht van [gedaagden] aan Thuredrecht gebeurd, met als gevolg dat [gedaagden] niet aan Thuredrecht kon leveren. De leveringsakte van [gedaagden] aan Thuredrecht staat aan dit oordeel niet in de weg: niemand kan immers meer rechten op een ander overdragen dan hij zelf heeft. Thuredrecht lijkt dit ook te onderkennen in onderdeel 23 van de dagvaarding.
4.3.
Bij repliek en ter zitting heeft Thuredrecht aangevoerd dat teruglevering niet onmogelijk is, aangezien de grond ook ‘heen’ is geleverd. Echter, dat er ten onrechte een akte van levering
aanThuredrecht is opgemaakt, betekent niet dat van [gedaagden] kan worden verlangd deze – in de ogen van Thuredrecht – fout te herhalen bij een levering
doorThuredrecht.
aanThuredrecht is opgemaakt, betekent niet dat van [gedaagden] kan worden verlangd deze – in de ogen van Thuredrecht – fout te herhalen bij een levering
doorThuredrecht.
4.4.
Ten tweede is de grond achter de muur geen eigendom van Thuredrecht, omdat zij volgens haar eigen stellingen de overdracht van [gedaagden] aan Thuredrecht al partieel vernietigd heeft. In deze procedure vraagt Thuredrecht een verklaring voor recht dat deze vernietiging rechtsgeldig heeft plaatsgevonden. Vanwege die partiële vernietiging (indien al mogelijk) is Thuredrecht (dus) geen eigenaar, want vernietiging heeft goederenrechtelijk effect, omdat daarmee de titel aan de overdracht is komen te ontvallen en dus ook de overdracht vervallen is.
4.5.
Omdat teruglevering niet mogelijk is, is teruglevering tegen betaling – zoals gevorderd – evenmin mogelijk. Dit betekent dat de gevorderde veroordeling tot medewerking aan teruglevering niet toewijsbaar is. Daarmee ontbreekt het belang van Thuredrecht bij de door haar gevorderde verklaring voor recht, die kennelijk als enige doel heeft de opmaat te zijn voor de vordering tot teruglevering tegen betaling.
Verwijdering (zee)containers
4.6.
De vordering van Thuredrecht tot verwijdering van drie containers betreft een vordering tot nakoming van de verbintenis van [gedaagden] om een leeg terrein op te leveren (artikel 7.2 koopovereenkomst, zie rechtsoverweging 2.3). Dat is een resultaatsverbintenis. Daarmee is de aanwezigheid van de containers de verantwoordelijkheid van [gedaagden] .
4.7.
[gedaagden] heeft aangevoerd dat de containers eigendom zijn van [naam winkel]. Thuredrecht betwist dat. Ongeacht het antwoord op de vraag wiens eigendom de containers zijn, heeft [gedaagden] geen valide reden aangevoerd waarom voor wat betreft de containers een uitzondering gemaakt zou moeten worden op haar verplichting het verkochte leeg en ontruimd op te leveren. Of en in hoeverre [gedaagden] de medewerking van derden nodig heeft, ontslaat haar niet van haar resultaatsverbintenis.
4.8.
De vordering tot verwijdering van de containers zal dan ook worden toegewezen, met dien verstande dat de termijn waarbinnen de containers verwijderd dienen te worden door de rechtbank op drie maanden na betekening van het vonnis bepaald wordt. De rechtbank wijst erop op dat Thuredrecht [gedaagden] feitelijk in staat moet stellen het terrein te (doen) betreden om aan de veroordeling te voldoen.
Verwijdering roerende asbestzaken
4.9.
Tot slot vordert Thuredrecht veroordeling van [gedaagden] tot verwijdering van de roerende asbestzaken. [gedaagden] betwist dat deze zaken door haar verwijderd zouden moeten worden en wijst op de aanvullende regeling die partijen over de aanwezigheid van asbest hebben getroffen (zie rechtsoverweging 2.4 en volgende). Die regeling hield kort gezegd in dat er een bedrag van € 175.000,- in mindering werd gebracht op de koopsom. Daartegenover deed Thuredrecht afstand van aanspraken in verband met de aanwezigheid van ondergrondse tanks, asbest of eventuele verontreinigingen.
4.10.
Partijen verschillen van mening over de uitleg en reikwijdte van deze regeling. Volgens [gedaagden] komt verwijdering van de roerende asbestzaken op grond van deze regeling voor rekening van Thuredrecht. Thuredrecht stelt dat de korting op de koopsom van € 175.000,- in het kader van de minnelijke regeling slechts betrekking had op het door Wematech verrichte bodemonderzoek en niet op roerende zaken in het gekochte. Daarvoor geldt volgens Thuredrecht onverkort de afspraak dat deze leeg en ontruimd opgeleverd diende te worden (artikel 7.2 koopovereenkomst, zie rechtsoverweging 2.3).
4.11.
Bij de uitleg van een overeenkomst komt het aan op de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en wat zij op basis daarvan van elkaar mochten verwachten (Haviltex-formule). Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van hen kan worden verwacht.
4.12.
Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit de vastlegging van de aanvullende regeling over de aanwezigheid van asbest en de correspondentie daarover tussen partijen in het kader van de totstandkoming (zie rechtsoverweging 2.4 en volgende) niet dat de saneringsmaatregelen en de in dat kader overeengekomen korting op de koopsom alleen betrekking hadden op onroerende zaken, en niet op roerende (asbesthoudende) zaken, zoals gesteld door Thuredrecht.
4.13.
Bij brief van 29 januari 2019 heeft de advocaat van [gedaagden] een weergave gegeven van de minnelijke regeling met het verzoek om de totstandkoming van die minnelijke regeling te bevestigen door ondertekening van die brief. Het uitgangspunt van die brief is bijzonder ruim: de koper wordt gevraagd zo’n beetje al haar rechten prijs te geven. Daarmee is Victorem – in wier rechten Thuredrecht is getreden – niet akkoord gegaan. Zij heeft bij e-mail van [naam 1] geantwoord (rechtsoverweging 2.6) en aangegeven dat zij slechts beperkter haar aanspraken wilde prijsgeven.
4.14.
[gedaagden] heeft, naar zijn eigen stellingen, berust in de uitleg van Victorem. In zijn e-mail spreekt [naam 1] in algemene zin over het prijsgeven van aanspraken met betrekking tot asbest en of eventuele verontreinigingen, zonder enig voorbehoud of beperking. [naam 1] wil kennelijk het onderwerp van de aanvullende regeling beperken tot (asbest)verontreiniging, zonder andere rechten prijs te geven. Maar: voor de door Thuredrecht gegeven uitleg, dat de minnelijke regeling slechts betrekking heeft op het door Wematech verrichte bodemonderzoek, biedt de formulering van [naam 1] onvoldoende aanknopingspunten. Als Thuredrecht met betrekking tot verontreiniging alléén haar aanspraken ter zake
bodemverontreinigingen had willen prijsgeven, dan had zij dat moeten expliciteren, door bijvoorbeeld op te nemen dat de aftrek van € 175.000,- slechts de gevonden verontreiniging in de bodem betrof, en niet gold voor roerende zaken. Verdere onderbouwing voor haar standpunt heeft Thuredrecht niet aangevoerd.
bodemverontreinigingen had willen prijsgeven, dan had zij dat moeten expliciteren, door bijvoorbeeld op te nemen dat de aftrek van € 175.000,- slechts de gevonden verontreiniging in de bodem betrof, en niet gold voor roerende zaken. Verdere onderbouwing voor haar standpunt heeft Thuredrecht niet aangevoerd.
4.15.
De conclusie is dan ook, dat [gedaagden] uit de aan Thuredrecht toe te rekenen verklaringen van Victorem over de inhoud van de minnelijke regeling, zoals onder andere in de e-mail [naam 1] van 12 februari 2019, mocht afleiden dat Thuredrecht in het kader van de minnelijke regeling afstand deed van al haar aanspraken met betrekking tot (asbest)verontreiniging, ongeacht of deze aangetroffen werd in roerende of onroerende zaken. De vordering tot verwijdering van roerende asbestzaken stuit hierop af.
Proceskosten en uitvoerbaarheid bij voorraad
4.16.
Omdat partijen over en weer op enkele punten in het ongelijk zijn gesteld, zal de rechtbank de proceskosten compenseren en moet iedere partij de eigen kosten dragen.
4.17.
De veroordeling tot verwijdering van de zeecontainers, en de daarbij behorende dwangsom, wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat de vordering daartoe is gegrond op de wet en zij niet is weersproken.
5..De beslissing
De rechtbank
5.1.
verklaart Thuredrecht niet-ontvankelijk voor zover zij een verklaring voor recht heeft gevorderd;
5.2.
veroordeelt [gedaagden] de drie (zee)containers in de tuin van de locatie te verwijderen binnen drie maanden na datum vonniswijzing;
5.3.
veroordeelt [gedaagden] om aan Thuredrecht een dwangsom te betalen van € 1.000,- voor iedere dag dat zij niet geheel aan de in 5.2 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 50.000,- is bereikt;
5.4.
verklaart onderdelen 5.2 en 5.3 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. de Kraker en in het openbaar uitgesproken op 21 april 2021.