Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Zitting houdende te Dordrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 20/979
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 juni 2021 in de zaak tussen
[naam eiser] , te [woonplaats eiser] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
gemachtigde: mr. D.J. Koopmans.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 21 januari 2019, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 292.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 16 januari 2020 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
In het verweerschrift wordt door verweerder geconcludeerd tot een waarde van € 233.000,-
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 maart 2021.
Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door taxateur [naam] .
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018. In beroep concludeert verweerder tot een waarde van € 233.000,-.
2. Reeds gelet op deze door verweerder in beroep verdedigde waarde is het beroep gegrond en moet het bestreden besluit worden vernietigd. De rechtbank ziet aanleiding te bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit en overweegt daartoe als volgt.
3. Eiser voert aan dat ook de nader vastgestelde waarde te hoog is. Volgens hem moet de waarde op € 175.000,- worden vastgesteld.
4. De onroerende zaak is een bovenwoning (bouwjaar 1901), met een woonoppervlakte van 116 m².
5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Daarvoor verwijst hij naar een taxatierapport van [naam] van 10 maart 2021.
6 Eiser beroept zich met name op het gegeven dat de huizenprijzen in Rotterdam in een paar jaar tijd exorbitant zijn gestegen. De gekte op de huizenmarkt drijft de prijzen van woningen enorm op. De prijzen die nu betaald worden voor woningen zijn niet realistisch meer, maar vormen een bubbel. De gemeente doet volgens eiser te weinig aan deze prijsstijgingen en zou in de WOZ-waardering meer rekening moeten houden met deze prijsbubbel. In opvolging hierop stelt eiser dat de waarde van een woning een ontwikkelingscurve volgt en dus voortborduurt op WOZ-waarde van een jaar eerder.
Eiser voert aan dat de waarde van de onroerende zaak niet op basis van vergelijkingsobjecten te waarderen is. Hij is van mening dat de onroerende zaak afzonderlijk bekeken dient te worden en dat er een gedegen onderzoek dient plaats te vinden om de WOZ-waarde te kunnen vaststellen.
7.1
De rechtbank oordeelt als volgt.
7.2
Op grond van artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die eraan dient te worden toegekend, als de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt voorts dat het bij die WOZ-waarde gaat om de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn betaald, aldus ook de Hoge Raad (arrest van 9 december 2005, LJN: AU7714).
7.3
Als algemene regel geldt dat iedere waardebepaling voor een belastingjaar op zichzelf staat, los van waarden gevonden in het verleden. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende zaken. Dit heeft tot gevolg dat dit, zoals in dit geval, in een sterk stijgende huizenmarkt kan leiden tot een flinke verhoging van de WOZ-waarde.
7.4
Marktgegevens zijn het uitgangspunt dat de wetgever heeft gekozen bij de waardering volgens de Wet WOZ, ook al zouden – zoals eiser aanvoert – de marktcijfers voortkomen uit de door diverse oorzaken exploderende woningmarkt. De prijzen die tegenwoordig worden betaald voor woningen in Rotterdam zijn hoog, maar dit is de vrije markt. De WOZ-waarden worden gebaseerd op de prijs die de meestbiedende gegadigde zou hebben betaald op de vrije markt. Hierdoor groeien de WOZ-waarden met de stijgende woningmarkt mee.
7.5
Met betrekking tot het gebruik van de vergelijkingsmethode oordeelt de rechtbank als volgt. Het staat verweerder vrij om een methode te kiezen om de WOZ-waarde van een onroerende zaak te bepalen. De vergelijkingsmethode is een veelgebruikte methode waarbij een systematische vergelijking wordt gemaakt met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn van kort vóór of na de waardepeildatum. Het is in het kader van de WOZ-waardebepaling niet vereist dat deze vergelijkingsobjecten geheel identiek zijn aan de te waarderen woning; relevant is dat de objecten op de belangrijkste waardebepalende elementen vergelijkbaar zijn. De vergelijkingsmethode is een geschikte methode om de WOZ-waarde van de onroerende zaak te bepalen. De beroepsgrond faalt.
8.1
Eiser betoogt naast dat het gebruik van de vergelijkingsmethode om de WOZ-waarde te bepalen onjuist is, dat de vergelijkingsmethode verkeerd is toegepast. Er zijn onjuiste vergelijkingsobjecten gebruikt en er is door verweerder niet inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen tussen de objecten. De waarde van objecten aan de [straatnaam 1] , [straatnaam 2] en [straatnaam 3] ligt aanmerkelijk hoger dan die van objecten aan [straatnaam 4] . [straatnaam 4] is voor het overgrote deel sociale woningbouw en kent drugsproblematiek en overlast van een KPN-zendmast. Hierdoor kan een woning aan [straatnaam 4] niet vergeleken worden met woningen gelegen in voorgenoemde straten. Ook is het niet duidelijk hoe de verschillen in objectkenmerken en omgevingsfactoren zijn verdisconteerd in een lagere m²-prijs.
8.2
Verweerder stelt dat de heffingsambtenaar vrij is in de keuze van vergelijkingsobjecten om zijn standpunt over de waarde te onderbouwen. De vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar en er is rekening gehouden met de verschillen. De waarde van de onroerende zaak is volgens verweerder niet te hoog vastgesteld. De onroerende zaak heeft een flink lagere m²-prijs dan de vergelijkingsobjecten. Voor zover er sprake is van een slechtere ligging of een minder goed voorzieningen- en onderhoudsniveau, is dit in de prijs per m²-prijs verdisconteerd.
8.3
De rechtbank moet beoordelen of de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak en zo ja, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de vergelijkingsobjecten die zijn aangehaald kan gebruiken. De objecten zijn namelijk op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals type, bouwjaar, inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand vergelijkbaar met de onroerende zaak. Vervolgens moet voldoende inzichtelijk zijn hoe door verweerder rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft voor de voorzieningen, onderhoud en kwaliteit van de onroerende zaak klasse 2 toegekend. Dit staat voor een matige toestand op die onderdelen. Deze onderdelen zijn bij de vergelijkingsobjecten met klasse 4 beoordeeld. Het verschil tussen de gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak is € 1.523,- per m².
Doordat de m²-prijs van de onroerende zaak € 1.523,- lager ligt dan die van de vergelijkingsobjecten heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen in de voorzieningen, kwaliteit en onderhoud tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de gebruikte cijfers in de “KOUDV” methode niet afzonderlijk ter toetsing staan. Taxeren is geen exacte wetenschap en het gaat er uiteindelijk om of verweerder aannemelijk maakt dat de totale eindwaarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld (vergelijk bijvoorbeeld Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059) en dat is hier het geval.
9. Het beroep is, gelet op rechtsoverweging 2, gegrond.
10. De rechtbank ziet in het voorgaande aanleiding te bepalen dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden.
- wijzigt de WOZ-beschikking in die zin dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 233.000,-;
- bepaalt dat verweerder de betreffende aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig verlaagt;
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.P. Hameete, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Pippeling, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 juni 2021.
De griffier is buiten staat De rechter is verhinderd te tekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).