Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8750914 CV EXPL 20-31637
uitspraak: 21 mei 2021
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam
in de zaak van:
de stichting
Stichting Woningmaatschap Rotterdam,
gevestigd te Driebergen-Rijsenburg,
eiseres,
gemachtigde: HNL Vastgoed Incassodiensten,
tegen
1..[gedaagde 1] , en
2. [gedaagde 2]
wonende te [woonplaats]
gedaagden,
die zelf procederen.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘SWR’ en ‘ [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ’.
1..Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 31 augustus 2020, met producties;
het antwoord van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , met producties;
de conclusie van repliek, met één productie;
de conclusie van dupliek, met producties;
de rolbeslissing van 19 maart 2021.
SWR heeft, hoewel behoorlijk daartoe in de gelegenheid gesteld, niet gereageerd op de door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij conclusie van dupliek ingediende stukken.
De uitspraak van het vonnis is bepaald op vandaag.
2..De vaststaande feiten
2.1
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] huren de woning op het adres [adres] te Rotterdam en een binnenparkeerplaats met nummer [nummer] van SWR. De huurprijs bedroeg laatstelijk € 1.392,58 per maand (bestaande uit € 1.233,28 voor de woning en € 159,30 voor de binnenparkeerplaats). Partijen zijn overeengekomen dat de huur bij vooruitbetaling moet worden voldaan.
2.2
In de huurovereenkomsten staat – voor zover hier van belang – het volgende:
“[…]
2.Van deze overeenkomst maken deel uit de algemene voorwaarden gedeponeerd op 04 februari 2011 ter griffie van de rechtbank ter griffie van de rechtbank Rotterdam en aldaar ingeschreven onder nummer 09/2011, hierna te noemen de algemene voorwaarden, voor zover daarvan in deze overeenkomst niet wordt afgeweken. Deze algemene voorwaarden zijn aan partijen bekend. De huurder heeft hiervan een exemplaar ontvangen.
[…]
3.5
Opzegging van de overeenkomst dient te geschieden per deurwaardersexploot of per aangetekende brief tegen de laatste dag waarop een betaalperiode eindigt en met inachtneming van een opzegtermijn die voor huurder gelijk is aan tenminste 1 volle kalendermaand te rekenen vanaf het tijdstip van de ontvangst van de opzegging door verhuurder c.q. diens beheerder.
[…]
5.De huurprijs (A) en de vergoeding voor de meubilering en/of stoffering (B), zoals genoemd onder artikel 4.5, worden voor het eerst per 01 oktober 2016 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het bepaalde in artikel 8 van de algemene voorwaarden.
[…]
11.het volgende artikel is ter aanvulling van Artikel 8 van de Algemene Voorwaarden.
- wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is aan de geldende huurprijs op wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast. […]”
3..Het geschil
3.1
SWR vordert, na wijziging van eis, dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. de huurovereenkomst wordt ontbonden en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld om het gehuurde binnen twee weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zaken en personen die zich daar vanwege gedaagden bevinden onder afgifte van de sleutels aan SWR;
II. gedaagden hoofdelijk, waarbij betaling door één van de gedaagden, de andere zal zijn bevrijd, worden veroordeeld aan SWR te voldoen:
a. een bedrag van € 4.725,24 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.666,26 vanaf 26 augustus 2020 tot aan de dag van algehele voldoening;
b. een bedrag van € 1.392,58 per maand, althans een bedrag gelijk aan de alsdan geldende huurprijs, voor woonruimte met verdere aanhorigheden, zijnde de periodiek door gedaagden aan SWRverschuldigde huurverplichting, te rekenen vanaf 1 september 2020 tot aan het tijdstip dat de huurovereenkomst door de kantonrechter wordt ontbonden;
c. ter zake van schadevergoeding een bedrag van € 1.392,58 per periode, voor een woonruimte met verdere aanhorigheden, voor elke maand of gedeelte daarvan dat gedaagden in gebreke blijft het gehuurde te ontruimen en ter beschikking van SWR te stellen, zulks ingaande op het tijdstip waarop de huurovereenkomst door de kantonrechter wordt beëindigd tot de dag der ontruiming;
III. met veroordeling van gedaagden in de proceskosten.
3.2
SWR legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn hun verplichting om tijdig de huur te betalen niet nagekomen. Het bedrag van € 4.725,24 is gebaseerd op € 4.410,47 aan huur tot en met november 2020, € 306,24 aan buitengerechtelijke kosten en € 8,53 aan vervallen rente. De hoogte van de huurachterstand, dan wel de huuropzegging per 1 december 2020 rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst.
3.3
Op het verweer van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wordt hierna – voor zover van belang in onderhavige zaak – verder ingegaan.
4..De beoordeling
4.1
Op het moment van de conclusie van repliek bedroeg de totale huurachterstand volgens SWR € 4.410,47. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten de vordering en voeren aan dat zij de huur hebben voldaan hebben tot december 2020. Zij betwisten daarnaast het deel van de vordering dat voortvloeit uit de huurverhoging per 1 juli 2020 en de huur voor de binnenparkeerplaats vanaf 1 januari 2020.
huurverhoging
4.2
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten de gevorderde huurverhoging en voeren aan dat zij niet akkoord zijn met de door SWR gevorderde huurverhoging ten aanzien van zowel de woning als de binnenparkeerplaats. Hiertoe wordt als volgt overwogen. Partijen zijn in de huurovereenkomsten overeengekomen dat SWR een periodieke huurverhoging mag toepassen conform het overeengekomen indexcijfer. Hierbij zijn partijen niet overeengekomen dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] deze huurverhoging dienen goed te keuren, alvorens SWR deze mag doorvoeren. Het door SWR geschreven “voorstel over de huurverhoging” behelst dan ook eerder een “aankondiging van de huurverhoging”. Nu [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geen bezwaar hebben gemaakt tegen de berekening van de huurverhoging op zichzelf, maar slechts bezwaar hebben gemaakt vanwege de staat van het gehuurde, zal dit bezwaar gepasseerd worden. Dit neemt niet weg dat zij hadden mogen protesteren bij SWR tegen de huurverhoging vanwege het gestelde achterstallige onderhoud. Dit hebben ze echter niet gedaan (SWR ontkent daar haar klachten hebben bereikt) en het is thans niet meer aan de orde. Het door SWR gevorderde in verband met de huurverhoging zal dan ook worden toegewezen, zoals hierna verwerkt in de huurtermijnen vanaf juli 2020.
huur binnenparkeerplaats
4.3
Ten aanzien van de huur van de binnenparkeerplaats vordert SWR in totaal een bedrag van € 1.894,17, bestaande uit zeven maanden huur voor een bedrag van € 156,81 per maand en vijf maanden huur voor een bedrag van € 159,30 per maand. Dit bedrag heeft betrekking op de periode november 2019 – november 2020, waarin volgens SWR slechts december 2019 door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voldaan is. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten deze vordering en voeren aan dat zij per telefoon en per e-mail de huurovereenkomst betreffende de binnenparkeerplaats hebben opgezegd per 1 januari 2020. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verwijzen in dit kader naar de reactie van SWR op de door [gedaagde 1] gestuurde e-mail van 24 februari 2020, waaruit zou blijken dat SWR deze opzegging wel degelijk heeft ontvangen. SWR betwist het bestaan en de inhoud van deze e-mails niet. De kantonrechter is van oordeel dat SWR daarom uiterlijk op 24 februari 2020 kennis heeft genomen van de opzegging van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] met hun opzegging niet voldaan hebben aan de contractuele voorwaarden om op te zeggen, doet daaraan niet af. In beginsel kan een opzegging namelijk vormvrij geschieden. Hiervan kan contractueel worden afgeweken, maar de reden hiervan is dat de wederpartij zich daardoor ervan kan verzekeren dat hij kennis kan nemen van de gedane opzegging. Nu in dit geval niet in geschil is dat SWR de opzegging heeft ontvangen, hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] deze overeenkomst dan ook met succes opgezegd tegen 24 februari 2020. Partijen zijn echter een opzegtermijn overeengekomen van ten minste een kalendermaand, zodat de overeenkomst zal zijn opgezegd per 24 maart 2020. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de vordering van SWR dan ook voor een gedeelte voldoende gemotiveerd betwist. De vordering van SWR zal daarom slechts worden toegewezen over de maanden november 2019, januari 2020, februari 2020 en een deel van de maand maart 2020. Dit komt neer op een bedrag van € 591,83 ((3 x € 156,81) + (24/31ste van € 156,81).
huur woning
4.4
Ten aanzien van de huur van de woning vordert SWR in totaal een bedrag van € 2.516,30, bestaande uit een restant van de huur van 9 maanden voor een bedrag van € 0,03, drie maanden huurverhoging van € 16,49 per maand en de volledige huur over de maanden oktober 2020 en november 2020. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen bij dupliek dat zij de huur tot december 2020 (minus de huurverhogingen) inmiddels hebben voldaan. Voor zover dit het geval is strekken hun betalingen in mindering op de huurachterstand.
buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente
4.5
SWR heeft recht op een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten als zij [gedaagde 1] en [gedaagde 2] heeft aangemaand om het verschuldigde bedrag binnen 15 dagen na de dag van ontvangst van de aanmaning alsnog te betalen. Aan deze eis is voldaan en de hoogte van de gevorderde vergoeding komt overeen met de daarvoor vastgestelde tarieven. Dit bedrag zal daarom worden toegewezen.
4.6
De gevorderde wettelijke rente zal eveneens worden toegewezen, nu daartegen geen nader verweer is gevoerd.
Ontbinding en ontruiming
4.7
Aangezien de huurovereenkomst inmiddels door opzegging per 1 december 2020 is geëindigd hoeft de ontbindingsvordering geen behandeling meer. De gevorderde ontruiming van het gehuurde zal wel worden toegewezen, hoewel de kantonrechter er vanuit gaat dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het gehuurde reeds hebben verlaten. Voor zover dit niet het geval is zal de vordering tot ontruiming worden toegewezen. De termijn voor ontruiming zal worden gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
4.8
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten de huur/schadevergoeding blijven betalen tot het moment dat zij de woning met al hun spullen hebben verlaten. Dit deel van de vordering wordt daarom ook toegewezen.
Proceskosten en uitvoerbaar bij voorraad
4.9
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
4.1
Dit vonnis wordt ‘uitvoerbaar bij voorraad’ verklaard. Dit betekent dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan dit vonnis moeten voldoen, ook als in hoger beroep wordt gegaan tegen dit vonnis.
5..De beslissing
De kantonrechter
:
:
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan SWR te betalen € 3.422,90 aan huurachterstand tot en met de maand november 2020, rente en kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het saldo dat aan hoofdsom, exclusief kosten, telkens, na elke credit- en debetmutatie, heeft uitgestaan, tot de dag van de algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te Rotterdam en de binnenparkeerplaats met nummer [nummer] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van SWR te stellen;
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , voor zover zij nog niet tot ontruiming zijn overgegaan, aan SWR te betalen € 1.392,58 met ingang van de maand december 2020 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van SWR vastgesteld op € 499,- aan griffierecht, € 105,03 aan dagvaardingskosten en € 436,- (2 punten x € 218,- per punt) aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44236