Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8816150 / CV EXPL 20-36171
uitspraak: 26 maart 2021
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Havensteder,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
aanvankelijk bijgestaan door: mr. J.B.L. van de Weteringe Buys-Kroon te Rotterdam,
thans bijgestaan door: mr. P.J. Remmelts te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. C.C.M. Welten te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als “Havensteder” respectievelijk “ [naam 1] ”.
1..Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 9 oktober 2020, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het tussenvonnis van de kantonrechter van 17 december 2020, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de nadere productie van [gedaagde] .
1.2
De mondelinge behandeling heeft op 8 februari 2021 plaatsgevonden. Havensteder is verschenen bij [naam 2] (woonconsulente), bijgestaan door de gemachtigde mr. P.J. Remmelts. [gedaagde] is in persoon verschenen, bijgestaan door de gemachtigde mr. C.C.M. Welten. Van hetgeen ter zitting is besproken heeft de griffier aantekening gehouden.
1.3
Havensteder heeft de rechtbank medegedeeld dat in de betekende dagvaarding een abusievelijke tikfout is geslopen in de naam van de wederpartij ( [naam 1] dient te worden gelezen als [gedaagde] ). De gemachtigde van [gedaagde] heeft namens [gedaagde] verklaard zich niet te verzetten tegen de correctie daarvan.
1.4
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis vervolgens bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
Tussen Havensteder en [gedaagde] bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de woning, gelegen aan [adres 1] (nader te noemen: “het gehuurde”).
2.2
[gedaagde] lijdt – kort gezegd – aan een verzamelstoornis. De GGD heeft het gehuurde tweemaal gedwongen moeten ontruimen, omdat het gehuurde – vanwege de aanwezigheid van een forse hoeveelheid aan spullen – gevaarlijk en onhygiënisch was geworden. Daarnaast dreigde de constructie van het gehuurde door te buigen, hetgeen een ernstig en acuut gevaar voor de veiligheid van [gedaagde] opleverde. Havensteder heeft voorts de (overwoekerde) tuin op orde (moeten) laten brengen.
2.3
Bij brief van 5 juli 2017 heeft Havensteder te kennen gegeven dat zij de huurovereenkomst enkel wil voortzetten als een laatste-kans-overeenkomst (nader te noemen: “kansovereenkomst”) met daarin concrete afspraken om de staat van het gehuurde beheersbaar te houden. In deze kansovereenkomst zijn – voor zover thans van belang – de volgende voorwaarden opgenomen:
“(…)
-
huurder zal het gehuurde niet vol met spullen en/of afval zetten. Hij zorgt ervoor dat iedere ruimte goed bereikbaar en begaanbaar is en gebruikt kan worden conform de bestemming van de betreffende ruimte (slaapkamer om te slapen, badkamer om te douchen, etc.);
huurder zal het gehuurde niet vol met spullen en/of afval zetten. Hij zorgt ervoor dat iedere ruimte goed bereikbaar en begaanbaar is en gebruikt kan worden conform de bestemming van de betreffende ruimte (slaapkamer om te slapen, badkamer om te douchen, etc.);
(…)
- huurder zorgt ervoor dat de tuin een verzorgde indruk maakt en zal daartoe de tuin goed onderhouden (…);
- (…). Huurder zal meewerken aan de periodieke controles zolang verhuurder dit nodig acht.
Verhuurder zal bij constatering van overtreding van één of meerdere van deze voorwaarden, dan wel de voorwaarden uit de Algemene Huurvoorwaarden, onmiddellijk ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning vorderen.
(…)
Het accepteren van zorg en/of begeleiding (zolang dit nodig is) is voor verhuurder een voorwaarde voor het aangaan van deze overeenkomst.
(…)”.
2.4
[gedaagde] heeft de kansovereenkomst op 8 augustus 2017 geaccepteerd.
2.5
Op 20 maart 2018 vond er een huisbezoek in het gehuurde plaats. [naam 3] (wijkbeheerder bij Havensteder) en [naam 4] (woonconsulente bij Havensteder) waren daarbij aanwezig. In haar e-mail van 30 maart 2018 verklaarde [naam 4] – voor zover thans van belang – het volgende:
“(…)
Als ik deze foto’s vergelijkt met de vorige dan zie ik dat de verzameldrang weer stapje voor stapje aan het opbouwen is. Ik merk dat er meer spullen bij zijn gekomen. Ik zie bijvoorbeeld dat er in de woning 9 lampen hier en daar zijn neergelegd ipv 3. Enkele vuilniszakken staan in bep. ruimten/hoeken opgepropt. De doucheruimte en toilet waren vrij van spullen. De tuin zag er netjes uit.
(…)”.
2.6
Op 6 december 2019 vond er een uitgebreide controle in het gehuurde plaats.
Bij deze controle waren [naam 5] en [naam 2] (woonconsulentes bij Havensteder), alsook [naam 6] (voormalig begeleider van [gedaagde] , werkzaam bij Profila Zorg) aanwezig. [naam 5] heeft in haar brief van 29 september 2020 – voor zover thans van belang – het volgende verklaard:
“(…)
Op de dag van afspraak (dat was 6 december) heeft meneer ons binnengelaten en ook met wat tegenzin de woning laten zien. De woonkamer stond stampvol met spullen. Naast zijn spullen had hij ook allerlei spullen opgestapeld die nog van zijn ouders waren. Er was geen enkele plek waar je kon lopen. De tafels, banken, kasten etc. alles was volgepakt. Boven in de hal lagen allemaal vuilniszakken. De slaapkamer was ook stampvol en er kan niet fatsoenlijk in worden geslapen. Aan de raamzijde stond zonder te overdreven over de gehele lengte van de kamer ruim anderhalf meter hoog tweedehandse voetballen. Ik vroeg hem waar hij deze vandaan haalde en hij gaf aan dat deze van het voetbalveld achter zijn woning pakte. Zijn badkamer die aan zijn slaapkamer grenst kon niet betreden worden door de vele spullen voor de deur. Naar mijn idee doucht hij ook niet meer thuis.
(…)”.
2.7
Op 14 september 2020 heeft Havensteder het gehuurde voor de laatste keer bezocht, vertegenwoordigd door [naam 2] (woonconsulente) en [naam 7] (wijkbeheerder). In vergelijking met de huiscontrole zoals vermeld onder 2.6 troffen zij minder spullen aan, het onkruid in de achtertuin was verwijderd en de tuin was helemaal leeg.
3..De vordering
3.1
Havensteder heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
de huurovereenkomst tussen Havensteder en [gedaagde] met betrekking tot het gehuurde te ontbinden;
[gedaagde] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum, het gehuurde te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder te stellen;
[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
3.2
Aan haar vorderingen heeft Havensteder – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd.
3.3
[gedaagde] is (meermaals) tekortgeschoten in de nakoming van de afspraken uit de kansovereenkomst en het bepaalde in de huurovereenkomst. Daarmee heeft hij gehandeld in strijd met artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (nader te noemen: “BW”). Hij heeft zich ook niet als een goed huurder gedragen in de zin van artikel 7:213 BW. Verder heeft [gedaagde] in strijd met het besluit kleine herstellingen gehandeld, alsook met de algemene huurvoorwaarden van Havensteder, welke (onder meer) van toepassing zijn op de kansovereenkomst (zie 2.3). De tekortkomingen zijn van voldoende gewicht om tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde over te gaan.
3.4
Ter onderbouwing van haar vorderingen heeft Havensteder het volgende – kort samengevat – gesteld. Kort na het sluiten van de kansovereenkomst ontstonden de eerste problemen. Havensteder wil – met het oog op de kansovereenkomst – zicht blijven houden op de staat van het gehuurde, maar vooraf aangekondigde controles gingen niet door, omdat [gedaagde] de voordeur niet opendeed of niet thuis was. Uiteindelijk heeft Havensteder het gehuurde op 20 maart 2018, 6 december 2019 en 14 september 2020 bezocht dan wel gecontroleerd. Bij de controle van 6 december 2019 werd een volle woning aangetroffen (zie 2.6). Havensteder heeft direct tegen [gedaagde] gezegd dat hij in strijd met de kansovereenkomst handelt. Met [naam 6] , de toenmalige (en inmiddels derde) begeleider van [gedaagde] , zijn vervolgens nadere afspraken gemaakt met betrekking tot het verwijderen van spullen en het periodiek controleren van de staat van het gehuurde. Ook is – na nader overleg met het vervuilingsteam van de gemeente Rotterdam – besloten dat Vijfhuizen op zoek zal gaan naar een andere woonvorm voor [gedaagde] , omdat [gedaagde] – mede naar het oordeel van Vijfhuizen – niet in staat is zelfstandig te wonen. [gedaagde] liet echter kort daarna weten dat Vijfhuizen met niemand meer contact op mag nemen als het over hem gaat. Havensteder heeft [gedaagde] per brief van 2 april 2020 een laatste kans gegeven om alsnog de hulp van Vijfhuizen te accepteren en de gemaakte afspraken na te komen. Na een enigszins wisselende berichtgeving zijdens [gedaagde] en/of zijn gemachtigde, is Havensteder op 17 juli 2020 naar het gehuurde toegegaan om te zien hoe deze eruitzag. Zij trof – kort gezegd – een verwaarloosde woning aan. Daarnaast brandde dag en nacht een lampje achter het gordijn, hetgeen in een overvolle woning een brandgevaarlijke situatie oplevert. Dit alles heeft ertoe geleid dat Havensteder op 10 augustus 2020 een kort geding datum bij de rechtbank heeft aangevraagd. Havensteder werd uitgenodigd voor een nieuw huisbezoek op 14 september 2020 (zie 2.7), maar pas nadat zij [gedaagde] van deze zittingsdatum op de hoogte had gebracht. Nu [gedaagde] onder druk van het kort geding spullen uit zijn woning en onkruid uit zijn achtertuin heeft verwijderd, heeft Havensteder besloten de kort geding procedure in te trekken.
3.5
Op de overige stellingen van Havensteder wordt hierna – indien van belang voor de uitkomst van deze procedure – teruggekomen.
4..Het verweer
4.1
[gedaagde] heeft geconcludeerd tot het niet-ontvankelijk verklaren van Havensteder in haar vorderingen, dan wel de vorderingen van Havensteder af te wijzen, met veroordeling van Havensteder in de proceskosten.
4.2
Daartoe heeft [gedaagde] – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – aangevoerd dat hij niet ontkent dat er in het verleden een en ander is voorgevallen als gevolg van zijn (psychische) problematiek. Er wordt nu echter gesteld dat [gedaagde] sinds de kansovereenkomst (geregeld) niet meewerkt aan huisbezoeken en controles. [gedaagde] merkt op dat de stellingen ter zake niet blijken uit de door Havensteder overgelegde stukken. Voorts blijkt dat Havensteder aangeeft dat bij de controle van 6 december 2019 [naam 6] , de “nieuwe (en inmiddels derde) hulpverlener”, aanwezig was. Daarmee wordt de suggestie gewekt dat de oorzaak van de wisseling van hulpverleners bij [gedaagde] ligt. Dat is anders gegaan. [gedaagde] werd oorspronkelijk begeleid vanuit Mozaïek/Pameijer, maar de betreffende hulpverlening werd stopgezet omdat de indicatie was afgelopen en de betreffende hulp niet meer nodig werd geacht. Vandaar dat overdracht plaatsvond naar een “lichtere” vorm van hulpverlening en zo is [naam 6] van Profila Zorg in beeld gekomen. Met [naam 6] speelde op den duur een vertrouwenskwestie. Dat heeft [gedaagde] doen besluiten om haar te berichten dat zij niet meer in zijn naam contact met derden op mag nemen. Het is daarbij nimmer de bedoeling geweest om de hulpverlening stop te zetten. Sinds enige tijd wordt [gedaagde] opnieuw begeleid vanuit Pameijer/Mozaïek, maar nu door [naam 5] . Zij is tot op de dag van vandaag tevreden over hem. [gedaagde] komt zijn afspraken goed na en de woning en de tuin zijn nog steeds op orde.
Verder is hij aangemeld voor een behandeling door een psychiater/psycholoog. De situatie in december 2019 is geheel niet te vergelijken met de situatie voorafgaand aan het sluiten van de kansovereenkomst. De “oude” situatie, waarbij gevaar voor het doorhangen van de constructie, vervuiling en stankoverlast speelde, heeft zich nooit meer voorgedaan. Hij heeft ook geen hinder tegenover omwonenden meer veroorzaakt. De stelling dat [gedaagde] in een overvolle woning dag en nacht een lampje laat branden en dat dit een brandgevaarlijke situatie oplevert, is op niets gebaseerd. Voor het overige dient [gedaagde] vrij te zijn in de wijze waarop hij zijn woning inricht. Er is dan ook geen sprake van een (ernstige) tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Daarnaast heeft [gedaagde] een groter belang bij het behoud van het gehuurde dan Havensteder heeft bij de ontruiming daarvan, gelet op zijn leeftijd (68 jaar), zijn gezondheidsproblematiek en het feit dat hij niet over de middelen beschikt om op korte termijn andere woonruimte te vinden, waardoor dakloosheid dreigt. Voor zover ontbinding wel gerechtvaardigd is, verzoekt [gedaagde] de kantonrechter om hem een laatste kans te geven in de zin van artikel 7:274 dan wel 7:280 BW.
4.3
Op de overige stellingen van [gedaagde] wordt hierna – indien van belang voor de uitkomst van deze procedure – teruggekomen.
5..De beoordeling
5.1
Aan de kantonrechter ligt ter beoordeling de vraag voor of van Havensteder gevergd kan worden om de huurovereenkomst te laten voortduren.
5.2
[gedaagde] is op grond van de huurovereenkomst c.q. de kansovereenkomst, de wet (artikel 7:213 BW) en de algemene huurvoorwaarden verplicht om zich als een goed huurder te gedragen. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de wederpartij de bevoegdheid de (huur)overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Bij de vordering tot ontbinding van een huurovereenkomst zal de kantonrechter het gewicht van de tekortkoming afzetten tegen het woonbelang van de huurder.
5.3
In deze zaak moet vooropgesteld worden dat [gedaagde] een gewaarschuwd mens is, nu hij op 8 augustus 2017 akkoord is gegaan met de kansovereenkomst van Havensteder, met daarin concrete afspraken om de staat van het gehuurde beheersbaar te houden (zie 2.3 en 2.4). Niet in geschil is dat partijen een “turbulente” voorgeschiedenis met elkaar hebben (zie 2.2) en de vraag rijst dan ook of de kansovereenkomst voldoende soelaas heeft geboden voor het tussen partijen bestaande geschil.
5.4
Op de door Havensteder overgelegde foto’s van het huisbezoek van 20 maart 2018 (productie 7 bij de dagvaarding) is – kort samengevat – een woning te zien waarvan de binnenruimte (grotendeels) in gebruik is als opslagruimte waarin ook wordt gewoond. Het betreft de situatie ongeveer acht maanden na het aangaan van de kansovereenkomst. Dit is duidelijk in strijd met de gemaakte afspraken (zie 2.3). Uit de verslagen van de huisbezoeken/controles, welke door Havensteder zijn overgelegd, valt voorts op te maken dat [gedaagde] de situatie in het gehuurde tot ten minste 9 december 2019 liet voortduren en verslechteren (zie 2.6). Het aantal spullen in het gehuurde nam bovenmatig toe en het onkruid in de achtertuin ook, hetgeen eveneens bevestigd is in een tweetal gelijkluidende overlastmeldingen van de directe buren van [gedaagde] , [naam 8] , woonachtig aan [adres 2] , en [naam 9] , woonachtig aan [adres 3] .
5.5
[gedaagde] heeft het voorgaande bij antwoord niet, althans onvoldoende gemotiveerd, weersproken. Hij heeft slechts in algemene bewoordingen betwist dat hij na het sluiten van de kansovereenkomst nog overlast heeft veroorzaakt tegenover omwonenden. Een nadere toelichting op deze betwisting ontbreekt echter. Verklaringen van buren die de overlast tegenspreken zijn ook niet in het geding gebracht. Naar het oordeel van de kantonrechter is derhalve, een en ander in onderlinge samenhang beschouwd, voldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] tekortgeschoten is in zijn verplichtingen om zich als een goed huurder te gedragen en om het gehuurde (en de daartoe behorende achtertuin) beheersbaar te houden.
5.6
Naast de overlegging van foto’s, controleverslagen, overlastmeldingen en overige correspondentie heeft Havensteder nog een handgeschreven brief van [gedaagde] van 31 maart 2020 overgelegd, waarin hij aan [naam 6] mededeelt dat zij tot nader order niet meer uit zijn naam mag optreden. Hoewel partijen van mening verschillen over de intentie van voormelde brief, is het niet onbegrijpelijk dat de inhoud daarvan, zoals door Havensteder is gesteld, niet ten goede komt aan het gevoel van vertrouwen dat zij jegens [gedaagde] heeft als het gaat om de nakoming van de kansovereenkomst. Het feit dat zij deze brief meeneemt in de onderbouwing van haar stellingen aangaande de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst kan dan ook niet aan haar worden tegengeworpen.
5.7
Niet in geschil is dat er bij het laatste huisbezoek van 14 september 2020 minder spullen in het gehuurde aanwezig waren, het onkruid uit de achtertuin verwijderd was en de tuin ook helemaal leeg was. Daarbij wordt overwogen dat daar een aankondiging voor een kortgedingprocedure aan voorafgegaan is. Daarnaast heeft [gedaagde] ter zitting – na overlegging van een verklaring van zijn begeleidster [naam 5] – toegelicht dat hij veel stappen heeft gemaakt in het kader van hulpverlening. Daar verdient hij alle lof voor. Het neemt alleen niet weg dat [gedaagde] zich voor een langere periode niet aan de voor hem als huurder geldende verplichtingen heeft gehouden. Er is sprake van een stelselmatige schending van goed huurderschap. Het valt [gedaagde] aan te rekenen dat hij, ondanks meerdere malen door Havensteder te zijn aangesproken op zijn huurderschap en ondanks dat er concrete afspraken met hem zijn gemaakt middels een kansovereenkomst, er niet voor heeft gezorgd zich als een goed huurder te (gaan) gedragen. Dit had als gewaarschuwd mens wel op zijn pad gelegen om aldus het risico van deze verstrekkende gevolgen te vermijden.
5.8
Reeds op grond van het voorgaande acht de kantonrechter de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning gerechtvaardigd. Door de stelselmatige schending van goed huurderschap weegt het woonbelang van [gedaagde] niet langer op tegen het belang van Havensteder bij ontruiming van het gehuurde en ontbinding van de huurovereenkomst. Zij heeft immers te waken voor een goede leefbaarheid in de buurt. De leeftijd en/of de gezondheidssituatie van [gedaagde] maken dit oordeel niet anders. De dreiging van dakloosheid die [gedaagde] ter zitting heeft gesteld, wordt ook niet gevolgd. [gedaagde] heeft in de aanloop naar deze procedure voldoende gelegenheid gehad een nieuwe woonruimte te zoeken. Bovendien heeft hij niet gesteld waarom de dreiging van dakloosheid voor rekening van Havensteder moet komen. Gelet op hetgeen in het geding is gebracht, is de kantonrechter van oordeel dat Havensteder zich (meer dan) voldoende heeft ingespannen om ontruiming juist te voorkomen.
5.9
De ontruimingstermijn zal – rekening houdend met de belangen van beide partijen – op vier weken na betekening van dit vonnis worden gesteld.
5.1
Hetgeen partijen overigens hebben aangevoerd, kan niet tot een ander oordeel leiden en zal daarom onbesproken blijven.
5.11
[gedaagde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten van Havensteder. Deze worden tot heden begroot op € 226,96 aan verschotten (€ 124,00 aan griffierecht en € 102,96 aan explootkosten) en € 600,00 aan salaris voor de gemachtigde (nu de vordering van onbepaalde waarde is, heeft de kantonrechter het gemachtigdensalaris op een bedrag van € 300,00 per punt vastgesteld).
6..De beslissing
De kantonrechter:
- ontbindt de tussen Havensteder en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde, gelegen aan [adres 1] ;
- veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde, met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van Havensteder, binnen 28 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten, en onder afgifte van de sleutels ter algehele en vrije beschikking van Havensteder te stellen;
- veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Havensteder vastgesteld op € 226,96 aan verschotten en € 600,00 aan salaris voor de gemachtigde;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44240