Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8564178 CV EXPL 20-18852
uitspraak: 5 maart 2021
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Waterman Vastgoed B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
gemachtigde: gerechtsdeurwaarder [naam 1],
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Sedere B.V.,
gevestigd te Leiderdorp,
gedaagde,
gemachtigde: mr. M. van Heeren.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘Waterman’ en ‘Sedere’.
1..Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 2 juni 2020, met producties;
de conclusie van antwoord, met producties;
de conclusie van repliek, met producties;
de conclusie van dupliek, met producties.
Het vonnis is bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
2.1
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet weersproken, staat het volgende tussen partijen vast.
2.2
Sedere heeft eind 2015 een huurovereenkomst gesloten met DPF C.V. voor een winkelruimte gelegen te [adres].
2.3
De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar, ingaande op 1 augustus 2015 en lopende tot en met 31 juli 2015.
2.4
De huurprijs is maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigd. In de huurovereenkomst staat verder, voor zover hier van belang, het volgende:
“Huurprijs, omzetbelasting, servicekosten, promotiebijdrage, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode4.1De huurprijs van het gehuurde bedraagt op de ingangsdatum op jaarbasis€ 147.400,-, zegge:honderdzevenenveertigduizend vierhonderd euro. […]4.7.1.De betalingsverplichting van huurder bestaat uit:
- de huurprijs;
- de over de huurprijs verschuldigde omzetbelasting;
- de servicekosten met de daarover verschuldigde omzetbelasting;
- promotiebijdrage met de daarover verschuldigde omzetbelasting.4.1De uit hoofde van deze huurovereenkomst door huurder aan verhuurder te verrichten periodieke betalingen als weergegeven in 4.8 zijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in euro’s en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekken hebben volledig zijn voldaan”
2.5
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. In de algemene bepalingen staat, voor zover hier van belang, het volgende:
“Betalingen[…]25.2[…] Verhuurder is gerechtigd te bepalen op welke openstaande vordering uit de huurovereenkomst een door hem van huurder ontvangen betaling in mindering komt, tenzij huurder bij de betaling uitdrukkelijk anders aangeeft.25.3Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalandermaand, waarbij elke ingetreden als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand.
Kosten, verzuim30.1In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte redelijke kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten – aan verhuurder te voldoen. De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op en bedrag dat als volgt wordt berekend: 15% over de hoofdsom met een maximum van € 15.000. […]”
2.6
Per 4 januari 2019 is Waterman eigenaar van de door Sedere gehuurde winkelruimte geworden.
2.7
Bij brief van 25 maart 2020 heeft de gemachtigde van Waterman Sedere in gebreke gesteld vanwege de huurachterstand die is ontstaan.
2.8
Bij e-mail van 8 mei 2020 heeft de gemachtigde van Sedere het volgende aan Waterman geschreven:
“Echter de omstandigheden vanwege de Corona crisis worden vanuit overheidswege als pandemie bestempeld, waarbij dezelfde overheid heeft aangegeven dat er een lockdown benodigd is om de pandemie te bestrijden. […] Met als gevolg, en u leest het nieuws ook, dramatische omzetdalingen in met name de non-food, waar de winkel van [naam 2] ook toe behoord! […]
Voor de goede orde, er is hier sprake van onvoorziene omstandigheden, waarbij zowel huurder als verhuurder niets is aan te rekenen. We zitten in een situatie dat we op basis van redelijkheid en billijkheid met elkaar in gesprek moeten gaan.”
2.9
Bij brief van 13 mei 2020 heeft de gemachtigde van Waterman daar als volgt op gereageerd:
“Ook geeft mijn cliënte aan dat er al vanaf het begin problemen met de betalingen zijn geweest. Dit heft dus niet – anders dan u in uw e-mail aangeeft – specifiek met de Coronacrisis te maken. […]
Daarnaast is onze cliënte van mening dat er voldoende faciliteiten vanuit de overheid zijn waar door uw cliënte een beroep op kan worden gedaan en was het niet verplicht om de winkels te sluiten.”
2.1
De gemachtigde van Sedere heeft bij brief van 18 mei 2020 een voorstel tot een huurprijskorting van 50% over de maanden maart tot en met juni 2020. Waterman is niet akkoord gegaan met dit voorstel.
2.11
Door partijen zijn daarna over en waar voorstellen tot een betalingsregeling gedaan.
3..Het geschil
3.1
Waterman heeft – behoudens de hierna nog te bespreken eiswijziging – gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- de huurovereenkomst bedrijfsruimte zoals gesloten tussen Waterman en Sedere te ontbinden;
- Sedere te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte gelegen te [adres], te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden met al het hare en de haren onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Waterman te stellen;
- Sedere te veroordelen tot betaling van € 64.203,53, te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf heden tot de dag der algehele voldoening;
- Sedere te veroordelen tot betaling van € 18.309,72 per maand zijnde huur c.q. gebruikersvergoeding per maand vanaf 31 mei 2020 tot het tijdstip van ontruiming;
- Sedere te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2
Waterman heeft nakoming van de huurovereenkomst aan haar vordering tot betaling van de huurpenningen ten grondslag gelegd. Sedere heeft een totaalbedrag van € 55.829,16 aan huurpenningen en boetes, berekend tot en met mei 2020, onbetaald gelaten ondanks meerdere betalingsverzoeken door en namens Waterman. Op grond van deze tekortkoming vordert Waterman ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de bedrijfsruimte. Waterman vordert daarbij tevens het overeengekomen huurbedrag per maand als schadevergoeding vanaf 31 mei 2020 tot aan de dag van ontruiming. Naast voormelde hoofdsom worden de buitengerechtelijke incassokosten van € 8.374,37 gevorderd op grond van de algemene bepalingen.
3.3
Waterman heeft bij conclusie van repliek haar vordering gewijzigd in die zin dat zij haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de bedrijfsruimte niet langer vordert vanwege betalingen op de huurachterstand door Sedere. Op de eiswijziging van Waterman zal hierna worden ingegaan.
3.4
Sedere heeft tot afwijzing van de vordering geconcludeerd en voert daartoe het volgende aan. De coronacrisis en de getroffen overheidsmaatregelen hebben voor dramatische omzetdalingen bij Sedere gezorgd. Sedere kon hierdoor de huur tijdelijk niet betalen. Er was geen sprake van betalingsonwil maar van betalingsonmacht. Sedere had daarom aan Waterman voorgesteld om de huurprijs tijdelijk te verlagen. Daar is Waterman niet mee akkoord gegaan. Inmiddels betaalt Sedere de huur weer tijdig en is de huurachterstand over de maanden maart 2020 tot en met mei 2020 van in totaal € 54.029,16 voldaan. Het vorderen van de contractuele boete en buitengerechtelijke kosten is onder de bijzondere onvoorziene omstandigheid van de uitbraak van het coronavirus niet redelijk en naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
4..De beoordeling
4.1
De kantonrechter begrijpt uit de conclusie van repliek dat Waterman haar eis heeft gewijzigd in die zin dat na eiswijziging enkel nog wordt gevorderd de contractuele boete van € 900,- over de maanden februari 2020 tot en met april 2020 en de buitengerechtelijke incassokosten van € 8.374,37, te vermeerderen met de proceskosten.
Contractuele boeterente voor de maanden februari tot en met april 2020
4.2
Waterman heeft over de maanden waarover zij de huur van Sedere niet tijdig heeft ontvangen, op grond van artikel 25.3 van de algemene bepalingen een boete gevorderd van driemaal € 300,- per maand (februari 2020 tot en met april 2020). Nu tussen partijen niet in geschil is dat Sedere in gebreke is gebleven met de tijdige betaling van drie maanden huur, is Sedere in beginsel een boete van in totaal € 900,- verschuldigd geworden.
4.3
Sedere heeft aangevoerd dat het opleggen van een boete niet redelijk is onder de bijzondere onvoorziene omstandigheid van de uitbraak van het coronavirus. Bij de beoordeling of de boete naar maatstaven van redelijkheid onaanvaardbaar is dan wel moet worden gematigd stelt de kantonrechter het volgende voorop. Artikel 6:248 lid 2 BW moet door de rechter terughoudend worden toegepast. Ook voor de bevoegdheid tot matiging van de boete in de van artikel 6:94 BW geldt dat de rechter terughoudend dient te zijn. Volgens vaste rechtspraak is matiging alleen aan de orde als onverkorte toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (Hoge Raad 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638).
4.4
Voor wat betreft de gevorderde contractuele boete over de maanden februari 2020 en maart 2020 wordt het volgende overwogen. Anders dan door Sedere bepleit, leidt de onvoorziene omstandigheid van de coronacrisis er niet toe dat Sedere de contractuele boete over de maanden februari 2020 en maart 2020 niet verschuldigd is. Ingevolge artikel 4.10 van de huurovereenkomst is Sedere bij vooruitbetaling de huurpenningen aan Waterman verschuldigd. Door Sedere is niet gesteld noch is anderszins gebleken dat zij de huurpenningen over februari 2020 en maart 2020 vanwege de impact van de coronacrisis niet bij vooruitbetaling kon betalen. Integendeel: Sedere stelt juist dat zij vanwege de overheidsmaatregelen pas vanaf 11 maart 2020 te maken kreeg met dramatische omzetdalingen. Daarnaast is door Waterman onweersproken gesteld dat Sedere ook reeds vóór de intrede van corona betaalachterstanden heeft gehad. Dat Sedere de huurachterstand over februari 2020 en maart 2020 inmiddels heeft voldaan, maakt niet dat zij de contractuele boete niet verschuldigd is. De kantonrechter ziet dan ook geen aanleiding om de contractuele boete over februari 2020 en maart 2020 te matigen.
4.5
Ten aanzien van de contractuele boete over de maand april 2020 geldt het volgende. De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval onverkorte toepassing van het boetebeding over de maand april 2020 leidt tot een onaanvaardbaar en buitensporig resultaat. Door de overheidsmaatregelen in verband met het coronavirus is een onvoorziene en uitzonderlijke situatie ontstaan, waardoor Sedere tijdelijk niet meer aan haar betalingsverplichting kon voldoen. De kantonrechter begrijpt dat de coronacrisis grote (financiële) gevolgen heeft voor Sedere. Dat sprake was van betalingsonmacht blijkt naar het oordeel van de kantonrechter voldoende uit de door Sedere overgelegde e-mails en haar behaalde omzet. Sedere heeft de huurachterstand over april 2020 inmiddels betaald. De gevorderde contractuele boete van € 300,- over april 2020 wordt, gelet op voornoemde omstandigheden, gematigd tot nihil.
4.6
Samenvattend dient Sedere dan ook de contractuele boetes van in totaal € 600,- over de maanden februari 2020 en maart 2020 aan Waterman te betalen.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.7
Waterman heeft aanspraak gemaakt op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van € 8.374,37, berekend over de achterstallige huur inclusief boetes voor de periode maart 2020 tot en met mei 2020. Sedere stelt dat Waterman deze kosten in het geheel niet onderbouwt en vindt toewijzing hiervan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Dit verweer zal worden verworpen nu een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten op zijn plaats is als door de eisende partij vermogensschade wordt geleden door wanbetaling van de wederpartij door redelijke kosten ter verkrijgen van voldoening buiten rechte te maken. Het zal moeten gaan om verrichtingen die meer omvatten dan een enkele aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op de gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. Waterman heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat zulke buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Dit blijkt onder meer uit het overgelegde e-mailverkeer tussen Waterman en Sedere. Met het oog op hetgeen hiervoor onder 4.5 is overwogen zal aan buitengerechtelijke incassokosten een forfaitair bedrag worden toegewezen tot een bedrag van € 3.000,-.
Proceskosten
4.8
Sedere zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
5..De beslissing
De kantonrechter
:
:
veroordeelt Sedere aan Waterman te betalen een bedrag van € 3.600,-;
veroordeelt Sedere in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Waterman vastgesteld op € 996,- aan griffierecht, € 87,99 aan dagvaardingskosten en € 436,- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. van Boven en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
35789