ECLI:NL:RBROT:2021:3643

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 8540509 CV EXPL 20-2415

uitspraak: 28 januari 2021

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht,

in de zaak van:

[eiseres] ,

wonende te [woonplaats eiseres] ,

eiseres,

gemachtigde: mr. K. Scheuller,

tegen

de stichting

Stichting Woonbron,

gevestigd te Rotterdam,

gedaagde,

gemachtigde: mr. N.J. Glen-Boedhram.

Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [eiseres] ’ en ‘Woonbron’.

1..Het verloop van de procedure

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 25 mei 2020, met producties;

de conclusie van antwoord, met producties;

het tussenvonnis van 23 juli 2020 waarin een mondelinge behandeling via een beeld- en geluidverbinding met het programma Skype voor bedrijven is bepaald;

de voorafgaand aan de mondelinge behandeling overgelegde producties van de zijde van [eiseres] ;

de aantekening dat de mondelinge behandeling via een beeld- en geluidverbinding met het programma Skype voor bedrijven heeft plaatsgevonden op 28 september 2020;

de brief van 11 november 2020 van de gemachtigde van [eiseres] ;

de brief van 2 december 2020 van de gemachtigde van [eiseres] .

1.2

Na de mondelinge behandeling heeft Woonbron bij akte uitlaten van 26 november 2020 nieuwe stellingen en producties overgelegd. [eiseres] heeft daartegen bij brief van 2 december 2020 bezwaar gemaakt. De kantonrechter laat de akte d.d. 26 november 2020 van Woonbron buiten beschouwing nu de akte slechts was bedoeld om zich uit te laten over het mediationtraject en de voortgang van de procedure. Woonbron heeft zich niet aan die instructie gehouden.

1.3

Het vonnis is bepaald op heden.

2..De vaststaande feiten

2.1

Als enerzijds gesteld en anderzijds niet weersproken, staat het volgende tussen partijen vast.

2.2

[eiseres] heeft op 30 december 2014 met Woonbron een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gesloten voor de woning aan de [adres 1] (hierna: de woning).

2.3

Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van toepassing. In de algemene voorwaarden staat onder meer:

“Artikel 11 Overlast1. Huurder zal ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast, schade of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, dieren of door derden die zich in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.

Artikel 26 Boete1. Huurder verbeurt aan verhuurster een onmiddellijk opeisbare boete van maximaal € 50,- per kalenderdag met een maximum van € 1.500,-, indien hij enige bepaling uit de algemene huurvoorwaarden overtreedt, waarvoor hij schriftelijk is gewaarschuwd, onverminderd zijn verplichting om alsnog overeenkomstig deze algemene huurvoorwaarden te handelen en onverminderd overige rechten op schadevergoeding van verhuurster.”

2.4

De woning aan de [adres 2] , direct naast de woning van [eiseres] , wordt sinds november 2014 door [naam 1] bewoond.

2.5

Sinds eind 2015 ervaart [eiseres] overlast van [naam 1] . Woonbron heeft van [naam 1] ook klachten ontvangen over [eiseres] . In verschillende gesprekken met Woonbron werden over en weer afspraken gemaakt, waarna het voor een bepaalde periode weer beter ging tussen [eiseres] en [naam 1] .

2.6

Sinds eind 2017 ondervindt [eiseres] opnieuw overlast van [naam 1] . Op 30 december 2017 heeft zich een incident voorgedaan tussen [eiseres] en [naam 1] . [eiseres] heeft hiervan aangifte gedaan op 27 januari 2018. Op 4 januari 2018 heeft [eiseres] een overlast dagboek ingediend bij Woonbron waarin zij melding maakt van bedreigingen en beledigingen door [naam 1] .

2.7

Woonbron heeft [eiseres] en [naam 1] meermaals uitgenodigd voor een bemiddelingsgesprek. Zowel [eiseres] als [naam 1] zijn op de voorgestelde gesprekken niet verschenen.

2.8

Bij brief van 26 januari 2018 heeft Woonbron aan zowel [eiseres] als [naam 1] medegedeeld dat zij geen andere mogelijkheden heeft om de problemen bespreekbaar te maken en tot een oplossing te komen.

2.9

Naar aanleiding van een brief van de gemachtigde van [eiseres] heeft Woonbron opnieuw een bemiddelingsgesprek tussen [eiseres] en [naam 1] voorgesteld en wel op 21 maart 2018. [naam 1] wilde hier niet aan meewerken.

2.1

Op 11 april 2018 heeft Woonbron de gemachtigde van [eiseres] bericht dat zij aan haar verplichtingen als verhuurder heeft voldaan door de nodige maatregelen te treffen en dat zij verder geen actie meer zal ondernemen.

2.11

In augustus 2018 heeft Woonbron [naam 1] aangeschreven dat hij zijn hennepplanten diende te verwijderen, hetgeen [naam 1] vervolgens heeft gedaan. Op 24 augustus 2018 heeft Woonbron nog een brief geschreven aan [eiseres] . Hierin staat onder andere het volgende:

“Vanaf 2016 geeft u aan overlast te hebben van uw buurman. Uit onderzoek bleek dat de overlastklachten alleen door u worden ervaren. Zelf hebben we geen overlast geconstateerd. In deze is de positie van de corporatie lastig. Het enige wat we kunnen doen is zorgen dat buren met elkaar in gesprek blijven en bemiddelen. Ik zie ook terug in het dossier dat we dat regelmatig hebben gedaan. […]

De ervaring leert dat de weg die u nu bent ingegaan (over alles wat uw buurman in uw ogen niet goed doet te klagen) de relatie alleen maar verslechterd. Er ontstaat zo een moeilijk oplosbare burenruzie waar wij als corporatie geen rol en geen middelen voor hebben om op te lossen. Het stukje om prettig te kunnen wonen ligt bij u.”

2.12

Naar aanleiding van nieuwe klachten van [eiseres] (tegen [naam 1] en tegen de bewoonster van [adres 3] : [naam 2] ) heeft Woonbron in oktober 2019 een buurtonderzoek uitgevoerd. Woonbron heeft geen reactie van andere bewoners ontvangen.

2.13

Zoals gezegd ervaart [eiseres] ook overlast van [naam 2] , bewoner van de [adres 3] . Op 30 september 2019 heeft [eiseres] in verband hiermee een overlastformulier van Woonbron ingevuld. Daaruit blijkt dat de overlast onder meer bestaat uit het doen van valse beschuldigingen, schreeuwen, spullen bij de portiekdeur plaatsen waardoor de deur wordt geblokkeerd en harde muziek.

2.14

Bij brief van 10 oktober 2019 heeft Woonbron aan [eiseres] medegedeeld dat zij naar aanleiding van haar klachten over [naam 2] de complexbeheerder iedere dag het portiek laat schouwen. Daarnaast is ook een portiekonderzoek gestart.

2.15

Op 23 oktober 2019 heeft [eiseres] aangifte gedaan van vernieling van haar fiets.

2.16

Door Woonbron zijn verschillende gesprekken met [eiseres] en [naam 2] gevoerd. De uitkomst daarvan heeft Woonbron in haar brief van 5 november 2019 met [eiseres] gedeeld. In de brief staat:

“ [naam 2] heeft aangegeven zich niet in uw klachten te kunnen vinden, ook ter meer omdat uw gedrag naar haar niet altijd prettig is. […]

Aan [naam 2] heb ik gevraagd of ze open staat voor een bemiddeling gesprek. [naam 2] heeft aangegeven niet meer met u in gesprek te willen gaan. […]

Mevrouw heeft bij mij aangegeven u niet meer te woord te willen staan. Ook wil ze geen enkele bemoeienissen van of met u hebben.

Ik betreur het dat het niet tot een gesprek en wederzijdse oplossing is gekomen. Voor Woonbron zijn er geen andere mogelijkheden om de klachten te behandelen. Ik kan inzake de problematiek tussen u en uw buren verder ook niets betekenen.

Indien u wederom problemen heeft met [naam 2] dan dient u dit zelf met haar te bespreken. Ik zal hierin verder geen rol meer spelen.”

3..Het geschil

3.1

[eiseres] vordert dat Woonbron bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld:

I.
Primair:
tot nakoming van de huurovereenkomst met [eiseres] door aan overlastgevers [naam 1] , [naam 2] , dan wel een andere buurman of -vrouw de onmiddellijk opeisbare boete van € 50,00 per kalenderdag met een maximum van € 1.500,00 op te leggen ex artikel 26 lid 1 van de algemene huurvoorwaarden, voor iedere melding die [eiseres] maakt van overlastgevend gedrag, op straffe van een dwangsom van € 250,00 voor iedere dag dat Woonbron nalaat hieraan binnen twee weken na de melding van [eiseres] te voldoen, met een maximum van € 25.000,00;

Subsidiair:
om binnen één maand na betekening van het vonnis een onderzoek naar de overlastgevende gedragingen van [naam 1] en [naam 2] te starten op straffe van een dwangsom van € 250,00 voor iedere dag dat Woonbron nalaat hieraan binnen de gestelde termijn te voldoen, met een maximum van € 25.000,00;

II. Met veroordeling van Woonbron in de proceskosten van deze procedure, alsmede het nasalaris, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover.

3.2

[eiseres] heeft nakoming van de huurovereenkomst aan haar vordering ten grondslag gelegd. [eiseres] ondervindt al een langere tijd op zeer reguliere basis overlast van [naam 2] en [naam 1] . De overlast bestaat met name uit beledigen, uitschelden, met fysiek of verbaal geweld voorkomen dat [eiseres] het portiek kan verlaten of betreden, vernielen van haar fiets, dubbel parkeren en privégoederen in het portiek, trappenhuis of voor de buitendeur plaatsen. [eiseres] heeft de overlast die zij ondervindt van [naam 1] en [naam 2] gemeld bij Woonbron en de politie. De overlast heeft veel invloed op het welzijn van [eiseres] . Woonbron dient de overlast van [naam 1] en [naam 2] aan te pakken. Tot op heden heeft Woonbron onvoldoende inspanningen verricht om de overlast te stoppen, terwijl zij daartoe wel gehouden is.

3.3

Woonbron heeft tot afwijzing van de vordering geconcludeerd. Woonbron is bekend met de overlast die [eiseres] zou ervaren. Woonbron heeft tot op heden al hetgeen redelijkerwijs van haar verwacht kan worden gedaan om de gestelde overlast van [naam 1] en [naam 2] te laten eindigen. Dat [eiseres] altijd overlast zou ervaren, betekent nog niet dat Woonbron nalatig is geweest. De overlast is door Woonbron nooit zelf geconstateerd. Er lijkt sprake van burenruzies.

4..De beoordeling

4.1

De kantonrechter begrijpt de vordering van [eiseres] aldus dat zij zich beroept op een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, in die zin dat Woonbron haar niet het rustig huurgenot heeft verschaft c.q. dat Woonbron onvoldoende heeft gedaan om (te trachten) de door haar andere huurders veroorzaakte overlast te beëindigen. In het algemeen geldt dat voor het antwoord op de vraag of een verhuurder jegens de overlast ondervindende huurder is tekortgeschoten, moet worden beoordeeld of de ondervonden overlast zodanig ernstig van aard was dat deze als onrechtmatig moet worden beschouwd, en of de verhuurder, gegeven de ernst van de overlast, zijn verplichting jegens de huurder niet is nagekomen om gebruik te maken van haar bevoegdheden om tegen de overlastveroorzaker op te treden.

4.2

In het algemeen zal van een verhuurder verwacht mogen worden dat hij naar aanleiding van overlastklachten een onderzoek instelt naar de aard en ernst van de gestelde overlast en vervolgens de nodige maatregelen jegens de overlast veroorzakende huurder neemt om de overlast te laten eindigen.

4.3

Uit de overgelegde stukken blijkt dat [eiseres] hinder en overlast heeft ervaren van [naam 2] en [naam 1] en dat zij op een aantal momenten mogelijk terecht heeft geklaagd over de door haar ervaren overlast. Op die momenten is Woonbron daadwerkelijk in actie gekomen en heeft zij naar het oordeel van de kantonrechter binnen haar mogelijkheden als verhuurder adequaat op de klachten van [eiseres] gereageerd. Naar aanleiding van de klachten van [eiseres] over [naam 2] en [naam 1] heeft Woonbron immers onder meer afzonderlijke gesprekken met [eiseres] , [naam 2] en [naam 1] gevoerd, zijn er brieven gestuurd, is [naam 3] van Woonbron regelmatig naar het complex gegaan om poolshoogte te nemen, zijn er bemiddelingsgesprekken voorgesteld en heeft Woonbron de complexbeheerder het portiek laten schouwen. Toen dat niet tot resultaat leidde, heeft Woonbron, na aanhoudende klachten van [eiseres] , een portiek- en buurtonderzoek verricht. Woonbron heeft, op het afval en de spullen in de portiek na, de overlast niet zelf waargenomen en andere bewoners hebben niet geklaagd, ook niet in het kader van het hierboven genoemde portiek-/buurtonderzoek. Verwezen wordt naar de feitelijke gang van zaken zoals hierboven omschreven onder nummer 2. Het voorgaande betekent enerzijds dat de – ook nadien nog ervaren – klachten van [eiseres] niet konden worden geobjectiveerd en anderzijds dat niet kan worden gezegd dat Woonbron meer heeft kunnen en moeten doen dan zij gedaan heeft.

4.4

De kantonrechter komt gelet op het voorgaande tot het oordeel dat Woonbron steeds adequaat op de klachten van [eiseres] heeft gereageerd en dat niet gezegd kan worden dat zij die klachten niet serieus heeft genomen. Haar bevindingen hoefden Woonbron geen aanleiding te geven om verdere maatregelen tegen [naam 2] en [naam 1] te treffen. Woonbron is dan ook niet tekortgeschoten in haar verplichtingen jegens [eiseres] . De vorderingen van [eiseres] kunnen daarom niet worden toegewezen.

4.5

[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.

5..De beslissing

De kantonrechter
:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonbron vastgesteld op € 480,- aan salaris voor de gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. Joele en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

35789