Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/613968 / KG ZA 21-146
Vonnis in kort geding van 29 maart 2021
in de zaak van
[persoon A],
wonende te [woonplaats A] , gemeente [gemeente A] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. K.D.C. Schemkes te Druten,
tegen
[persoon B],
wonende te [woonplaats B] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. J.H. Pelle te Den Haag.
Partijen worden hierna [persoon A] en [persoon B] genoemd .
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 1 maart 2021 met producties 1 tot en met 15
- producties 16 en 17 van [persoon A]
- de eis in reconventie
- producties 1 tot en met 11 van [persoon B]
- de mondelinge behandeling gehouden op 15 maart 2021
- de pleitnota van [persoon A]
- de pleitnota van [persoon B] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2..De feiten
2.1.
Op 18 maart 2020 hebben [persoon B] als verkoper en [persoon A] als koper een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de onroerende zaak aan de [adres] te [postcode] Schelluinen tegen een koopsom van € 350.000,00 (hierna: de Koopovereenkomst resp. de Onroerende Zaak).
2.2.
In artikel 20 (‘nadere afspraken’) van de Koopovereenkomst staat vermeld:
“Het doel van de overeenkomst is dat koper het object in overleg met verkoper zal gaan verbouwen om zo tot een hogere verkoopopbrengst te komen. Deze verbouwingswerkzaamheden zullen worden uitgevoerd door [bedrijf C] en de kosten zullen op ieder moment met verkoper worden gecommuniceerd. [NB dit is de 1e alinea van artikel 20, zoals in de hierna besproken ontbindingsovereenkomst aan de orde komt, opm. voorzieningenrechter]
Na afronding van de werkzaamheden zal het object te koop worden aangeboden en bij verkoop zal in de deze overeenkomst overeengekomen koopsom door middel van een A-B-C levering aan verkoper worden voldaan.
Vervolgens zullen de kosten voor de verbouwing aan [bedrijf C] worden voldaan. Nog openstaande kosten voor bouwwerkzaamheden zullen tevens aan en door [bedrijf C] worden voldaan. Eventuele overige kosten (denk hierbij aan de kosten voor de hypotheek indien verkoper deze niet meer kan voldoen) zullen indien nodig door koper worden betaald en zullen dan ook bij de verkoop worden verrekend. Het dan nog resterende gedeelte van de verkoopopbrengst zal tussen verkoper en koper worden verdeeld op basis van 50/50.” [NB de 3e alinea van artikel 20, opm. voorzieningenrechter]
2.3.
De in artikel 20 van Pro de Koopovereenkomst genoemde vennootschap [bedrijf C] is een aannemingsbedrijf. Aan dat bedrijf is verbonden de heer [persoon C] . [persoon A] , [persoon B] en [persoon C] waren bevriend.
2.4.
[persoon B] heeft de Onroerende Zaak bij notariële akte van 6 juli 2018 belast met een bij de Coöperatieve Rabobank U.A afgesloten hypotheek van € 350.000,00. Op de hypotheek hebben aflossingen en rentebetalingen plaatsgevonden.
2.5.
Met de op 12 juni 2020 verleden akte houdende ‘notariële verklaring koopovereenkomst’ is de Koopovereenkomst op 15 juni 2020 ingeschreven in de openbare registers.
2.6.
Nadat de verbouwing was afgerond is de Onroerende Zaak op 4 december 2020 voor een bedrag van € 630.600,00 k.k. verkocht. Bij notariële akte van 16 februari 2021 is de Onroerende Zaak geleverd aan de derde-kopers. Volgens de transportakte is op de koopprijs een bedrag van € 7.500,00 in mindering gebracht vanwege niet uitgevoerde werkzaamheden en verborgen gebreken. Voorafgaand aan deze verkoop en levering van de Onroerende Zaak hebben partijen op 28 november 2020 een ‘ontbindingsovereenkomst woning’ gesloten (hierna: de Ontbindingsovereenkomst).
2.7.
In de Ontbindingsovereenkomst staat, voor zover van belang, het volgende vermeld:
“(…)
Partij A [ [persoon B] , opm. voorzieningenrechter] en partij B [ [persoon A] , opm. voorzieningenrechter] zijn overeengekomen dat voorgaande koopovereenkomst zal worden ontbonden, omdat de beoogde nieuwe koper is gevonden. Dit geldt voor de gehele koopovereenkomst behoudens het bepaalde in de 1e en 3e alinea van artikel 20 uit Pro voorgaande koopovereenkomst
(…)
In voorgaande koopovereenkomst tussen partij A en partij B is overeengekomen dat partij B het object in overleg met partij A zou gaan verbouwen om zo tot een hogere opbrengst te komen (zoals genoemd in de 1e en 3e alinea van artikel 20 van Pro voorgaande koopovereenkomst).
Deze werkzaamheden zijn inmiddels afgerond. Zoals overeengekomen zullen de kosten voor de verbouwing bij eigendomsoverdracht worden voldaan aan [bedrijf C] Eventuele overige door partij B gemaakte kosten zullen worden voldaan bij eigendomsoverdracht aan partij B. Het dan nog resterende gedeelte (het meerdere van de in voorgaande koopovereenkomst opgenomen koopsom + kosten verbouwing van [bedrijf C] + gemaakte kosten van partij B) van de verkoopopbrengst zal verdeeld worden tussen partij A en partij B, ieder voor een gelijk deel (50/50).
(…)”.
2.8.
Tussen partijen is geschil ontstaan over de financiële afwikkeling van (kort gezegd) het verbouwings- en verkoopproject van de Onroerende Zaak. Dit geschil hebben zij niet in onderling overleg kunnen oplossen. Als gevolg van dit geschil is een einde gekomen aan de vriendschap tussen betrokkenen.
2.9.
[persoon A] heeft, na daartoe verkregen verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank, voor het eerst op 15 februari 2021, tot zekerheid van verhaal van de door haar gestelde geldvordering, ten laste van [persoon B] conservatoir derdenbeslag doen leggen. De vordering van [persoon A] is begroot op € 247.600,00, inclusief rente en kosten. Het beslag heeft voor zover dit is gelegd onder de transporterend notaris doel getroffen voor een in depot gehouden bedrag van € 247.600,00. Het beslag heeft voorts voor zover dit is gelegd op de bankrekeningen van [persoon B] gehouden bij de Rabobank doel getroffen voor een bedrag van € 24.795,50. [persoon A] heeft de eis in de hoofdzaak met het aanhangig maken van dit kort geding tijdig, na het op 15 februari 2021 eerst gelegde beslag, ingesteld.
3..Het geschil in conventie
3.1.
[persoon A] vordert om bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [persoon B] te veroordelen tot:
primair:
betaling van een bedrag van € 212.600,00 aan [persoon A] , dan wel een bedrag door u E.A. Voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen, te betalen binnen 14 dagen na het ten deze te wijzen vonnis;
betaling van een bedrag van € 6.600,00 in verband met de voorgeschoten hypotheeklasten, dan wel een bedrag door u E.A. Voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen, te betalen binnen 14 dagen na het ten deze te wijzen vonnis;
betaling van een bedrag van € 10.000,00 in verband met de uitgevoerde sloopwerkzaamheden, dan wel een bedrag door u E.A. Voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen, te betalen binnen 14 dagen na het ten deze te wijzen vonnis;
betaling van een bedrag van € 1.500,00 in verband met de uitgevoerde asbestsaneringswerkzaamheden, dan wel een bedrag door u E.A. Voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen, te betalen binnen 14 dagen na het ten deze te wijzen vonnis;
afgifte van de afrekening van de notaris en ook de afrekening van de hypotheekverstrekker, waar de overwaarde bij verkoop van de Onroerende Zaak op 16 februari 2021 uit blijkt, binnen 5 dagen na het ten deze te wijzen vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag voor iedere dag dat [persoon B] nalaat aan deze veroordeling te voldoen;
betaling van 50% van de uit de onder 5. gevorderde bescheiden af te leiden overwaarde na verkoop, waarbij uit dient te gaan van de verkoopprijs van € 630.600,00 en onder aftrek van het onder 1. gevorderde bedrag, dan wel een bedrag door u E.A. Voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen, te betalen binnen 14 dagen na het ten deze te wijzen vonnis;
subsidiair:
7. betaling van een voorschot ter hoogte van € 206.593,02 in verband met de door [persoon A] aan [bedrijf C] te betalen verbouwingskosten, dan wel een bedrag door u E.A. Voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen, binnen 14 dagen na het ten deze te wijzen vonnis;
8. afgifte van de afrekening van de notaris ter zake de levering van de Onroerende Zaak op 16 februari 2021, alsmede de afrekening van de hypotheekverstrekker na aflossing van de hypothecaire lening door [persoon B] , waar de overwaarde bij verkoop van de Onroerende Zaak op 16 februari 2021 uit blijkt, binnen 5 dagen na het ten deze te wijzen vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag voor iedere dag dat [persoon B] nalaat aan deze veroordeling te voldoen;
en voorts:
9. betaling van de kosten van dit geding, waaronder begrepen het salaris advocaat, alsmede, in het licht van HR 19 maart 2010, LJN BL1116, de nakosten ten bedrage van respectievelijk € 131,00 zonder betekening en € 199,00, in geval van betekening, indien en voor zover [persoon B] niet binnen de wettelijk vereiste termijn van twee dagen, althans binnen een door uw Rechtbank [gelezen als: u E.A. Voorzieningenrechter, opm. voorzieningenrechter] redelijk geachte termijn, na betekening aan het ten deze te wijzen vonnis heeft voldaan.
3.2.
[persoon B] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..Het geschil in reconventie
4.1.
[persoon B] vordert om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het ten verzoeke van [persoon A] ten laste van [persoon B] gelegde beslag onder de Rabobank op te heffen, althans [persoon A] te veroordelen om binnen 5 dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis dat beslag op te heffen en opgeheven te houden, onder verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 per dag, een gedeelte van een dag voor een volle gerekend, met veroordeling van [persoon A] in de kosten.
4.2.
[persoon A] voert verweer.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5..De beoordeling in conventie
5.1.
Met betrekking tot een geldvordering in kort geding is terughoudendheid bij toewijzing op zijn plaats. Bij de beoordeling speelt een rol of de vordering voldoende aannemelijk is, of een onmiddellijke voorziening vereist is en of er een restitutierisico is.
5.2.
Niet in geschil is dat een bedrag van aanzienlijke omvang uit hoofde van de tussen partijen overeengekomen afrekening met betrekking tot het verbouwings- en verkoopproject van de Onroerende Zaak aan [persoon A] toekomt. [persoon B] heeft zich ter zitting bereid verklaard om, in overeenstemming met de in zijn pleitnota onder punt 24 opgenomen berekening, aan [persoon A] (in elk geval) het bedrag van € 180.327,79 te betalen. Dat bedrag wordt op dit moment door de notaris (onder beslag) in depot gehouden. [persoon B] heeft toegezegd dat hij de notaris opdracht zal geven dit bedrag aan [persoon A] te laten betalen. Reeds gelet hierop kan de primaire vordering onder 3.1 sub 1 tot het bedrag van
€ 180.327,79 worden toegewezen. Omdat niet ter discussie staat dat op [persoon A] de plicht rust om de betalingshandelingen aan [bedrijf C] voor de verrichte (onder-)aannemingswerkzaamheden te verrichten, is sprake van een voldoende spoedeisend belang aan haar zijde. Een restitutierisico is niet gesteld noch is daarvan gebleken.
5.3.
Voor zover door [persoon A] meer of anders is gevorderd onder primair 3.1 sub 1 (restant), 2 tot en met 4 en 6, zullen die vorderingen worden afgewezen. Het geschil leent zich – zoals de voorzieningenrechter reeds ter zitting aan partijen heeft uitgelegd – niet voor definitieve beslechting in een kort geding. Partijen beroepen zich ter onderbouwing van hun tegenover elkaar staande standpunten beiden op hetgeen tussen hen is besproken. Over de inhoud van gemaakte mondelinge afspraken en uitleg van de schriftelijk vastgelegde afspraken verschillen zij echter van mening. [persoon B] verwijt [persoon A] bovendien dat de kosten van de werkzaamheden van de aannemer aanzienlijk hoger zijn uitgevallen dan begroot en dat hij daarover, in strijd met de gemaakte afspraken, onvoldoende is geïnformeerd. In de visie van [persoon B] heeft de aannemer irreëel hoge kosten in rekening gebracht. [persoon A] verwijt [persoon B] dat hij vele werkzaamheden die hij ter besparing van de te maken kosten zelf zou uitvoeren, niet heeft uitgevoerd. Als gevolg daarvan heeft de aannemer volgens [persoon A] veel meer werk moeten verrichten dan de bedoeling was, en zijn de kosten uiteraard hoger opgelopen. Teneinde de vele geschilpunten tussen partijen te beslechten, zal waarschijnlijk waarheidsvinding nodig zijn. Een kort geding leent zich in beginsel niet voor het laten plaatsvinden van getuigenverhoren en/of deskundigenonderzoek. Nu de voormalige vrienden kennelijk niet in staat zijn om in overleg tot een financiële afwikkeling te komen, zijn zij aangewezen op een bodemprocedure.
5.4.
Bij de primaire vordering onder 3.1 sub 5 tot afgifte van de nota van afrekening van de notaris en de aflosnota van de Rabobank heeft [persoon A] geen belang meer, omdat [persoon B] deze stukken in deze procedure heeft overgelegd.
5.5.
[persoon B] wordt als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. Hoewel [persoon A] deels ook ongelijk heeft gekregen, acht de voorzieningenrechter van doorslaggevend belang dat [persoon B] pas tijdens de mondelinge behandeling in dit kort geding, en niet eerder al, de aan de orde gekomen betalingstoezegging heeft gedaan. De kosten aan de zijde van [persoon A] worden begroot op:
- dagvaarding € 103,83
- griffierecht € 1.666,00
- salaris advocaat €
1.016,00
1.016,00
Totaal € 2.785,83
6..De beoordeling in reconventie
6.1.
Opheffing van een beslag kan onder meer, maar niet uitsluitend, plaatsvinden als een van de in artikel 705 lid 2 Rv Pro genoemde gronden aanwezig is en een belangenafweging niet tot een ander oordeel leidt, en op grond van een, zelfstandige, belangenafweging.
6.2.
Na toepassing van de onder 6.1 weergegeven toets komt de voorzieningenrechter tot het oordeel dat het beslag onder de Rabobank mag blijven rusten. De tussen partijen gemaakte afspraken over de onderlinge verkoop, het doen opknappen en aan een derde doen verkopen van de Onroerende Zaak zijn gemaakt omdat het met [persoon B] financieel niet goed ging. Het kan lijken, zoals [persoon B] betoogt, dat het onder de notaris in depot gehouden en beslagen bedrag van € 246.700,00 al voldoende zekerheid aan [persoon A] biedt, maar dat is niet het geval indien eventuele andere schuldeisers van [persoon B] ook nog beslag zouden leggen. Als [persoon B] het beslag onder de Rabobank wil doen opheffen, ligt voor de hand dat hij ten behoeve van [persoon A] adequate zekerheid stelt, bijvoorbeeld door middel van een bankgarantie.
6.3.
[persoon B] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van [persoon A] worden begroot op € 508,00 (factor 0,5 × tarief € 1.016,00) aan salaris advocaat.
7..De beoordeling in conventie en in reconventie
7.1.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van dit kort geding slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment al kunnen worden begroot. De nakosten worden dan ook toegewezen overeenkomstig het op dit moment geldende tarief. op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
8..De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
8.1.
veroordeelt [persoon B] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis aan [persoon A] te betalen een bedrag van € 180.327,79 (éénhonderd tachtig duizend driehonderd en zevenentwintig euro en negenenzeventig eurocent), welk bedrag op gezamenlijke verzoek van partijen rechtstreeks door de notaris aan [persoon A] mag worden voldaan uit het in zoverre daartoe dan opgeheven beslag;
8.2.
veroordeelt [persoon B] in de proceskosten, aan de zijde van [persoon A] tot op heden begroot op € 2.785,83,
in reconventie
8.3.
wijst de vordering af,
8.4.
veroordeelt [persoon B] in de proceskosten, aan de zijde van [persoon A] tot op heden begroot op € 508,00,
in conventie en in reconventie
8.5.
veroordeelt [persoon B] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 255,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [persoon B] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
8.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
8.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Bouwman, ondertekend door mr. C. Sikkel en in het openbaar uitgesproken op 29 maart 2021.1734/1729