Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8679810 CV EXPL 20-26521
uitspraak: 15 januari 2021
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Woonbron,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 28 juli 2020,
gemachtigde: mr. E. Piepers-Westermeijer te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. S.A. Chedie te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als “Woonbron” respectievelijk “ [gedaagde] ”.
1..Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken:
de dagvaarding, met producties;
de conclusie van antwoord, met producties;
het tussenvonnis van 30 september 2020 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
de brief van 10 november 2020 van [gedaagde] , met producties;
de brief van 13 november 2020 van Woonbron, met producties.
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 20 november 2020 via Skype voor Bedrijven. Namens Woonbron is verschenen [naam 1] , sociaal beheerder bij Woonbron, bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, bijgestaan door [naam 2] en mr. S. Ben Ahmed, kantoorgenote van mr. S.A. Chedie. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen ter zitting is besproken.
1.3
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis (nader) bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
Tussen Woonbron en [gedaagde] bestaat met ingang van 12 oktober 2017 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met betrekking tot de woning aan de [adres 1] (hierna: “het gehuurde”). De door [gedaagde] verschuldigde netto huurprijs bedraagt thans € 513,58 per maand.
2.2
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene huurvoorwaarden van 2017 van toepassing Hierin staat onder meer het volgende:
Artikel 11.1
Huurder zal ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast, schade of hinder
veroorzaakt door huurder, huisgenoten, dieren of door derden die zich in het gehuurde of
in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.
Artikel 11.4
Huurder dient zich als goed huurder te gedragen richting medewerkers van verhuurster
en/of door verhuurster ingehuurde derden. Huurder staat er voor in dat zijn huisgenoten
en/of bezoekers zich op dezelfde wijze gedragen. Fysiek of verbaal geweld, agressiviteit, dan wel ander wangedrag van huurder en/of zijn huisgenoten en/of bezoekers is niet
toegestaan.
Artikel 11.7
Overtreding van het in de leden 2, 3, 4, 5 en 6 bepaalde wordt aangemerkt als
toerekenbare tekortkoming die niet meer ongedaan kan worden gemaakt. Er zal in die
gevallen zonder nadere aankondiging een gerechtelijke procedure worden gestart waarin
ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt gevorderd.
2.3
[gedaagde] heeft de woning aan [adres 1] op 12 oktober 2017 betrokken. In december 2017 ontvangt Woonbron de eerste klacht van [naam 3] (hierna: [naam 3] ), de bewoner van [adres 2] (boven [gedaagde] ). [naam 3] heeft op 3 mei 2018 zijn huurovereenkomst per 4 juni 2018 opgezegd. In zijn e-mail van 16 juni 2020 heeft [naam 3] desgevraagd aangegeven dat de reden voor zijn vertrek met name de geluidsoverlast en stankoverlast vanuit de woning onder hem was.
2.4
[naam 4] (hierna: [naam 4] ) woont sinds 26 september 2003 in de [adres 3] (onder [gedaagde] ). Woonbron heeft met ingang van april 2019 van [naam 4] klachten over geluidsoverlast van [gedaagde] ontvangen.
2.5
Woonbron heeft in september 2019 afzonderlijk gesprekken gevoerd met [gedaagde] en [naam 4] . Op 30 september 2019 heeft Woonbron aan zowel [naam 4] als [gedaagde] de afspraken bevestigd waaraan de buurmannen zich moeten houden. Beiden hebben gerekend voor de volgende afspraken:
• u houdt rekening met uw buren en gaat niet schreeuwen wanneer u zelf overlast ervaart;
• u neemt contact op met uw begeleidster of met Woonbron/politie indien nodig wanneer u overlast ervaart van uw bovenbuurman;
• u voorkomt door tijdig genoemde instanties in te schakelen verdere escalatie tussen u en de heer [gedaagde] / [naam 4] .
2.6
Op 24 december 2019 heeft een incident plaatsgevonden tussen [gedaagde] en [naam 4] , waarbij [naam 4] heeft aangegeven dat [gedaagde] hem heeft bedreigd buiten de woning. Na het incident is de politie ter plaatse geweest. Woonbron heeft op 7 januari 2020 een brief aan [gedaagde] gestuurd en hem verzocht zich aan de eerdere afspraken te houden.
2.7
Op 10 maart 2020 heeft Woonbron opnieuw een bemiddelingsgesprek gehouden met [gedaagde] en zijn begeleider, [naam 2] , en [naam 4] en zijn begeleidster. Tijdens dit gesprek zijn de volgende, bij brief van 3 april 2020 bevestigde, afspraken gemaakt teneinde de overlast te beheersen:
“De afspraak die we gezamenlijk hebben gemaakt in dit gesprek is, dat u beiden geen
overlast veroorzaakt en op correcte wijze met elkaar communiceert. Mochten er nieuwe
irritaties en/of overlast worden ervaren, bespreekt u dit eerst met uw begeleider. Deze zal
vervolgens contact opnemen met de begeleider van uw buurman [gedaagde] / [naam 4] om de
voorkomen dat er nieuwe overlast zal ontstaan.”
2.8
[naam 4] heeft in mei en juni 2020 bij Woonbron nog diverse meldingen gedaan over overlast van [gedaagde] door muziek, bonken op de muur en het smijten met deuren.
2.9
Woonbron verhuurt de woning aan [adres 2] (boven [gedaagde] ) per 27 juni 2018 aan [naam 5] (hierna: [naam 5] ). [naam 5] heeft verklaard overlast van [gedaagde] te ervaren, maar niet van andere buren, zoals de bewoner van [adres 3] ( [naam 4] ). Zowel [naam 5] als zijn vriendin ervaren veel stress en lichamelijke klachten, terwijl
[naam 5] zelf als maatschappelijk werker met kwetsbare groepen werkt en wel wat
gewend is.
2.1
[naam 5] heeft Woonbron op 15 april, 23 april en 5 mei 2020 e-mails gestuurd, waarin hij aangeeft dat er incidenten hebben plaatsgevonden met schreeuwen en slopen van de woning en dat de politie heeft moeten ingrijpen. [naam 5] heeft Woonbron dringend verzocht om een oplossing.
2.11
Op 22 mei 2020 hebben de coördinator woonoverlast van de gemeente Rotterdam [naam 6] (hierna: [naam 6] ) en de wijkagent huisbezoeken afgelegd. [gedaagde] heeft tijdens het huisbezoek aangegeven geen gedragsaanwijzing van Woonbron te zullen ondertekenen. In zijn e-mail van 25 mei 2020 aan [naam 1] geeft [naam 6] onder meer aan dat zowel [gedaagde] als [naam 4] tikkende tijdbommen zijn, dat bij concrete overlastmeldingen versneld een dossier moet worden opgebouwd tegen één van beide buren en dat uitplaatsing van één van beiden op korte termijn een einde zal maken aan de overlastsituatie, waarbij hij van belang acht dat [naam 4] in aanmerking komt voor een 55+ woning waarvoor nagenoeg geen wachtlijsten bestaan.
2.12
Bij brief van 8 juni 2020 heeft Woonbron [gedaagde] bericht dat zij van zijn buren meerdere brieven heeft ontvangen over overlast en dat de klachten over [gedaagde] niet zijn opgehouden. Woonbron heeft [gedaagde] gesommeerd om geen overlast te veroorzaken in welke vorm dan ook.
2.13
In juni 2020 heeft Woonbron een buurtonderzoek gedaan bij omliggende woningen en heeft zij van [naam 7] ( [adres 4] ), [naam 8] ( [adres 5] ) en [naam 9] en [naam 10] ( [adres 6] ) bevestigingen van overlast door [gedaagde] ontvangen, te weten geluidsoverlast, burenruzie, bedreiging en intimidatie.
2.14
Bij e-mail van 25 juni 2020 heeft [naam 5] bij Woonbron aangegeven dat hij vanwege de overlast door [gedaagde] wil verhuizen omdat hij al twee jaar zonder plezier daar woont en de hoop heeft opgegeven.
3..Het geschil
3.1
Woonbron heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
A. De huurovereenkomst tussen Woonbron en [gedaagde] met betrekking tot het gehuurde met onmiddellijke ingang te ontbinden;
A. De huurovereenkomst tussen Woonbron en [gedaagde] met betrekking tot het gehuurde met onmiddellijke ingang te ontbinden;
B. [gedaagde] te veroordelen om binnen vijf dagen na betekening van het vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten met al de zijnen en al het zijne, alsmede het gehuurde onder afgifte van alle sleutels van het gehuurde, geheel ter vrije beschikking aan Woonbron te stellen;
C. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de verschuldigde huursom van € 513,58 per maand tot de datum van ontruiming van de woning;
D. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
3.2
Aan haar vordering heeft Woonbron - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd. Uit de verklaringen van [naam 3] , [naam 4] en [naam 5] blijkt dat [gedaagde] structurele onacceptabele overlast veroorzaakt. Daardoor handelt [gedaagde] in strijd met de algemene huurvoorwaarden en handelt hij niet als goed huurder. Ook na gesprekken en schriftelijke sommaties blijft de overlast doorgaan. Alle interventies van Woonbron hebben tot niets geleid. [gedaagde] is tot op heden niet bereid gebleken zijn gedrag te verbeteren en de geluidsoverlast van [gedaagde] blijft voortduren. Nu er al een huurder is verhuisd en de volgende dreigt te verhuizen vanwege de overlast van [gedaagde] is voor Woonbron de maat vol en is ontbinding van de huurovereenkomst de enige oplossing die resteert. [gedaagde] komt tekort in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Deze tekortkomingen zijn zo ernstig dat zij de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen.
3.3
[gedaagde] heeft de vordering betwist en heeft daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd. In plaats van gedegen onderzoek te doen en de geluidsdemping en isolatie aan te pakken, heeft Woonbron de focus gelegd op dossiervorming in het kader van overlast. Deze onjuiste aanpak van Woonbron resulteerde in de wrijving tussen de buren en de verhuizing van [naam 3] . [gedaagde] heeft meerdere malen aan de bel getrokken bij Woonbron over de overlast die hij ondervond van [naam 4] . Vanwege het ontbreken van een adequate aanpak zijdens Woonbron heeft dit [gedaagde] tot wanhoop gedreven, waardoor hij geen andere uitweg heeft gezien dan te reageren op [naam 4] . Aan Woonbron is voorgesteld om [gedaagde] dan wel [naam 4] een andere woning toe te wijzen, zodat het geschil praktisch kon worden opgelost. Dit heeft Woonbron geweigerd omdat zij enkel bezig is geweest met haar dossieropbouw tegen [gedaagde] en aanstuurde op onderhavige procedure. Het gaat om leefgeluiden waardoor men over en weer als gevolg van de zeer gehorige woningen overlast ervaart. Voor zover al sprake zou zijn van door [gedaagde] veroorzaakte overlast, is die niet aan hem te wijten. [gedaagde] is aldus niet tekort geschoten in zijn verplichting zich als goed huurder te gedragen.
4..De beoordeling
4.1
Op grond van artikel 7:213 BW is de huurder verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen.
4.2
Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Uit vaste rechtspraak volgt dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de huurovereenkomst, waarbij alle omstandigheden van het geval van belang kunnen zijn.
4.3
Woonbron heeft haar stelling dat [gedaagde] overlast veroorzaakt en zo niet handelt als goed huurder onderbouwd door te wijzen op de diverse klachten die directe buren van [gedaagde] over hem hebben ingediend bij Woonbron. [gedaagde] heeft het bestaan en de indiening van die klachten niet betwist, zodat vaststaat dat deze buren hebben geklaagd.
4.4
Uit de door Woonbron overgelegde klachten volgt dat drie (ex-)buren ernstige en structurele overlast van [gedaagde] hebben ervaren. Voormalig bovenbuurman [naam 3] heeft deze overlast als belangrijkste reden voor de opzegging van zijn huurovereenkomst genoemd en huidige bovenbuurman [naam 5] heeft eveneens aangegeven dat hij om die reden wil verhuizen. Onderbuurman [naam 4] en [gedaagde] hebben over en weer ernstige klachten over elkaar, waarbij zelfs een aantal keer de politie ter plaatse moest komen.
4.5
Woonbron heeft verklaard dat zij het conflict tussen [gedaagde] en [naam 4] aanvankelijk aanmerkte als een burenruzie. In het licht daarvan heeft Woonbron meerdere malen met beiden gesproken (in september 2019 en op 10 maart 2020) en heeft zij ook met beiden afspraken heeft gemaakt (op 30 september 2019 en op 3 april 2020), maar dit heeft niet geleid tot een einde aan de overlastsituatie. In dit verband acht de kantonrechter verder nog van belang dat Woonbron - onweersproken - heeft gesteld dat zij tot 2018 geen klachten heeft ontvangen over [naam 4] . De stellingen van [gedaagde] ter zitting, dat zijn huidige buren met [naam 4] samenspannen tegen hem en dat de buren die wel klachten over [naam 4] hadden zich waarschijnlijk door hem hebben laten wegpesten, heeft [gedaagde] niet geconcretiseerd en evenmin onderbouwd en zal de kantonrechter daarom passeren. Ook acht de kantonrechter van belang dat uit de e-mails van [naam 5] (2.10) en de e-mail van [naam 6] (2.11) het beeld ontstaat dat de ernst en intensiteit van het conflict tussen [naam 4] en [gedaagde] de laatste tijd is toegenomen. De omschrijving van [gedaagde] en [naam 4] als “tikkende tijdbommen” door [naam 6] is veelzeggend. Verder is van belang dat [naam 1] ter zitting heeft verklaard dat zij niet voor de situatie in het portiek kan instaan.
4.6
De omstandigheid dat drie op zichzelf staande directe buren van [gedaagde] los van elkaar qua aard en intensiteit ernstige klachten ten aanzien van [gedaagde] (hebben) ervaren, die voor twee van de drie buren bovendien aanleiding zijn (geweest) om te willen verhuizen, ondersteunt de stelling van Woonbron dat [gedaagde] handelt in strijd met de artikelen 11.1 en 11.4 van de algemene huurvoorwaarden en zich dus niet als goed huurder gedraagt. Bovendien, zo blijkt uit het in juni 2020 door Woonbron verrichte buurtonderzoek, worden die klachten over [gedaagde] ook door andere omwonenden bevestigd. De stelling van [gedaagde] , dat de overlast enkel komt door de gehorigheid van de woningen, vindt naar het oordeel van de kantonrechter geen steun in de verklaringen van de buren en omwonenden. Onder deze omstandigheden volgt de kantonrechter [gedaagde] dan ook niet in zijn stelling dat Woonbron ten onrechte niet heeft ingezet op aanpak van de geluidsdemping en isolatie, maar op dossieropbouw tegen [gedaagde] .
4.7
Woonbron heeft zich gezien het voorgaande op het standpunt kunnen stellen dat zij niets anders kon dan versnelde dossieropbouw tegen [gedaagde] , omdat [gedaagde] zijn gedrag niet wenst aan te passen en zijn verhuizing dus ook geen oplossing zal zijn. De kantonrechter kan Woonbron volgen in haar standpunt dat bij het verhuizen van [naam 4] of [naam 5] de toekomstige buren van [gedaagde] ook overlast van hem zullen ervaren en het verhuizen van [gedaagde] zal slechts een verplaatsing van het probleem zijn, zolang [gedaagde] heftig blijft reageren op normale leefgeluiden van zijn buren. De kantonrechter acht in dit verband van belang dat [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard dat hij vindt dat dat zijn goed recht is om te reageren op [naam 4] op de wijze die hij gepast acht. Dit kan echter niet worden aangemerkt als rechtvaardiging voor het zelf veroorzaken van overlast. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] er naar het oordeel van de kantonrechter blijk van gegeven dat niet te onderkennen. De zorgen van Woonbron zijn gelet hierop gerechtvaardigd.
4.8
Een en ander leidt de kantonrechter tot de conclusie dat is komen vast te staan dat [gedaagde] structureel onaanvaardbare overlast heeft veroorzaakt en hij daardoor is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder. Gelet op de omstandigheid dat Woonbron [gedaagde] heeft gewezen op de klachten die verschillende buren over hem hebben ingediend, Woonbron diverse malen heeft bemiddeld tussen [gedaagde] en [naam 4] en met beiden afspraken gemaakt en [gedaagde] ook op 8 juni 2020 door Woonbron is gesommeerd om een einde te maken aan de overlast, is geen sprake van een tekortkoming van geringe betekenis. Daarnaast is gesteld noch gebleken dat de tekortkoming van bijzondere aard is. Gelet op het voorgaande acht de kantonrechter, de door [gedaagde] gestelde persoonlijke omstandigheden mede in acht nemend, een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gerechtvaardigd. Die vorderingen zullen dan ook worden toegewezen.
4.9
De ontruimingstermijn wordt gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
4.1
De vordering van Woonbron om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een vergoeding van bruto € 513,58 per maand tot de datum van ontruiming wordt afgewezen. Woonbron heeft deze vordering immers op geen enkele manier toegelicht in het lichaam van de dagvaarding en zij heeft ook niet gesteld vanaf welk moment de vergoeding wordt gevorderd.
4.11
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten, die tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonbron worden vastgesteld op € 226,96 aan verschotten (€ 102,96 aan dagvaardingskosten en € 124,00 aan griffierecht) en € 360,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten à € 180,00 per punt).
5..De beslissing
De kantonrechter:
ontbindt de huurovereenkomst tussen Woonbron en [gedaagde] met betrekking tot de woning aan de [adres 1] ;
veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres 1] met al de zijnen en al het zijne te ontruimen en onder afgifte van de sleutels, ter vrije en algehele beschikking van Woonbron te stellen;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonbron vastgesteld op € 226,96 aan verschotten en € 360,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Vroom en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44478