Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/591342 / HA ZA 20-162
Vonnis van 24 maart 2021
in de zaak van
[naam vrouw],
wonende te [woonplaats vrouw] , [land] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. H.S. van Keeken te Den Haag,
tegen
[naam man],
wonende te [woonplaats man] , gemeente [gemeente] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. R. Paardekooper te Zoetermeer.
Partijen zullen hierna de vrouw en de man genoemd worden.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties,
- de conclusie van antwoord, tevens voorwaardelijke eis in reconventie, met producties,
- de conclusie van repliek in conventie, tevens conclusie van antwoord in voorwaardelijke eis in reconventie, met productie,
- de conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in voorwaardelijke eis in reconventie, met producties,
- de conclusie van dupliek in voorwaardelijke eis in reconventie,
- de brief van deze rechtbank van 16 september 2020 waarbij de mondelinge behandeling is bepaald,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 19 november 2020,
- de akte van de vrouw, houdende reactie op het proces-verbaal.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2..De feiten
2.1.
Partijen hebben een affectieve relatie gehad. Zij hebben samengewoond in een gezamenlijke (koop)woning aan de [adres] te Berkel en Rodenrijs (hierna: de woning).
2.2.
Aan de affectieve relatie tussen partijen is in 2008 een einde gekomen. In ieder geval sinds 2012 woont de man in de woning en heeft de vrouw daar niet meer gewoond.
2.3.
Partijen hebben van mei 2013 tot en met december 2013 met elkaar en met de heer
[naam hypotheekadviseur] (hierna: [naam hypotheekadviseur] ), hypotheekadviseur, gecorrespondeerd over een (akte van) verdeling van (de) gemeenschappelijke goederen, waaronder de woning.
2.4.
De man heeft per e-mail van 16 mei 2013 aan de vrouw een Excelsheet toegestuurd. In deze sheet staat onder meer:
“[…]
“[…]
Voorstel naar [voornaam vrouw] is dat na belasting aangifte 2013 er een schatting is gemaakt dat [naam man] rond de € 6100,- terug zal krijgen van de belastingdienst voor de gemaakt kosten in 2012.
Deze kosten bestaan uit boete rente Florius / passeren notaris.
Deze belasting teruggaaf zal rechtstreeks aan [naam vrouw] worden overgemaakt.
Daarnaast wil ik in alle redelijkheid bekijken of ik maandelijks een bedrag kan overmaken naar [naam vrouw] om het resterende bedrag van € 9639,24 terug te betalen aan [naam vrouw] in een maximale termijn van 48 maanden zegge 4 kalenderjaren.
Verder zal als de woning ooit verkocht gaat worden boven de € 265.000,- [naam vrouw] de helft ontvangen van het verkoop bedrag boven de € 265.000,-
Wettelijk ben ik bovenstaand voorstel niet verplicht gezien de gezamenlijke hoofdelijke aansprakelijkheid van de woning aan de [adres] .
Gezien het feit er nu een restschuld ontstaat en deze wettelijk gezamenlijk gedeeld zal moeten worden.
Wettelijk horen de gezamenlijke liquide middelen gedeeld te worden en daarnaast ook de totale restschuld zal gedeeld moeten worden.
Dit zou in de praktijk betekenen dat beide partijen € 17.547,27 aan privé liquide middelen zullen moeten inleggen bovenop het gezamenlijke bedrag van € 24.905,46.
[…]”
2.5.
In het taxatierapport van 7 juni 2013 is de marktwaarde van de woning bepaald op
een bedrag van € 250.000,-.
2.6.
Per e-mail van 29 juli 2013 heeft de man aan [naam hypotheekadviseur] en de vrouw het volgende bericht:
“[…]
“[…]
[voornaam hypotheekadviseur] ,
Ik heb de acte gelezen.
Wat mij betreft akkoord maar moet er nog iets in komen te staan over de gemaakt afspraken welke ik met [voornaam vrouw] heb gemaakt of leggen we dit vast in een onderling document welke bij jou kantoor deponeren.
• Regeling terug betaling van de privé gelden welke [voornaam vrouw] nu gaat inleggen.
• Regeling bij overlijden van mij gezien er nog een gezamenlijke levens verzekering op beiden
naam loopt en jij adviseert deze door te laten lopen.
• Regeling bij verkoop van het huis bij een verkoop bedrag hoger dan € 265.000,-
Voorstel naar [voornaam vrouw] is dat na belasting aangifte 2013 er een schatting is gemaakt dat [naam man]
rond de € 6100,- terug zal krijgen van de belastingdienst voor de gemaakt kosten in 2012.
Deze kosten bestaan uit boete rente Florius / passeren notaris.
Van deze belasting teruggaaf zal € 5000,- aan [naam vrouw] worden overgemaakt.
Daarnaast wil ik in alle redelijkheid bekijken of ik maandelijks een bedrag kan overmaken naar [naam vrouw]
om het resterende bedrag van rond de € 10.000,- terug te betalen aan [naam vrouw]
in een maximale termijn van 48 maanden zegge 4 kalenderjaren.
Verder zal als de woning ooit verkocht gaat worden boven de € 265.000,- [naam vrouw] de helft
ontvangen van het verkoop bedrag boven de € 265.000,-
In afwachting van je reactie.
[…]”
2.7.
[naam hypotheekadviseur] heeft per e-mail van 18 september 2013 aan de vrouw onder meer het volgende bericht:
“[…]
Beste [voornaam vrouw] ,
Er zal in het verlengde van de akte van verdeling nog een schuldbekentenis gemaakt worden waarin [voornaam man] een bepaalde aflossing aan jou zal regelen. Ook het omgaan met de mogelijke winst na verkoop woning zal in een aparte verklaring worden vastgelegd. Dat doen we allemaal vlak voor passeren van de akte van verdeling. De hypotheekbank van [voornaam man] zal ik hier verder niet over informeren want dat is iets wat je ook na de akte van verdeling zou kunnen regelen maar voor jou goede gevoel doen we het er vlak voor.
Het concept akte van verdeling heb ik al en als je daar verder geen aanmerkingen op hebt dan gaat die naar de bank.
[…]”
2.8.
Per e-mail van 21 december 2013 heeft de man aan [naam hypotheekadviseur] en de vrouw het volgende bericht:
“[…]
[voornaam hypotheekadviseur] (toevoeging rechtbank: [naam hypotheekadviseur] ) maakt een document met de gemaakte afspraken welke wij hebben gemaakt.
Deze staan ook al in het kort vermeld in bijgevoegde excel file.”
Bij de e-mail is een Excelsheet gevoegd met als aanhef “Versie 21 december 2013”. In deze sheet staat onder meer:
“Verder zal als de woning ooit verkocht gaat worden boven de € 260.000,- [naam vrouw] de helft ontvangen van het netto verkoop bedrag na aftrek van kosten boven de € 260.000,-”
2.9.
Op 27 december 2013 is de akte van verdeling verleden.
2.10.
De vrouw heeft op 17 januari 2020 ten laste van de man conservatoir beslag doen
laten leggen op de woning voor een vordering van € 48.750,-. Op 20 januari 2020 is het exploot van beslaglegging betekend aan de man.
2.11.
De man heeft de woning verkocht aan een derde. De overdracht van de woning
was op 19 februari 2020.
2.12.
Bij vonnis van 18 februari 2020 heeft de voorzieningenrechter de vordering van de man tot opheffing van het gelegde beslag op de woning afgewezen. Vervolgens is door partijen een depotovereenkomst getekend waarin onder meer is overeengekomen dat de notaris een depotbedrag van € 18.723,91 onder zich houdt.
3..Het geschil
in conventie
3.1.
De vrouw vordert in conventie, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. Te verklaren voor recht dat de man aan de vrouw verschuldigd is de helft van de netto-verkoopopbrengst van de woning op basis van de tussen hen gemaakte afspraken, inhoudende dat op het moment dat de woning ooit wordt verkocht boven de € 260.000,- de vrouw de helft zou ontvangen van het netto verkoop bedrag na aftrek van kosten boven de
€ 260.000;
€ 260.000;
II. De man te veroordelen binnen 14 dagen na het ten deze te wijzen vonnis aan de vrouw te voldoen een bedrag van € 37.500,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 februari 2020, althans vanaf de datum waarop het transport plaatsvindt, althans vanaf de
dag van betekening van het te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
III. Voor het geval de man de nota van afrekening van de notaris niet in het geding brengt, vordert de vrouw dat de man wordt veroordeeld de nota van afrekening van de notaris te overleggen aan de vrouw binnen 7 dagen na het ten deze te wijzen vonnis op
verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- per dag of gedeelte daarvan dat de man hiermee in gebreke blijft;
III. subsidiair een zodanige beslissing te nemen ten aanzien van het sub I, II en III door de vrouw gevorderde als de rechtbank geraden acht;
IV. met veroordeling van de man in kosten van deze procedure, de nakosten en het
griffierecht daaronder begrepen én in de kosten van het gelegde conservatoire beslag,
met bepaling dat indien deze kosten niet binnen twee weken na het ten deze te wijzen
vonnis zijn betaald de man daarover vanaf dat moment de wettelijke rente verschuldigd
is tot aan de dag der algehele voldoening.
3.2.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in voorwaardelijk reconventie
3.3.
De man vordert in voorwaardelijke reconventie, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de vrouw te veroordelen tot betaling van een bedrag ad € 5.247,99, zijnde de kosten van de man verband houdend met het door de vrouw gelegde conservatoir beslag te voldoen binnen twee weken na betekening van het in deze te wijzen vonnis, met de bepaling dat indien voornoemd bedrag niet uiterlijk binnen twee weken is betaald, de vrouw over dit bedrag de wettelijke rente is verschuldigd tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede in de nakosten.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..De beoordeling
in conventie
vordering I van de vrouw
4.1.
De vrouw vordert nakoming van de tussen partijen gemaakte afspraken. Zij stelt dat partijen zijn overeengekomen dat als de woning zou worden verkocht aan een derde voor een bedrag boven de € 260.000,-, de vrouw de helft het meerdere zou ontvangen. De man betwist dat deze afspraak is gemaakt.
4.2.
Op grond van artikel 6:217 lid 1 BW komt een overeenkomst tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan. De aanvaarding moet inhoudelijk overeenstemmen met het gedane aanbod. Of hiervan sprake is, hangt af van wat partijen hebben verklaard en uit elkaars gedragingen en verklaringen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid. Hierbij moeten de verbintenissen die partijen op zich nemen voldoende bepaalbaar zijn. Dit betekent dat tussen partijen ten minste overeenstemming moet bestaan over de essentialia van de overeenkomst.
Op de vrouw rust de stelplicht en eventuele bewijslast dat tussen haar en de man een overeenkomst is over de verdeling van de verkoopopbrengst van de woning.
4.3.
Vaststaat dat partijen bij herhaling gecommuniceerd hebben over de verdeling van een eventuele overwaarde bij verkoop van de woning aan een derde. Zo heeft de man verschillende e-mails bericht dat de vrouw in dat geval zou meedelen in de eventuele overwaarde. In de e-mail van 16 mei 2013 heeft de man aan de vrouw geschreven: “
Verder zal als de woning ooit verkocht gaat worden boven de € 265.000,- [naam vrouw] de helft ontvangen van het verkoop bedrag boven de € 265.000,- ”.In de e-mail van 29 juli 2013 heeft de man aan (onder meer) de vrouw bericht: “
er [moet] nog iets in komen te staan over de gemaakt afspraken welke ik met [voornaam vrouw] heb gemaakt (…) Regeling bij verkoop van het huis bij een verkoop bedrag hoger dan € 265.000,- ”.Bij e-mail van 21 december 2013 heeft de man aan de vrouw een Excelsheet verzonden waarin onder meer stond vermeld:
Verder zal als de woning ooit verkocht gaat worden boven de € 260.000,- [naam vrouw] de helft ontvangen van het netto verkoop bedrag na aftrek van kosten boven de € 260.000,-”.
Verder zal als de woning ooit verkocht gaat worden boven de € 265.000,- [naam vrouw] de helft ontvangen van het verkoop bedrag boven de € 265.000,- ”.In de e-mail van 29 juli 2013 heeft de man aan (onder meer) de vrouw bericht: “
er [moet] nog iets in komen te staan over de gemaakt afspraken welke ik met [voornaam vrouw] heb gemaakt (…) Regeling bij verkoop van het huis bij een verkoop bedrag hoger dan € 265.000,- ”.Bij e-mail van 21 december 2013 heeft de man aan de vrouw een Excelsheet verzonden waarin onder meer stond vermeld:
Verder zal als de woning ooit verkocht gaat worden boven de € 260.000,- [naam vrouw] de helft ontvangen van het netto verkoop bedrag na aftrek van kosten boven de € 260.000,-”.
Uit deze correspondentie maakt de rechtbank op dat de man de vrouw een aanbod heeft gedaan over de verdeling van de overwaarde bij verkoop aan een derde.
4.4.
Dat de vrouw dit aanbod (stilzwijgend) heeft aanvaard, en dat de man dit ook zo begrepen heeft, volgt onder meer uit de hierboven al aangehaalde e-mail van 29 juli 2013 waarin de man het heeft over gemaakte
afsprakenmet de vrouw in verband met de verkoop van de woning. Ook volgt de aanvaarding van de vrouw uit de e-mail van 21 december 2013. Hierin bericht de man aan [naam hypotheekadviseur] en de vrouw dat de gemaakte
afsprakendoor [naam hypotheekadviseur] in een document zullen worden vervat. De man verwijst hierbij naar het eerdergenoemde Excelsheet waarin staat opgenomen dat de vrouw meedeelt in de overwaarde voor zover die een bedrag van € 260.000,- overstijgt. Nu de man melding maakt van
afsprakenvolgt daaruit dat tussen partijen ter zake de verdeling van de overwaarde overeenstemming was bereikt. Ook gaat de rechtbank er vanuit dat, hoewel in eerdere correspondentie een bedrag van € 265.000,- is genoemd, partijen het eens waren – zoals de vrouw ook stelt – dat de overwaarde boven een bedrag van € 260.000,- tussen partijen zou worden verdeeld. Dit blijkt immers uit de meest recente e-mail tussen partijen van 21 december 2013. Dat, zoals de man aanvoert, slechts sprake was van een voorstel tot verdeling van de overwaarde en dat er geen wilsovereenstemming tussen partijen was, vindt geen steun in de aangehaalde correspondentie en is door de man niet anderszins gemotiveerd, zodat aan dit verweer voorbij wordt gegaan.
afsprakenmet de vrouw in verband met de verkoop van de woning. Ook volgt de aanvaarding van de vrouw uit de e-mail van 21 december 2013. Hierin bericht de man aan [naam hypotheekadviseur] en de vrouw dat de gemaakte
afsprakendoor [naam hypotheekadviseur] in een document zullen worden vervat. De man verwijst hierbij naar het eerdergenoemde Excelsheet waarin staat opgenomen dat de vrouw meedeelt in de overwaarde voor zover die een bedrag van € 260.000,- overstijgt. Nu de man melding maakt van
afsprakenvolgt daaruit dat tussen partijen ter zake de verdeling van de overwaarde overeenstemming was bereikt. Ook gaat de rechtbank er vanuit dat, hoewel in eerdere correspondentie een bedrag van € 265.000,- is genoemd, partijen het eens waren – zoals de vrouw ook stelt – dat de overwaarde boven een bedrag van € 260.000,- tussen partijen zou worden verdeeld. Dit blijkt immers uit de meest recente e-mail tussen partijen van 21 december 2013. Dat, zoals de man aanvoert, slechts sprake was van een voorstel tot verdeling van de overwaarde en dat er geen wilsovereenstemming tussen partijen was, vindt geen steun in de aangehaalde correspondentie en is door de man niet anderszins gemotiveerd, zodat aan dit verweer voorbij wordt gegaan.
4.5.
De man meent dat geen sprake is van een overeenkomst tussen partijen omdat nog nadere condities overeen dienden te worden gekomen. De man heeft ter onderbouwing van zijn standpunt verwezen naar de verklaring van [naam hypotheekadviseur] van 27 maart 2020. Verder voert de man aan, zo begrijpt de rechtbank, dat tussen partijen nog overeenstemming moest worden bereikt over zaken als de te verrekenen kosten en de termijn waarbinnen de vrouw aanspraak kon maken op een deel van de overwaarde. Echter, wat hier ook van zij, vast staat dat partijen overeen zijn gekomen dat als de woning zou worden verkocht voor een bedrag boven de € 260.000,- de vrouw de helft van dit bedrag zou ontvangen na aftrek van kosten. Deze verbintenis is voldoende bepaalbaar en bevat de essentialia van de overeenkomst. Het verweer van de man wordt daarom gepasseerd.
4.6.
De man voert ook nog aan dat partijen de afspraak over de verdeling van de eventuele overwaarde van de woning zouden opnemen in een document, dit is echter nooit gedaan en de vrouw heeft hier ook nooit om verzocht. Voor zover de man meent dat hieruit volgt dat tussen partijen geen overeenkomst tot stand is gekomen, dan wel dat de vrouw afstand heeft gedaan van deze afspraak, verwerpt de rechtbank dit verweer. Vast staat dat uit de correspondentie van partijen blijkt dat het de bedoeling was om de afspraak op schrift te stellen. Dat dit niet is gebeurd en dat zowel de man als de vrouw hier niet meer op terug zijn gekomen, maakt echter niet dat de afspraak niet tot stand is gekomen of is komen te vervallen. Aanvullende feiten en omstandigheden die wel tot dit oordeel zouden kunnen leiden, zijn door de man niet aangevoerd.
4.7.
Tot slot voert de man aan dat in de akte van verdeling niets is opgenomen over een afspraak over de verdeling van een eventuele overwaarde van de woning. De man meent dat daaruit volgt dat er tussen partijen geen overeenkomst tot stand is gekomen. De rechtbank verwerpt ook dit verweer. De vrouw heeft gemotiveerd gesteld dat partijen overeen waren gekomen dat naast de akte van verdeling een ander document zou worden opgesteld waarin de afspraak over de verdeling van een eventuele overwaarde van de woning zou worden vastgelegd (zie r.o. 2.7). De man heeft dit niet, althans onvoldoende gemotiveerd, betwist. Derhalve komt aan het feit dat deze afspraak niet in de akte van verdeling is opgenomen, geen betekenis toe.
4.8.
Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de door de vrouw onder I gevorderde verklaring voor recht toewijzen.
vordering II en III van de vrouw
4.9.
Tussen partijen is niet in geschil dat de woning is verkocht voor een bedrag van € 335.000,-.
4.10.
De vrouw stelt zich op het standpunt dat zij recht heeft op de helft van de overwaarde, zijnde een bedrag van € 335.000,- minus € 260.000,-, rekening houdende met makelaarskosten ten bedrage van € 3.650, bedraagt de overwaarde alsdan € 71.350,- zodat aan de vrouw toekomt, een bedrag van € 35.675,-.
4.11.
De man stelt zich op het standpunt dat zijn uitgaven ten behoeve van de woning tot een meerwaarde hebben geleid boven € 260.000,-. Hij heeft investeringen gedaan in de woning, onder meer door het installeren van een nieuwe cv-ketel en een nieuwe keuken.
De vrouw is van mening dat partijen een ongeclausuleerd meerwaardebeding overeen zijn gekomen en dat een grondslag voor het standpunt van de man ontbreekt. Daarbij is de man reeds gecompenseerd voor zijn uitgaven ten behoeve van de woning omdat de woning destijds voor een waarde van € 250.000,- aan hem is toebedeeld en de meerwaardebepaling geldt vanaf € 260.000,-. Verder betwist de vrouw dat er rekening dient te worden gehouden met de gestelde uitgaven van de man voor de woning, nu de gestelde investeringen niet geresulteerd hebben in een waardevermeerdering.
4.12.
Het verweer van de man dient te worden gekwalificeerd als een verrekeningsverweer. Ingevolge artikel 6:136 BW geldt dat een rechter een vordering, ondanks een beroep op verrekening kan toewijzen, indien de gegrondheid van dit verweer niet op eenvoudige wijze is vast te stellen en de vordering overigens voor toewijzing vatbaar is. Partijen twisten over de vraag of er een grondslag is voor het beroep op verrekening, ook twisten partijen over de vraag of de investeringen van de man tot een waardevermeerdering van de woning hebben geleid. Deze laatste vraag kan slechts na nader onderzoek (door een deskundige) worden beantwoord. De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat de gegrondheid van het verrekeningsverweer niet eenvoudig is vast te stellen. Het verweer wordt daarom gepasseerd.
4.13.
De vordering van de vrouw zal worden toegewezen, met dien verstande dat haar na aftrek van de makelaarskosten een bedrag van € 35.675,- toekomt.
4.14.
Nu de vrouw bekend is met de makelaarskosten (zie r.o. 4.10) en zij niet gemotiveerd gesteld heeft dat zij (nog) een belang heeft bij toewijzing van haar vordering de man te veroordelen tot het overleggen van de nota van afrekening van de notaris, wordt deze vordering afgewezen.
4.15.
De man heeft geen verweer gevoerd tegen de door de vrouw gevorderde rente zodat deze zal worden toegewezen als in het dictum vermeld.
vordering IV van de vrouw
4.16.
Dit betreft de door de vrouw gevorderde proceskostenveroordeling van de man. De man concludeert tot afwijzing en veroordeling van de vrouw in de kosten van de procedure. De proceskosten tussen partijen (ex-partners), zullen zowel in conventie als in reconventie worden gecompenseerd.
in voorwaardelijke reconventie
4.17.
De man heeft aan zijn vordering in reconventie ingesteld onder de voorwaarde dat de vrouw in conventie in het ongelijk wordt gesteld. Nu deze voorwaarde niet wordt vervuld behoeft de voorwaardelijke vordering in reconventie geen bespreking.
5..De beslissing
De rechtbank
in conventie en reconventie
5.1.
verklaart voor recht dat dat de man aan de vrouw verschuldigd is de helft van de netto-verkoopopbrengst van de woning op basis van de tussen hen gemaakte afspraken, inhoudende dat op het moment dat de woning ooit wordt verkocht boven de € 260.000,- de vrouw de helft zou ontvangen van het netto-verkoopbedrag na aftrek van kosten boven de
€ 260.000,
€ 260.000,
5.2.
veroordeelt de man om binnen 14 dagen te betalen aan de vrouw, een bedrag van
€ 35.675,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 februari 2020,
€ 35.675,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 februari 2020,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. den Hollander. Het is ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. C. Bouwman, rolrechter op 24 maart 2021.
3255/2517/2875
3255/2517/2875