Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8170700 \ CV EXPL 19-49858
uitspraak: 12 maart 2021
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[persoon A],
wonende te [woonplaats A] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: [naam gemachtigde] te [plaats] ,
tegen
[bedrijf B]
,
gevestigd te [vestigingsplaats B] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. H.C. Bollekamp te Amsterdam.
Partijen worden hierna verder aangeduid als “ [persoon A] ” en “ [bedrijf B] ”.
1..Het (verdere) verloop van de procedure
1.1.
Het (verdere) verloop van de procedure volgt uit het tussenvonnis van 25 september 2020, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 10 december 2020. [persoon A] is daarbij in persoon verschenen, vergezeld door haar partner [persoon C] en haar gemachtigde mr. M.W. Siebrands. Namens [bedrijf B] is verschenen [persoon D] (directeur), bijgestaan door de gemachtigde mr. H.C. Bollekamp. Van het verhandelde ter zitting is aantekening gehouden door de griffier.
1.2.
Na de mondelinge behandeling heeft [bedrijf B] op 14 januari 2021 een akte tevens vermeerdering van eis in reconventie ingediend. Ten slotte heeft [persoon A] op 11 februari 2021 eveneens een akte ingediend.
1.3.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.
2..De verdere beoordeling van de vordering
2.1.
Gelet op de feitelijke samenhang tussen het in conventie en in reconventie gevorderde zullen de vorderingen over en weer hierna, zoveel mogelijk per onderwerp, gezamenlijk beoordeeld worden.
Ontvankelijkheid
2.2.
Allereerst dient een oordeel gegeven te worden over de ontvankelijkheid van zowel [persoon A] (in conventie) als [bedrijf B] (in reconventie).
2.3.
[persoon A] heeft aangetoond, gezamenlijk met haar echtgenoot [persoon C] , eigenaar te zijn van het gehuurde en heeft voorts ten aanzien van de jaren 2014 tot en met 2020 een aantal ruim geformuleerde lastgevingsovereenkomsten in het geding gebracht, waaruit volgt dat zij als lasthebber namens [persoon C] mag optreden en op grond daarvan op eigen naam vorderingen uit hoofde van de huurovereenkomst mag instellen. Gelet hierop is de kantonrechter van oordeel dat er geen misverstand over kan bestaan dat [persoon A] thans met toestemming van [persoon C] handelt en de onderhavige procedure heeft geëntameerd. Gezien de overgelegde stukken kan er geen twijfel over bestaan dat [bedrijf B] hetgeen zij uit hoofde van onderhavige huurovereenkomst aan
[persoon C] is verschuldigd, thans bevrijdend aan [persoon A] kan betalen. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [persoon A] ontvankelijk is in het door haar gevorderde.
2.4.
Ten aanzien van de ontvankelijkheid van [bedrijf B] in reconventie wordt als volgt overwogen. Indien een schuldenaar een tegenvordering heeft jegens een schuldeiser, en hij wordt in recht aangesproken door een inningsbevoegde derde, kan hij alleen dan een eis in reconventie instellen, als deze derde ook procesbevoegd is ten aanzien van de schuld. De derde treedt in dat geval zowel in conventie (als eiser) als in reconventie (als gedaagde) op in hoedanigheid. Er is in casu sprake van zeer ruim geformuleerde overeenkomsten van lastgeving, waaruit volgt dat [persoon A] zich als lasthebber voor rekening van
[persoon C] verbindt één of meer rechtshandelingen te verrichten, die zien op de incasso van huurpenningen, klachtenbehandeling en verdere gang van zaken. Naar het oordeel van de kantonrechter is de overeenkomst dermate ruim dat daaronder ook de procesbevoegdheid ten aanzien van de ingestelde reconventionele vorderingen is begrepen. Dat betekent dat [persoon A] ook in reconventie in hoedanigheid van gedaagde kan optreden. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft geen van de partijen hiertegen bezwaar gemaakt. Dit leidt ertoe dat ook [bedrijf B] ontvankelijk is in het door haar (in reconventie) gevorderde.
De huurachterstand
2.5.
[persoon A] heeft, voorafgaand aan de mondelinge behandeling, een actuele specificatie van de huurachterstand overgelegd, waaruit volgt dat de huurachterstand - berekend tot en met december 2020 - € 16.427,18 bedraagt. Ter mondelinge behandeling heeft [bedrijf B] de juistheid van deze specificatie erkend. Dat betekent dat de kantonrechter zal uitgaan van een huurachterstand tot en met december 2020 van € 16.427,18.
De gebreken
2.6.
[bedrijf B] heeft gesteld dat er sprake was van een tweetal gebreken in de kelder. Ten eerste zou er met regelmaat sprake zijn geweest van lekkages en ten tweede van een scheur in de muur in de kelder, met stankoverlast en overlast door ongedierte tot gevolg. Nu [persoon A] heeft betwist dat de kelder onderdeel uitmaakt van het gehuurde, dient allereerst daarover beslist te worden.
2.7.
In de getekende huurovereenkomst is de omvang van het gehuurde niet nader aangeduid. Slechts vermeld is dat verhuurd wordt de ‘winkelruimte gelegen aan de
[adres] te Rotterdam’. Nu uit de tekst van de overeenkomst niet valt op te maken of de kelder tot het gehuurde behoort en er geen beschrijving bij de huurovereenkomst is gevoegd, is van belang wat de bedoeling van partijen is geweest bij het aangaan van de huurovereenkomst. Voorts is relevant hoe het gehuurde sinds aanvang van de huurovereenkomst is gebruikt. Door [bedrijf B] is onweersproken gesteld dat de kelder slechts via de winkelruimte kan worden ontsloten en dat de kelder vanuit de bedrijfsruimte ook vrij toegankelijk is. Voorts is niet door [persoon A] betwist dat de kelder ook bij de bezichtiging bij aanvang van de huur aan [bedrijf B] is getoond. Daarnaast staat vast dat [bedrijf B] toegang heeft tot de kelder. Uit deze omstandigheden volgt naar het oordeel van de kantonrechter voldoende dat [persoon A] in het kader van de onderhavige huurovereenkomst ook het gebruik van de kelder ter beschikking van [bedrijf B] heeft gesteld en dat [bedrijf B] erop mocht vertrouwen dat deze ook onderdeel uitmaakt van het gehuurde. Uit geen enkel schriftelijk stuk volgt dat de kelder is uitgesloten van verhuur. Niet gebleken is voorts dat [persoon A] op enig moment bezwaar heeft gemaakt tegen het feit dat [bedrijf B] de kelder in gebruik heeft genomen als opslagruimte, ook niet nadat [bedrijf B] de gebreken in de kelder had gemeld. Indien [persoon A] de kelder had willen uitsluiten van het gehuurde, had het voor de hand gelegen dit schriftelijk in de huurovereenkomst vast te leggen. Uit niets blijkt dat de kelder bij aanvang van de huur niet door beide partijen als onderdeel van het gehuurde werd beschouwd, zodat de stelling van [persoon A] , dat de kelder geen deel uitmaakt van het gehuurde, zal worden verworpen.
2.8.
Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel 7:204 lid 2 BW). Uit de door [bedrijf B] overgelegde foto’s, de tussen partijen gevoerde correspondentie en de ter mondelinge behandeling gegeven nadere toelichting van partijen is voldoende vast komen te staan dat er in elk geval vanaf augustus 2017 sprake was van rioleringsproblemen, met lekkages in de kelder en stankoverlast als gevolgen. Ten aanzien van de lekkages heeft [persoon A] ook erkend dat er sprake is van problematiek met betrekking tot wateroverlast in het gehuurde. Zij beroept zich daarbij op het feit dat nagenoeg alle panden aan de 1e Middellandstraat te Rotterdam last hebben van wateroverlast (met name na langdurige regenval), doch dat – vanwege de omstandigheid dat het gehuurde op een voormalige sloot is gebouwd – er geen bouwkundige oplossing is voor dit probleem. Dat doet echter niets af aan de kwalificatie van de lekkages als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Dat er ten aanzien van het gehuurde sprake was van structurele vochtproblematiek vindt bovendien steun in het schaderapport van Delta Lloyd Schadeverzekering N.V. van 5 augustus 2016, waaruit volgt dat er de kelder ook in 2016 al volgelopen was met water.
2.9.
Voldoende is komen vast te staan dat er vanaf juli 2019 tevens sprake was van een scheur in de muur van de kelder. Ter mondelinge behandeling heeft [bedrijf B] een video-opname getoond waarop de scheur in de muur zichtbaar is en waarop in en rondom de scheur ongedierte is waar te nemen. De kantonrechter is van oordeel dat ook de scheur in de muur in combinatie met de daardoor veroorzaakte overlast door ongedierte heeft te gelden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.
Opschorting
2.10.
[bedrijf B] heeft gesteld dat [persoon A] het herstel van de lekkages niet adequaat heeft opgepakt, zodat zij met ingang van 1 oktober 2017 tot 31 januari 2019 – het moment waarop de lekkages waren verholpen – maandelijks een bedrag, gelijk aan 25% van de verschuldigde huur, heeft ingehouden op de te betalen huur. In verband met de scheur in de muur heeft [bedrijf B] eveneens haar huurbetalingen opgeschort, ditmaal voor de periode 4 juli 2019 tot en met 31 oktober 2019. [persoon A] beroept zich op artikel 25 van de algemene bepalingen. Partijen hebben in voornoemd artikel de mogelijkheid van opschorting uitgesloten. Dit betekent dat, indien de huurder in strijd handelt met dit verbod, er sprake is van een tekortkoming van de huurder. Dit geldt ongeacht de vraag of de verhuurder in gebreke is gebleven in de nakoming van een verplichting jegens de huurder. De huurder is in dat geval naast de huurpenningen ook de contractuele boete(rente) over de niet-betaalde huur verschuldigd. Dit is alleen anders indien een uitsluiting van de opschortingsbevoegdheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, bijvoorbeeld als de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst de gebreken, ten aanzien waarvan de huurder wil opschorten, kende of indien de verhuurder een ernstig verwijt kan worden gemaakt van het ontstaan of het niet verhelpen van de gebreken. Daaromtrent wordt in casu als volgt overwogen.
2.11.
Uit de stellingen van [persoon A] volgt dat zij (althans [persoon C] ) reeds bij aanvang van de huurovereenkomst bekend was met het gebrek in de kelder van het gehuurde. Zij heeft zich immers op het standpunt gesteld dat zij de kelderruimte niet aan [bedrijf B] zou hebben verhuurd, juist vanwege de bestaande problematiek omtrent de wateroverlast in de panden aan de 1e Middellandstraat, voor welke problemen geen bouwkundige oplossing zou bestaan. Dit betekent dat [persoon A] de gebreken, in verband waarmee [bedrijf B] een beroep heeft gedaan op opschorting, reeds kende bij aanvang van de huurovereenkomst. Daarnaast is van belang dat [bedrijf B] bij brief van 14 augustus 2017 voor de eerste maal melding bij [persoon A] heeft gemaakt van het gebrek, met het dringende verzoek tot herstel over te gaan. Gebleken is dat eerst bij een rookinspectie door RRS Nederland B.V. op 23 oktober 2018 de daadwerkelijke oorzaak van de lekkages aan het licht is gekomen en dat [persoon A] pas op 23 januari 2019 de lekkage heeft verholpen. Gelet op het grote tijdsverloop van bijna anderhalf jaar tussen de eerste melding en het uiteindelijke herstel van het gebrek – voor welk tijdsverloop [persoon A] onvoldoende rechtvaardiging heeft gegeven – is de kantonrechter van oordeel dat [persoon A] een verwijt gemaakt kan worden ten aanzien van het niet verhelpen van het gebrek. Onder de hierboven genoemde omstandigheden acht de kantonrechter de uitsluiting van de opschortingsbevoegdheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Dit betekent dan ook dat [bedrijf B] met recht een beroep op (gedeeltelijke) opschorting van haar betalingsverplichtingen heeft gedaan.
2.12.
Vast staat dat [persoon A] de lekkages in de kelder – ondanks de stelling dat er geen definitieve bouwkundige oplossing voor bestaat – in elk geval op 23 januari 2019 (vooralsnog) heeft verholpen, zodat er met ingang van laatstgenoemde datum geen reden meer bestaat de huurbetalingen om die reden nog langer op te schorten. Voorts is onweersproken door [bedrijf B] gesteld dat de scheur in de muur, welk gebrek door [bedrijf B] op 4 juli 2019 aan [persoon A] is gemeld, door [persoon A] in oktober 2019 is hersteld, zodat ook te dien aanzien vanaf dat moment geen reden meer bestond de huurbetalingen nog langer op te schorten. Opschorting leidt bovenal niet tot het vervallen van de betalingsverplichting. Het opschortingsrecht heeft naar haar aard slechts een tijdelijke functie en wel als drukmiddel gericht op - in dit geval - herstel van de gebreken. Aangezien de gebreken door [persoon A] zijn hersteld, betekent dit dus dat, ook bij een gerechtvaardigd beroep op opschorting, de betalingsverplichting voor [bedrijf B] over voornoemde periode herleeft. Dit brengt met zich dat, zodra de aanleiding voor opschorting was komen te vervallen, [bedrijf B] alsnog het opgeschorte bedrag aan [persoon A] diende te voldoen, hetgeen zij heeft nagelaten. Het voorgaande betekent dat de in conventie gevorderde betaling van de huurachterstand tot en met de maand december 2020, ten bedrage van € 16.427,18 zal worden toegewezen.
Huurprijsvermindering in verband met gebreken
2.13.
Vervolgens dient beoordeeld te worden of het gebrek in het gehuurde aanleiding geeft tot de door [bedrijf B] in reconventie gevorderde huurprijsvermindering. Te dien aanzien geldt het volgende. Een huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen (artikel 7:207 lid 1 BW). Voor een geslaagd beroep op huurprijsvermindering dient er sprake te zijn van een gebrek dat leidt tot een substantiële vermindering van het huurgenot. In dat verband heeft [bedrijf B] gesteld dat de kelder door de lekkages niet dan wel zeer verminderd bruikbaar was en heeft zij vermindering van de huurprijs met 25% gevorderd.
2.14.
Niet in geschil is dat er zich met regelmaat lekkages hebben voorgedaan als gevolg van de vochtproblematiek in de 1e Middellandstraat. Door [bedrijf B] is in dat kader gesteld dat hij door de (dreiging van) lekkages de kelder geen uitvoering heeft kunnen geven aan zijn voornemen de kelder te gebruiken als winkelruimte. Ter mondelinge behandeling is evenwel duidelijk geworden dat er op zeker moment, met toestemming van [persoon A] , een tussenverdieping in het gehuurde is gecreëerd, die vervolgens is ingericht als winkelruimte. Daarmee lijkt de bestemming van de kelder nog altijd hoofdzakelijk opslagruimte te zijn. Los van de exacte bestemming van de kelder was er door de structurele vochtproblematiek sprake van de blijvende mogelijkheid van lekkages in de kelder, waar [bedrijf B] bij het gebruik van dit deel van het gehuurde – ongeacht of dat nu opslagruimte of winkelruimte was – rekening mee moest houden. De door de lekkages veroorzaakte wateroverlast en stankoverlast vormen beperkingen van het huurgenot, die [bedrijf B] bij het aangaan van de huurovereenkomst niet hoefde te verwachten. Deze beperkingen acht de kantonrechter dermate ernstig dat deze een tijdelijke vermindering van de huurprijs rechtvaardigen.
2.15.
De kantonrechter acht het aannemelijk dat, zodra er zich een lekkage voordeed, dit het gebruik van de kelder in zekere mate heeft belemmerd, ook indien de kelder slechts als opslagruimte werd gebruikt. Ook dan – en wellicht juist dan – is het van belang dat de aldaar geplaatste zaken op veilige wijze opgeslagen kunnen worden zonder het risico op waterschade. Bovendien maakte het structurele karakter van de wateroverlast in het gehuurde dat [bedrijf B] steeds beducht moest zijn voor het optreden van eventuele nieuwe lekkages. Alles overziend acht de kantonrechter een huurprijsvermindering van 25% evenredig aan de aard en omvang van het gebrek. Dit betekent dat [bedrijf B] recht heeft op vermindering van de huurprijs over de periode vanaf de eerste melding tot het uiteindelijke herstel van het betreffende gebrek. [bedrijf B] heeft huurprijsvermindering gevorderd vanaf 14 augustus 2017, de dag waarop zij de toenmalige beheerder van het gehuurde schriftelijk op de hoogte heeft gesteld van de lekkages in de kelder. Dat betekent dat [bedrijf B] recht heeft op huurprijsvermindering over de periode van 14 augustus 2017 tot en met 23 januari 2019, de dag waarop het gebrek is hersteld.
2.16.
Aangezien [bedrijf B] in reconventie heeft gevorderd [persoon A] te veroordelen tot betaling van het bedrag waarmee de huurprijs wordt verminderd, dient thans de hoogte van de huurprijsvermindering te worden vastgesteld. Uitgaande van de in 2017 geldende maandelijkse huurprijs van € 2.050,- betekent dit dat [bedrijf B] maandelijks recht heeft op vermindering van de huurprijs met € 512,50. Dat leidt ertoe dat [bedrijf B] over de periode 14 augustus 17 tot en met 31 december 2017 recht heeft op een huurprijsvermindering van in totaal € 2.331,05. Uitgaande van de in 2018 geldende maandelijkse huurprijs van € 2.101,25 heeft [bedrijf B] recht op vermindering van de huurprijs met € 525,31. Dat betekent dat [bedrijf B] over het gehele jaar 2018 recht heeft op een huurprijsvermindering van in totaal € 6.303,72. Ten slotte heeft [bedrijf B] – uitgaande van de in 2019 geldende maandelijkse huurprijs van € 2.153,78 – over de periode 1 tot en met 23 januari 2019 recht op een huurprijsvermindering van € 399,49. De totale huurprijsvermindering over de periode 14 augustus 2017 tot en met 23 januari 2019 bedraagt derhalve € 9.034,26. [persoon A] zal in reconventie tot betaling van laatstgenoemd bedrag worden veroordeeld.
2.17.
Ten aanzien van het gebrek met betrekking tot de scheur in de muur acht de kantonrechter eveneens een vermindering van de huurprijs op zijn plaats. Daarbij weegt mee dat onweersproken is gesteld dat hierdoor stankoverlast is veroorzaakt en tevens – uit de door [bedrijf B] ter zitting getoonde video-opname – is gebleken dat de scheur heeft geleid tot overlast van ongedierte. Naar het oordeel van de kantonrechter vormen deze omstandigheden een beperking van het huurgenot, in die mate dat ten aanzien daarvan een huurprijsvermindering met 10% redelijk wordt geacht. Nu [bedrijf B] [persoon A] per e-mail van 4 juli 2019 in kennis heeft gesteld van dit gebrek heeft [bedrijf B] recht op huurprijsvermindering vanaf 4 juli 2019 tot en met het moment dat het gebrek was hersteld, te weten 31 oktober 2019.
2.18.
Gelet op de in reconventie gevorderde veroordeling van [persoon A] tot betaling van het bedrag waarmee de huurprijs wordt verminderd, dient ook voor dit gebrek de hoogte van de huurprijsvermindering te worden vastgesteld. Uitgaande van de in 2019 geldende maandelijkse huurprijs van € 2.153,78,- betekent dit dat [bedrijf B] maandelijks recht heeft op vermindering van de huurprijs met € 215,38. Dat leidt ertoe dat [bedrijf B] over de periode
4 juli 2019 tot en met 31 oktober 2019 recht heeft op een huurprijsvermindering van in totaal € 833,73.
2.19.
Het bovenstaande betekent dat [persoon A] in reconventie zal worden veroordeeld tot betaling aan [bedrijf B] van een totaalbedrag van € 9.867,99 (€ 9.034,26 + € 833,73). De wettelijke handelsrente over dit bedrag zal, als op de wet gegrond en niet weersproken, worden toegewezen vanaf de datum van deze uitspraak.
Wijziging van de huurovereenkomst op grond van artikel 6:258 BW
2.20.
[bedrijf B] heeft gesteld, ten gevolge van de overheidsmaatregelen in het kader van de uitbraak van het coronavirus, zij haar tatoeagestudio heeft moeten sluiten en geen omzet heeft kunnen genereren. [bedrijf B] heeft om die reden, met een beroep op artikel 6:258 BW, wijziging van de huurovereenkomst gevorderd, in die zin dat de huurprijs voor de periode van 15 maart tot 11 mei 2020 verlaagd wordt naar € 1.000,- per maand en voor de periode van 12 mei 2020 tot 1 oktober 2020 naar € 1.250,00 per maand. [bedrijf B] stelt zich op het standpunt dat door de gevolgen van de coronacrisis niet verwacht mag worden dat de huurovereenkomst ongewijzigd in stand blijft. [bedrijf B] heeft haar eis bij akte van 14 januari 2021 vermeerderd, in die zin dat zij tevens wijziging van de overeenkomst vordert voor de periode vanaf 15 december 2020 – de dag waarop een tweede lockdown is afgekondigd en alle niet-essentiële winkels dienden te sluiten – tot en met het moment dat de gedwongen winkelsluiting zal worden opgeheven, in dier voege dat in deze periode de huurprijs zal worden verlaagd naar € 1.000,- per maand.
2.21.
[persoon A] heeft bezwaar gemaakt tegen deze vermeerdering van eis. Zij stelt door deze vermeerdering in haar verdediging te zijn geschaad. Daartoe wordt als volgt overwogen. Zolang de kantonrechter nog geen eindvonnis heeft gewezen, is de eiser bevoegd zijn eis of de gronden daarvan schriftelijk, bij conclusie of akte ter rolle, te veranderen of te vermeerderen. De gedaagde is bevoegd hiertegen bezwaar te maken, op grond dat de verandering of vermeerdering in strijd is met de eisen van goede procesorde. Van belang is in dit verband of door de verandering van eis sprake is van onredelijke bemoeilijking van de verdediging dan wel onredelijke vertraging van het geding. De kantonrechter is van oordeel dat daarvan thans geen sprake is. Nadat [bedrijf B] haar reconventionele vordering heeft vermeerderd is [persoon A] in de gelegenheid gesteld hierop inhoudelijk te reageren, van welke gelegenheid zij ook gebruik heeft gemaakt. De kantonrechter volgt [persoon A] derhalve niet in haar stelling dat zij in haar verdediging is geschaad. Zij heeft ook niet gesteld welke verweren zij nu niet en, bij een eventuele volgende schriftelijke ronde wel, had kunnen aanvoeren. De kantonrechter staat de vermeerdering van eis dan ook toe.
2.22.
Aan de orde is de vraag of de overheidsmaatregelen in verband met de coronacrisis kunnen worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid in de zin van art. 6:258 BW. In lijn met de geldende jurisprudentie (zie onder meer het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 14 september 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:2604) en de uitspraken van de kantonrechter te Alkmaar van 21 oktober 2020 (ECLI:NL:RBNHO: 2020:8300) en
de kantonrechter te Den Haag van 21 januari 2021 (ECLI:NL:RBDH:2021:461) is de kantonrechter van oordeel dat de beperkende overheidsmaatregelen als gevolg van de coronacrisis onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW opleveren. Er bestaat geen aanleiding aan te nemen dat partijen een gezondheidscrisis van deze omvang, met ingrijpende overheidsmaatregelen die het gebruik van het gehuurde ernstig belemmeren of onmogelijk maken, bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad, zodat zij niet geacht kunnen worden de coronacrisis in de overeenkomst te hebben verdisconteerd.
2.23.
Vervolgens moet beoordeeld worden of de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid van dien aard is dat [persoon A] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten. De kern van het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden is dat sprake moet zijn van een fundamentele verstoring van het evenwicht van de overeenkomst en daarvan is in dit geval sprake. [persoon A] stelt het gehuurde feitelijk wel beschikbaar, maar [bedrijf B] kan het gehuurde niet althans niet in volle omvang exploiteren zoals was afgesproken in de huurovereenkomst. Deze omstandigheden zijn naar het oordeel van de kantonrechter van dien aard dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is te achten dat [persoon A] een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst zou mogen verlangen. De verhouding tussen de prestatie van de verhuurder (terbeschikkingstelling van het gehuurde als winkelruimte ten behoeve van de exploitatie van een tattoo- en graffiti supplies shop en het geven van workshops) en de tegenprestatie van de huurder (betaling van de huur) is immers uit balans geraakt. Herstel van het evenwicht kan worden bereikt doordat de kantonrechter de overeenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden wijzigt of ontbindt. Nu geen van beide partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis is het niet redelijk dat de tegenvaller in volle omvang op de huurder wordt afgewenteld, doch dient deze naar het oordeel van de kantonrechter over beide partijen te worden verdeeld. In beginsel wordt als uitgangspunt aangenomen dat de tegenvaller gelijkelijk over beide partijen dient te worden verdeeld, zij het dat bij de beoordeling daarvan alle omstandigheden van het geval betrokken dienen te worden.
2.24.
Vooropgesteld wordt dat vanaf 11 mei 2020 het verbod op het uitoefenen van contactberoepen niet langer van kracht was en er vanaf dat moment ook geen andere dwingende overheidsmaatregelen golden die het gebruik van het gehuurde als zodanig belemmerden. Met inachtneming van de nodige veiligheidsmaatregelen (anderhalve-meter-beleid, het dragen van mondkapjes en dergelijke) was het voor [bedrijf B] vanaf 11 mei 2020 weer mogelijk het gehuurde op de gebruikelijke wijze te exploiteren. Dat de omzet van [bedrijf B] na 11 mei 2020 is teruggelopen ten gevolge van de coronacrisis, komt dan ook voor rekening en risico van [bedrijf B] . De gevorderde wijziging van de huurovereenkomst voor de periode van 12 mei 2020 tot 1 oktober 2020 zal worden afgewezen.
2.25.
Ten aanzien van de gevorderde wijziging van de huurovereenkomst over de periode van 15 maart 2020 tot en met 11 mei 2020 en over de periode vanaf 15 december 2020 wordt als volgt overwogen. Het is in dit kader aan [bedrijf B] te stellen en zo nodig te bewijzen dat sprake is van een omzetdaling die het gevolg is van door de overheid in verband met de coronacrisis getroffen maatregelen. [bedrijf B] dient de door haar gestelde omzetdaling te onderbouwen door overlegging van objectieve omzetcijfers over 2019 en 2020, aan de hand waarvan het verschil aan omzet voor en na de aanvang van de coronacrisis inzichtelijk wordt.
2.26.
[bedrijf B] heeft een summier overzicht van maandelijkse omzetcijfers, over de jaren 2019 en 2020 in het geding gebracht. Naar het oordeel van de kantonrechter zijn deze overzichten onvoldoende om als deugdelijk bewijs te kunnen dienen van de door [bedrijf B] gestelde omzetdaling in verband met de coronamaatregelen. Hoewel [bedrijf B] heeft gesteld dat haar omzet voortvloeit uit zowel haar activiteiten in het kader van de tattooshop als uit de verkoop van graffiti-artikelen heeft zij de maandelijkse omzet niet dienovereenkomstig uitgesplitst. De omzetverhouding 90%-10%, zoals door [bedrijf B] gesteld, volgt niet uit de overgelegde overzichten. Nu met het verbod op uitoefening van contactberoepen in de periode 15 maart 2020 tot en met 11 mei 2020 feitelijk alleen de activiteiten in het kader van de tattooshop getroffen werden – en de verkoop van graffiti-artikelen in beginsel doorgang kon blijven vinden –, is zonder een uitsplitsing van de omzet als hiervoor bedoeld niet vast te stellen in welke mate de omzetdaling het gevolg is van de overheidsmaatregelen.
2.27.
Daarnaast blijkt uit het overzicht dat de omzet in maart 2020 zelfs hoger is dan in februari 2020, in welke maand er van enige dwingende overheidsmaatregelen nog geen sprake was. Ten aanzien van maart 2020 kan dan ook niet van een omzetdaling gesproken worden, laat staan een omzetdaling ten gevolge van de coronamaatregelen. Ten aanzien van de maand april 2020 volgt uit het overzicht dat de omzet nihil zou zijn geweest. Dat strookt echter niet met hetgeen [bedrijf B] ter mondelinge behandeling heeft verklaard, te weten dat de winkel gedurende de periode 15 maart 2020 tot en met 11 mei 2020 steeds open is geweest. [bedrijf B] heeft in dat verband erkend dat hij in deze periode de verkoop van graffiti-artikelen heeft voortgezet en dat dit tot (enige) omzet heeft geleid. Dat leidt ertoe dat het niet mogelijk kan zijn dat het omzetcijfer in april “0” bedraagt, zodat de kantonrechter niet van de juistheid van dat omzetcijfer kan uitgaan.
2.28.
Voorts volgt uit het overzicht dat de omzet in de maand mei 2020 vergelijkbaar is met de omzet in de maanden juli 2019 en november 2020, tijdens welke maanden er geen sprake was van een verbod op het uitoefenen van contactberoepen. Zonder toelichting – die volledig ontbreekt – kan derhalve niet geconcludeerd worden dat de omzet in de maand mei 2020 aanzienlijk lager is geweest ten gevolge van de coronamaatregelen. Daarnaast volgt uit de overzicht dat er in de maanden april 2019 en juni 2019 sprake zou zijn geweest van een omzet van respectievelijk € 45.006,94 en € 47.549,25. Deze omzetcijfers zijn een veelvoud van de omzetcijfers in de overige maanden van 2019. Voor deze opvallende en zeer afwijkende omzetcijfers heeft [bedrijf B] geen verklaring gegeven. Zodoende is het niet mogelijk vast te stellen of deze cijfers representatief zijn voor de betreffende maanden van het jaar, dan wel of hier sprake is van het slechts incidenteel behalen van dergelijke hoge omzetcijfers, hetgeen van belang is voor een goede vergelijking van de omzetcijfers van 2019 met de omzetcijfers van 2020.
2.29.
Het bovenstaande leidt ertoe dat [bedrijf B] onvoldoende heeft aangetoond dat er in de periode 15 maart tot en met 11 mei 2020 sprake is geweest van een aanzienlijke omzetdaling ten gevolge van de coronamaatregelen. Dat betekent dat de gevorderde wijziging van de huurovereenkomst op dit punt zal worden afgewezen.
2.30.
De gevorderde wijziging van de huurovereenkomst ten aanzien van de periode vanaf 15 december 2020 deelt het hetzelfde lot. Naast het feit dat het door [bedrijf B] overgelegde overzicht onvoldoende is om als deugdelijk bewijs te kunnen dienen van de door [bedrijf B] gestelde omzetdaling in verband met de coronamaatregelen en dit overzicht slechts de cijfers tot en met december 2020 bevat, is thans nog niet vast te stellen wat de exacte gevolgen van de verplichte winkelsluiting voor de periode na 15 december 2020 zullen zijn, tot wanneer deze maatregelen zullen voortduren en in hoeverre [bedrijf B] in die periode nog een beroep op overheidssteun zal kunnen doen. Gelet op deze onzekerheden ziet de kantonrechter geen aanleiding daarop nu reeds vooruit te lopen. Mocht er na opheffing van de betreffende overheidsmaatregelen sprake zijn van aanzienlijke en corona-gerelateerde omzetvermindering over de genoemde periode, dan dient [bedrijf B] alsdan in een eventuele nieuwe procedure - met een deugdelijke onderbouwing van haar financiële situatie - om wijziging van de huurovereenkomst te verzoeken voor de periode vanaf 15 december 2020 tot de dag waarop de overheidsmaatregelen zijn opgeheven.
Contractuele boete
2.31.
[persoon A] heeft in conventie tevens primair gevorderd [bedrijf B] te veroordelen tot betaling van de op grond van artikel 25.3 van de algemene voorwaarden verschuldigde contractuele boete. De kantonrechter stelt voorop dat het hier gaat om een niet ongebruikelijk beding in een contractuele huurrelatie tussen twee professionele partijen, welk beding een (financiële) prikkel (boete) behelst voor de huurder de door hem uit hoofde van de huurovereenkomst verschuldigde bedragen telkens tijdig en volledig te betalen. [bedrijf B] heeft gesteld dat het onaanvaardbaar is haar onder de gegeven omstandigheden een dergelijke boete op te leggen, gelet op de opschorting van de huurbetalingen in verband met de gebreken. Daaromtrent wordt als volgt overwogen.
2.32.
Ingevolge het bepaalde in artikel 6:94 lid 1 BW is matiging van een tussen partijen bedongen boete slechts mogelijk indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. De rechter dient zijn bevoegdheid tot matiging terughoudend te hanteren. De Hoge Raad heeft onder meer in zijn arrest van 27 april 2007, NJ 2007, 262 bepaald dat dit meebrengt dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken, als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.
Uit al hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat [bedrijf B] ten aanzien van de door haar onbetaald gelaten huurpenningen met recht een beroep op gedeeltelijke opschorting heeft gedaan in verband met de aanwezige gebreken. Het (gedeeltelijk) niet betalen van de huurpenningen hield nadrukkelijk verband met de in het gehuurde aanwezige gebreken en was bedoeld als drukmiddel om [persoon A] te bewegen tot herstel over te gaan. In dat kader speelt tevens mee dat [bedrijf B] [persoon A] veelvuldig heeft moeten aanschrijven met het dringende verzoek tot het verhelpen van de gebreken over te gaan en het uiteindelijk maar liefst bijna anderhalf jaar heeft geduurd voordat [persoon A] tot herstel is overgegaan. Onder deze omstandigheden acht de kantonrechter het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat aan [bedrijf B] een boete wordt opgelegd, zodat de gevorderde boete zal worden gematigd tot nihil.
2.33.
[persoon A] heeft subsidiair de wettelijke handelsrente gevorderd. Nu [bedrijf B] in elk geval tot 23 januari 2019 op terechte gronden de huurbetalingen heeft opgeschort, is zij geen rente verschuldigd over de periode van opschorting. Dat betekent dat de wettelijke handelsrente zal worden toegewezen vanaf 23 januari 2019 tot aan de dag der algehele voldoening, op de wijze zoals hierna in het dictum vermeld.
Buitengerechtelijke incassokosten
2.34.
[persoon A] maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Voldoende gebleken is dat er buitengerechtelijke werkzaamheden hebben plaatsgevonden. Voor de hoogte van de toewijsbare buitengerechtelijke incassokosten zoekt de kantonrechter aansluiting bij het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief. Op grond daarvan is het aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderde bedrag van € 1.030,90 toewijsbaar.
Ontbinding van de huurovereenkomst
2.35.
Vervolgens resteert de vraag of de tekortkoming van [bedrijf B] de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. In artikel 6:265 lid 1 BW is bepaald dat een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) de strekking van artikel 6:265 lid 1 BW zo geformuleerd, dat de hoofdregel en tenzij-bepaling tezamen uitdrukking geven aan de rechtsregel dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht, bezien in het licht van alle omstandigheden van het geval, recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Niet iedere tekortkoming geeft dus zonder meer het recht op ontbinding van de overeenkomst.
2.36.
[persoon A] heeft haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst gebaseerd op het onbetaald laten van de huurpenningen door [bedrijf B] . Zoals hiervoor reeds vastgesteld, heeft [bedrijf B] in beginsel terecht een beroep gedaan op gedeeltelijke opschorting van de huurpenningen. Het onbetaald laten van de huurpenningen door [bedrijf B] hield nadrukkelijk verband met het bestaan van een gebrek in het gehuurde en het feit dat [persoon A] het gebrek - ondanks meerdere dringende verzoeken van [bedrijf B] - eerst na een periode van bijna anderhalf jaar heeft hersteld. Uit alle hiervoor reeds uitvoerig aan de orde gekomen feiten en omstandigheden blijkt derhalve veeleer dat er sprake was van een situatie waarin [bedrijf B] een beroep op opschorting heeft gedaan om daarmee wilde bewerkstelligen dat [persoon A] in actie zou komen, dan dat er sprake was van een situatie van pure onwil om de huurpenningen te betalen. Voorts is gesteld noch gebleken dat [bedrijf B] in het verleden eerder betalingsachterstanden heeft laten ontstaan. In het licht van al deze omstandigheden, acht de kantonrechter de tekortkoming van [bedrijf B] op dit moment niet van voldoende gewicht om de ontbinding van de huurovereenkomst met al haar gevolgen te rechtvaardigen. Het voorgaande leidt ertoe dat de in conventie gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen worden afgewezen. Hetzelfde geldt voor de door [persoon A] gevorderde veroordeling van [bedrijf B] om € 2.000,- te betalen voor iedere maand, dat [bedrijf B] met de ontruiming van het gehuurde in gebreke blijft.
Proceskosten
2.37.
Nu partijen beide - zowel in conventie als in reconventie - deels in het (on)gelijk worden gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de kosten te compenseren, in die zin dat elk van partijen de eigen kosten draagt.
3..De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
veroordeelt [bedrijf B] om aan [persoon A] te betalen € 16.427,18 aan achterstallige huur, berekend tot en met de maand december 2020, en € 1.030,90 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke handelsrente in de zin van artikel 6:119a BW over het saldo dat aan hoofdsom, exclusief kosten, telkens na elke credit- en debetmutatie heeft uitgestaan, vanaf 23 januari 2019 tot aan de dag der algehele voldoening;
compenseert de proceskosten aldus dat partijen elk de eigen kosten dragen;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde;
in reconventie
veroordeelt [persoon A] om aan [bedrijf B] te betalen een bedrag van € 9.867,99, vermeerderd met de wettelijke handelsrente in de zin van artikel 6:119a BW over dit bedrag vanaf de datum van deze uitspraak tot de dag van algehele voldoening.
compenseert de proceskosten aldus dat partijen elk de eigen kosten dragen;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde;
Dit vonnis is gewezen door mr. E.I. Mentink en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44487