ECLI:NL:RBROT:2021:2759

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/563075 / HA ZA 18-1142

Vonnis van 24 maart 2021

in de zaak van

1.[naam persoon A] ,

2.
[naam persoon B],

3.
[naam persoon C],

4.[naam persoon D],

allen wonende te [woonplaats E] ,

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

advocaat mr. N.A.W.E. Jansen te Utrecht,

tegen

[naam persoon F],

wonende te [woonplaats F] ,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

advocaat mr. M.J. Goedhart te Rotterdam.

Partijen zullen hierna [naam persoon A] c.s. en [naam persoon F] genoemd worden. Eiseres 1 wordt afzonderlijk [naam persoon A] genoemd. Eisers 2, 3 en 4 worden afzonderlijk [naam persoon B] , [naam persoon C] en [naam persoon D] , en gezamenlijk de kinderen genoemd.

1..De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 16 november 2018 met producties 1 tot en met 8;
de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie, met producties 1 tot en met 17;
de conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte in conventie, met producties 9 tot en met 16;
het B8-formulier van 31 mei 2019 namens [naam persoon F] , met productie 18;
het proces-verbaal van comparitie van partijen van 4 juni 2019, waarin onder meer een mondeling tussenvonnis is opgenomen (het tussenvonnis);
de akte van 14 augustus 2019 namens [naam persoon F] , met producties 18 en 19;
de processen-verbaal van getuigenverhoor van 12 december 2019 en 12 oktober 2020;
de conclusie na enquête, tevens wijziging van eis, van [naam persoon F] , met producties 20 tot en met 24;
de conclusie na enquête van [naam persoon A] c.s., met producties 17 tot en met 33;
de akte uitlaten producties en rectificatie van [naam persoon F] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

1.3.

Er zijn twee producties van [naam persoon F] die als 18 zijn genummerd. Productie 18 bij het B8-formulier van 31 mei 2019 is een vonnis van de kantonrechter in Arnhem. Deze productie is ook overgelegd als productie 20 en de rechtbank zal dit laatste nummer gebruiken als zij naar dat vonnis verwijst. Productie 18 bij de akte van 14 augustus 2019 is een verklaring van [naam persoon G] , naar deze productie wordt verwezen met het nummer 18.

1.4.

Het tussenvonnis is gewezen door mr. W.J. van den Bergh. Het eerste getuigenverhoor vond plaats ten overstaan van mr. S.G. Koekkoek. Het tweede getuigenverhoor vond plaats ten overstaan van mr. drs. J. van den Bos. Aan het einde van die laatste zitting is aan de orde gesteld dat inmiddels drie rechters betrokken zijn (geweest) bij deze zaak. Ook is aan de orde gesteld dat het conflict feitelijk de uitleg van een huurovereenkomst betreft en dat in beginsel de kantonrechter de aangewezen instantie is. Partijen hebben daarop eensluidend te kennen gegeven het op prijs te stellen als er niet een nieuwe, vierde, rechter op de zaak terechtkomt. Gelet daarop blijft, zoals toegezegd op de zitting, verwijzing van dit geding naar de kantonrechter achterwege.

1.5.

Voor zover hetgeen [naam persoon A] c.s. in hun conclusie na enquête onder 10.1 hebben aangevoerd, moet worden opgevat als een verzoek aan de rechtbank om een gedeelte van de conclusie na enquête van [naam persoon F] buiten beschouwing te laten, wordt het afgewezen. Wanneer partijen door de rechtbank in de gelegenheid worden gesteld een akte te nemen over een of meer door de rechtbank omschreven punten, zijn partijen beperkt in hetgeen zij in het processtuk mogen behandelen. Die beperking geldt in de regel niet als de rechtbank gelegenheid biedt tot het nemen van een conclusie, zoals hier het geval is.

1.6.

Het verzoek van [naam persoon F] tot het mogen geven van een nadere reactie op de conclusie na enquête van [naam persoon A] c.s. wordt afgewezen, reeds omdat [naam persoon F] – zoals hierna zal blijken – niet in zijn belangen wordt geschaad als deze mogelijkheid achterwege blijft.

2..De feiten

2.1.

[naam persoon A] is de moeder van de kinderen. De echtgenoot van [naam persoon A] en de vader van de kinderen is [naam persoon H] ( [naam persoon H] ).

2.2.

De percelen, kadastraal bekend als gemeente [naam gemeente 1] , sectie B , nummers 2056 en 2693, lagen naast elkaar aan de noordkant van Linge, aan de Lingedijk. Perceel 2693 (het hoofdperceel) is op 13 november 2017 gesplitst in nummers 3137 en 3138. Perceel 2056 is op 14 december 2017 gesplitst in nummers 3135, 3139 (het nevenperceel) en 3140. Het hoofdperceel heeft als adres [adres] te [naam gemeente 1] . De situatie is thans als volgt (schetsmatig ontleend aan het uittreksel van de kadastrale kaart dat zich in het dossier bevindt; de opstal is opgevuld weergegeven):

2.2.1.

Perceel 3137 kent twee grondniveaus: een hoog niveau aan de kant van de dijk, dat gelijk loopt met de dijkweg en een laag niveau aan de kant van het water. Het hoogteverschil tussen deze niveaus is één bouwlaag. Op het hoofdperceel staat een horecagelegenheid (het hotel/restaurant), met aan de oostkant een rij direct vanaf de weg toegankelijke parkeerplaatsen, gelegen op de hoogte van de dijkweg (de hoge parkeerplaatsen).

2.2.2.

Perceel 3139 (het nevenperceel) ligt onderaan de dijk. Het ligt op ongeveer dezelfde hoogte als het lage niveau van het hoofdperceel.

2.2.3.

Er is een afrit van die vanaf de dijkweg omlaag loopt naar het nevenperceel. Deze afrit loopt gedeeltelijk over het vroegere perceel 2693 en voor het grootste deel op het vroegere perceel 2056. Na de splitsing (rechtsoverweging 2.2) loopt de afrit op de perceelnummers 3138 en 3135.

2.3.

Het hoofdperceel was (indirect) eigendom van de familie [naam familie 1] voordat [naam persoon A] c.s. het verwierven. Op 3 maart 1976 schreef het toenmalige waterschap [naam waterschap 1] aan “de heer [naam persoon G] ” het volgende:

“[…]

In antwoord op uw schrijven […] wordt u hierbij medegedeeld, dat wij hebben besloten de loswal [
kennelijk wordt bedoeld: het toenmalige perceel 2056, rechtbank] te [naam gemeente 1] voorlopig niet aan u te verhuren of te verkopen.

De periode(s) dat de loswal niet of [voor zover] niet ten behoeve van de opslag van wegenmateriaal nodig is, kunt u deze voor uw bedrijf gebruiken op de manier zoals wij dat steeds van u gewend waren.

[…]”

(productie 22 van [naam persoon A] c.s.)

2.4.

In 2008 is de exploitatie van het hotel door de familie [naam familie 1] gestopt. Het hotel is daarna nog wel bewoond gebleven door een van de broers [naam persoon G] .

2.5.

In 2015 heeft [naam persoon H] met [naam persoon F] gesproken over de verwerving van het hotel/restaurant, dat toen in vervallen staat was, en de exploitatie daarvan. Er is besloten dat [naam persoon F] het hotel zou gaan huren en er zijn afspraken gemaakt over een verbouwing. Vanaf maart 2016 is er gewerkt aan de opstal.

2.6.

Bij brief van 4 juli 2016 heeft het waterschap [naam waterschap 2] een aanbod onder voorbehoud gedaan aan [naam persoon A] en [naam persoon B] tot ruil van gronden (productie 19 van [naam persoon A] c.s.).

2.7.

Op 15 september 2016 is een overeenkomst gesloten tussen [naam persoon A] en [naam persoon F] (de huurovereenkomst). De akte vermeldt, voor zover van belang, het volgende:

“HUUROVEREENKOMST

bedrijfsruimte in de zin van art. 7/290

[adres]

[postcode] [naam gemeente 1]

Kadastrale aanduiding B 2693

[…]

Het gehuurde, bestemming

1.1

Verhuurder [
[naam persoon A] , rechtbank] verhuurt aan huurder [
[naam persoon F] , rechtbank] en huurder huurt van verhuurder de
bedrijfsruimte[…], gelegen te [naam gemeente 1] aan [de] [adres] , [gemeente] [naam gemeente 2] welke ruimte nader is aangegeven op de bijlage bij deze overeenkomst.

1.2

Het gehuurde is/wordt als
cascoverhuurd inclusief buitenterrein en parkeergelegenheid […]

1.3

Het gehuurde zal door huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als horecaruimte zoals bedoeld restaurant met logee-/hotelfunctie.

[…]”

(productie 4 van eisers, vet in origineel)

De kadastrale aanduiding staat op het voorblad van de akte, die – net als de andere pagina’s – is geparafeerd. Op andere plaatsen in de akte komt de kadastrale aanduiding niet voor. De bijlage waarover in artikel 1.1 wordt gesproken, is niet vastgesteld.

2.8.

Namens [naam persoon A] is een aanvraag gedaan in verband met de uitbreiding van het hotel/restaurant (de vergunningaanvraag).

2.8.1.

Bij de vergunningaanvraag is een toelichting gegeven, opgesteld door de architect van [naam persoon A] (de aanvraagtoelichting). In de aanvraagtoelichting is onder meer vermeld:

“[…]

Verkeer

De locatie [beschikt] over voldoende parkeergelegenheden, waarbij de auto’s van bezoekers in de directe nabijheid van gebouw A [
het hotel/restaurant, rechtbank] kunnen worden geparkeerd. Deze percelen zijn kadastraal bekend als: gemeente [naam gemeente 1] , sectie B, nummers 2056 [
omvattend het nevenperceel, rechtbank] en 2693 [
het hoofdperceel, rechtbank].

[…]”

(productie 12 van [naam persoon F] , onderstreping in origineel)

2.8.2.

In een stuk van 31 maart 2017 (de nadere aanvraagtoelichting, productie 13 van [naam persoon F] ) heeft de architect gereageerd op vragen van de gemeente. Op de vraag “Aangeven op tekening het aantal en de locaties van de parkeerplaatsen op het eigen terrein.” is geantwoord: “zie tekening 0717-BP en 0717-B;”. Op tekening 0717-BP (productie 14 van [naam persoon F] ) zijn vijftien parkeerplaatsen op het hoofdperceel ingetekend direct aan de dijk (dat zijn de hoge parkeerplaatsen, rechtsoverweging 2.2.1) en negentien andere parkeerplaatsen, grotendeels gelegen op het nevenperceel, onderaan de dijk. De nadere aanvraagtoelichting is als bijlage aan de later verleende omgevingsvergunning gehecht (productie 24 van [naam persoon F] ).

2.9.

Op 9 mei 2017 is het nevenperceel in opdracht van [naam persoon F] geëgaliseerd. Het is daarna verhard met steenslag. Het terrein is als parkeerterrein voor het hotel/restaurant in gebruik genomen. Op 25 mei 2017 is het hotel/restaurant opengegaan.

2.10.

In juni 2017 hebben het waterschap [naam waterschap 2] en [naam persoon A] c.s. percelen uitgeruild. De levering vond plaats bij notariële akte van 22 december 2017 (productie 9 van [naam persoon F] ). Het waterschap kwam in bezit van (onder andere) perceel 3138 (het stukje dijkafrit dat op voormalig perceel 2693 lag) en [naam persoon A] c.s. kwamen in bezit van het nevenperceel.

2.11.

In oktober 2017 is het hotel/restaurant geheel in gebruik genomen.

2.12.

Op 21 januari 2018 heeft de toenmalig gemachtigde van [naam persoon F] het volgende geschreven aan [naam persoon H] :

“[…]

Vooruitlopend op onze afspraak […] stuur ik je hierbij de onderwerpen welke we met elkaar zullen bespreken.

[…]

2. Parkeergelegenheid huren voor € 120,00 per maand.

[…]”

(Productie 12 van [naam persoon A] c.s.)

2.13.

Op 13 maart 2018 heeft [naam persoon F] aan [naam persoon A] € 120,00 overgemaakt, met de vermelding “Huur maart [parkeerplaats] loswal genoemd in [ [naam gemeente 1] ] wij zien [uw] contract hierin tegemoet” (productie 13 van [naam persoon A] c.s.). Op 27 maart 2018 is dit bedrag door [naam persoon A] teruggeboekt met de vermelding “terugboeking. Onbekend” (productie 14 van [naam persoon A] c.s.).

3..Het geschil

in conventie

3.1.

[naam persoon A] c.s. vorderen – samengevat en zakelijk weergegeven – dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [naam persoon F] veroordeelt tot ontruiming van het nevenperceel binnen acht dagen na betekening van het vonnis, met machtiging dit te bewerkstelligen met de sterke arm, en met oplegging van een dwangsom voor elke dag dat dat [naam persoon F] het nevenperceel na ontruiming gebruikt of betreedt, met veroordeling van [naam persoon F] in de kosten proceskosten.

3.2.

[naam persoon F] voert verweer, dat strekt tot afwijzing van de vordering.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.4.

[naam persoon F] vordert na wijziging van eis en rectificatie daarvan – samengevat en zakelijk weergegeven –, dat de rechtbank voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

ii. voor recht verklaart dat het nevenperceel is verhuurd aan [naam persoon F] op grond van de huurovereenkomst;

iii. [naam persoon A] veroordeelt tot het verschaffen van het huurgenot van het nevenperceel, op straffe van een dwangsom;

iv. de kinderen veroordeelt te gehengen en te gedogen dat [naam persoon F] het huurgenot wordt verschaft, op straffe van een dwangsom;

en voorts
primair

v. voor recht verklaart dat de huurovereenkomst is aangegaan onder invloed van dwaling;

vi. de gevolgen van de huurovereenkomst wijzigt, zodat [naam persoon A] het nevenperceel aan [naam persoon F] ter beschikking moet stellen, op straffe van een dwangsom;

vii. de kinderen veroordeelt de terbeschikkingstelling van het nevenperceel aan [naam persoon F] te gehengen en gedogen, op straffe van een dwangsom;

en
subsidiair

viii. bepaalt dat het nevenperceel geacht moet worden door [naam persoon A] aan [naam persoon F] te zijn verhuurd op grond van de huurovereenkomst, op grond van de redelijkheid en billijkheid en zo nodig onder het stellen van in goede justitie te bepalen voorwaarden;

ix. [naam persoon A] veroordeelt tot het verschaffen van het huurgenot van het nevenperceel, op straffe van een dwangsom;

x. de kinderen veroordeelt te gehengen en te gedogen dat [naam persoon F] het huurgenot wordt verschaft, op straffe van een dwangsom.

3.4.1.

Er is geen vordering i. in reconventie. In de opsomming in de conclusie na enquête van [naam persoon F] betreft onderdeel i. de reactie op de vordering in conventie.

3.4.2.

De vorderingen ii. tot en met iv. zijn ingesteld onder de voorwaarde dat de vorderingen in conventie worden afgewezen.

3.4.3.

De vorderingen v. tot en met x. zijn ingesteld onder de voorwaarde dat de rechtbank in conventie komt tot het oordeel dat de huurovereenkomst niet het nevenperceel omvat.

3.5.

[naam persoon A] c.s. voeren verweer, dat strekt tot afwijzing van alle vorderingen.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4..De beoordeling

in conventie en in reconventie

Het tussenvonnis

4.1.

Het tussenvonnis bevat slechts een bewijsopdracht. Voordat wordt toegekomen aan de waardering van het bewijs dat bijeen is gebracht, is het dan ook noodzakelijk om eerst uiteen te zetten waarom dat bewijs nodig is en waarom het bewijs is opgedragen aan [naam persoon F] .

Het gebruik van het nevenperceel

4.2.

Niet in geschil is dat [naam persoon A] c.s. eigenaar zijn van het nevenperceel, noch is in geschil dat [naam persoon F] het gebruikt. Het staat een eigenaar vrij om ieder ander het gebruik van zijn eigendommen te ontzeggen, behoudens uitzonderingen, zoals een overeengekomen gebruiksrecht.

4.2.1.

Primair beroept [naam persoon F] zich op een huurovereenkomst. Vaststaat dat een huurovereenkomst is gesloten, maar [naam persoon A] c.s. hebben gemotiveerd betwist dat die huurovereenkomst mede het nevenperceel omvat. Omdat [naam persoon F] zich beroept op de rechtsgevolgen van zijn stellingen, draagt hij de bewijslast van het feit dat het nevenperceel onder de huurovereenkomst valt. Daarom is de eerste bewijsopdracht gegeven.

4.2.2.

Subsidiair beroept [naam persoon F] zich op dwaling. Hij stelt in de veronderstelling te hebben verkeerd dat [naam persoon A] c.s. hem ook het nevenperceel verhuurden. [naam persoon A] c.s. hebben de dwaling gemotiveerd betwist. Omdat [naam persoon F] zich op de rechtsgevolgen van de dwaling beroept, draagt [naam persoon F] de bewijslast daarvan. Daarom is de tweede bewijsopdracht gegeven.

De uitleg van de huurovereenkomst

Algemeen

4.3.

De vraag of het nevenperceel onder de huurovereenkomst valt, is een kwestie van uitleg van die huurovereenkomst.

4.3.1.

Bij de uitleg van een overeenkomst komt het aan op hetgeen partijen over en weer hebben verklaard, op de zin die zij in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan die verklaringen en de in die overeenkomst vervatte bedingen mochten toekennen. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van hen kan worden verwacht. Dit is de Haviltexnorm en die is ook van toepassing in deze zaak.

4.3.2.

Het feit dat partijen beide in de uitoefening van beroep of bedrijf hebben gehandeld toen zij de huurovereenkomst aangingen, is (slechts) een van de verschillende omstandigheden die moeten worden afgewogen. Deze omstandigheid is op zichzelf niet van doorslaggevend belang. Zij leidt er niet, zoals [naam persoon A] c.s. betogen, automatisch toe dat de bewoordingen van de akte doorslaggevend zijn. Ook professionele partijen kunnen bedingen onbeholpen opschrijven. Er is geen sprake van bedingen met (beoogde) derdenwerking, zoals die wel in collectieve arbeidsovereenkomsten voorkomen.

De akte

4.4.

De akte bestaat uit een voorblad, een aanhef, twaalf artikelen en een ondertekening.

4.4.1.

Op het voorblad is een kadastraal nummer opgenomen, dat is alleen het kadastrale nummer van het hoofdperceel. Wat opvalt, is dat dit nummer nergens in de tekst van de overeenkomst terugkomt.

4.4.2.

In de aanhef is ruimte gelaten voor een considerans, maar deze ruimte is niet ingevuld. Hieraan kunnen dus geen aanwijzingen worden ontleend.

4.4.3.

In artikel 1 wordt het gehuurde omschreven. De bijlage die in artikel 1.1 wordt genoemd – en die veel onduidelijkheid had kunnen wegnemen – is niet door partijen vastgesteld. Het gehuurde is primair omschreven als bedrijfsruimte dat als casco wordt verhuurd. De omschrijving ziet dus primair niet op het terrein, maar op de opstal.

4.4.4.

In artikel 1.2 wordt daaraan toegevoegd dat wordt verhuurd “inclusief buitenterrein en parkeergelegenheid”. [naam persoon A] c.s. heeft aangevoerd op het enkelvoud dat is gebruikt voor “parkeergelegenheid” en stelt dat dit (alleen) ziet op de hoge parkeerplaatsen. Dat er enkelvoud is gebruikt klopt, maar de rechtbank wijst erop dat er geen bepaald lidwoord wordt vermeld voor “parkeergelegenheid”. Er wordt dus niet in tekst specifiek op één telbare en specifieke parkeergelegenheid geduid, maar op een niet-telbare, niet gespecificeerde, parkeergelegenheid. Dat laat de mogelijkheid open dat met parkeergelegenheid
alle(mogelijke) parkeerplaatsen worden bedoeld, niet alleen de hoge parkeerplaatsen.

4.4.5.

In artikel 1.3 wordt de bestemming van het gehuurde omschreven als “restaurant met logee-/hotelfunctie”. Taalkundig staat hier de restaurantfunctie voorop, niet de hotelfunctie. Daarom wringt het betoog van [naam persoon A] c.s., dat de bestemming primair een hotel zou zijn met een restaurant voor (alleen) de hotelgasten, en dat daarom ook niet zo veel parkeerplaatsen nodig zouden zijn.

Eerder gebruik van het nevenperceel

4.5.

Vaststaat, dat in de tijd dat de familie [naam familie 1] het hotel exploiteerde, het nevenperceel door het hotel werd gebruikt. Dit blijkt uit de verklaring van [naam persoon G] (alinea’s 2 en 3), uit de verklaring van [naam persoon I] (alinea’s 2 en 3) en uit de schriftelijke verklaring van [naam persoon J] (email van 6 juni 2019, eerste alinea, productie 19 van [naam persoon F] ). Deze verklaringen worden bovendien ondersteund door de toestemmingsverklaring uit 1976 (rechtsoverweging 2.3). Deze verklaring is weliswaar niet geadresseerd aan de toenmalige onderneming, maar uit de tekst blijkt dat de toestemming samenhangt met de exploitatie van het hotel (“[…] voor uw bedrijf gebruiken […]”) en de rechtbank beschouwt haar dan ook als een toestemming aan de toenmalige onderneming.

Noodzakelijkheid van het nevenperceel voor de exploitatie

4.6.

[naam persoon G] heeft verklaard dat de parkeergelegenheid op het nevenperceel noodzakelijk was voor de exploitatie van het hotel (alinea 3). Die verklaring komt logisch voor. Een hotel met vijftien kamers (naar de stelling van [naam persoon A] c.s. in de conclusie na enquête; volgens de verkoopbrochure van de makelaar zijn er zelfs negentien kamers) kan redelijkerwijs niet worden geëxploiteerd met slechts vijftien parkeerplaatsen. Het hotel/restaurant ligt in een landelijke omgeving en bepaald niet in de buurt van een openbaarvervoerknooppunt. Het is daarom te verwachten dat het leeuwendeel van de gasten per auto zal arriveren, nog daargelaten dat ook (een deel van) het personeel per auto zal arriveren. Die auto’s kunnen eenvoudigweg niet allemaal worden geparkeerd op de hoge parkeerplaatsen. Als hierbij nog de restaurantfunctie wordt gerekend (die volgens de akte bovendien voorop staat), is nog duidelijker dat de vijftien parkeerplaatsen niet genoeg zijn voor een goede exploitatie.

4.7.

Voor het verkrijgen van de nodige vergunningen zijn verschillende ontwerpen en tekeningen ingediend.

4.7.1.

In het traject ter beoordeling van de door [naam persoon A] ingediende aanvraag voor een omgevingsvergunning, is burgemeester en wethouders voorgehouden dat de parkeergelegenheid bij het hotel/restaurant zou bestaan uit parkeerplaatsen op het hoofdperceel en het nevenperceel (rechtsoverweging 2.8.1). Zij zijn ook allemaal ingetekend op een aan burgemeester en wethouders gezonden tekening (rechtsoverwegingen 2.8.2). Tussen partijen staat niet ter discussie dat de parkeernorm die is voorgeschreven, alleen kan worden gehaald als ook op het nevenperceel kan worden geparkeerd.

4.7.2.

Weliswaar twisten partijen over de vraag wanneer die parkeernorm aan (een van) hen bekend was, maar de rechtbank laat die discussie voor wat zij is. Ook zonder de gemeentelijke parkeernorm, en ook als de hotelfunctie voorop zou staan, zouden de hoge parkeerplaatsen niet volstaan voor de exploitatie.

4.7.3.

Of de tekening met de parkeerplaatsen op het neventerrein van [naam persoon A] afkomstig is, of namens [naam persoon A] rechtstreeks (zo mogelijk zelfs buiten haar medeweten) (door de architect of [naam persoon F] ) is ingezonden aan burgemeester en wethouders, kan in het midden blijven. Feit is dat deze deel uitmaakt van de behandelde aanvraag en dat [naam persoon A] daarvoor verantwoordelijk is. De tekening maakt ook deel uit van de vergunning op haar naam en gesteld noch gebleken is dat daartegen rechtsmiddelen zijn ingediend.

Werkzaamheden in mei 2017

4.8.

Vaststaat dat er in mei 2017 werkzaamheden hebben plaatsgevonden op het nevenperceel. De rechtbank concludeert dat na mei 2017 parkeren op het neventerrein mogelijk was. [naam persoon F] verklaart hierover (pagina 3, alinea 6), net als [naam persoon I] (pagina 6, alinea 4 en 5, pagina 7, alinea 2) en [naam persoon H] (pagina 8, laatste alinea). Gesteld, noch gebleken is dat het waterschap – op dat moment nog de eigenaar van de het nevenperceel – hiertegen ooit heeft geprotesteerd. Dat geeft houvast voor de aanname dat het waterschap ervan uitging dat een gebruiksrecht van de grond (nog steeds) bij het hotel/restaurant lag.

Tussenconclusie

4.9.

Het voorgaande biedt ruim voldoende steun voor de stellingen van [naam persoon F] , dat hij mocht aannemen dat het neventerrein bij de huurovereenkomst hoorde.

4.9.1.

De omschrijving van het gehuurde in de akte legt de nadruk op de opstal.

4.9.2.

De parkeergelegenheid is kennelijk dienstbaar aan die opstal. De akte specificeert niet
welkeparkeergelegenheid wordt meeverhuurd, en daarmee mag worden aangenomen dat het
alleparkeergelegenheid is die redelijkerwijs nodig is. Tijdens eerdere exploitatie van het hotel/restaurant hoorde het nevenperceel jarenlang – en met toestemming van het waterschap – bij de exploitatie van het hotel/restaurant. De noodzaak van het voorhanden zijn van parkeergelegenheid op het nevenperceel bestond al bij het aangaan van de huurovereenkomst en moet ook voor [naam persoon A] duidelijk zijn geweest.

4.9.3.

Het kadastrale nummer op het voorblad komt niet terug in de omschrijving van het gehuurde. De in de akte aangekondigde tekening ontbreekt; in de verhouding tussen huurder en verhuurder komt deze omissie voor rekening van de verhuurder als degene die bij uitstek bekend is met hetgeen hij wil verhuren.

Tegenargumenten

4.10.

Het betoog dat [naam persoon F] wist dat het nevenperceel bij het aangaan van de huurovereenkomst geen eigendom was van [naam persoon A] c.s., miskent dat eigendom van een zaak geen noodzakelijke – en zelfs geen voldoende – voorwaarde is om een ander het gebruik van een zaak te verschaffen.

4.10.1.

Voor verhuur is het noodzakelijk – en voldoende – dat de verhuurder zelf het gebruik heeft van het verhuurde. Dat is bijvoorbeeld het geval als de verhuurder eigenaar is en hij het gebruik van de zaak niet exclusief aan een ander heeft verschaft (eigendom is dus geen voldoende voorwaarde). Het is echter ook het geval als de verhuurder geen eigenaar heeft, maar de eigenaar hem het gebruik heeft verschaft (eigendom is dus geen noodzakelijke voorwaarde). In deze zaak staat vast dat het waterschap het gebruik had toegestaan aan de eigenaar van het hotel/restaurant en kennelijk zelf aannam dat dit gebruiksrecht was meegegaan op de nieuwe eigenaar, althans daar in elk geval zelf naar handelde. Bovendien werd al onderhandeld over – en had het waterschap al een concreet aanbod gedaan tot – grondruil.

4.10.2.

Tegen deze achtergrond is niet van belang of en hoe [naam persoon F] op de hoogte was van de kadastrale situatie. Het kadaster registreert zakelijk rechten, niet een gebruiksrecht zoals dat in deze zaak speelt.

4.11.

Dat [naam persoon F] heeft geprobeerd een expliciete aanvullende huurovereenkomst met betrekking tot het nevenperceel te sluiten, moet worden gezien als een poging om het conflict met [naam persoon A] c.s. te beëindigen. Feitelijk komt het neer op het trachten een schikking te bereiken. Kenmerkend voor een schikking is dat aan een onzekere toestand een einde komt, waarbij de nadruk ligt op de vaststelling voor de toekomst, en niet op de bestaande situatie in heden of verleden. In het handelen van [naam persoon F] ligt geen erkenning besloten die bij de bewijsbeoordeling enig gewicht in de schaal legt.

4.12.

[naam persoon H] was erbij toen het nevenperceel in mei 2017 werd aangepakt. Hij en zijn zoon, [naam persoon B] , hebben verklaard dat zij [naam persoon F] hebben gewaarschuwd dat hij niet op het terrein moest werken. Daaruit zou kunnen worden afgeleid dat [naam persoon F] is gewaarschuwd dat het nevenperceel niet onder de huurovereenkomst viel.

4.12.1.

De rechtbank acht deze verklaringen van [naam persoon A] c.s. echter ongeloofwaardig, nog daargelaten dat de waarschuwing ruim
nahet aangaan van de huurovereenkomst zou zijn gedaan. (Leden van) de familie [naam familie 2] zijn een bittere strijd aangegaan met [naam persoon F] om de verhuur van een andere horecagelegenheid. Zij hebben bovendien met hun volle gewicht geprobeerd de gemeente handhavend te laten optreden tegen de bedrijfsvoering van [naam persoon F] in het hotel/restaurant. Er is verzocht tot handhaving over te gaan en vervolgens is bezwaar, beroep en hoger beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State aangetekend toen men niet gelijk kreeg. Met andere woorden: tegen de eigen huurder is bestuursrechtelijk geprocedeerd tot in laatste instantie. Daarentegen is van enige actie richting het waterschap, de toenmalig eigenaar van het nevenperceel, in verband met het gesteld illegale gebruik van het nevenperceel, helemaal niets gebleken. Dat had, gelet op de houding van [naam persoon A] c.s., bepaald voor hand gelegen als zij werkelijk meenden dat er geen gebruiksrecht van [naam persoon F] was op het nevenperceel.

Bewijsconclusie

4.13.

Gelet op het voorgaande is [naam persoon F] geslaagd in het bewijs dat het nevenperceel behoort tot de huurovereenkomst. Zijn eigen verklaring als getuige wijst daar ook op, maar is voor dit bewijsoordeel niet nodig.

De positie van de kinderen

4.14.

[naam persoon A] c.s. hebben geen onderscheid gemaakt tussen hun posities, ook al is de huurovereenkomst waarover dit geschil gaat alleen met [naam persoon A] gesloten. De rechtbank zal daarom evenmin onderscheid maken tussen [naam persoon A] en de kinderen. Dat [naam persoon A] als formele verhuurder het gebruik moet verschaffen aan [naam persoon F] , betekent dat de kinderen dat zullen moeten dulden.

voorts conventie

4.15.

Omdat [naam persoon F] het gebruik van het perceel kan baseren op een huurovereenkomst, hoeft hij zijn gebruik niet te staken. Daarop stuiten alle vorderingen in conventie af.

voorts in reconventie

Vorderingen ii tot en met iv

4.16.

De vorderingen ii tot en met iv zijn ingesteld onder de voorwaarde dat de vorderingen in conventie worden afgewezen. Daaraan wordt voldaan, zodat de rechtbank toekomt aan de behandeling daarvan.

4.16.1.

Uit rechtsoverweging 4.13 vloeit voort dat vorderingen ii en iii voor toewijzing gereed liggen. De rechtbank zal de gevorderde dwangsom wel matigen zoals hieronder in de beslissing omschreven.

4.16.2.

Uit rechtsoverwegingen 4.13 en 4.14 vloeit voort dat vordering iv voor toewijzing gereed ligt, zij het dat ook hier de rechtbank de gevorderde dwangsom zal matigen.

Vorderingen v tot en met x

4.17.

De vorderingen v tot en met x zijn ingesteld onder de voorwaarde dat in conventie geoordeeld wordt dat het nevenperceel niet onder de huurovereenkomst valt. Aan deze voorwaarde wordt niet voldaan, zodat de rechtbank niet toekomst aan de behandeling van deze vorderingen.

voorts conventie en reconventie

Proceskosten

4.18.

[naam persoon A] c.s. zijn zowel in conventie als in reconventie de in het ongelijk gestelde partijen. Omdat beide gedingen keerzijde van dezelfde medaille zijn, zal de rechtbank één proceskostenveroordeling uitspreken. De rechtbank zal de ingangsdatum van de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten, zoals gebruikelijk, op twee weken bepalen.

4.19.

De kosten aan de zijde van [naam persoon F] worden begroot op:

- betaald griffierecht € 291,00

- getuigenkosten € 252,00

- salaris advocaat
€ 2.252,00(4,0 punten × tarief € 563,00)

Totaal € 2.795,00

Uitvoerbaarheid bij voorraad

4.20.

Een verklaring voor recht kan naar haar aard niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. De veroordelingen zullen wel uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, omdat de vordering daartoe is gegrond op de wet en zij niet is weersproken.

5..De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

wijst de vorderingen af;

in reconventie

5.2.

verklaart voor recht dat het perceel kadastraal bekend als gemeente [naam gemeente 1] B3139 door [naam persoon A] aan [naam persoon F] is verhuurd op grond van de op 15 september 2016 gesloten huurovereenkomst;

5.3.

veroordeelt [naam persoon A] om het perceel kadastraal bekend als gemeente [naam gemeente 1] B3139 ter beschikking van [naam persoon F] te stellen en hem daarover het huurgenot te verschaffen, totdat de huurrelatie tussen partijen op een rechtsgeldige wijze zal zijn geëindigd;

5.4.

veroordeelt [naam persoon A] om aan [naam persoon F] een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag dat zij niet aan de in 5.3 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 100.000,00 is bereikt;

5.5.

veroordeelt de kinderen elk om te gehengen en te gedogen dat [naam persoon A] het perceel kadastraal bekend als gemeente [naam gemeente 1] B3139 onder de tussen [naam persoon A] en [naam persoon F] gesloten huurovereenkomst aan [naam persoon F] ter beschikking zal stellen totdat de huurrelatie tussen partijen op rechtsgeldige wijze zal zijn geëindigd;

5.6.

veroordeelt [naam persoon B] om aan [naam persoon F] een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag dat hij niet aan de in 5.5 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 100.000,00 is bereikt;

5.7.

veroordeelt [naam persoon C] om aan [naam persoon F] een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag dat hij niet aan de in 5.5 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 100.000,00 is bereikt;

5.8.

veroordeelt [naam persoon D] om aan [naam persoon F] een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag dat zij niet aan de in 5.5 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 100.000,00 is bereikt;

in conventie en in reconventie

5.9.

veroordeelt [naam persoon A] c.s. hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [naam persoon F] tot op heden begroot op € 2.795,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.10.

verklaart onderdelen 5.3, 5.4, 5.5, 5.6, 5.7, 5.8 en 5.9 uitvoerbaar bij voorraad;

5.11.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. drs. J. van den Bos. Het is ondertekend door mr. C. Bouwman, rolrechter, en door deze in het openbaar uitgesproken op 24 maart 2021.

1407

Vordering tot ontruiming van een parkeerterrein en uitleg van een huurovereenkomst

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

1.[naam persoon A] ,

1..De procedure

2..De feiten

3..Het geschil

in conventie

4..De beoordeling

5..De beslissing