ECLI:NL:RBROT:2021:2508

• Datum uitspraak: 10 maart 2021
• Publicatiedatum: 24 maart 2021
• Zaaknummer: C/10/600746 / HA ZA 20-697
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: S. Veling; J.F. Koekebakker
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid verkoper voor gebreken aan dak van woonhuis in het kader van koopovereenkomst met niet-zelfbewoningsclausule en ouderdomsclausule

In deze zaak vorderen eisers, [eiser 1] c.s., van de Stichting Liliane Fonds schadevergoeding wegens gebreken aan het dak van een woning die zij van de Stichting hebben gekocht. De woning, gelegen aan het [adres] te Den Haag, werd op 18 april 2019 geleverd. De koopovereenkomst bevatte bepalingen die de aansprakelijkheid van de verkoper beperkten, waaronder een niet-zelfbewoningsclausule en een ouderdomsclausule. Eisers stellen dat de gebreken aan het dak het normale gebruik van de woning belemmeren en dat de Stichting toerekenbaar tekort is geschoten in haar verplichtingen. De Stichting betwist de aansprakelijkheid en verwijst naar de clausules in de koopovereenkomst die haar vrijwaren van aansprakelijkheid voor gebreken die zij niet kende.

De rechtbank heeft de procedure beoordeeld aan de hand van de Haviltexmaatstaf, waarbij gekeken wordt naar de redelijke verwachtingen van partijen bij de overeenkomst. De rechtbank oordeelt dat eisers redelijkerwijs hadden moeten begrijpen dat de Stichting niet aansprakelijk was voor de gebreken aan het dak, gezien de bepalingen in de koopovereenkomst. De niet-zelfbewoningsclausule en de ouderdomsclausule zijn met een duidelijke reden opgenomen, en de rechtbank concludeert dat de Stichting niet aansprakelijk is voor de gebreken aan het dak. De vordering van eisers wordt afgewezen, en zij worden veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/600746 / HA ZA 20-697

Vonnis van 10 maart 2021

in de zaak van

1. [eiser 1] ,

2. [eiser 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat mr. J.T. Drenth te Amsterdam,

tegen

1.
[gedaagde sub 1] , in zijn hoedanigheid van executeur testamentair in de nalatenschap van de heer [erflater] ,

wonende te Den Haag,

2. de stichting
STICHTING LILIANE FONDS ,

gevestigd te ‘s-Hertogenbosch,

gedaagden,

advocaat mr. O. Diemel te Rosmalen.

Eisers zullen hierna worden aangeduid als [eiser 1] c.s.

Gedaagden zullen hierna ook worden aangeduid als [gedaagde sub 1] en de Stichting.

1.. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 16 juni 2020, met producties;
• het vonnis van de rechtbank Den Haag van 1 juli 2020, waarin de zaak is verwezen naar de rechtbank Rotterdam;
• de conclusie van antwoord, met producties;
• de akte overleggen producties van [eiser 1] c.s. van 22 december 2020;
• de akte overleggen producties van [eiser 1] c.s. van 7 januari 2021;
• het proces-verbaal van de op 21 januari 2021 gehouden mondelinge behandeling;
• de reactie van [eiser 1] c.s. op het proces-verbaal van de mondelinge behandeling.

1.2.

De uitspraak van het vonnis is bepaald op heden.

2.. De feiten

2.1.

De Stichting is enig erfgenaam van [erflater] , die op 8 maart 2018 is overleden. Tot de nalatenschap behoorde de woning aan het [adres] te Den Haag (hierna: de woning).

2.2.

[eiser 1] c.s. hebben de woning van de Stichting gekocht. De koopovereenkomst is namens de Stichting ondertekend op 22 februari 2019 en door [eiser 1] c.s. op 25 februari 2019.

2.3.

Artikel 6.3 van de koopovereenkomst luidt:

“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonruimte met inpandig atelier en naastgelegen opslag/archiefruimte met berging. Het is aan koper bekend dat dit het bij verkoper bekende laatstelijk gebruik van de onroerende zaak is.

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige aanvullende schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”

2.4.

Artikel 26 van de koopovereenkomst is getiteld “niet zelf-bewoningsclausule” en luidt:

“Koper is ermee bekend dat verkoper het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en dat verkoper derhalve koper niet kan informeren over eigenschappen respectievelijk gebreken aan het verkochte waarvan de verkoper op de hoogte zou kunnen zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In verband hiermee zijn partijen, in afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW, overeengekomen dat dergelijke eigenschappen respectievelijk gebreken voor rekening en risico van koper komen en dat hier bij de vaststelling van de koopsom rekening mee is gehouden. Koper vrijwaart verkoper voor alle eventuele aanspraken van derden.”

2.5.

Artikel 27 van de koopovereenkomst is getiteld “ouderdomsclausule” en luidt:

“Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 110 jaar oud is, alsmede dat voorzieningen in de onroerende zaak ouder dan 5 jaar zijn, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit heeft gegarandeerd, staat verkoper niet in voor de kwaliteit van onder andere technische installaties, apparatuur, de vloeren, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering en voor de afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.”

2.6.

[eiser 1] c.s. hebben vóór de koop van de woning een bouwkundige

keuring laten uitvoeren door Perfectkeur. Hiervan is op 18 februari 2019 een rapport opgemaakt waarin onder meer het volgende is vermeld:

“Constructie

In het verleden is het object aangepast waarbij de constructie van het object is gewijzigd. Er is niet vastgesteld of de toegepaste maatregelen c.q. aanpassingen constructief berekend zijn en dus kunnen functioneren als bedoeld.

Constructie: bij bouwkundige aansluitingen

Er is een constructieve wijziging toegepast. Er is extra aandacht gegeven aan deze wijziging en de aansluiting van de oude en de nieuwe constructie. Hierbij zijn geen afwijkingen geconstateerd. Er is geen scheurvorming door werking en/of zetting van materialen waarneembaar.’’

(…)

Planken delen / overige hout

Het dakbeschot bestaat uit planken delen. Dit dakbeschot is bevestigd op gordingen. Meestal zijn deze planken door mes en groef aan elkaar verbonden. Bij werking van krimp van de materialen kunnen deze mes en groef uit elkaar gaan wijken en hun functie verliezen, waardoor een dakvlak kan gaan doorzadelen (doorzakken).

Conditie van het dakbeschot

Het dakbeschot is slechts deels en zeer plaatselijk geïnspecteerd. Het is vanzelf onmogelijk om het hele dakvlak te inspecteren.”

2.7.

Op 18 april 2019 is de leveringsakte gepasseerd.

2.8.

[eiser 1] c.s. hebben, bij werkzaamheden ten behoeve van het aanbrengen van isolatie aan de binnenzijde van het dak, gebreken aan het dak geconstateerd.

2.9.

Op 12 augustus 2019 heeft Bouw Techno Keuring Nederland B.V. (hierna: Bouw Techno), in opdracht van [eiser 1] c.s., het dak geïnspecteerd. In het daarvan opgemaakte rapport is onder meer het volgende vermeld:

“Naar aanleiding van verbouw c.q. binnen sloopwerkzaamheden aan het dak zijn ernstige gebreken aangetroffen op de zolder- 3e verdieping. Het dakbeschot is ± 20 jaar geleden door Underlayment platen vervangen en bedekt met pannen.

Hierbij zijn overige instabiele c.q. ingewaterde draagconstructieonderdelen niet vervangen maar door doe-het-zelf-werkzaamheden ondeskundig aan elkaar gezet.

(…)

Advies

De gehele dakconstructie vervangen, muurplaten, gordingen, sporen en plaatselijk

overige houtverbindingen, waarbij de pannen en 2 stuks spanten gehouden kunnen blijven.”

2.10.

Bouw Techno heeft op 2 december 2020 een aanvullend rapport opgemaakt. Hierin is onder meer het volgende vermeld:

“Vraag 1.

Zijn de door u geconstateerde gebreken in uw ogen ernstige constructieve gebreken die het

normaal gebruik als woning in de weg staan?

Antwoord 1.

Ja, ernstige constructieve gebreken zijn aangetroffen.

De constructieve waarden zijn plaatselijk slechts 20% - 30% van de uiteindelijke sterkte van de constructie.

Hierdoor overschrijft het ruimschoots de rekenwaarde inclusief veiligheidsmarges.

Instortingsgevaar is aanwezig.”

2.11.

Nadat [eiser 1] c.s. de Stichting hadden verzocht de gebreken te herstellen, en de Stichting aansprakelijkheid had afgewezen, hebben [eiser 1] c.s. herstelwerkzaamheden aan het dak laten uitvoeren.

3.. Het geschil

3.1.

[eiser 1] c.s. hebben ter zitting hun jegens [gedaagde sub 1] ingestelde vordering ingetrokken. Die vordering behoeft dus niet besproken te worden.

3.2.

[eiser 1] c.s. vorderen, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis, de Stichting te veroordelen tot betaling aan [eiser 1] c.s. van een bedrag van € 61.101,85, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.3.

[eiser 1] c.s. hebben, na wijziging van de grondslag van hun vordering ter zitting, aan hun vordering ten grondslag dat, gelet op de ernstige gebreken in de woning, de Stichting toerekenbaar is tekortgekomen in de nakoming van haar verplichtingen.

Het gevorderde bedrag is als volgt opgebouwd:

-herstelkosten: € 53.562,85;

-kosten terugplaatsen dakkapel € 7.000,--;

-kosten rapport Techno Bouw € 539,--.

3.4.

Gedaagden hebben geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiser 1] c.s., althans tot afwijzing van de vordering.

4.. De beoordeling

4.1.

Volgens [eiser 1] c.s. is de Stichting aansprakelijk voor de gebreken aan het dak omdat de woning, als gevolg van die gebreken, niet geschikt was voor normaal gebruik als woonruimte. [eiser 1] c.s. hebben hierbij gewezen op de garantie in artikel 6.3 van de koopovereenkomst.

4.2.

Volgens de Stichting volgt uit de koopovereenkomst dat zij níet aansprakelijk is. De artikelen 26 en 27 zijn bewust in de koopovereenkomst opgenomen omdat de woning oud is, en omdat de Stichting de woning heeft geërfd en dus niet op de hoogte kon zijn van eventuele gebreken.

4.3.

De koopovereenkomst moet worden uitgelegd aan de hand van de Haviltexmaatstaf. Het gaat er daarbij om – kort gezegd – welke betekenis partijen over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de koopovereenkomst mochten toekennen en om wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

4.4.

De rechtbank oordeelt dat [eiser 1] c.s. redelijkerwijs hadden moeten begrijpen dat de Stichting niet aansprakelijk zou zijn voor gebreken als die aan het dak. Dit oordeel wordt als volgt toegelicht.

4.5.

Artikel 26, de niet-zelf-bewoningsclausule, is met een duidelijke reden opgenomen: de Stichting heeft de woning geërfd en dus nooit zelf gebruikt. De clausule gaat over gebreken waarvan de verkoper op de hoogte “zou kunnen zijn geweest” indien hij de woning wel zelf had gebruikt. In het tweede deel van artikel 26 is vermeld dat, “in afwijking van artikel 6.3”, zulke gebreken voor rekening en risico van de koper komen. Bovendien vermeldt de clausule dat partijen hiermee bij de vaststelling van de koopsom rekening hebben gehouden.

4.6.

Volgens [eiser 1] c.s. is artikel 26 in dit geval niet van toepassing omdat de gebreken achter beplating verborgen waren. De rechtbank volgt [eiser 1] c.s. hierin niet. Volgens de stellingen van [eiser 1] c.s. zelf is het dak ongeveer twintig jaar geleden op ondeugdelijke wijze aangepast. Van de ondeugdelijkheid van die aanpassing zou de toenmalige bewoner/eigenaar op de hoogte kunnen zijn geweest.

4.7.

In artikel 27, de ouderdomsclausule, is vermeld dat de Stichting niet instaat voor de kwaliteit van onder andere technische installaties, apparatuur, de vloeren, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering en voor de afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. In deze opsomming ontbreekt het dak, maar de opsomming is, zoals blijkt uit de woorden “onder andere”, niet limitatief. In het tweede deel van het artikel is, wederom “in afwijking van artikel 6.3”, bepaald dat het ontbreken van eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal gebruik voor rekening en risico van de koper komt.

4.8.

[eiser 1] c.s. hebben betoogd dat artikel 27 in dit geval niet van belang is. Het artikel heeft volgens hen, gelet op de titel, alleen betrekking op gebreken die te maken hebben met de ouderdom van de woning. De gebreken aan het dak zijn echter constructieve gebreken. De rechtbank volgt [eiser 1] c.s. niet in dit betoog. In de laatste zin van artikel 27 wordt in het algemeen aansprakelijkheid wegens het ontbreken van eigenschappen van de woning voor normaal gebruik uitgesloten. Deze laatste zin moet weliswaar niet geïsoleerd van de rest van het artikel en van de titel worden gelezen, maar evenmin moet artikel 27 geïsoleerd van artikel 26 worden gelezen. Deze artikelen, die beide ruim zijn geformuleerd, versterken elkaar. Uit het geheel hadden [eiser 1] c.s. redelijkerwijs moeten begrijpen dat de Stichting aansprakelijkheid voor gebreken als die aan het dak wilde uitsluiten.

4.9.

[eiser 1] c.s. hebben betoogd dat deze uitleg zou neerkomen op het volledig terzijde stellen van de garantie in artikel 6.3 en dat dit niet de bedoeling kan zijn, zeker niet omdat de tekst van artikel 6.3 op hun verzoek is aangepast: aanvankelijk stond in artikel 6.3 dat de woning de eigenschappen zou bezitten voor normaal gebruik als “onroerende zaak”. [eiser 1] c.s. hebben gesteld dat zij met de verkopend makelaar hebben besproken dat het voor hen van belang was dat de woning ook echt als woonruimte gebruikt zou kunnen worden.

4.10.

De rechtbank volgt [eiser 1] c.s. niet in dit betoog. Weliswaar kan in het algemeen de vraag gesteld worden of het verstandig is een normaal gebruik-garantie in een koopovereenkomst op te nemen ingeval in dezelfde koopovereenkomst die garantie terzijde wordt gesteld of beperkt. Dat neemt echter niet weg dat de artikelen 26 en 27 in de koopovereenkomst zijn opgenomen en in die artikelen uitdrukkelijk is vermeld dat van artikel 6.3 wordt afgeweken. [eiser 1] c.s. hebben uit de wijziging van artikel 6.3, en hun mededeling daarbij dat het voor hen belangrijk was dat de woning als woonruimte gebruikt zou kunnen worden, redelijkerwijs niet mogen afleiden dat de artikelen 26 en 27 aan betekenis hadden ingeboet.

4.11.

[eiser 1] c.s. hebben ook een beroep gedaan op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW). Het kan volgens [eiser 1] c.s. niet zo zijn dat de Stichting, als rechtspersoon, een pand van meer dan acht ton erft en vervolgens, bij verkoop van dit pand aan consumenten, aansprakelijkheid voor alle mogelijke gebreken uitsluit. De rechtbank wijst dit beroep af. Het opnemen van vergaande aansprakelijkheidsbeperkingen in een koopovereenkomst is toegestaan. [eiser 1] c.s. zijn met de koopovereenkomst akkoord gegaan. Dat de kosten van het herstel van het dak voor hun rekening blijven, acht de rechtbank niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Het feit dat [eiser 1] c.s. consumenten zijn en de Stichting een rechtspersoon is, maakt dit niet anders. De rechtbank weegt hierbij ook mee dat eisers beiden jurist zijn.

4.12.

Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat de Stichting niet aansprakelijk is voor de gebreken aan het dak, zodat de vordering moet worden afgewezen.

4.13.

[eiser 1] c.s. zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten.

5.. De beslissing

De rechtbank

- wijst de vordering af;

- veroordeelt [eiser 1] c.s. in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van gedaagden begroot op € 937,-- aan griffierecht en € 2.228,-- aan salaris advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen met ingang van de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

- verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. S. Veling en ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. J.F. Koekebakker, rolrechter, op 10 maart 2021.

3316