ECLI:NL:RBROT:2021:2494

• Datum uitspraak: 24 februari 2021
• Publicatiedatum: 23 maart 2021
• Zaaknummer: C/10/602861 / HA ZA 20-810
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: B. van Velzen; C. Bouwman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot nakoming van een koopovereenkomst en bewijslevering van mondelinge afspraken

In deze zaak vordert eiser, [naam eiser 1], nakoming van een koopovereenkomst die op 12 mei 2017 is gesloten met gedaagde, [naam gedaagde]. De koopovereenkomst betreft de levering van acht appartementsrechten voor een bedrag van € 250.000. Gedaagde stelt echter dat er naast deze overeenkomst ook een mondelinge afspraak is gemaakt voor een contante betaling van € 500.000, en dat partijen na het sluiten van de koopovereenkomst hebben afgesproken dat eiser een nieuwe koopovereenkomst zou opstellen met een koopsom van € 750.000. De rechtbank heeft gedaagde toegelaten om deze gestelde afspraken te bewijzen.

De procedure begon met een dagvaarding op 14 juli 2020, gevolgd door verschillende conclusies en een mondelinge behandeling op 13 januari 2021. Eiser vordert dat gedaagde wordt veroordeeld tot nakoming van de koopovereenkomst en dat het vonnis in de plaats treedt van de vereiste wilsverklaring van gedaagde voor de notariële leveringsakte. Gedaagde heeft verweer gevoerd en stelt dat de koopovereenkomst nietig is wegens strijd met de wet en dat hij onder druk heeft getekend vanwege psychische en financiële problemen.

De rechtbank heeft vastgesteld dat gedaagde zijn verbintenis tot levering van de appartementsrechten niet betwist, maar dat er onduidelijkheid bestaat over de aanvullende afspraken. De rechtbank heeft gedaagde in de gelegenheid gesteld om bewijs te leveren voor de gestelde mondelinge afspraken. De zaak is aangehouden voor verdere bewijslevering en zal op 10 maart 2021 opnieuw worden behandeld.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/602861 / HA ZA 20-810

Vonnis van 24 februari 2021

in de zaak van

[naam eiser 1] ,

wonende te [woonplaats eiser],

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

advocaat mr. M.P. Kloppenburg te Rotterdam,

tegen

[naam gedaagde] ,

wonende te [woonplaats gedaagde],

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

advocaat mr. M.P. Harten te Rotterdam.

Partijen zullen hierna [naam eiser 1] en [naam gedaagde] genoemd worden.

1.. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 14 juli 2020, met producties;
• de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties;
• de conclusie van antwoord in reconventie, met producties;
• de akte met aanvulling gronden conclusie van antwoord en aanvulling eis in reconventie;
• het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 13 januari 2021.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.. De feiten

2.1.

[naam eiser 1] en [naam gedaagde] handelen beiden (afzonderlijk van elkaar) regelmatig in vastgoed.

2.2.

Op 12 mei 2017 hebben [naam eiser 1] en [naam gedaagde] een koopovereenkomst gesloten waarin is bepaald dat [naam gedaagde], tegen betaling van een koopsom van € 250.000,00, de acht in de koopovereenkomst omschreven appartementsrechten aan [naam eiser 1] dient te leveren (hierna: de appartementsrechten). In de koopovereenkomst is opgenomen dat de akte van levering van de appartementsrechten op 1 juni 2017 zal worden gepasseerd, of zoveel eerder of later als partijen nader overeen komen.

2.3.

Op 2 juli 2020 heeft (de advocaat van) [naam eiser 1] [naam gedaagde] per brief gesommeerd om zijn volledige medewerking te verlenen aan de levering van de appartementsrechten aan [naam eiser 1]. De inhoud van de brief luidt, voor zover relevant, als volgt:

“(…)
Aangezien er ten tijde van de beoogde leveringsdatum sprake was van één of meer beslagen op de panden is de levering op uw verzoek uitgesteld. Dit om u in de gelegenheid te stellen de kwesties met uw schuldeisers af te handelen en de panden uiteindelijk alsnog beslagvrij te kunnen leveren. In 2018 en 2019 heeft [[naam eiser 1]] vervolgens een drietal deelbetalingen gedaan tot een totaalbedrag van € 8.000,-.

Recent hebben [[naam eiser 1]] echter verontrustende berichten bereikt dat u bezig was met de verkoop van genoemde panden aan derden. Hierop heeft [[naam eiser 1]] direct contact met u gezocht waarna u uiteindelijk heeft opgebiecht inderdaad met andere partijen bezig te zijn en graag onder de koopovereenkomst met [[naam eiser 1]] uit te willen. [[naam eiser 1]] heeft daar niet mee ingestemd en aangedrongen op een spoedige levering van de panden. (…)”

2.4.

Op (eveneens) 2 juli 2020 heeft [naam eiser 1] conservatoir beslag ten laste van [naam gedaagde] doen leggen op de appartementsrechten.

3.. De vordering

in conventie

3.1.

[naam eiser 1] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

[naam gedaagde] te veroordelen tot nakoming van de op 12 mei 2017 gesloten koopovereenkomst door zijn medewerking te verlenen aan de levering van de appartementsrechten;

te bepalen dat het vonnis van de rechtbank in de plaats treedt van de voor het opmaken van de notariële leveringsakte vereiste wilsverklaring, medewerking en handtekening van [naam gedaagde] om de notaris in staat te stellen de levering van de appartementsrechten te verzorgen, voor zover [naam gedaagde] niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis alsnog zijn medewerking zal verlenen aan de levering van de appartementsrechten aan [naam eiser 1];

[naam gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure, waaronder de kosten van het conservatoire beslag en salaris advocaat;

[naam gedaagde] te veroordelen in de nakosten van de procedure.

3.2.

[naam gedaagde] heeft geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring althans afwijzing van de vordering van [naam eiser 1], met veroordeling van [naam eiser 1] in de (na)kosten.

3.3.

Op de stellingen van partijen zal de rechtbank – voor zover relevant – hierna nader ingaan.

in reconventie

3.4.

[naam eiser 2] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

primair voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst nietig is vanwege strijd met de wet, de openbare orde of de goede zeden;

subsidiair de koopovereenkomst te vernietigen wegens bedrog of misbruik van omstandigheden, althans wegens dwaling;

meer subsidiair de overeenkomst te ontbinden vanwege de tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst door [naam verweerder];

[naam verweerder] te veroordelen in de kosten van het geding.

3.5.

[naam verweerder] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [naam eiser 2], met veroordeling van [naam eiser 2] in de kosten.

3.6.

Op de stellingen van partijen – voor zover thans relevant – zal de rechtbank hierna ingaan.

4.. De beoordeling

in conventie

4.1.

[naam eiser 1] vordert nakoming van de leveringsverbintenis van [naam gedaagde] op grond van de koopovereenkomst en legt daaraan het volgende ten grondslag. De levering van de appartementsrechten was uitgesteld omdat daarop diverse beslagen rustten. Partijen hebben contact gehouden over de levering van de appartementsrechten en deze levering is volgens [naam eiser 1] nooit definitief van de baan geweest.

4.2.

[naam gedaagde] voert diverse verweren tegen de vorderingen van [naam eiser 1] die – samengevat en voor zover thans relevant – het volgende inhouden.
Primair stelt [naam gedaagde] zich op het standpunt dat de koopovereenkomst op grond van artikel 3:40 BW nietig is omdat partijen een evident veel te lage koopsom van € 250.000,00 in de koopovereenkomst hebben opgenomen, nu de appartementsrechten destijds een waarde hadden van € 750.000,00. Dit is een onrechtmatige benadeling van de fiscus en voorts in strijd met de wetgeving ter voorkoming van witwassen.

Subsidiair stelt [naam gedaagde] dat de koopovereenkomst op grond van artikel 3:44 BW vernietigbaar is wegens bedrog althans misbruik van omstandigheden. Daartoe betoogt [naam gedaagde] dat hij op 12 mei 2017 – de datum van het ondertekenen van de koopovereenkomst – kampte met psychische problemen in verband met zijn echtscheiding. Daarnaast kampte [naam gedaagde] op dat moment met financiële problemen. [naam eiser 1] heeft [naam gedaagde] op 12 mei 2017 aangeboden om in de koopovereenkomst een koopprijs van € 250.000,00 op te nemen en hem daarnaast een bedrag van € 500.000,00 contant te betalen ter aflossing van zijn schulden. Onder die omstandigheden heeft [naam gedaagde] de koopovereenkomst ondertekend. Nu [naam eiser 1] de aanvullende mondelinge afspraak betwist, concludeert [naam gedaagde] dat de toezegging van aanvullende betaling van € 500.000,00 vals was en tot doel had om hem tot het ondertekenen van de koopovereenkomst te bewegen. Gelet op zijn psychische en financiële problemen ten tijde van het ondertekenen van de koopovereenkomst heeft [naam gedaagde] de inhoud van de koopovereenkomst niet begrepen en kon hij de gevolgen van het ondertekenen daarvan niet overzien. Voorts stelt [naam gedaagde] dat de koopovereenkomst vernietigbaar is op grond van dwaling (artikel 6:228 BW) omdat hij ten tijde van het ondertekenen van de koopovereenkomst geen juiste voorstelling van zaken had. [naam gedaagde] verwijt [naam eiser 1] dat hij hem onjuist heeft geïnformeerd over de waarde van de appartementsrechten en dat hij hem contante betaling van € 500.000,00 heeft voorgehouden zonder de intentie te hebben om dat bedrag werkelijk aan [naam gedaagde] te betalen. Zonder deze onjuiste voorstelling van zaken had [naam gedaagde] de koopovereenkomst niet ondertekend. Meer subsidiair stelt [naam gedaagde] dat [naam eiser 1] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verbintenissen uit de koopovereenkomst, omdat [naam eiser 1] een koopprijs in de koopovereenkomst heeft opgenomen waarvoor geen enkele notaris tot levering van de onderhavige appartementsrechten zal overgaan.

4.3.

Daarnaast heeft [naam gedaagde] over de gang van zaken na 12 mei 2017 het volgende gesteld. Op 13 mei 2017 heeft [naam gedaagde] zijn broer [naam 1] verteld over de transactie met [naam eiser 1]. Omdat [naam 1] niet kon begrijpen waarom partijen een bedrag van € 500.000,00 buiten de koopovereenkomst hadden gehouden, hebben hij en [naam gedaagde] diezelfde dag advies ingewonnen bij [naam 2] van makelaarskantoor [naam makelaar]. Conform het advies van [naam 2] is [naam gedaagde] (samen met [naam 3] en [naam 4]) vervolgens naar het kantoor van [naam eiser 1] gegaan om een en ander te bespreken. Tijdens dat gesprek zijn [naam eiser 1] en [naam gedaagde] overeengekomen de koopprijs in de koopovereenkomst aan te passen naar een bedrag van € 750.000,00 en heeft [naam eiser 1] toegezegd de nieuwe koopovereenkomst op papier te zetten. [naam eiser 1] heeft hieraan geen gevolg gegeven.

4.4.

Voordat de rechtbank toekomt aan de beoordeling van het beroep van [naam gedaagde] op nietigheid, wilsgebreken en tekortkoming aan de zijde van [naam eiser 1] moet worden vastgesteld wat de inhoud is van de op partijen rustende verbintenissen uit de koopovereenkomst, nu partijen daarover van mening verschillen.

4.5.

[naam gedaagde] heeft zijn verbintenis tot levering van de appartementsrechten op grond van de koopovereenkomst als zodanig niet betwist, maar heeft gesteld dat partijen in aanvulling op de koopovereenkomst op 12 mei 2017 de contante betaling door [naam eiser 1] van € 500.000,00 zijn overeengekomen. Daarnaast heeft [naam gedaagde] gesteld dat partijen op 13 mei 2017 zijn overeengekomen dat een nieuwe koopovereenkomst zou worden opgesteld met daarin opgenomen een koopprijs van € 750.000,00. Daarmee stelt [naam gedaagde] dat op [naam eiser 1], anders dan volgt uit de tekst van de overeenkomst van 12 mei 2017, een betalingsverbintenis rust van € 750.000,00. [naam eiser 1] betwist dat. De bewijslast van het bestaan van de volgens [naam gedaagde] op 12 althans 13 mei 2017 gemaakte afspraken rust op [naam gedaagde] (artikel 150 Rv).

4.6.

De rechtbank zal [naam gedaagde] in de gelegenheid stellen om de gestelde mondelinge afspraak van 12 mei 2017 nader met (getuigen)bewijs te onderbouwen en te bewijzen zoals in de beslissing is omschreven.

4.7.

Als de gestelde afspraak van 12 mei 2017 niet komt vast te staan, moet worden beoordeeld of partijen op 13 mei 2017 zijn overeengekomen een nieuwe koopovereenkomst op te stellen met daarin opgenomen een koopprijs van € 750.000,00. Ter onderbouwing van het bestaan van deze afspraak heeft [naam gedaagde] vier schriftelijke getuigenverklaringen in het geding gebracht. De rechtbank constateert dat [naam 1] en [naam 2] verklaren over de gang van zaken op 13 mei 2017 en dat [naam 3] en [naam 4] verklaren over het gesprek op het kantoor van [naam eiser 1] op 13 mei 2017 en over de door [naam gedaagde] gestelde afspraak om een nieuwe koopovereenkomst op te stellen met een koopprijs van € 750.000,00. Deze verklaringen ondersteunen de door [naam gedaagde] gestelde gang van zaken op 13 mei 2017. Daartegenover staat de gemotiveerde betwisting van [naam eiser 1] dat op 13 mei 2017 een gesprek op zijn kantoor heeft plaatsgevonden, waartoe hij opmerkt dat hij [naam 3] en [naam 4] nooit heeft gezien en dat (dan ook) niet is overeengekomen een nieuwe koopovereenkomst op te stellen met een koopprijs van € 750.000,00. Verder zegt [naam eiser 1] dat je zou verwachten dat [naam gedaagde] op enig moment zou aandringen op het vastleggen van de volgens hem gemaakte afspraken, maar dat is nooit gebeurd. [naam eiser 1] heeft voorts betoogd dat de volgens hem overeengekomen koopprijs van € 250.000,00 niet uitzonderlijk laag is, mede gelet op het aanzienlijke achterstallig onderhoud. Gelet op het partijdebat ziet de rechtbank aanleiding om [naam gedaagde] in de gelegenheid te stellen het bestaan van de afspraak van 13 mei 2017 nader met (getuigen)bewijs te onderbouwen en te bewijzen zoals in de beslissing is omschreven.

4.8.

Iedere verdere beslissing zal worden aanhouden.

in reconventie

4.9.

De vorderingen van [naam eiser 2] – die door [naam verweerder] gemotiveerd zijn betwist – hangen samen met zijn verweren tegen de vorderingen van [naam verweerder] in conventie.

4.10.

De rechtbank verwijst naar wat zij onder 4.4 en verder heeft overwogen. Voordat aan de beoordeling van de reconventionele vorderingen van [naam eiser 2] wordt toegekomen, moet de rechtbank vaststellen wat partijen op 12 althans 13 mei 2017 zijn overeengekomen. Iedere beslissing zal worden aangehouden in afwachting van de uitkomst van de in conventie te verstrekken bewijsopdracht.

5.. De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

laat [naam gedaagde] toe te bewijzen dat hij en [naam eiser 1]
1) op 12 mei 2017 hebben afgesproken dat [naam eiser 1] in aanvulling op wat is vermeld in de koopovereenkomst € 500.000,00 aan [naam gedaagde] zou betalen voor de appartementsrechten (dus in totaal € 750.000,00) en
2) op 13 mei 2017 zijn overeengekomen dat [naam eiser 1] een nieuwe koopovereenkomst zou opstellen met daarin opgenomen een koopprijs van € 750.000,00;

5.2.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 10 maart 2021 voor uitlating door [naam gedaagde] of hij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel;

5.3.

bepaalt dat [naam gedaagde], indien hij bewijsstukken over wil leggen, die stukken op de onder 5.2 bepaalde roldatum in het geding moet brengen;

5.4.

bepaalt dat [naam gedaagde], indien hij getuigen wil laten horen, de verhinderdata van deze getuigen, beide partijen en hun advocaten in de maanden april tot en met juni 2021 direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald;

5.5.

bepaalt dat [naam eiser 1], als hij ook getuigen wil laten horen, hun namen en verhinderdata in de maanden april tot juni 2021 kenbaar maakt op de rol van 10 maart 2021;

5.6.

bepaalt dat een eventueel getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. B. van Velzen in het gerechtsgebouw te Rotterdam aan Wilhelminaplein 100/125;

5.7.

bepaalt dat beide partijen uiterlijk tien dagen voor het eerste getuigenverhoor alle nadere stukken waarop zij zich willen beroepen aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen;

5.8.

houdt iedere verdere beslissing aan;

in reconventie

5.9.

houdt iedere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. B. van Velzen, rechter, in tegenwoordigheid van mr. B. Meeuwisse-den Boer, griffier, en in het openbaar uitgesproken en ondertekend door mr. C. Bouwman, rolrechter, op 24 februari 2021.

3266/3194/2294