ECLI:NL:RBROT:2021:2423

• Datum uitspraak: 10 maart 2021
• Publicatiedatum: 22 maart 2021
• Zaaknummer: C/10/592298 / HA ZA 20-235
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: B. van Velzen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vonnis inzake erfpacht en beschermende koopbepalingen met betrekking tot een appartementsrecht

In deze zaak heeft de Rechtbank Rotterdam op 10 maart 2021 uitspraak gedaan in een geschil tussen Stichting Havensteder en de erven van wijlen [naam 1] over de totstandkoming van een koopovereenkomst met betrekking tot een appartementsrecht. De rechtbank oordeelde dat er geen koopovereenkomst tot stand was gekomen, omdat partijen geen overeenstemming hadden bereikt over de koopprijs, waarbij de eisers, de erven, aanvoerden dat een inflatiecorrectie moest worden toegepast. De rechtbank stelde vast dat de beschermende koopbepalingen in de erfpachtakte niet in strijd waren met de wet en dat de terugkoopregeling niet onredelijk bezwarend was. De rechtbank heeft Havensteder in het gelijk gesteld en de gedaagden veroordeeld tot medewerking aan de juridische levering van het registergoed tegen een vastgestelde koopsom, alsook tot betaling van een boete bij niet-nakoming. De rechtbank heeft de vorderingen in reconventie van de gedaagden afgewezen, waarbij de rechtbank oordeelde dat de beschermende koopbepalingen deel uitmaken van de overeenkomst en dat de gedaagden als rechtsopvolgers van de erfpachter aan deze bepalingen zijn gebonden.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/592298 / HA ZA 20-235

Vonnis van 10 maart 2021

in de zaak van

STICHTING HAVENSTEDER ,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. O.G. Tacoma te Eindhoven,

tegen

1.. [naam gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats gedaagde 1] ,

2.
[naam gedaagde 2] ,

wonende te [woonplaats gedaagde 2] ,

3.
[naam gedaagde 3] ,

wonende te [woonplaats gedaagde 3] ,

4.
[naam gedaagde 4] ,

wonende te [woonplaats gedaagde 4] ,

5.
[naam gedaagde 5] ,

wonende te [woonplaats gedaagde 5] ,

6.
[naam gedaagde 6] ,

wonende te [woonplaats gedaagde 6] ,

7.
[naam gedaagde 7] ,

wonende te [woonplaats gedaagde 7] ,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat jhr. mr. M.L.E. Storm van ’s Gravesande te Ede.

Partijen zullen hierna Havensteder en [gedaagden] genoemd worden.

1.. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 20 februari 2020, met producties 1 tot en met 10;
• de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie, met producties 1 tot en met 27;
• de conclusie van repliek in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie, met producties 11 tot en met 13;
• de conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie, met producties 28 tot en met 39;
• de conclusie van dupliek in reconventie, met producties 14 en 15;
• de oproepingsbrief van de rechtbank van 24 september 2020;
• de akte uitlating producties van [gedaagden] ;
• de spreekaantekeningen van mr. Tacoma;
• de spreekaantekeningen van mr. Storm van ’s Gravesande.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.. De feiten

2.1.

Op 11 mei 2001 heeft de rechtsvoorganger van Havensteder, Stichting Woningpartners, aan wijlen [naam 1] het eeuwigdurend recht van erfpacht verkocht en geleverd, bestaande uit:

- het uitsluitend gebruik van de woning met balkons op de derde verdieping, afzonderlijke berging en parkeerplaats op de begane grond en verder toebehoren aan de [adres 1] , later vernummerd naar het huidige nummer [huisnummer] , en

- het 95/29.350e aandeel in het gebouw met toebehoren bestaande uit 282 woningen, 373 parkeerplaatsen, 282 bergingen en zes bedrijfsruimten aan de [adressen 1] , [adressen 2] , [adressen 3] en [adressen 4] , staande en gelegen op het perceel tijdens de splitsing kadastraal bekend gemeente Capelle aan de IJssel, sectie [sectie] nummer [nummer] , groot één hectare en éénennegentig are en zevenenvijftig centiare (hierna: het appartementsrecht).

2.2.

In de akte van levering en vestiging erfpachtrecht (hierna: de akte) zijn, voor zover van belang, de volgende beschermende koopbepalingen opgenomen:

“(…)

Artikel 3.

Aanbiedingsplicht aan de verkoper in geval van overdracht.

Erfpachter is verplicht om het registergoed terstond bij aangetekend schrijven te koop aan te bieden aan de verkoper, zodra:

a. hij voornemens is het registergoed geheel of gedeeltelijk te vervreemden, ofwel

b. een hypotheekhouder, blijkens diens schriftelijke mededeling, voornemens is om het registergoed openbaar te verkopen, ofwel

c. op het registergoed executoriaal beslag wordt gelegd ofwel

d. op het registergoed conservatoir beslag is gelegd en de betreffende door het beslag verzekerde vordering bij onherroepelijke uitspraak in de hoofdzaak is toegewezen.

Bedenktijd

In het sub a bedoelde geval is de erfpachter tot uiterlijk de datum van de betreffende overdracht gerechtigd om bij aangetekende brief aan de verkoper mede te delen dat hij van de betreffende verkoop wenst af te zien; van bedoeld recht kan de erfpachter geen gebruik meer maken zodra de verkoper met betrekking tot dat registergoed verplichtingen tot verkoop aan derden is aangegaan.

Artikel 4.

Terugkoopplicht van de verkoper

De verkoper is gehouden om na ontvangst van het in artikel 3 eerstbedoelde aangetekend schrijven van de erfpachter onmiddellijk tot
aankoop en - binnen de daarvoor in deze akte gegeven termijn en met inachtneming van hetgeen overigens daaromtrent in deze akte is bepaald - tot
verkrijging van het registergoed over te gaan, mits erfpachter in staat zal blijken om het registergoed vrij van hypotheek en/of beslag en vrij van enig gebruiksrecht aan de verkoper te leveren.

Artikel 5.

Ter bepaling van de koopprijs welke de verkoper aan erfpachter moet vergoeden in geval van terugkoop van het registergoed is tussen partijen het navolgende van kracht.

1.
Taxatie bij terugkoop

a. Bij de te koop aanbieding van het registergoed volgens artikel 3 van de beschermde koopbepalingen benoemt de verkoper onverwijld een beëdigd taxateur die binnen één maand na de te koop aanbieding een rapport opstelt van de waarde van het registergoed in onbewoonde, vrij opleverbare staat; bij de taxatie wordt rekening gehouden met eventueel gevormde reservefondsen van de betreffende vereniging van eigenaars.

Bij de taxatie wordt uitgegaan van volle eigendom en wordt derhalve geen rekening gehouden met in het appartementencomplex aanwezige erfpacht.

b. Ten behoeve van de berekening van de terugkoopprijs wordt apart vastgesteld en in het taxatierapport vermeld:

- de waarde van de bevoegdelijk door erfpachter aangebrachte verbeteringen. De taxateur betrekt bij de waardering van de in de vorige zin bedoelde verbeteringen:

- alle door erfpachter aangebrachte voorzieningen of wijzigingen die een waardeverhogend dan wel waardeverlagend effect hebben;

- de staat van onderhoud alsmede de algemene staat van de woning.

c. Een kopie van bedoeld taxatierapport wordt onverwijld aan erfpachter toegezonden.

Waar hierna sub 2 en 3 wordt gesproken van “gecorrigeerde taxatiewaarde” wordt daaronder verstaan de sub a bedoelde taxatiewaarde van het registergoed verminderd met de sub b vastgestelde waarde van de bevoegdelijk door erfpachter aangebrachte verbeteringen.

2. Vergelijking taxatiewaarden bij aan- en verkoop

Daarna wordt het verschil berekend tussen bedoelde gecorrigeerde taxatiewaarde bij terugkoop en de eerder door erfpachter betaalde aankoopprijs van het registergoed; de door erfpachter bij zijn aankoop betaalde kosten worden niet tot bedoelde aankoopprijs gerekend.

3. Prijsvaststelling bij terug(ver)koop

a. Vergoeding basis-prijs

Is de bedoelde gecorrigeerde taxatiewaarde bij terugkoop
hoger dan bedoelde voorafgaande aankoopprijs dan ontvangt erfpachter een bedrag dat gelijk is aan:

• de oorspronkelijk door hem betaalde aankoopprijs,
• zeventig procent (70%) van het verschil tussen bedoelde gecorrigeerde taxatiewaarde bij terugkoop en bedoelde voorafgaande aankoopprijs.

Is bedoelde gecorrigeerde taxatiewaarde bij terugkoop
lager dan bedoelde voorafgaande aankoopprijs dan ontvangt erfpachter een bedrag dat gelijk is aan:

• de oorspronkelijk door hem betaalde aankoopprijs,
• zeventig procent (70%) van het verschil tussen bedoelde gecorrigeerde taxatiewaarde bij terugkoop en bedoelde voorafgaande aankoopprijs.

Is bedoelde gecorrigeerde taxatiewaarde bij terugkoop
gelijk aan bedoelde voorafgaande aankoopprijs dan ontvangt erfpachter een bedrag dat gelijk is aan de oorspronkelijk door hem betaalde aankoopprijs.

b. Vergoeding zelf aangebrachte verbeteringen

Het bedrag dat erfpachter ontvangt op grond van het sub a bepaalde wordt verhoogd met de sub 1b bedoelde waarde van de bevoegdelijk door erfpachter aangebrachte verbeteringen.

c. Vangnetconstructie

Is bedoelde door erfpachter bij terugkoop te ontvangen koopprijs lager dan de oorspronkelijk door hem betaalde aankoopprijs dan ontvangt erfpachter:

een terugkoopprijs die ten minste gelijk is aan de restant hoofdsom van een geldlening die:

• gelijk is aan de in dit lid bedoelde aankoopprijs;
• een looptijd heeft van dertig jaar en een rente die gelijk is aan de ten tijde van de aankoop van de woning geldende rente voor annuïtaire leningen, in casu vijf negen/tiende procent (5,9%);

en op welke geldlening door middel van annuïteiten - telkens achteraf te berekenen - is afgelost gedurende de periode vanaf de datum van deze akte tot het moment van te koop aanbieding volgens artikel 3 van de beschermde koopbepalingen.

Overigens zal de in de vorige zin bedoelde terugkoopprijs maximaal vijfentachtig procent (85%) van de aankoopprijs bedragen.

(…)”.

2.3.

De oorspronkelijke koopsom van het appartementsrecht bedroeg inclusief een aanneemsom ƒ 197.200,- (€ 89.485,46). Daarbij is een standaard rekenwaarde van ƒ 5.500,- (€ 2.496,-) gehanteerd voor de badkamer, de keuken en het toilet.

2.4.

[gedaagden] zijn de erven van wijlen [naam 1] . [naam gedaagde 4] (gedaagde 4) is benoemd tot boedelgemachtigde.

2.5.

Bij brief van 16 september 2019 schrijft de boedelgemachtigde onder meer het volgende:

“(…)

Onderwerp : Voornemen tot verkoop woning [adres 2]

Geachte [naam 3],

De nalatenschap van mijn broer, wijlen [naam 1] , laatstelijk gewoond hebbende op het adres [adres 2] , is door de erfgenamen aanvaard onder het voorrecht van boedelbeschrijving.

Dat betekent onder meer dat de executele is geëindigd en dat de erfgenamen nu zelf met de vereffening van de nalatenschap zijn belast. De Verklaring van Erfrecht waaruit dit blijkt doe ik u bij deze toekomen.

Onder verwijzing naar artikel 3 onder a van de op 11 mei 2001 ten overstaan van notaris [naam 2] verleden notariële akte bericht ik u, mede namens de overige erfgenamen, dat het voornemen bestaat om de woning [adres 2] te verkopen.

Ter voldoening aan het bepaalde in artikel 3 van voormelde akte bied ik voornoemde woning [adres 2] daarom bij deze aan uw stichting te koop aan.

Naar ik heb begrepen is de eerste stap dat door u een beëdigd taxateur wordt aangewezen voor het vaststellen van de waarde van de woning overeenkomstig het gestelde in artikel 5 lid 1 onder a van de voormelde notariële akte.

Ik verzoek u daarom daartoe zo spoedig mogelijk over te gaan. (…)

(…)”.

2.6.

Havensteder heeft het registergoed/appartementsrecht laten taxeren met als peildatum de inspectiedatum van het registergoed door de taxateur, 25 september 2019. De marktwaarde van het registergoed/appartementsrecht wordt - inclusief de bevoegdelijk door de erfpachter aangebrachte verbeteringen - vastgesteld op € 185.000,-. De waarde van de door de erfpachter aangebrachte verbeteringen wordt vastgesteld op € 2.000,- en is in het voornoemde bedrag begrepen.

2.7.

Op 14 oktober 2019 heeft Havensteder aan [gedaagden] meegedeeld dat de woning [adres 2] wordt teruggekocht voor € 156.946,-. Daarbij is een berekening van de terugkoopprijs gevoegd.

2.8.

Bij e-mail van 18 oktober 2019 bericht boedelgemachtigde [naam gedaagde 4] aan Havensteder onder meer het volgende:

“(…)

Met de inhoud van het door Ruseler Makelaars uitgebrachte taxatie rapport kan door mij akkoord worden gegaan. Toepassing van de in artikel 5 lid 4 van de in de erfpachtakte opgenomen geschillenregeling kan dan ook achterwege blijven.

Ook met de door u opgestelde berekening van de terugkoopprijs kan in grote lijnen worden ingestemd. Dit met uitzondering van het feit dat in die berekening op de destijds - in 2001(!) - door wijlen mijn broer [naam 1] betaalde koopsom van € 89.485,46 geen inflatiecorrectie wordt toegepast.

Bij deze e-mail treft u een inflatieberekening aan via BerekenHet.nl. Zoals daaruit blijkt is de waarde van € 89.485,46 nu in 2001 € 125.792,-. In de door u opgemaakte berekening zit dus een bedrag van € 36.306,54 dat enkel en alleen voortvloeit uit de geldontwaarding en dus geen enkel verband heeft met de waarde-ontwikkeling waarop de beschermende koopbepalingen het oog hebben. Dat de inflatiecorrectie door u niet wordt toegepast is dan ook in strijd met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Te meer omdat u straks die geldontwaarding wel volledig incasseert bij de doorverkoop van het onderhavige appartement.

In een telefoongesprek dat wij hierover een maand of twee geleden voerden beriep u zich op de letterlijke tekst van de erfpachtakte in deze. Dat beroep houdt echter geen stand omdat het volgens artikel 6:248 eerste lid van het Burgerlijk Wetboek bij de uitleg van overeenkomsten niet alleen gaat om de letterlijke tekst daarvan.

Ik wijs u in dit verband voor zoveel nodig met name ook op artikel 6:248 tweede lid van het Burgerlijk Wetboek waarin is bepaald dat een tussen partijen als gevolg van een overeenkomst geldende regel niet van toepassing is, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (…).

(…)

Mijn verzoek aan u is dan ook om, een en ander in aanmerking nemend, in uw berekening van de terugkoopprijs voor de [adres 2] alsnog de inflatiecorrectie toe te passen.

Bijgevoegd treft u uw aan mij toegezonden terugkoopprijsberekening aan met daarnaast de kolom waarin toepassing is gegeven aan de inflatiecorrectie.

De zuivere waarde ontwikkeling (dat wil zeggen: de waarde ontwikkeling ontdaan van de geldontwaarding) komt dan uit op het bedrag van € 57.208,- en het is uiteraard juist dat op dat bedrag de in de beschermde koopbepalingen opgenomen verrekening wordt toegepast.

(…)

De terugkoopprijs komt dan uit op € 167.837,60 en ik verzoek u daarom de overnamesom voor de [adres 2] te op dat bedrag te bepalen.

Mocht u daartoe niet genegen zijn dan verzoek ik u in de koopakte op te nemen dat de erfgenamen zich het recht voorbehouden om het feit dat door de Stichting Havensteder in de overnamesom geen rekening is gehouden met de inflatiecorrectie, na de verkoop en levering van het appartement [adres 2] aan uw stichting, voor te leggen aan de civiele rechter.

(…)”.

2.9.

Bij e-mail van 25 oktober 2019 wijst Havensteder het voorstel van [gedaagden] af.

2.10.

Bij e-mailbericht van 12 november 2019 sommeert de raadsman van Havensteder [gedaagden] binnen twee dagen na dagtekening van de brief aan te geven of [gedaagden] bereid is de koopovereenkomst te ondertekenen voor een koopsom van € 156.945,64 en medewerking te verlenen aan de juridische levering van het registergoed uiterlijk op 20 december 2019.

2.11.

Bij brief van 18 november 2019 stuurt Havensteder aan [gedaagden] een te ondertekenen koopovereenkomst.

2.12.

Bij brief van 19 november 2019 bericht de boedelgemachtigde aan Havensteder onder meer het volgende:

“(…)

Anders dan u beweerdelijk stelt is ertussen uw cliënte en mij, te dezen handelende in hoedanigheid van boedelgevolmachtigde van de Erven [naam 1] , geen koop tot stand gekomen. Er is immers niet voldaan aan de daarvoor essentiële voorwaarde van wilsovereenstemming over de koopsom.

Mijn door uw aangehaalde e-mail van 18 oktober 2019 laat er geen enkel misverstand over bestaan dat ik het in strijd met maatstaven van redelijkheid en billijkheid acht dat bij het hanteren van een rekenmethodiek die bijna 19 jaar geleden in een akte van levering is vastgelegd geen inflatiecorrectie wordt toegepast.

Ik stel vast dat noch uw cliënte noch u als haar advocaat zelfs maar de moeite heeft genomen om mij uit te leggen waarom op het rekenen met een in 2001 in een leveringsakte vastgelegde koopsom uit een oogpunt van redelijkheid en billijkheid geen inflatiecorrectie aan de orde is terwijl dat volgens de zeer recente jurisprudentie van het Gerechtshof Den Haag en de Hoge Raad wel het geval was met betrekking tot een In 1991 vastgelegde aansprakelijkheidslimiet.

Dat zo zijnde lijkt er inderdaad niet veel anders op te zitten dat hierover het oordeel van de rechter te vragen. (…)”.

3.. Het geschil

in conventie

3.1.

Havensteder vordert, verkort weergegeven, dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

primair

A. voor recht verklaart dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot het registergoed omvattende het appartementsrecht tussen Havensteder en [gedaagden] tegen een koopsom van € 154.945,64 kosten koper;

subsidiair

[gedaagden] hoofdelijk veroordeelt om binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis mee te werken aan de juridische levering van het registergoed, leeg ontruimd en met overdracht van alle sleutels, vrij van hypotheken, beslagen, pandrechten inschrijvingen of de registratie daarvan alsmede onverhuurd en ongevorderd, vrij van huur en gebruiksrechten, ten overstaan van een notaris verbonden aan het kantoor van Govers Spil notarissen te Capelle aan den IJssel;

[gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot het betalen van een boete van 3 pro mille per dag, te rekenen over de koopsom van het registergoed vanaf veertien dagen na dagtekening van het vonnis, voor iedere dag dat [gedaagden] niet bereid of niet in staat is het registergoed ten overstaan van de notaris leeg, ontruimd en met overdracht van alle sleutels, vrij van hypotheken, beslagen, pandrechten inschrijvingen of de registratie daarvan alsmede onverhuurd en ongevorderd, vrij van huur en gebruiksrechten te leveren;

bepaalt dat het vonnis in de plaats treedt van de benodigde medewerking van (een van de) erven indien hij/zij na betekening van dit vonnis niet op eerste uitnodiging van de notaris zijn/haar benodigde medewerking verleent aan het passeren van de leveringsakte;

primair en subsidiair

[gedaagden] hoofdelijk veroordeelt in de kosten en nakosten van de procedure, vermeerderd met “de wettelijke rente ex artikel 6:119a BW”, vanaf de vijftiende dag na dagtekening van het vonnis tot aan de dag van de volledige betaling.

3.2.

Havensteder legt aan haar vordering, verkort weergegeven, het volgende ten grondslag.

3.3.

In de tussen Havensteder en wijlen [naam 1] gesloten koopovereenkomst is een verplichte terugkoopregeling opgenomen, krachtens welke [gedaagden] als erven gehouden zijn het appartementsrecht aan Havensteder aan te bieden en Havensteder als verkoper gehouden is tot aankoop over te gaan (zoals neergelegd in artikelen 3 en 4 van de overeenkomst).

3.4.

Als gevolg van het aanbod van [gedaagden] op 16 september 2019 en de aanvaarding daarvan door Havensteder is een koopovereenkomst tot stand gekomen. Het ontbrekende element, de vaststelling van de prijs, is dwingend gereguleerd in de akte van levering. Nu [gedaagden] geen bezwaar heeft gemaakt tegen de hoogte van de taxatie staat ook dat onderdeel, de koopsom, vast en is een volledige overeenkomst tot stand gekomen.

3.5.

Havensteder is op grond van artikel 5 lid 4 van de akte gehouden om het appartementsrecht binnen drie maanden na 16 december 2019 af te nemen, waaraan [gedaagden] als erfpachter medewerking dient te verlenen. [gedaagden] weigert dit, althans wil ten onrechte uitsluitend onder voorbehoud van het voorleggen van de discussie over de inflatiecorrectie aan de civiele rechter meewerken aan de verkoop.

3.6.

[gedaagden] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van Havensteder, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van de procedure, vermeerderd met de wettelijke rente over de kosten voor zover deze niet zijn voldaan binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis.

3.7.

Het verweer van [gedaagden] zal, voor zover van belang, bij de beoordeling worden weergegeven.

in reconventie

3.8.

[eisers] vordert, verkort weergegeven, dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:

I.
primair voor recht verklaart dat de terugkoopregeling in de beschermende koopbepalingen strijdig is met artikel 5:99 BW en in elk geval de artikelen 3, 4 en 5 van de beschermende koopbepalingen vernietigt;

II.
subsidiair voor recht verklaart dat in de beschermende koopbepalingen sprake is van bedingen die onredelijk bezwarend zijn in de zin van artikel 6:233 BW en in elk geval de artikelen 3, 4 en 5 van de beschermende koopbepalingen vernietigt;

III.
meer subsidiair voor recht verklaart dat er met betrekking tot de (toepassing van de) beschermde koopbepalingen sprake is van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW en deze beschermende koopbepalingen in elk geval wat de artikelen 3, 4 en 5 betreft ontbindt en bepaalt dat deze artikelen geheel buiten werking/toepassing zullen blijven;

IV.
nog meer subsidiair voor recht verklaart dat onverkorte toepassing van de beschermde koopbepalingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en bepaalt dat deze beschermende koopbepalingen in elk geval wat de artikelen 3, 4 en 5 betreft geheel buiten werking/toepassing zullen blijven;

V. Havensteder veroordeelt in de kosten van de procedure, vermeerderd met de wettelijke rente over de kosten voor zover deze niet zijn voldaan binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis.

3.9.

Havensteder voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eisers] in de proceskosten en nakosten, vanaf de vijftiende dag na het vonnis te vermeerderen met “de wettelijke rente ex artikel 6:119a BW”.

3.10.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, onder de beoordeling nader ingegaan.

4.. De beoordeling

in conventie

Is tussen partijen een koopovereenkomst tot stand gekomen?

4.1.

Havensteder legt aan haar primaire vordering ten grondslag dat door haar aanvaarding van het aanbod van [gedaagden] op 16 september 2019 een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Het ontbrekende element, de vaststelling van de prijs, is dwingend gereguleerd in de akte van levering. [gedaagden] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de taxatie, zodat de koopsom vaststaat en een volledige overeenkomst tot stand is gekomen.

4.2.

[gedaagden] betwist dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen. [gedaagden] voert aan dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over de koopprijs, nu Havensteder de door [gedaagden] gewenste inflatiecorrectie niet wilde toepassen.

[gedaagden] betwist dat zijn akkoord van 18 oktober 2019 met het door Ruseler Makelaars uitgebrachte taxatierapport automatisch de koopovereenkomst tussen partijen tot stand heeft gebracht doordat met de taxatie ook de terugkoopprijs zou zijn komen vast te staan. [gedaagden] wijst erop dat volgens artikel 5 lid 2 van de erfpachtakte eerst nadat de taxatie heeft plaatsgevonden een vergelijking wordt gemaakt tussen de taxatiewaarden en het verschil wordt berekend tussen de gecorrigeerde taxatiewaarde bij terugkoop en de eerder door de erfpachter betaalde aankoopprijs van het registergoed, zodat er geen sprake is van een automatisme maar van een bewuste handeling. Juist op het punt van de berekening van dit verschil heeft [gedaagden] tegenover Havensteder van meet af aan de stelling betrokken dat een inflatiecorrectie dient te worden toegepast. Nu [gedaagden] het aanbod van Havensteder wegens het ontbreken van de inflatiecorrectie niet heeft aanvaard en Havensteder niet heeft ingestemd met de door [gedaagden] gevraagde herziening van haar aanbod (bestaande uit aanvulling van de koopovereenkomst met het door [gedaagden] gewenste voorbehoud), is volgens [gedaagden] geen koopovereenkomst tot stand gekomen.

4.3.

De rechtbank overweegt hierover als volgt.

Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan (artikel 6:217 BW). Een aanbod is een voorstel tot het sluiten van een overeenkomst, gericht tot één of meer bepaalde personen, dat voldoende bepaald is en waaruit de wil van de aanbieder blijkt om in geval van aanvaarding gebonden te zijn. De aanvaarding is een tot de aanbieder gerichte wilsverklaring. De aanvaarding moet inhoudelijk met het aanbod overeenstemmen.

Of een koopovereenkomst met de door Havensteder gestelde inhoud tot stand is gekomen, dient te worden beantwoord aan de hand van de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en aan wat zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval, in hun onderlinge samenhang bezien, van belang.

4.4.

Vaststaat dat [gedaagden] bij brief van 16 september 2019 aan Havensteder heeft bericht dat ‘het voornemen bestaat om de woning [adres 2] te verkopen’ en dat [gedaagden] ter voldoening aan het bepaalde in artikel 3 onder a van de akte de woning [adres 2] aan Havensteder te koop aanbiedt.

Nog daargelaten dat deze brief meer het karakter heeft van een uitnodiging tot het doen van een (aan)bod of een uitnodiging om in onderhandeling te treden dan het karakter van een aanbod, kan de aanvaarding van dit ‘aanbod’ niet leiden tot de totstandkoming van de overeenkomst, nu geen overeenstemming over de essentialia van de koopovereenkomst is bereikt. Vaststaat immers dat in de brief geen prijs is genoemd - er wordt slechts verzocht om tot taxatie over te gaan - en een instemming van [gedaagden] op voorhand met de taxatiewaarde en daarop gebaseerde prijs volgt niet uit de brief.

Voor zover Havensteder beoogt te stellen dat [gedaagden] met het enkele aanbieden van (het recht van erfpacht op) het appartementsrecht aan Havensteder zich op voorhand akkoord heeft verklaard met ongeacht welke terugkoopprijs volgt uit de akte en taxatie (eventueel gevolgd door toepassing van de geschillenregeling), wordt deze stelling verworpen, nu deze opvatting geen steun vindt in het recht.

4.5.

Ook uit de brief van 18 oktober 2019 van [gedaagden] kan de vereiste wilsovereenstemming voor de totstandkoming van de overeenkomst niet worden afgeleid.

In de brief reageert [gedaagden] op het e-mailbericht van Havensteder van 14 oktober 2019, waarin verzocht wordt om een akkoord van [gedaagden] op het bijgevoegde taxatierapport en de terugkoopprijsberekening. [gedaagden] stemt in met de taxatiewaarde en geeft aan in grote lijnen ook met de terugkoopprijsberekening te kunnen instemmen, met dien verstande dat volgens [gedaagden] bij de berekening een inflatiecorrectie moet worden toegepast.

4.6.

Weliswaar kan - zoals Havensteder heeft betoogd - aan de hand van de in de akte neergelegde berekeningswijze een koopsom worden berekend indien de taxatiewaarde tussen partijen vaststaat, zodat de ‘prijs’ in die zin voldoende bepaald is, maar dit laat onverlet dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over de wijze waarop de prijs in dit geval moest worden berekend. [gedaagden] bleef immers vasthouden aan het bezwaar dat ten onrechte geen rekening werd gehouden met de geldontwaarding en dat een inflatiecorrectie diende te worden toegepast om tot een juiste koopprijs te kunnen komen. Nu [gedaagden] dit standpunt direct in haar reactie van 18 oktober 2019 als voorbehoud bij de acceptatie van de taxatiewaarde en de prijsberekening heeft betrokken, mocht Havensteder er niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat tussen partijen wilsovereenstemming was bereikt en een koopovereenkomst tot stand was gekomen. Dat - zoals Havensteder nog heeft aangevoerd - de akte geen ruimte biedt om een inflatiecorrectie toe te passen, doet daar niet aan af. Het was Havensteder immers voldoende duidelijk gemaakt dat [gedaagden] niet instemde met een koopsom waarop geen inflatiecorrectie was toegepast. Tussen partijen is dan ook geen koopovereenkomst tot stand gekomen. De gevorderde verklaring voor recht zal daarom niet worden gegeven.

Moet [gedaagden] meewerken aan de juridische levering van het erfpachtrecht?

4.7.

Havensteder vordert subsidiair de veroordeling van [gedaagden] tot het meewerken aan de juridische levering van het registergoed.

Vanwege de samenhang met de vorderingen in reconventie, die alle hun grondslag vinden in de betwisting van de toepasselijkheid dan wel toepasbaarheid van de beschermende koopbepalingen, zal de rechtbank bij de beoordeling van de subsidiaire vordering van Havensteder ook ingaan op de reconventionele vorderingen.

4.8.

De rechtbank begrijpt dat Havensteder vordert dat [gedaagden] wordt veroordeeld tot het meewerken aan de juridische levering van het registergoed overeenkomstig de in de vestigingsakte neergelegde beschermende koopbepalingen.

Zijn de beschermende koopbepalingen in strijd met artikel 5:99 BW?

4.9.

[gedaagden] heeft primair als verweer aangevoerd dat de terugkoopprijsberekening die is neergelegd in artikel 5 van de akte strijdig is met artikel 5:99 BW, dat bepaalt dat de voormalige erfpachter recht heeft op vergoeding van de waarde van nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen die door hemzelf of een rechtsvoorganger zijn aangebracht of van de eigenaar tegen vergoeding van de waarde zijn overgenomen.

[gedaagden] stelt dat, nu wijlen Hindriks geen korting of ander voordeel heeft genoten bij de aankoop van het registergoed dat bij het einde van het erfpachtrecht verrekend zou moeten worden, recht bestaat op het volledige bedrag van de marktwaarde aan het einde van het erfpachtrecht.

4.10.

Anders dan [gedaagden] betoogt, is hier geen sprake van strijdigheid met artikel 5:99 BW.

Als het recht van erfpacht ten einde komt, heeft de erfpachter op grond van artikel 5:99 BW recht op vergoeding van de waarde van de door hem of zijn rechtsvoorganger aangebrachte opstallen. Hetzelfde geldt voor opstallen die door de eigenaar zijn aangebracht, maar door de erfpachter tegen vergoeding zijn overgenomen. Deze situatie is niet aan de orde als het erfpachtrecht bestaat uit het gebruik van een appartementsrecht zonder dat sprake is van aangebrachte opstallen. Wijlen [naam 1] heeft geen gebouwen, werken of beplantingen aangebracht als bedoeld in artikel 5:99 lid 1 BW. Evenmin zijn door hem dergelijke gebouwen, werken of beplantingen overgenomen tegen een vergoeding van de waarde.

Artikel 5:99 BW staat dan ook niet aan toepassing van de terugkoopregeling in de weg.

Zijn de beschermende koopbepalingen onredelijk bezwarend?

4.11.

[gedaagden] stelt voorts dat ‘gezien de doelstelling, aard en overige inhoud van de akte van erfpacht, de wijze waarop de voorwaarden indertijd tot stand zijn gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen daarbij en de overige omstandigheden, waaronder ook de verplichte renovatie van de woning’, de beschermende koopbepalingen voor de erfpachter onevenredig bezwarend zijn.

4.12.

[gedaagden] concretiseert niet wat de betreffende bepalingen - die bestaan uit de aanbiedingsplicht in artikel 3, de terugkoopplicht in artikel 4 en de prijsvaststelling bij terug(ver)koop in artikel 5 lid 3 van de akte - voor [gedaagden] onredelijk bezwarend maakt. [gedaagden] stelt slechts dat, nu wijlen [naam 1] de marktwaarde heeft betaald en als erfpachter geen financieel voordeel heeft genoten bij de aankoop van het erfpachtrecht, er geen reden is voor verrekening aan het einde van de erfpachtperiode en dat het bevreemdt dat Havensteder aanspraak kan maken op 30% van de gestegen marktwaarde zonder dat dit is gemaximeerd in tijd of hoogte, terwijl Havensteder bij een daling van de marktwaarde bij terugkoop maximaal 85% van de in 2001 door haar betaalde aankoopprijs aan de voormalige erfpachter zou vergoeden, zodat de eerste 15% van die waardedaling te allen tijde volledig voor rekening van de erfpachter komt.

4.13.

Dat het risico voor Havensteder bij een eventuele daling van de marktwaarde op voorhand voor Havensteder beperkt is en Havensteder per saldo dus minder meedeelt in een verlies/waardedaling dan in een winst/waardestijging, maakt op zichzelf niet dat de bepalingen onredelijk bezwarend zijn. [gedaagden] verliest hierbij uit het oog dat met de vangnetconstructie van artikel 5 lid 3 onder c van de beschermde koopbepalingen Havensteder niet alleen meedeelt in een waardedaling van het erfpachtrecht, maar ook het risico overneemt van een niet of slecht verkoopbaar appartementsrecht. Havensteder verplicht zich immers door de beschermende koopbepalingen ook tot aankoop van een erfpachtrecht met een economisch minder gunstige waarde. De beschermende koopbepalingen bieden de koper hierdoor de zekerheid dat hij hoe dan ook zijn erfpachtrecht op het appartement terug kan verkopen, ook als de markt ongunstig is en geen vraag bestaat naar het erfpachtrecht. Deze zekerheid is een voordeel dat wijlen [naam 1] klaarblijkelijk belangrijk vond. Havensteder heeft ter zitting namelijk onweersproken gesteld dat de kopers indertijd ook de mogelijkheid hebben gekregen om te kiezen voor koop zonder beschermende terugkoopregeling. Wijlen [naam 1] heeft indertijd gekozen voor de koop van het erfpachtsrecht met de terugkoopregeling. Dat de betreffende regeling achteraf bezien tot een financieel minder gunstig resultaat leidt voor [gedaagden] dan de andere optie, maakt de regeling niet onredelijk bezwarend.

4.14.

Ook de omstandigheid dat de beschermende koopbepalingen eenzijdig zijn vastgesteld en hierover niet afzonderlijk is onderhandeld leidt - mede gelet op de keuzemogelijkheid - niet tot de conclusie dat de bepalingen onredelijk bezwarend zijn. [gedaagden] licht dit verder ook niet toe.

Nu ook verder gesteld noch gebleken is dat de beschermende terugkoopregeling een aanzienlijke en ongerechtvaardigde verstoring oplevert van het evenwicht tussen partijen of dat wijlen [naam 1] onredelijk in zijn rechten is beperkt, heeft [gedaagden] onvoldoende gesteld om tot de conclusie te kunnen komen dat de beschermende terugkoopregeling kwalificeert als een onredelijk bezwarend beding.

Het verweer van [gedaagden] dat artikel 3, 4 en 5 van de akte als onredelijk bezwarende bedingen moeten worden vernietigd, treft dan ook geen doel.

Is sprake van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW?

4.15.

[gedaagden] voert vervolgens aan dat sprake is van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW, op grond waarvan Havensteder ongewijzigde instandhouding van de op 7 december 2000 tussen Havensteder en wijlen Hindriks gesloten overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag verwachten.

4.16.

[gedaagden] heeft deze stelling niet voldoende onderbouwd.

[gedaagden] stelt slechts dat - kort gezegd - door de rechtsvoorganger van Havensteder de indruk is gewekt dat de beschermende koopbepalingen in ieder geval voor de komende jaren zouden worden gebruikt voor de uitgifte van de ‘woningen’, maar dat vanaf 1 januari 2002 de beschermende koopbepalingen al niet meer zijn toegepast. Voorts stelt [gedaagden] dat de appartementsrechten vanaf dat moment in volle eigendom werden overgedragen, de terugkoopregeling van de baan was en werd vervangen door een regeling van voorkeursrecht met kettingbeding waarbij de rechtsvoorganger van Havensteder wel de mogelijkheid maar niet meer de plicht tot terugkoop had, van welke mogelijkheid bovendien nooit gebruik is gemaakt. [gedaagden] stelt dat hier sprake is van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW, nu het hier - ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst - in de toekomst gelegen omstandigheden betreft, met de mogelijkheid van het intreden waarvan bij het sluiten van de overeenkomst geen rekening is of kon worden gehouden.

4.17.

Voor zover [gedaagden] bedoelt te stellen dat door partijen, althans door wijlen [naam 1] niet werd voorzien (verwacht) dat Havensteder zich binnen afzienbare tijd niet langer van de beschermende koopbepalingen zou bedienen, wijst de rechtbank erop dat onder ‘onvoorziene omstandigheden’ in de zin van artikel 6:258 BW wordt verstaan omstandigheden die niet zijn geregeld in de overeenkomst/waarvoor geen regeling is getroffen en niet of de omstandigheden te verwachten waren.

[gedaagden] concretiseert niet in welke zich voordoende omstandigheden de overeenkomst niet voorziet en laat eveneens na toe te lichten waarom de overeenkomst wel in een dergelijke regeling dient te voorzien.

De rechtbank gaat dan ook aan deze stelling, als onvoldoende onderbouwd, voorbij.

Zijn de beschermende koopbepalingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar?

4.18.

[gedaagden] voert tot slot als verweer aan dat de beschermende koopbepalingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn en buiten toepassing dienen te blijven. [gedaagden] wijst daartoe onder meer op het feit dat Havensteder de woningen vanaf 2002 niet meer in erfpacht maar in eigendom aan de kopers heeft overgedragen en dat in het daaraan gekoppelde voorkeursrecht is opgenomen dat bij gebruikmaking van het terugkooprecht de contraprestatie gelijk is aan de verkoopwaarde van de woning. Ook wijst [gedaagden] op de gevallen waarin Havensteder geen gebruik heeft gemaakt van het voorkeursrecht, de omstandigheid dat vanaf 2012 het voorkeursrecht niet langer in de overeenkomsten als kettingbeding is opgenomen, dat vanaf 2013 geen sprake meer is van een terugkooprecht of terugkoopplicht en dat het merendeel van de woningen in ‘De Bergen’ vrij verkoopbaar is, met enkel de beperking van een twee jaar durende zelfbewoningsplicht.

4.19.

Op grond van artikel 6:248 lid 2 BW is een tussen partijen geldende regel niet van toepassing voor zover dat in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Volgens vaste rechtspraak dient bij de toepassing van artikel 6:248 lid 2 BW de nodige terughoudendheid te worden betracht. De enkele onredelijkheid van een verplichting volstaat niet. Het gehouden zijn aan die verplichting moet daadwerkelijk onaanvaardbaar zijn.

4.20.

De door [gedaagden] gestelde feiten en omstandigheden leveren onvoldoende grond op om handhaving van de beschermende koopbepalingen onaanvaardbaar te achten.

De door [gedaagden] gestelde feiten en omstandigheden zien in de kern allemaal op gevallen (voorbeelden) waarin niet de systematiek van de beschermende koopbepalingen is toegepast. Het betreft een opsomming van gevallen waarin Havensteder heeft afgezien van het bedingen of handhaven van de beschermende koopbepalingen dan wel andersoortige overeenkomsten heeft gesloten.

4.21.

Havensteder heeft ter zitting nader toegelicht dat het beleid ten aanzien van de huisvesting jaarlijks werd gemaakt en zo nodig aangepast op basis van de op dat moment bestaande inzichten en verwachtingen. Dit verklaart de veranderende werkwijze van Havensteder door de jaren heen. Ook indien het beleid van Havensteder op onderdelen onredelijk was, waartoe [gedaagden] onvoldoende concrete feiten heeft gesteld, is het houden van [gedaagden] aan de beschermende koopbepalingen op zichzelf niet onaanvaardbaar. Zoals onder 4.13 is overwogen, stond tegenover de beperkingen van de beschermende koopbepalingen een duidelijk voordeel, dat wijlen [naam 1] gelet op de door hem gemaakte keuze belangrijk vond. Dat - door wijziging van beleid - niet alle kopers eenzelfde contract hebben gesloten en niet alle kopers van dezelfde voordelen en nadelen profiteren omdat zij op een ander moment en onder andere condities hun woning in erfpacht of in volle eigendom hebben verkregen, is ontoereikend voor een geslaagd beroep op artikel 6:248 lid 2 BW. Ook de aanname van [gedaagden] dat het merendeel van de andere kopers - kort gezegd - ‘een betere deal’ heeft, leidt - zelfs indien dit juist is - niet tot de conclusie dat het houden van [gedaagden] aan de terugkoopverplichting in de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

4.22.

De slotsom luidt dat de beschermende koopbepalingen deel uitmaken van de tussen Havensteder en wijlen [naam 1] gesloten overeenkomst, waaraan [gedaagden] als rechtsopvolger van wijlen [naam 1] is gebonden.

4.23.

Niet in geschil is dat Havensteder volgens de overeenkomst recht heeft op het terugkopen van het appartementsrecht op de in de akte beschreven wijze, zodat de gevorderde nakoming van de verplichting tot levering van het registergoed in beginsel toewijsbaar is. Havensteder heeft ter zitting toegelicht dat zij aanspraak maakt op levering tegen de in haar primaire vordering vermelde koopprijs. [gedaagden] heeft tegen deze aanvulling van het petitum geen bezwaar gemaakt, zodat de rechtbank hiervan uit zal gaan. Over de taxatiewaarde en de door Havensteder gehanteerde berekeningsmethodiek bestaat tussen partijen op zichzelf geen geschil. [gedaagden] heeft immers op 18 oktober 2019 ingestemd met de taxatiewaarde en de berekening. Het enige punt dat partijen nog verdeeld houdt, is de vraag of op de uit de vestigingsakte volgende berekeningswijze een inflatiecorrectie moet worden toegepast.

Heeft [gedaagden] recht op inflatiecorrectie?

4.24.

[gedaagden] voert aan dat het niet toepassen van de inflatiecorrectie met zich brengt dat in de door Havensteder gemaakte berekening een bedrag van € 36.306,54 zit dat enkel voortvloeit uit geldontwaarding en geen verband houdt met de waardeontwikkeling waarop de beschermde koopbepalingen het oog hebben. Het niet toepassen van een inflatiecorrectie is volgens [gedaagden] op grond van artikel 6:248 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Ter onderbouwing van dit standpunt wijst [gedaagden] naar arresten van gerechtshet hof Den Haag en de Hoge Raad (ECLI:NL:GHDHA:2016:2510/ECLI:NL:HR:2018:729).

4.25.

Anders dan [gedaagden] betoogt, ziet het door de Hoge Raad gewezen arrest (waarin het arrest van het gerechtshof is bekrachtigd) niet op een vergelijkbare situatie. Het betreffende arrest ziet op de limitering van de aansprakelijkheid in het vervoerrecht, een specifiek en afgebakend rechtsgebied, zodat reeds daarom uit het arrest geen algemene regel kan worden gedestilleerd.

In het arrest oordeelde de rechter dat de toepassing van de aansprakelijkheidslimiet voor personenvervoer in de binnenvaart zonder inflatiecorrectie onaanvaardbaar was, nu sprake was van zeer ernstig letsel en de beperkingslimiet voor personenvervoer in de binnenvaart al gedurende een zeer lange tijd niet was verhoogd, terwijl de limieten in de andere vervoerssectoren al wel waren verhoogd en de aangekondigde verhoging van de beperkingslimiet voor personenvervoer in de binnenvaart om politieke redenen (in afwachting van de internationale ontwikkelingen met betrekking tot de regeling van het personenvervoer over zee en over binnenwateren) op zich liet wachten en ook niet op korte termijn viel te verwachten. De rechter oordeelde dat dit tot in het vervoerrecht onaanvaardbare consequenties zou leiden, nu hierdoor een onevenredig deel van de geleden schade voor rekening van het slachtoffer zou komen.

Nu het arrest betrekking heeft op een niet vergelijkbare situatie, ook nu in dit geval geen sprake is van letselschade maar hoogstens van financieel nadeel, biedt dit arrest geen steun voor het beroep van [gedaagden] op toepassing van een inflatiecorrectie.

4.26.

[gedaagden] heeft verder onvoldoende feiten of omstandigheden gesteld die - indien bewezen - tot de conclusie leiden dat het niet toepassen van een inflatiecorrectie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dat - zoals [gedaagden] stelt - zonder inflatiecorrectie ten onrechte uitgegaan wordt van of gerekend wordt met een hogere marktwaarde, waardoor de ‘winst’ voor [gedaagden] lager uitkomt, is daartoe ontoereikend.

4.27.

Verder overweegt de rechtbank dat ook de akte/overeenkomst geen ruimte biedt voor toepassing van een inflatiecorrectie. In de akte is een uitputtende regeling opgenomen, waarin tot in detail is bepaald hoe de waarde van het registergoed moet worden vastgesteld bij ‘terugkoop’. In die regeling wordt uitgebreid uiteengezet met welke factoren bij de taxatie wel en geen rekening wordt gehouden. Ook is specifiek geregeld hoe de taxatiewaarden bij aan- en verkoop worden vergeleken. Er is dan ook geen sprake van een leemte in de vestigingsakte/overeenkomst die op grond van artikel 6:248 lid 1 BW dient te worden aangevuld.

4.28.

Hieruit volgt dat de door Havensteder aan [gedaagden] aangeboden koopprijs, die - zoals vaststaat tussen partijen - is berekend aan de hand van de door [gedaagden] geaccordeerde taxatiewaarde op de in de vestigingsakte voorgeschreven berekeningswijze, geen aanpassing behoeft. [gedaagden] heeft geen zelfstandig verweer gevoerd tegen de termijn voor nakoming, zodat de rechtbank aan de veroordeling deze termijn zal verbinden. De gevorderde hoofdelijke veroordeling tot medewerking aan de juridische levering van het registergoed binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis zal dan ook worden toegewezen.

4.29.

Havensteder vordert voorts betaling van een boete. Ook deze vordering zal worden toegewezen, nu [gedaagden] hiertegen geen zelfstandig verweer heeft gevoerd.

4.30.

[gedaagden] zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie, tot op heden aan de zijde van Havensteder bepaald op € 656,- aan vastrecht, € 83,38 aan overige verschotten en € 1.689,- (3 punten à € 563,- tarief II, onbepaalde waarde) aan salaris voor de advocaat.

4.31.

Voorts wordt [gedaagden] op hierna te melden wijze veroordeeld in de nakosten. De rechtbank wijst de gevorderde bedragen toe inclusief de indexatie daarvan, maar niet het hogere tarief dat geldt indien sprake is van een vordering in reconventie, nu dat hogere tarief niet is gevorderd.

4.32.

De wettelijke rente over de proceskosten en nakosten wordt toegewezen als gevorderd, waarbij de rechtbank aanneemt dat de vermelding van artikel 6:119a BW in het petitum van de dagvaarding en de conclusie van antwoord in reconventie een vergissing is. Zo niet, dan geldt dat de wettelijke handelsrente niet toewijsbaar is.

voorts in reconventie

4.33.

Uit het hiervoor overwogene volgt dat de vordering in reconventie dient te worden afgewezen.

4.34.

[eisers] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van Havensteder bepaald op nihil aan verschotten en op € 844,50 (1,5 punten à € 563,-) aan salaris voor de advocaat.

5.. De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis mee te werken aan de juridische levering van het registergoed tegen een koopsom van € 154.945,64 kosten koper, leeg ontruimd en met overdracht van alle sleutels, vrij van hypotheken, beslagen, pandrechten inschrijvingen of de registratie daarvan alsmede onverhuurd en ongevorderd, vrij van huur en gebruiksrechten, ten overstaan van een notaris verbonden aan het kantoor van Govers Spil Notarissen te Capelle aan den IJssel;

5.2.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot het betalen van een boete van 3 promille per dag, te rekenen over de koopsom van het registergoed vanaf veertien dagen na dagtekening van dit vonnis, voor iedere dag dat [gedaagden] niet bereid of niet in staat is het registergoed ten overstaan van de notaris leeg, ontruimd en met overdracht van alle sleutels, vrij van hypotheken, beslagen, pandrechten inschrijvingen of de registratie daarvan alsmede onverhuurd en ongevorderd, vrij van huur en gebruiksrechten te leveren;

5.3.

bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van de benodigde medewerking van (een van de) erven indien hij/zij na betekening van dit vonnis niet op eerste uitnodiging van de notaris zijn/haar benodigde medewerking verleent aan het passeren van de leveringsakte;

5.4.

veroordeelt [gedaagden] in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van Havensteder bepaald op € 739,38 aan verschotten en op € 1.689,- aan salaris voor de advocaat;

5.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst af het meer of anders gevorderde;

in reconventie

5.7.

wijst de vordering af;

5.8.

veroordeelt [eisers] in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van Havensteder bepaald op € 844,50 aan salaris voor de advocaat;

in conventie en reconventie

5.9.

veroordeelt [gedaagden] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,- aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagden] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en vervolgens betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, met (a) € 85,- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak alsmede (b) de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW tot aan de dag van de volledige betaling;

5.10.

verklaart de onder 5.9 vermelde veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. B. van Velzen en in het openbaar uitgesproken op 10 maart 2021.

1182/3194