Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8204345 CV EXPL 19-52117
uitspraak: 5 maart 2021
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting Stichting Havensteder,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: Syncasso gerechtsdeurwaarders,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats gedaagde] .
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. P.E. Epping.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘Havensteder’ en ‘ [gedaagde] ’.
Verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende processtukken:
• het exploot van dagvaarding van 2 december 2019, met producties;
• de conclusie van antwoord, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties;
• het tussenvonnis van deze rechtbank van 24 februari 2020 waarin een mondelinge
behandeling is bepaald;
• de conclusie van antwoord in reconventie, met producties;
• de akte eiswijziging namens [gedaagde] ;
• de conclusie van repliek tevens inhoudende wijziging van eis en conclusie van
antwoord in reconventie, met producties;
• de conclusie van dupliek in conventie, conclusie van repliek in reconventie;
• de rolbeslissing van deze rechtbank van 30 oktober 2020;
• de conclusie van dupliek in reconventie.
Omschrijving van het geschil
2. De feiten
2.1
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.
2.2
De voorgangster van Havensteder heeft met [gedaagde] een huurovereenkomst afgesloten met betrekking tot de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde) per 27 januari 2011. De huur bedraagt thans € 475,19 per maand en is voor de eerste van iedere maand verschuldigd.
2.3
Artikel 6.1 van de huurovereenkomst luidt: “De verhuurder biedt de huurder het rustig genot van de woning. Op verzoek van de huurder onderneemt de verhuurder actie om het rustig woongenot te bevorderen.”
2.4
[gedaagde] heeft op 10 juni 2018 de huurcommissie verzocht tot een verlaging van de huurprijs vanwege gebreken (vochtproblemen in de woonkamer en geluidsoverlast). De uitspraak van de huurcommissie van 12 juli 2019 luidt dat er geen gebreken zijn die kunnen leiden tot een tijdelijke huurprijsverlaging. De onderbouwing daarvoor is dat er door de aannemer geen afspraak gemaakt kan worden met [gedaagde] de resterende werkzaamheden met betrekking tot de schimmelklachten in de woonkamer te verrichten en dat de oorzaak van de geluidsoverlast niet gelegen is in eigenschappen van de woning.
2.5
[gedaagde] heeft [bedrijf] (hierna: [bedrijf] ) opdracht gegeven in haar slaapkamer metingen te verrichten in de periode van 28 november 2018 tot en met
3 december 2018. Dit rapport luidt voor zover relevant:
In een normale huiselijke situatie is een geluidsniveau van 30 à 40 decibel(A) gewoon. […]
[…]
U als bewoner beschouwen wij als een 1 -persoonshuishouden. Dit kenmerkt zich dat
de geluidsbelasting die u veroorzaakt in uw omgeving tamelijk beperkt is.
Toch zien we zeer hoge geluidswaardes optreden in uw woning. Uitschieters van
meer dan 60 dB(A) kunnen als hoog worden geklassificeerd. Dit zijn geluiden die
zeer duidelijk in de omgeving te horen zijn.
Verder zien we een beeld van een constant hoog geluidniveau met vele
uitschieters naar boven toe. Het gemiddelde geluidsniveau in de woning is hoog en
de regelmatige uitschieters maken dat u als bewoner dit als zeer onrustig en
onaangenaam zal ervaren.
Het niveau van het geluid overstijgt wettelijke vastgestelde waardes. Als wij kijken
naar de waardes zoals opgenomen in het Bouwbesluit 2012, maximaal 25 dB(A)
in de slaapkamer gedurende de nachtelijke uren (vanaf 23:00 tot 07:00). In de
vooravond (19.00 tot 23:00) geldt een hogere grens van 30 dB(A). Bij waardes
van 60 dB(A) betekent dit niet een verdubbeling van de geluidssterkte maar het
5-voudige tov van 30 dB(A).
Een ander, en naar onze mening belangrijker aspect, is de beleving van het geluid
in de woning. De beide bewoners zitten in een totaal andere gezinssamenstelling,
een andere levensfase en culturele achtergrond. Dit vormt, naar onze mening, de
bron voor de overlast die door u wordt ervaren.
Verder is het type geluid van belang. De harde klappen zijn duidelijk hoorbaar in
de gehele woning en door zijn onregelmatige karakter zullen mensen dit ervaren
als zeer hinderlijk en ervaren zij dit ais een inbreuk op hun leefomgeving. Hun
woongenot wordt als zodanig verstoord.
Geconcludeerd kan worden dat er zeker sprake is van een zekere vorm van
overlast die door de bewoner wordt ervaren. Piekwaardes van 63 dB(A) ten
opzichte van een gemiddeld geluidsniveau van 30 dB(A) worden ervaren als
harde knallen en roepen een schrikeffect op wat bijdraagt aan de algemene mate
van irritatie.
De oorzaak van de overlast is dus “Bewonersgedrag" van de buren. De manier
van leven veroorzaakt dus een verhoogd geluidsniveau wat duidelijk bij de buren
te horen is.
2.6
[gedaagde] heeft per brief van 6 februari 2019 Havensteder gemeld de betalingen van de huurtermijnen op te schorten met ingang van januari 2019.
2.7
De huurovereenkomst is beëindigd per 20 april 2020.
3. De vordering, de grondslag en het verweer
in conventie
3.1
Havensteder vordert na eiswijziging, verkort weergegeven, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen te betalen € 7.804,01 aan huurachterstand over de periode tot en met 20 april 2020, € 16,51 aan verschenen rente en
€ 762,98 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding, en € 2.505,79 aan herstelkosten, met proceskostenveroordeling.
3.2
Aan haar vordering legt Havensteder, kort samengevat, de niet-nakoming van de huurovereenkomst ten grondslag. [gedaagde] bleef, ondanks diverse aanmaningen, in gebreke met de tijdige voldoening van de huur. Daarnaast is het gehuurde niet in goede staat opgeleverd aan het einde van de huurovereenkomst.
Door het betalingsverzuim van [gedaagde] zag Havensteder zich genoodzaakt haar vordering uit handen te geven aan haar gemachtigde. Zij vordert als tegemoetkoming in de door haar verschuldigde buitengerechtelijke incassokosten een bedrag ingevolge de wet.
3.3
[gedaagde] betwist de huurachterstand niet maar voert het volgende aan. [gedaagde] doet een beroep op opschorting dan wel verlaging van de huurprijs vanwege de voortdurende geluidsoverlast en het nalaten van Havensteder daar tegen op te treden.
in reconventie
3.4
[eiseres] vordert, om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, Havensteder te veroordelen tot betaling van € 7.500,- aan vergoeding verminderd huurgenot, € 6.735,31 aan te veel betaalde huur en de kosten rapport geluidsmeting door [bedrijf] , althans een in goede justitie te bepalen bedrag, dan wel dit bedrag te verrekenen met de vordering in conventie, met proceskostenveroordeling.
3.5
[eiseres] legt, naast wat in conventie is aangevoerd, het volgende aan haar vordering ten grondslag. Havensteder blijft in gebreke met nakoming van haar verhuurdersverplichting tot herstel van het gebrek op verzoek van [eiseres] . Door deze tekortkoming is zij gehouden de schade die [eiseres] lijdt te vergoeden. Daarnaast is er sprake van verminderd huurgenot waardoor [eiseres] over de periode van 2013 tot en met 2019 recht heeft op huurprijsvermindering.
3.6
Havensteder betwist de vorderingen en voert daartoe het navolgende aan. Er is geen sprake van een gebrek. Voor zover er al sprake is van geluidsoverlast wordt dit veroorzaakt door derden zodat dit niet voor rekening van Havensteder komt. Daarnaast heeft Havensteder steeds adequaat op de klachten van [eiseres] gereageerd. De gestelde kosten met betrekking tot het rapport door [bedrijf] zijn niet onderbouwd.
Beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie
4.1
Vanwege de verwevenheid van de vorderingen in conventie en in reconventie zal de kantonrechter deze gezamenlijk behandelen en beoordelen.
Huurachterstand
4.2
De hoogte van de gevorderde huurachterstand wordt door [gedaagde] niet betwist zodat deze kan worden toegewezen. [gedaagde] heeft echter een beroep op opschorting en matiging gedaan.
Opschorting
4.3
Voorwaarde voor opschorting is dat de wederpartij een opeisbare verbintenis niet nakomt. Buiten dat een volledige opschorting van de huurbetalingen gedurende meerdere maanden niet is gerechtvaardigd, komt [gedaagde] geen recht op opschorting meer toe nu de huurovereenkomst is beëindigd per 20 april 2020.
Huurprijsverlaging
4.4
Artikel 7:207 BW bepaalt dat de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.
4.5
Geluidsoverlast (door buren) is een feitelijke stoornis in het huurgenot door derden en in beginsel niet een gebrek ingevolge het bepaalde in artikel 7:204 lid 3 BW. Als de verhuurder echter tegenover die derden zodanige bevoegdheden heeft en van die bevoegdheden geen gebruik maakt, is sprake van een bijdrage van de verhuurder aan het voortbestaan van de feitelijke stoornis en van een gebrek als bedoeld in 7:204 lid 2 BW.
Deze situatie kan zich voordoen in een geval als het onderhavige waarin de overlast gevende derde tevens een huurder is van de verhuurder tegen wie de verhuurder in het kader van de tussen hen geldende huurovereenkomst maatregelen kan nemen.
4.6
Voor het antwoord op de vraag of een verhuurder jegens de overlast ondervindende huurder tekort is geschoten, moet worden beoordeeld of de ondervonden overlast zodanig ernstig van aard was dat deze als onrechtmatig moet worden beschouwd, en of de verhuurder – gegeven de ernst van deze overlast – zijn verplichting jegens de huurder niet is nagekomen om gebruik te maken van zijn bevoegdheden tegen de overlastveroorzaker op te treden.
4.7
Door Havensteder wordt erkend dat zij klachten ontving van [gedaagde] (overigens als enige in het complex), in 2013 op regelmatige basis en in 2014 en 2015 relatief weinig. Havensteder heeft op de overlastklachten gereageerd per (in het geding gebrachte) brieven of e-mails van 7 februari 2013, 13 maart 2013, 22 maart 2013, 16 september 2013,
24 december 2013 en 24 april 2014. Daarnaast is diverse malen geprobeerd telefonisch contact te krijgen met [gedaagde] . In 2016 is er een nieuwe huurder boven [gedaagde] komen wonen. Vanaf mei 2016 ontving Havensteder ook over deze bewoner klachten van [gedaagde] . Hierop is gereageerd per brief van 2 mei 2016 en is buurtbemiddeling in gang gezet. In 2017 is er weer een nieuwe huurder boven [gedaagde] komen wonen. Ook over deze bewoner had [gedaagde] klachten. Ook nu weer is buurtbemiddeling opgestart en zijn naar aanleiding van het rapport van [bedrijf] met deze bewoner leefregels afgesproken, is de woning aangepast in die zin dat er een dranger op de toegangsdeur is geplaatst, de trapopgang is gestoffeerd en onder de meubels dempingsmateriaal is aangebracht, aldus Havensteder. Door [gedaagde] is dit alles niet weersproken zodat hiervan wordt uitgegaan.
4.8
Gelet op deze feitelijke gang van zaken kan niet worden geconcludeerd dat Havensteder anders had moeten reageren dan zij heeft gedaan. Niet gezegd kan worden dat zij de klachten van [gedaagde] niet serieus genomen heeft. Ook de uitspraak van de huurcommissie (zie 2.4) en de bevindingen van [bedrijf] (zie 2.5) hebben voor Havensteder geen aanleiding hoeven geven tot het treffen van verdere maatregelen. Weliswaar luidt de conclusie van [bedrijf] dat er in 2018 een constant hoog geluidsniveau gemeten wordt met uitschieters naar boven de 60 dB maar het rapport is niet volledig. Uit de slecht leesbare grafieken lijkt het dat het gaat om een constant geluidsniveau tussen de 40 en 50 dB met enkele uitschieters naar boven zonder dat er uitgelegd wordt waarom 40 dB de nullijn vormt. Daarnaast vermeldt [bedrijf] in haar inleiding dat het Bouwbesluit 2012 niet van toepassing is nu het gehuurde in de jaren tachtig gebouwd is in een tijd dat er nog geen verplichting was om geluidwerende voorzieningen te treffen terwijl zij in haar conclusie de metingen wel af zet tegen de normen uit het Bouwbesluit 2012. Om deze redenen kan het rapport van [bedrijf] geen objectief waarneembare vorm van ernstige overlast opleveren. Zodoende is niet vast komen te staan dat er sprake is van overlast zodanig ernstig van aard dat deze als onrechtmatig moeten worden beschouwd. Er is dan ook geen sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Dat betekent dat er geen recht op huurprijsvermindering bestaat en dat Havensteder niet tekort is geschoten in haar verplichtingen jegens [gedaagde] uit de huurovereenkomst.
Conclusie
4.9
De door Havensteder in conventie gevorderde huurachterstand ad € 7.804,01 zal worden toegewezen. De door [gedaagde] in reconventie gevorderde vergoeding en te veel betaalde huur worden afgewezen. Eveneens zal de gevorderd vergoeding voor de kosten van het rapport van [bedrijf] worden afgewezen nu door [gedaagde] op geen enkele wijze is gesteld of daar anderszins van is gebleken dat zij hiervoor een nota heeft ontvangen en voldaan.
Herstelkosten
4.1
Het gevorderde bedrag van € 2.505,79 zal worden toegewezen nu deze niet inhoudelijk is betwist. Anders dan door [gedaagde] is aangevoerd vordert Havensteder namelijk de kosten inzake de kleine herstellingen met betrekking tot het vervangen van de sloten van de buitendeur en schuurdeur, het reinigen en schoonmaken van de woning, het verwijderen van de oude laminaatvloer in de gehele woning, het verwijderen van achtergelaten lampen en kroonstenen, het vervangen van een trekschakelaar/trekkoordje, wandcontactdoos en cai-doos, het verwijderen van achtergelaten beveiligingen op deuren en klapramen en plakplastic op een binnendeur, het schilderen van de woonkamer en keuken, het witten van de keuken, het herstellen van elektra en het verwijderen huisvuil en huisraad, en dus niet de kosten betreffende het vervangen van de douche en het toilet.
Rente
4.11
Op grond van de huurovereenkomst tussen partijen dient de huur voor de eerste van de nieuwe maand voldaan te zijn. De wet bepaalt dat als de huurder niet voor dit overeengekomen tijdstip betaald heeft, hij direct in verzuim is en wettelijke rente verschuldigd is. De gevorderde wettelijke rente zal als onweersproken en op de wet gegrond eveneens worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing is vermeld. De gevorderde rente op rente is in strijd met de desbetreffende wettelijke bepaling en daarom niet voor toewijzing vatbaar.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.12
Havensteder maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is van toepassing nu het verzuim van [gedaagde] na 30 juni 2012 is ingetreden. Voldoende is gebleken dat voldaan is aan de vereisten van dat Besluit zodat de gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten toegewezen zal worden.
De gevorderde rente over de buitengerechtelijke kosten is niet toewijsbaar nu niet is gesteld of gebleken dat de kosten vóór dagvaarding dan wel vóór de ingebrekestelling door Havensteder zijn betaald aan de gemachtigde.
Proceskosten in conventie en in reconventie
4.13
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie en in reconventie veroordeeld, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Havensteder bepaald op € 103,07 aan dagvaardingskosten, € 486,- aan vast recht en € 933,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten in conventie en 2 x ½ punt in reconventie).
Beslissing
De kantonrechter:
in conventie
veroordeelt [gedaagde] om aan Havensteder te betalen € 7.804,01 aan achterstallige huur berekend tot en met 20 april 2020, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over het saldo vanaf september 2018 dat aan hoofdsom met de betaling waarvan [gedaagde] in verzuim is, exclusief kosten, telkens, na elke credit- en debetmutatie, heeft uitgestaan, tot de dag der algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] om aan Havensteder tegen kwijting te betalen € 3.268,77 aan herstelkosten en buitengerechtelijke incassokosten;
wijst af het anders of meer gevorderde;
in reconventie
wijst af de vorderingen van [eiseres] ;
in conventie en in reconventie
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Havensteder vastgesteld op € 589,07 aan verschotten en € 933,- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis voor zover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beslissing is gegeven door mr. I.K. Rapmund en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
745