Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/587617 / HA ZA 19-1152
Vonnis van 24 februari 2021
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
wonende te [woonplaats eiser] ,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
wonende te [woonplaats eiser] ,
eisers,
advocaat mr. J.C. Debije te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
advocaat mr. W. Suttorp te Rotterdam.
Partijen zullen hierna [eiser 1] c.s. en [gedaagde] genoemd worden.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de inleidende dagvaarding van 11 december 2019, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- de door [gedaagde] nagezonden productie 3 bij conclusie van antwoord;
- de oproepbrief van de rechtbank voor een comparitie van partijen;
- brief van [eiser 1] c.s. met aanvullende producties 21 t/m 23;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling.
1.2.
Vonnis is nader bepaald op heden.
2..De feiten
2.1.
[eiser 1] c.s. waren eigenaar van de woning aan het [adres] te Barendrecht. In verband met de koop van andere woning te Barendrecht hebben zij vorenbedoelde woning (hierna: de woning) te koop gezet. Op 17 januari 2018 hebben zij met [gedaagde] en [naam persoon] een koopovereenkomst met betrekking tot de woning gesloten. De koopprijs bedroeg € 290.000,=. Als leveringsdatum was (uiterlijk) 1 mei 2018 afgesproken. Tot die datum zouden [gedaagde] en [naam persoon] de woning tijdelijk van [eiser 1] c.s. huren (artikel 20 van Pro de koopovereenkomst). Uiterlijk op 1 april 2018 dienden [gedaagde] en [naam persoon] een bankgarantie te hebben gesteld voor € 29.000,=, gelijk aan de boete van 10% van de koopsom die verschuldigd zou worden als de koopovereenkomst op grond van en toerekenbare tekortkoming door de andere partij zou worden ontbonden. Tot 1 april 2018 konden [gedaagde] en [naam persoon] een beroep doen op een financieringsvoorbehoud.
2.2.
In een op 13 april 2018 ondertekend ‘Addendum’ hebben [eiser 1] c.s. met [gedaagde] en [naam persoon] een aantal aanvullende afspraken gemaakt. In afwijking van de koopovereenkomst werd de leveringsdatum van de woning vastgesteld op (uiterlijk) 1 juli 2018, diende uiterlijk 1 juni 2018 een bankgarantie te worden gesteld en kon tot 1 juni 2018 het financieringsvoorbehoud worden ingeroepen.
2.3.
De levering van de woning heeft ook op 1 juli 2018 niet plaatsgevonden. [gedaagde] en [naam persoon] hebben evenmin met een beroep op het financieringsvoorbehoud de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen.
2.4.
[eiser 1] c.s. hebben wel bewilligd in een voortzetting van de huur van de woning door [gedaagde] na 1 juli 2018. Daartoe is op 13 juli 2018 door [eiser 1] c.s. en [gedaagde] en zijn partner [naam partner gedaagde] een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, ingaande op 1 juli 2018, gesloten.
2.5.
Op 17 februari 2019 hebben [eiser 1] c.s. [gedaagde] c.s. een e-mailbericht gezonden met, voor zover van belang. de volgende inhoud:
“(…) Wij zijn inmiddels al heel lang met jullie bezig over de koop van onze woning. Jullie wilden in januari 2018 graag kopen, maar konden op dat moment nog geen financiering regelen. Maar jullie wilden ook de woning graag betrekken. Daarom hebben wij in eerste instantie ingestemd met een koopovereenkomst waarbij jullie op 1 mei 2018 de woning zouden gaan afnemen, voor EUR 290.000, maar wel vanaf 1 februari 2018 de woning al in konden door deze vooruitlopend op de koop tijdelijk te huren. Als het niet zou lukken om uiterlijk 1 april 2018 een financiering te krijgen, konden jullie de koop (uiterlijk op 2 april 2018) ontbinden. Dan zouden jullie van de koopovereenkomst af zijn, en de woning verlaten.
(…)
In april 2018 hebben jullie de koopovereenkomst niet ontbonden, maar wel meer tijd gevraagd om de woning af te kunnen nemen. Daar zijn wij toen in meegegaan. We hebben toen een ‘addendum’ door onze advocaat laten opstellen, (...). De datum waarop jullie de woning zouden afnemen werd verschoven naar 1 juli 2018, maar jullie konden tot en met 2 juni 2018 nog onder de koopovereenkomst uit door je te beroepen op ontbinding ervan. Als jullie niet zouden afnemen, zou de huur eindigen op 1 juli 2018 en zouden jullie de woning verlaten.
Ook toen hebben jullie weer niet afgenomen, maar de koopovereenkomst ook niet ontbonden. Wel hebben jullie ons toen laten weten de woning nog steeds af te willen en ook te zullen gaan nemen. Omdat de huur op 1 juli 2018 zou eindigen, hebben we toen (weer op onze kosten) een huurovereenkomst laten opmaken, zodat jullie - in afwachting van de datum waarop jullie de woning zouden gaan afnemen - tóch nog steeds in de woning konden blijven.
In de periode daarna hebben we steeds met jullie meegedacht: jullie wilden de nog steeds geldende koopovereenkomst weer aanpassen, nu door de koopsom op een lager bedrag vast te stellen, waarbij dan het restant achteraf als geldlening in maandtermijnen zou worden betaald. [voornaam gedaagde] [d.i. [gedaagde] , toev. rb] zou de enige koper zijn (dus niet meer met mw. [naam persoon] ), maar [voornaam partner gedaagde] (de partner van [gedaagde] , [naam partner gedaagde] ) zou ook meetekenen voor de geldlening. (…) We hebben (…) uiteindelijk weer onze advocaat ingeschakeld om concepten op te stellen voor een aangepaste koopovereenkomst (...). Er werd een afspraak gemaakt voor 4 februari 2019 om 10.00 uur bij onze advocaat, zodat we zijn concepten gezamenlijk zouden doorlopen om te kijken of we het daar allemaal mee eens waren en ons er goed bij voelden. (...)
Vlak voor die afspraak hebben jullie echter ineens afgezegd. (...)
(…)
(…)
Dat betekent niet dat we de woning niet meer aan jullie willen leveren. Wij realiseren ons dat er nu eenmaal een getekende koopovereenkomst ligt, voor EUR 290.000, die ons en jullie (strikt genomen: ons als verkopers en [voornaam gedaagde] en [voornaam partner gedaagde] ’s moeder als kopers, want zo wilden jullie het destijds) nog altijd bindt, zolang we het niet eens zijn over een alternatieve oplossing. Maar omdat we gezien de hele gang van zaken ernstige twijfels hebben dat jullie die koopovereenkomst alsnog gaan nakomen, vragen we jullie nu wel dringend
om je binnen een termijn van zeven dagen na vandaag duidelijk uit te spreken door ons schriftelijk te bevestigen dat jullie de getekende koopovereenkomst wél gaan nakomen, en zo ja, wat dan jullie voorstel is voor de leveringsdatum waarop we naar de notaris kunnen voor het tekenen van de leveringsakte.(...)”.
om je binnen een termijn van zeven dagen na vandaag duidelijk uit te spreken door ons schriftelijk te bevestigen dat jullie de getekende koopovereenkomst wél gaan nakomen, en zo ja, wat dan jullie voorstel is voor de leveringsdatum waarop we naar de notaris kunnen voor het tekenen van de leveringsakte.(...)”.
2.6.
Bij e-mail van 18 februari 2019 hebben [gedaagde] en [naam partner gedaagde] [eiser 1] c.s. geschreven dat zij de woning wilden afnemen, maar dat hun hypotheekadviseur graag zes weken de tijd wilde hebben om alles rond te krijgen. Tevens merkten zij in die e-mail op:
“Wij realiseren ons de boette van 10% van de koopsom mocht het niet lukken om te kopen. Dit betekend ook dat als het ons niet lukt het te kopen dat wij ook na 6 weken het huis verlaten. (...)
Natuurlijk verwachten wij dat niet maar wij realiseren het risico dat wij nemen. (…)”.
2.7.
Op 29 maart 2019 hebben [eiser 1] c.s. aan [gedaagde] en [naam partner gedaagde] geschreven, voor zover van belang:
“Zoals in mijn mail van 25 februari jl. al nadrukkelijk aangegeven, willen wij de getekende koopovereenkomst nog steeds gestand doen, met als uiterste leverdatum dus 1 april 2019 (of zoveel eerder of later als we alsnog overeen mochten komen), maar wilden wij wel jullie bevestiging daarvan. Die is tot dusverre niet gekomen. Bij deze stellen we jullie daarom nogmaals inde gelegenheid om, binnen acht werkdagen na vandaag, onvoorwaardelijk te bevestigen dat ook jullie de koopovereenkomst gestand gaan doen. Indien 1 april a.s. als leverdatum niet haalbaar is, zijn we best bereid om een andere door jullie dan binnen die termijn van acht werkdagen voor te stellen leverdatum in overweging te nemen, maar het moet wel binnen het redelijke blijven, anders blijft het wat ons betreft 1 april 2019. Is er binnen acht dagen geen duidelijkheid, dan moet de conclusie helaas zijn dat jullie de koopovereenkomst niet zullen nakomen, met de consequenties van dien ten aanzien
van onder meer de contractuele boete die we overeen zijn gekomen. Ook zal in dat geval de huurovereenkomst eindigen en houden we jullie aan de opzegging daarvan.
(…) Er moet nu dus echt op korte termijn duidelijkheid komen of jullie de getekende koopovereenkomst zullen nakomen. (…)”.
2.8.
Bij e-mail van 30 maart 2019 hebben [gedaagde] en [naam partner gedaagde] [eiser 1] c.s. het volgende geschreven:
“(…) Onze voorstel betreft [adres] .
Deadline 1 Mei 2019, het huis kopen voor € 290.000. Als dit niet voor die tijd gelukt is zijn wij bewust van de 10% boete van de koopsom.(…)”.
2.9.
Op 2 april 2019 hebben [eiser 1] c.s. enerzijds en [gedaagde] en [naam partner gedaagde] anderzijds op het kantoor van de advocaat van [eiser 1] c.s. een vaststellingsovereenkomst getekend. Daarin is onder meer bepaald dat een nieuwe koopovereenkomst met betrekking tot de woning zou worden gesloten tussen [eiser 1] c.s. als verkopers en (thans alleen) [gedaagde] als koper. Die koopovereenkomst is vervolgens in een afzonderlijk document neergelegd en op diezelfde dag door [eiser 1] c.s. en [gedaagde] ondertekend. Deze koopovereenkomst bepaalt onder meer:
“(…)
nemen in aanmerking:
nemen in aanmerking:
dat koper de woning aan het [adres] te Barendrecht graag van verkoper wil kopen, met als beoogde
leveringsdatum (uiterlijk) 1 mei 2019;
dat koper de woning met ingang van 1 februari 2018 al van verkoper huurt (…)
dat verkoper zich bereid heeft verklaard de woning aan koper te verkopen, onder de voorwaarden en
bepalingen van de onderhavige koopovereenkomst, waarbij koper zich realiseert dat zodra duidelijk is dat de
eigendomsoverdracht ingevolge deze koop niet plaats zal gaan of kunnen vinden, verkoper de woning alsnog
vrij van huur en gebruik terug ter beschikking moet verkrijgen, teneinde de woning te kunnen verkopen aan
een derde;
verklaren het volgende met elkaar te zijn overeengekomen:
artikel 1 Verkoop Pro en koop
Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt, het perceel grond met woning en verdere
aanhorigheden plaatselijk bekend als [adres] te (…) Barendrecht (…) tegen een koopsom van
EUR 290.000,00 (…).
(…)
artikel 4 Eigendomsoverdracht Pro
4.1.
De akte van levering zal gepasseerd worden uiterlijk op 1 mei 2019 (…)
(…)
artikel 5 Bankgarantie Pro/ Waarborgsom
5.1.
Tot zekerheid voor de nakoming van verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 24 april 2019 een
(…) bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 29.000,00. (...).
artikel 11 Ingebrekestelling Pro/ Ontbinding
(…)
11.2.
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij
ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten
behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent
(10%) van de koopsom verbeuren (…).
(…)
11.5.
Indien de levering niet uiterlijk op 1 mei 2019 heeft plaatsgevonden als gevolg van een tekortkoming
van koper, is hetgeen in de artikelen 11.1 tot en met 11.4 omtrent voorafgaande ingebreke- en termijnstelling
niet van toepassing maar heeft verkoper terstond het recht deze koopovereenkomst te ontbinden en heeft
verkoper jegens koper terstond aanspraak op de boete bedoeld in artikel 11.2. De overeengekomen levering
uiterlijk op 1 mei 2019 is, waar het de verplichting van koper uit hoofde van artikel 4.1 betreft derhalve een
fatale termijn.
(…)
artikel 16 Bedenktijd Pro
Koper heeft bedenktijd om deze koopovereenkomst te ontbinden. De bedenktijd duurt drie dagen en begint om 0.00 uur van de dag die volgt op de dag dat de door partijen ondertekende koopovereenkomst (in kopie) aan koper ter hand gesteld is.
Indien de bedenktijd op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag eindigt, wordt deze verlengd tot en met de eerstvolgende dag die niet een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag is.
De bedenktijd wordt, zo nodig, zoveel verlengd, dat daarin ten minste twee dagen voorkomen die niet een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag zijn.
Als koper binnen de bedenktijd de koopovereenkomst wil ontbinden, moet hij ervoor zorgdragen dat de ontbindingsverklaring verkoper voor het einde van de bedenktijd bereikt.
(…)
artikel 20 Huur Pro voorafgaande aan de levering
(…)
20.3.
Partijen komen bij deze voorts overeen dat de vigerende huurovereenkomst op 1 mei 2019 zal
eindigen, indien de onroerende zaak alsdan ingevolge de bij deze gesloten koop niet door koper is
afgenomen.(…)”
2.10.
Op 2 mei 2019 heeft de aangewezen notaris de onder 5.1 van de op 2 april 2019 ondertekende koopovereenkomst bedoelde bankgarantie namens [gedaagde] ontvangen. Diezelfde dag hebben [eiser 1] c.s. [gedaagde] bericht in te stemmen met 10 mei 2019 (in plaats van de in de koopovereenkomst opgenomen datum van 1 mei 2019) als uiterste datum van levering.
2.11.
Bij e-mail van 9 mei 2019 heeft [naam partner gedaagde] [eiser 1] c.s. het volgende
geschreven:
“(…)
Wij hebben een second opinion in de hand genomen. Ons voormalige adviseur kon niet verder helpen omdat
[voornaam gedaagde] (dit is [gedaagde] , toevoeging rechtbank) zijn UWV niet in orde was. Wij hebben een ander adviseur en die heeft extra documenten opgevraagd bij [voornaam gedaagde] zijn werkgever om die UWV toch compleet te maken.
Vandaag is alles verstuurt naar de bank en krijgen we hopelijk morgen ochtend/middag de uitslag. (...) Als
het goed gekeurd is dan is de kans klein dat we morgen al kunnen tekenen. We hebben 2 werkdagen extra
nodig. Mijn vraag naar jullie is of we mekaar nog is tegemoet kunnen komen daarin. (…)
Krijgen wij morgen ochtend/middag slecht nieuws. Dan houd het op en zullen wij van het weekend nog
verhuizen.”
2.12.
Diezelfde dag heeft de advocaat van [eiser 1] c.s. namens hen geantwoord dat zij niet instemmen met het namens [gedaagde] verzochte uitstel voor levering van de woning.
2.13.
Op 10 mei 2019 heeft de advocaat van [eiser 1] c.s. [gedaagde] geschreven:
“(…)
De koopovereenkomst van 2 april 2019 was uw laatste kans om de woning alsnog af te nemen. Hoewel de datum van 1 mei 2019 als uiterste leveringsdatum werd afgesproken, hebben cliënten op uw verzoek echter nog bewilligd in een nader uitstel tot 10 mei 2019 (…).
Helaas moet geconstateerd worden dat u, zelfs ondanks dit nadere uitstel, in gebreke zult raken met uw
afnameverplichting: het is vandaag 10 mei 2019 en er is geen afspraak bij de notaris voor het passeren van
de leveringsakte. Mijn per e-mail verzonden waarschuwing van gisteren, dat vandaag echt de laatste kans
was voor afname van de woning, heeft ook niet mogen baten. Zodra dc dag van vandaag zal zijn verstreken
zonder dat de levering heeft plaatsgevonden, bent u ingevolge artikel 11.5 van de koopovereenkomst (met
aanpassing van dc daarin vermelde datum naar 10 mei 2019) in verzuim. Bij deze ontbinden cliënten voor
alsdan de koopovereenkomst en maken zij aanspraak op de boete ten bedrage van EUR 29.000,00 (...). Deze boete is derhalve met ingang van morgen verschuldigd en opeisbaar, en de notaris zal worden verzocht om, op grond van artikel 11.6 van de koopovereenkomst, de door u gestelde bankgarantie te incasseren en daaruit de boete aan cliënten te betalen. (…)”
2.14.
De daarop door [gedaagde] c.s. ingeschakelde advocaat, mr. S.C.M. Suijkerbuijk, heeft bij brief van 13 mei 2019 aan de advocaat van [eiser 1] c.s. de (rechts)geldigheid van de door [eiser 1] c.s. ingeroepen ontbinding van de koopovereenkomst bestreden. Ter onderbouwing hiervan schreef mr. Suijkerbuijk dat [gedaagde] de koopovereenkomst onder oneigenlijke druk van [eiser 1] c.s. hadden getekend, hetgeen hij als volgt toelicht:
“(…)
Door uw cliënten is aangegeven dat zij nog een beroep konden doen op de boete zoals deze in de koopovereenkomst van vorig jaar was overeengekomen. Nadat de financiering voor deze koopovereenkomst niet rond kwam, zijn partijen echter overeengekomen dat cliënten in plaats daarvan de woning voor onbepaalde tijd zouden kunnen huren. Hiermee is de koopovereenkomst integraal (dus inclusief het boetebeding) komen te vervallen. Uw cliënten kwamen hier derhalve geen beroep meer op toe, doch cliënten hebben zich dat niet beseft en hebben de uitlating van uw cliënten dat zijn mijn cliënten aansprakelijk zouden kunnen stellen voor deze boete van € 29.000,-- voor waar aangenomen. Onder deze druk moest de door uw cliënten aan mijn cliënten voorgelegde overeenkomst nog dezelfde dag getekend worden. Indien mijn cliënten de overeenkomst zonder deze tijdsdruk hadden kunnen (laten) beoordelen, hadden zij niet met deze overeenkomst ingestemd. Immers bevatte deze overeenkomst slechts een termijn van een maand om de benodigde financiering rond te krijgen, terwijl april vanwege Pasen en hiermee samenhangende vakantie en vrije dagen bij de verwerking van een financieringsaanvraag tot vertraging kunnen leiden. Tevens heeft deze overeenkomst in tegenstelling tot de eerdere overeenkomsten geen financieringsvoorbehoud. Hiermee heeft de overeenkomst feitelijk geen redelijke termijn om het benodigde financieringstraject te doorlopen. Op grond van 3:44 BW (bedrog, misbruik van omstandigheden) dan wel 6:228 BW (dwaling) zijn bepalingen van een overeenkomst vernietigbaar. Cliënten doen op deze basis een beroep op de nietigheid van het boetebeding en de ontbinding voor zover deze zien op de nakoming van deze onredelijke termijn.”
2.15.
Nadat [gedaagde] in de daaropvolgende periode tevergeefs getracht had alsnog de financiering voor de woning rond te krijgen, heeft mr. Suijkerbuijk op 13 juni 2019 aan de advocaat van [eiser 1] c.s. geschreven:
“(….)
Cliënten hebben recent een afwijzing van hun hypotheekaanvraag ontvangen. (…)
Met de afwijzing van de hypotheek moeten cliënten (…) zich nu neerleggen bij de conclusie dat de aankoop
van de woning niet tot de mogelijkheden behoord. (…) Hiermee kunnen zij dan ook nu instemmen met de ontbinding van de koopovereenkomst.
(…)
Boete
Tevens dient de aanspraak van uw cliënten op de contractuele boete van 10% [te] worden besproken.
(…)
Mijn cliënten voelen zich door uw cliënten onrechtmatig onder druk gezet doordat uw cliënten
meermalen hebben aangegeven dat zij nog een beroep zouden kunnen doen op de boete uit de
koopovereenkomst van 2018. Cliënten zouden zonder deze druk niet akkoord zijn gegaan met een
koopovereenkomst met een korte termijn voor een hypotheekaanvraag en zonder voorbehoud van
financiering.
(…)”
2.16.
Op 17 juni 2019 hebben [eiser 1] c.s. hun andere woning te Barendrecht verkocht.
2.17.
Bij e-mail van 26 juni 2019 heeft de advocaat van [gedaagde] de advocaat van [eiser 1] c.s. bericht dat [gedaagde] en [naam partner gedaagde] een hypothecaire geldlening van een bank hadden verkregen en heeft hij [eiser 1] c.s. gesommeerd tot medewerking aan de levering van de woning binnen zeven dagen.
2.18.
Bij vonnis in kort geding van 30 juli 2019 heeft de kantonrechter in deze rechtbank de ontruiming door [gedaagde] en [naam partner gedaagde] van de woning bevolen.
3..Het geschil
3.1.
[eiser 1] c.s. vorderen, zakelijk weergegeven, dat [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, zal worden veroordeeld om aan [eiser 1] c.s. te voldoen:
I. het bedrag van € 29.000,00 ter zake van de overeengekomen boete, door de notaris die voornoemd bedrag in het kader van de koopovereenkomst thans onder zich houdt binnen drie werkdagen na dagtekening van het te wijzen vonnis schriftelijk te instrueren om dit bedrag aan [eiser 1] c.s. uit te keren, onder gelijktijdige toezending van een kopie van die instructie aan [eiser 1] c.s., dan wel door dit bedrag rechtstreeks aan [eiser 1] c.s. te voldoen;
II. een bedrag van € 1.288,65 ter zake de door [eiser 1] c.s. gemaakte buitengerechtelijke kosten;
III. de wettelijke rente over het sub I toegewezen bedrag over de periode vanaf 9 juni 2019 tot aan de dag van algehele voldoening;
en hem zal veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na vonnis tot aan de dag van voldoening indien dan aan deze proceskostenveroordeling nog niet is voldaan.
3.2.
[gedaagde] heeft tot afwijzing van de vorderingen van [eiser 1] c.s. geconcludeerd, met vordering om hen in de kosten van het geding te verwijzen.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..De beoordeling
4.1.
Deze zaak gaat over de vraag of [gedaagde] aan [eiser 1] c.s. een boete is verbeurd van € 29.000,00 omdat hij de door hem bij koopovereenkomst van 2 april 2019 van [eiser 1] c.s. gekochte woning niet tijdig heeft afgenomen.
4.2.
Uit artikel 11.5 van de koopovereenkomst van 2 april 2019 volgt dat als de levering van de woning niet uiterlijk op 1 mei 2019 zou hebben plaatsgevonden, [eiser 1] c.s. het recht hebben de koopovereenkomst terstond te ontbinden en jegens [gedaagde] terstond aanspraak kunnen maken op de in artikel 11.2 van de koopovereenkomst boete van € 29.000,00. [eiser 1] c.s. hebben na het verstrijken van de termijn op 1 mei 2019 ingestemd met een laatste uitstel voor de levering tot 10 mei 2019. Op 10 mei 2019 hebben zij na de vaststelling dat ook voor die dag geen afspraak bij de notaris was gemaakt voor het passeren van de leveringsakte, de koop ontbonden en aanspraak gemaakt op de boete.
koop onder dwaling en/of door misbruik van omstandigheden?
4.3.
[gedaagde] voert in de eerste plaats het verweer dat de koopovereenkomst van 2 april 2019 onder invloed van dwaling en misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen en dat deze overeenkomst daarom nietig/vernietigbaar is. Dit geldt volgens hem ook voor de op 2 april 2019 tussen [eiser 1] c.s. enerzijds en hem en [naam partner gedaagde] anderzijds gesloten vaststellingsovereenkomst. Ter onderbouwing van zijn primaire verweer voert [gedaagde] aan dat [eiser 1] c.s. zich vanaf 17 februari 2019 plotseling op het standpunt zijn gaan stellen dat de koopovereenkomst van 13 april 2018 nog geldig was ‑ terwijl die koopovereenkomst inmiddels was vervangen door een tussen partijen op 15 januari 2019 gesloten nieuwe koopovereenkomst - en dat [gedaagde] er rekening mee zou dienen te houden dat hij de in de koopovereenkomst van 13 april 2018 vermelde contractuele boete (van € 29.000,00) verschuldigd zou zijn als [eiser 1] c.s. die koopovereenkomst alsnog zouden ontbinden omdat [gedaagde] in de nakoming daarvan toerekenbaar tekortgekomen was. Volgens [gedaagde] hebben [eiser 1] c.s. tot die tijd nooit te kennen gegeven dat zij een beroep zouden doen op de contractuele boete en hebben zij zelfs een huurovereenkomst met hem en zijn partner gesloten, op grond waarvan zij de woning voor onbepaalde tijd konden huren. [gedaagde] stelt onder invloed van de onjuiste informatie van [eiser 1] c.s., dat zij aanspraak zouden kunnen maken op de contractuele boete van de koopovereenkomst van 13 april 2018, onder ernstige druk te zijn gezet om de overeenkomsten van 2 april 2019 te sluiten, met de daarin voor hem ongunstige voorwaarde dat hij een direct opeisbare boete zou verbeuren als hij de woning niet uiterlijk 1 mei 2019 zou afnemen, welke termijn onredelijk kort is.
beroep op dwaling slaagt niet
4.4.
[gedaagde] wordt in dit eerste verweer niet gevolgd. Ten eerste dient te worden vastgesteld dat, anders dan door [gedaagde] is aangevoerd, tussen hem en [eiser 1] c.s. op 15 januari 2019 geen nieuwe koopovereenkomst tot stand is gekomen. [eiser 1] c.s. hebben gemotiveerd betwist dat op die datum een nieuwe koopovereenkomst is gesloten en [gedaagde] heeft ter onderbouwing van zijn stelling alleen een conceptovereenkomst overgelegd, die niet door alle partijen is ondertekend.
4.5.
Verder valt niet in te zien dat de omstandigheid dat [eiser 1] c.s. tot 17 februari 2019 niet hebben gesproken over de eventuele verschuldigdheid van een uit de koopovereenkomst van 13 april 2018 voortvloeiende boete, die [gedaagde] verschuldigd zou worden als [eiser 1] c.s. de koopovereenkomst van 13 april 2018 alsnog wegens toerekenbare tekortkoming aan zijn zijde zouden ontbinden, tot de conclusie zou kunnen voeren dat [gedaagde] gedwaald heeft bij het sluiten van de koopovereenkomst van 2 april 2019. [gedaagde] was immers bij het sluiten van de koopovereenkomst op 2 april 2019 van dat standpunt van [eiser 1] c.s. op de hoogte. Voor zover hij heeft bedoeld te stellen dat hij ten onrechte in de veronderstelling verkeerde dat hij de contractuele boete van de koopovereenkomst van 13 april 2018 verschuldigd zou kunnen zijn, moet die dwaling voor zijn rekening blijven. Hij zou dan gedwaald hebben over zijn rechtspositie en dat kan geen grond zij voor een succesvol beroep op dwaling. Overigens volgt uit de tekst van de tussen [eiser 1] c.s. en [gedaagde] gesloten vaststellingsovereenkomst, waarin is vastgelegd dat zij een nieuwe koopovereenkomst zouden sluiten, dat [gedaagde] de juistheid van het standpunt van [eiser 1] c.s. dat hij wegens niet-nakoming van de koopovereenkomst van 13 april 2018 de daarin vastgelegde contractuele boete verschuldigd was, bestreed en dat partijen mede in verband met dit verschil van opvatting de vaststellingsovereenkomst hebben gesloten. Partijen kunnen in beginsel geen beroep doen op dwaling ter zake van hetgeen waarover verschil van opvatting bestond en waarvoor zij een vaststellingsovereenkomst sluiten. Het beroep op dwaling door [gedaagde] moet dan ook worden verworpen.
beroep op misbruik van omstandigheden slaagt niet
4.6.
Het door [gedaagde] aangevoerde is ook niet voldoende om een geslaagd beroep te kunnen doen op vernietiging van de koopovereenkomst van 2 april 2019 op de grond dat deze door misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen. Misbruik van omstandigheden (in de zin van artikel 3:44 Burgerlijk Pro Wetboek (BW)) is aanwezig, wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden, zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid, bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden. Uit de stellingen van [gedaagde] kan echter niet worden afgeleid dat [eiser 1] c.s. hebben bevorderd dat [gedaagde] de koopovereenkomst op 2 april 2019 sloot (dat geldt ook voor de vaststellingsovereenkomst, voor zover van belang). Zij hebben [gedaagde] in het sluiten van die overeenkomsten geheel vrij gelaten. Maar ook kan niet worden vastgesteld dat [eiser 1] c.s. [gedaagde] van het sluiten van die overeenkomsten hadden moeten weerhouden. In de koopovereenkomst is weliswaar geen financieringsvoorbehoud opgenomen en is bepaald dat [gedaagde] zonder nadere ingebrekestelling een contractuele boete van € 29.000,00 verschuldigd zou worden als hij de woning niet uiterlijk 1 mei 2019 daadwerkelijk zou afnemen, maar deze voorwaarden zijn in zichzelf niet onredelijk en zij moeten worden bezien tegen de achtergrond van het feit dat [eiser 1] c.s. [gedaagde] nog een laatste mogelijkheid wilden geven om de woning af te nemen. Daarbij moet mede in ogenschouw worden genomen dat [gedaagde] zelf kenbaar heeft gemaakt dat levering uiterlijk 1 mei 2019 en financiering van de koopsom voor die tijd zou gaan lukken, zoals [eiser 1] c.s. hebben gesteld dat [gedaagde] tegen hen heeft gezegd en [gedaagde] niet heeft tegengesproken. Klaarblijkelijk was [gedaagde] optimistisch over de kans van slagen om financiering te verkrijgen. Dat hij daar een jaar eerder tot twee maal toe niet in geslaagd was, kan er niet aan afdoen dat hij bij [eiser 1] c.s. de niet reeds bij voorbaat ongefundeerd te achten indruk heeft gewekt de financiering nu wel rond te krijgen. [eiser 1] c.s. waren niet gehouden na te gaan of dat optimisme wel voldoende grond had. Niet gebleken is voorts dat [eiser 1] c.s. [gedaagde] onder druk heeft gezet voor wat betreft de termijn waarbinnen hij de woning zou moeten afnemen. In hun email van 29 maart 2019 hebben [eiser 1] c.s. [gedaagde] meegedeeld dat zij bereid waren een leverdatum af te spreken die binnen het redelijke zou blijven en daarop heeft [gedaagde] , zoals volgt uit de email van 30 maart 2019, zelf 1 mei 2019 als datum voor levering voorgesteld. Ten slotte wordt door de rechtbank in aanmerking genomen dat [gedaagde] een bedenktijd in de koopovereenkomst was gegeven, waarvan hij klaarblijkelijk geen gebruik heeft willen maken. Al met al bestaat onvoldoende grond om misbruik van omstandigheden aan te nemen.
4.7.
De conclusie is dat de vordering van [gedaagde] tot vernietiging van de koopovereenkomst van 2 april 2019 op grond van dwaling of misbruik van omstandigheden zullen worden afgewezen en het hierop gebaseerde verweer faalt.
grond voor matiging van de contractuele boete?
4.8.
[gedaagde] heeft als tweede verweer aangevoerd dat de contractuele boete op grond van artikel 6:94 BW Pro dient te worden gematigd.
4.9.
Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad mag een rechter een overeengekomen boete (op grond van artikel 6:94 BW Pro) pas matigen als de toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Die maatstaf geldt ook als het gaat om een koopovereenkomst tussen particulieren. De rechter behoort terughoudend te zijn bij het uitoefenen van zijn bevoegdheid tot matiging (HR13 juli 2012, NJ 2012/459).
4.10.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde] aan zijn beroep op matiging van de contractuele boete van artikel 11.2 van de koopovereenkomst van 2 april 2019 onvoldoende feiten en omstandigheden ten grondslag gelegd die, indien juist, tot het oordeel zouden moeten leiden dat de billijkheid klaarblijkelijk eist dat deze boete wordt gematigd.
4.11.
De rechtbank neemt bij dit oordeel tot uitgangspunt dat de contractuele boete, behalve als fixatie van de door [eiser 1] c.s. als gevolg van het tekortschieten van [gedaagde] geleden schade, gelet op de tekst en strekking van de boetebepaling vooral tot doel had [gedaagde] als koper tot afname van de gekochte woning te prikkelen. Gelet op dit uitgangspunt, is er naar het oordeel van de rechtbank geen reden om de boete van € 29.000 (10% van de overeengekomen koopprijs) als buitensporig aan te merken.
4.12.
Met betrekking tot de verhouding tussen de hoogte van de boete en de werkelijke schade wordt het volgende opgemerkt. Het is voldoende aannemelijk dat [eiser 1] c.s. aanmerkelijke advocaatkosten hebben gemaakt, nadat [gedaagde] met tijdige afname van de woning in verzuim bleef. Nadat ook [gedaagde] zich van rechtskundige bijstand had voorzien, is tussen de beide advocaten uitvoerig gecorrespondeerd en de advocaat zal hiervoor de nodige tijd hebben moeten inruimen. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de advocaat van [eiser 1] c.s. feitelijk voor hen geen kosten in rekening zal hebben gebracht omdat deze familie van [eiser 1] c.s. zou zijn. Dit is door [gedaagde] echter tegenover de ontkenning door de advocaat niet onderbouwd of aannemelijk gemaakt. Er is geen reden om voor wat betreft de kosten van de advocaat niet uit te gaan van het door hem genoemde bedrag van € 9.000,= dat [eiser 1] c.s. daadwerkelijk aan hem verschuldigd zijn geworden. Een en ander is voldoende voor de conclusie dat van een te grote discrepantie tussen boete en schade niet kan worden gesproken. Met de stelling dat huizenprijzen alleen maar verder stijgen, zodat om die reden voor [eiser 1] c.s. geen schade aan de orde is, miskent [gedaagde] dat [eiser 1] c.s. de woning feitelijk niet alsnog aan een derde hebben verkocht, maar dat zij hun andere woning hebben verkocht om dubbele woonlasten te vermijden en dat [eiser 1] c.s. althans mevrouw [eiser 2] met haar zoon naar de woning is terugverhuisd, zoals namens hen te zitting is verklaard en [gedaagde] niet hebben weersproken, en zij dus van een prijsstijging van de woning niet hebben geprofiteerd. Het is, integendeel, voldoende aannemelijk dat [eiser 1] c.s. door de tekortkoming van [gedaagde] alleen maar meer kosten, namelijk verhuiskosten, hebben moeten maken.
4.13.
Ten aanzien van de omstandigheden waaronder het boetebeding is ingeroepen, neemt de rechtbank in aanmerking dat [gedaagde] zich bij het sluiten van de koopovereenkomst bewust was van de verschuldigdheid van de boete als hij er niet in zou slagen tijdig voor financiering van de woning zorg te dragen. Ook betrekt de rechtbank bij zijn oordeel dat [gedaagde] zelfs na de overeengekomen leveringsdatum van 1 mei 2019 nog geruime tijd gelegenheid is geboden om de woning af te nemen. Ten slotte wordt overwogen dat [gedaagde] niet voldoende heeft onderbouwd dat andere dan uitsluitend aan hemzelf toe te rekenen omstandigheden ertoe hebben geleid dat hij de financiering niet eerder dan op 26 juni 2019 heeft kunnen rondkrijgen, hetgeen voor [eiser 1] c.s. te laat was omdat zij toen hun andere woning al hadden verkocht.
4.14.
De rechtbank bereikt de conclusie dat ook het tweede verweer van [gedaagde] tevergeefs is voorgedragen. Nu geen andere verweren zijn gevoerd, heeft dit als consequentie dat de vorderingen van [eiser 1] c.s. zullen worden toegewezen.
4.15.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser 1] c.s. worden begroot op:
- dagvaarding € 99,01
- griffierecht 914,00
- salaris advocaat
1.390,00(2,0 punten × tarief € 695,00)
1.390,00(2,0 punten × tarief € 695,00)
Totaal € 2.403,01
5..De beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser 1] c.s. te voldoen een bedrag van € 29.000,00 (negenentwintig duizend euro) ter zake van de overeengekomen boete door de notaris die voornoemd bedrag in het kader van de koopovereenkomst onder zich houdt binnen drie werkdagen na dagtekening van het te wijzen vonnis schriftelijk te instrueren om dit bedrag aan [eiser 1] c.s. uit te keren, onder gelijktijdige toezending van een kopie van die instructie aan [eiser 1] c.s., dan wel door dit bedrag rechtstreeks aan [eiser 1] c.s. te voldoen,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser 1] c.s. te voldoen een bedrag van € 1.288,65 ter zake de door [eiser 1] c.s. gemaakte buitengerechtelijke kosten,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser 1] c.s. te vergoeden de wettelijke rente over het onder 5.1 toegewezen bedrag over de periode vanaf 9 juni 2019 tot aan de dag van algehele voldoening,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser 1] c.s. tot op heden begroot op € 2.403,01, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.E. Molenaar. Het is ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. C. Bouwman, rolrechter, op 24 februari 2021. [1]
3152/