Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9284080 CV EXPL 21-20908
uitspraak: 31 december 2021
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Merin Property B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. L.T. Montauban, Groot & Evers Gerechtsdeurwaarders en Incassobureau te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde01],
gevestigd te [vestigingsplaats01] ,
gedaagde,
vertegenwoordigd door [naam01] .
Partijen worden hierna aangeduid als “Merin” en “ [gedaagde01] ”.
1..Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 11 juni 2021, met producties 1 tot en met 10;
- de aantekeningen van de griffier van het mondelinge verweer van [gedaagde01] en de bij die gelegenheid overgelegde conclusie van antwoord, met producties 1 en 2;
- het tussenvonnis van 12 juli 2021, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de akte van Merin, met producties 11 en 12, van na de mondelinge behandeling;
- het e-mailbericht van [gedaagde01] in reactie op de akte.
1.2
Op 15 september 2021 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Voor Merin is verschenen haar beheerder [naam02] , bijgestaan door mr. Montauban. Voor [gedaagde01] is verschenen haar directeur [naam01] , bijgestaan door zijn accountant
[naam03] . De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat besproken is.
1.3
De zaak is aangehouden om Merin in de gelegenheid te stellen een akte te nemen en [gedaagde01] in de gelegenheid te stellen daarop te reageren. Op 12 oktober 2021 heeft Merin de akte genomen en op 8 november 2021 heeft [gedaagde01] een e-mailbericht aan de rechtbank doen toekomen.
1.4
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
2.1
Op grond van een tussen partijen gesloten huurovereenkomst verhuurt Merin sinds
1 april 2019 aan [gedaagde01] de bedrijfsruimte, met kantoorruimte en zes parkeerplaatsen gelegen aan de [adres01] te [plaats01] . Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag op 17 februari 2015 en aldaar ingeschreven onder nummer 15/21 (hierna: de Algemene Bepalingen) van toepassing verklaard. Overeengekomen is dat [gedaagde01] maandelijks vóór of op de eerste dag van de maand waarop de betalingen betrekking hebben aan Merin dient te betalen € 2.081,67 aan huur, € 532,40 aan servicekosten en € 437,15 aan BTW, tezamen € 3.051,22, met dien verstande dat gedurende de eerste twintig maanden op de huur maandelijks een bedrag van € 605,- (€ 500,- plus 21% BTW) in mindering wordt gebracht, zodat [gedaagde01] gedurende die periode maandelijks € 2.446, 22 dient te betalen. Door ondertekening van de huurovereenkomst heeft [gedaagde01] toestemming verleend om via doorlopende automatische incasso de verschuldigde periodieke betalingen van haar rekening bij ING maandelijks af te schrijven. Voorts is overeengekomen dat de huurprijs jaarlijks in april wordt aangepast overeenkomstig artikel 17.1 tot en met 17.3 van de Algemene Bepalingen, voor het eerst op 1 april 2020. In artikel 17.3 van de Algemene Bepalingen wordt vermeld dat een geïndexeerde huurprijs opeisbaar verschuldigd is, ook al wordt van de aanpassing aan huurder geen afzonderlijke mededeling gedaan.
2.2
Er is een huurachterstand ontstaan. In verband hiermee heeft Merin per exploot en gewone brief [gedaagde01] op de hoogte gesteld van het bestaan van een huurachterstand en gesommeerd om het volgens haar openstaande bedrag te betalen.
2.3
Over de huurachterstand is tussen partijen gediscussieerd per e-mail.
3..Het geschil
3.1
Merin vordert, naar de kantonrechter begrijpt, na wijziging van eis, bij vonnis:
de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde staande en gelegen te [postcode01] [plaats01] aan het adres [adres02] te ontbinden;
[gedaagde01] te veroordelen voormeld gehuurde met al het hare en de haren binnen 3 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking te stellen aan Merin; en
3. [gedaagde01] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen om aan Merin tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen:
€ 4.352,55 € 4.352,55 aan achterstallige huur tot en met de maand september 2021, € 241,03 aan verschenen wettelijke handelsrente tot en met 8 juni 2021, € 652,85 aan incassokosten en € 300,- aan boete, te vermeerderen met de wettelijke rente over
€ 5.556,96 vanaf 8 juni 2021 tot aan de dag van algehele voldoening;
- € 3.124,27 aan schadevergoeding per maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde01] in gebreke blijft voormeld gehuurde te ontruimen en ter beschikking van Merin te stellen, zulks ingaande op het tijdstip waarop de tussen partijen gesloten huurovereenkomst wordt beëindigd c.q. ontbonden;
- een en ander onder voorbehoud van en met toepassing van de (wettelijk) toegestane huurverhoging;
- de kosten van de procedure en € 120,- aan nakosten, met de verklaring dat over de
proceskostenveroordeling de wettelijke handelsrente verschuldigd zal zijn
met ingang van 14 dagen na de datum van het te dezen te wijzen vonnis.
3.2
Aan haar vordering legt Merin - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat [gedaagde01] een huurachterstand heeft laten ontstaan. Daardoor is [gedaagde01] , naast die achterstand en rente, een boete verschuldigd geworden van
€ 300,-. Ook is zij een vergoeding verschuldigd in verband met incassokosten die Merin heeft gemaakt om het openstaande bedrag te innen. In verband met de huurachterstand vordert Merin tevens ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van het gehuurde, alsmede betaling van een bedrag per maand gelijk aan de (wettelijk te verhogen) huur aan schadevergoeding, vanaf de datum van ontbinding tot aan de datum van ontruiming.
3.3
[gedaagde01] voert verweer.
3.4
De stellingen van partijen worden voor zover nodig in het kader van de beoordeling van de vordering nader besproken.
4..De beoordeling
4.1
Dat [gedaagde01] een huurachterstand heeft is niet in geschil, maar de hoogte van die achterstand wel. Bij voornoemde akte heeft Merin een overzicht in het geding gebracht waarin berekend is dat de huurachterstand tot en met de maand september 2021 € 4.352,55 bedraagt. In de reactie hierop van de zijde van [gedaagde01] is dat bedrag niet, althans onvoldoende gemotiveerd weersproken. Wel zijn nieuwe verweren aangevoerd, maar daartoe is geen gelegenheid geboden, zodat die buiten beschouwing worden gelaten. Genoemd bedrag benadert het in de conclusie van antwoord vermelde bedrag van
€ 3.324,24, waarbij wordt opgemerkt dat [gedaagde01] (ten onrechte) niet steeds gerekend heeft met de per 1 april 2020 en 1 april 2021 geïndexeerde huur. Daarom wordt uitgegaan van de juistheid van het door Merin gestelde bedrag van € 4.352,55 aan achterstallige huur tot en met de maand september 2021. Dat bedrag wordt toegewezen.
4.2
Ondanks dat Merin de mogelijkheid lijkt te hebben om de huur middels automatische incasso te incasseren, heeft zij er om haar moverende redenen voor gekozen om maandelijks acceptgiro’s aan [gedaagde01] te doen toekomen. Dat mag natuurlijk en ook in dat geval blijft [gedaagde01] gehouden de maandelijkse huur tijdig, dat wil zeggen steeds uiterlijk op iedere eerste van de maand, te voldoen. Vast staat dat dat niet is gebeurd. Gelet hierop heeft Merin zich op het standpunt kunnen stellen dat [gedaagde01] op de voet van artikel 23 lid 2 van de Algemene Bepalingen € 300,- aan boete(rente) verschuldigd is geworden. Omdat deze boete(rente) gesteld is op de enkele vertraging, dient [gedaagde01] het hiermee gemoeide bedrag te betalen naast voldoening van de achterstallige huur. Het bedrag van € 300,- wordt dus ook toegewezen.
4.3
Anders wordt geoordeeld ten aanzien van de gevorderde wettelijke handelsrente, want hetgeen aan boete(rente) verschuldigd is treedt in de plaats van de schadevergoeding op grond van de wet. Daarom wordt de gevorderde rente afgewezen.
4.4
Onderkend wordt dat vanaf de huurindexering in april 2020 een huurachterstand ontstaan is, doordat [gedaagde01] veelal € 2.446,22 per maand, dat is de oorspronkelijk overeengekomen all in huurprijs minus de tijdelijke huurkorting, is blijven betalen, ook nadat de huurkorting na november 2020 stopte. Onderkend wordt ook dat Merin meermaals geprobeerd heeft om achterstallige huur te incasseren. In het oog springt echter dat Merin in het buitengerechtelijke traject bedragen heeft willen innen, die gelet op het tijdsverloop tussen de sommaties, de in die periode verschuldigde huur en de verrichte betalingen niet logisch verklaarbaar en toen (dus) onjuist lijken te zijn geweest, wat destijds reden geweest is voor [gedaagde01] om de verschuldigdheid in twijfel te trekken. Eerst na de mondelinge behandeling is duidelijkheid ontstaan over de nog verschuldigde huur, terwijl uit het van de zijde van Merin verstrekte overzicht kan worden opgemaakt dat de in het buitengerechtelijke traject geuite twijfels van de zijde van [gedaagde01] niet ongegrond zijn geweest. Geprobeerd is om haar veel te veel te laten betalen, wat zij terecht geweigerd heeft. Om die reden worden de gevorderde incassokosten aangemerkt als nodeloos gemaakt. Temeer gezien voormelde mogelijkheid van automatische incasso. Daarom worden de gevorderde incassokosten afgewezen.
4.5
Het moge zo zijn dat [gedaagde01] bij herhaling de huur niet op tijd en volledig heeft voldaan, maar Merin heeft daarin ook zelf steken laten vallen. Bovendien bedraagt de thans bestaande huurachterstand net iets meer dan een maand huur. Dat is reden om de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van het gehuurde en hetgeen daarmee samenhangt af te wijzen.
4.6
De proceskosten worden gecompenseerd, zoals hieronder vermeld. De apart gevorderde nakosten van € 120,- met rente worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskosten-veroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.
5..De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde01] om aan Merin tegen kwijting te betalen € 4.352,55 aan achterstallige huur tot en met de maand september 2021 en € 300,- aan boete(rente);
compenseert de proceskosten in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt;
veroordeelt [gedaagde01] om, indien zij niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, tot betaling aan Merin van € 120,- aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening. Ook is [gedaagde01] de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119a BW over deze bedragen verschuldigd vanaf de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
465