ECLI:NL:RBROT:2021:13566

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 8241893 CV EXPL 19-54530

uitspraak: 31 december 2021

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

[eiser],

wonende in [woonplaats eiser],

eiser,

gemachtigde: mr. N. Roodenburg,

tegen

1. de vereniging

[gedaagde 1],

gevestigd in [vestigingsplaats gedaagde 1],

2.
[gedaagde 2],

wonende in [woonplaats gedaagde 2],

3.
[gedaagde 3],

wonende in [woonplaats gedaagde 3],

gedaagden,

gemachtigde: [naam 1].

Eiser wordt hierna “[eiser]” genoemd.

Gedaagden worden hierna “[gedaagde 1]”, “[gedaagde 2]” en “[gedaagde 3]” (afzonderlijk) en “[gedaagden]” (gezamenlijk) genoemd.

1..Het verloop van de procedure

1.1

Het verloop van de procedure volgt uit het tussenvonnis van 30 juli 2021, waarbij een tweede mondelinge behandeling is bepaald.

1.2

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 22 november 2021 via Skype. Voor [eiser] is verschenen zijn gemachtigde mr. N. Roodenburg. Aan de zijde van [gedaagden] zijn verschenen [gedaagde 2], [gedaagde 3] en hun gemachtigde [naam 1]. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat besproken is.

1.3

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

2..De beoordeling

2.1

Voor de vaststaande feiten, de oorspronkelijke vordering van [eiser] en de onderbouwing daarvan, alsmede de daartegen aangevoerde verweren van [gedaagden] wordt verwezen naar het tussenvonnis van 30 juli jl.

2.2

In het tussenvonnis is geconcludeerd dat de kantonrechter wegens overschrijding van de competentiegrens de zaak eigenlijk zou moeten verwijzen naar de handelsrechter. Gezien de fase waarin de procedure inmiddels is beland, heeft dit niet de voorkeur van de kantonrechter gehad, omdat de proceseconomie en partijen er niet mee gediend zijn en partijen een doorverwijzing ook niet willen. Er is daarom een tweede mondelinge behandeling bepaald om tot een oplossing te komen in verband met het ontstane bevoegdheidsprobleem.

2.3

Die oplossing is er gekomen, want bij de mondelinge behandeling is de vordering gewijzigd in die zin dat de oorspronkelijk gevorderde verklaring voor recht als vermeld onder 3.1 sub VI van het tussenvonnis ingetrokken is door [eiser]. Hierdoor vertegenwoordigt de vordering niet langer een hogere waarde dan € 25.000,-, zodat de kantonrechter bevoegd is te oordelen omtrent hetgeen partijen thans nog verdeeld houdt.

2.4

Na voormelde eiswijziging vordert [eiser] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht te verklaren dat [gedaagden] hoofdelijk aansprakelijk is voor de door [eiser] gemaakte kosten ten aanzien van en/of voortkomende uit schade vanwege het achterstallige onderhoud van mandelige dakdelen, goten en hemelwaterafvoeren alsmede de gebouwhoge scheur in de gevel;

II. voor recht te verklaren dat [gedaagden] hoofdelijk, aansprakelijk is voor de door [eiser] gemaakte kosten ten aanzien van de schade door de waterafvoer van de airconditioning van [gedaagden];

III. voor recht te verklaren dat [gedaagden] hoofdelijk aansprakelijk is voor de door [eiser] gemaakte kosten ten aanzien van de schade voorkomend uit achterstallig onderhoud van de goten van [adres 1];

IV. voor recht te verklaren dat [gedaagden] hoofdelijk aansprakelijk is voor de door [eiser] gemaakte kosten door het niet meewerken van gedaagden aan burenrechtelijke wettelijke verplichtingen;

V. voor recht te verklaren dat [gedaagden] hoofdelijk aansprakelijk is voor de door [eiser] gemaakte kosten ten aanzien van de bestuursrechtelijke procedure verband houdende met de verbouwing van [adres 2];

VI. [gedaagden] te veroordelen in de buitengerechtelijke kosten ter hoogte van € 700,-;

VII. [gedaagden] te veroordelen in de proceskosten, inclusief de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

2.5

De kantonrechter oordeelt hierover als volgt.

t.a.v. kosten van achterstallig onderhoud van mandelige zaken (€ 1.159,45)

2.6

Uit hetgeen partijen hebben aangevoerd, wordt afgeleid dat zij het erover eens zijn dat het platte dak tussen [huisnummer 1] en [huisnummer 2], de zich daar bevindende afvoergoot en hemelwaterafvoer (hierna: hwa) en de dilatatievoeg tussen [huisnummer 1] en [huisnummer 2] aan [eiser] en [gedaagde 1] gezamenlijk toebehoren en dus mandelig zijn in de zin van artikel 5:60 BW. Mandeligheid is een bijzondere vorm van gemeenschap waarop de regels van Boek 3, titel 7 BW (‘Gemeenschap’) van toepassing zijn, voor zover titel 5.5. geen afwijkende bepalingen bevat. Artikel 5:65 BW bepaalt dat mandelige zaken op kosten van alle mede-eigenaars worden onderhouden, gereinigd en, indien nodig, vernieuwd. Artikel 3:170 lid 2 BW bepaalt dat over het beheer van een mandelige zaak in beginsel gemeenschappelijk moet worden beslist. Dit is anders, zo bepaalt het eerste lid van dit artikel, als ingrijpen zo urgent is dat er geen gelegenheid is andere deelgenoten te raadplegen. Artikel 3:172 BW bepaalt verder dat deelgenoten in beginsel naar evenredigheid van hun aandelen bijdragen in de uitgaven die (bevoegd) zijn gedaan ten behoeve van de gemeenschap.

2.7

[eiser] stelt dat er zich op het gezamenlijke platte dak van nummers [huisnummer 1] en [huisnummer 2] aan de straatzijde regen ophoopte door verzakking van de panden en dat dit regenwater door openstaande stukken bitumen bij [huisnummer 1] naar binnen liep. Ter onderbouwing van deze stelling verwijst [eiser] naar de verklaring van [naam 2] en foto’s waarop een scheur in het bitumen is te zien (productie 21 bij repliek) en sporen van lekkage in een kamer (productie 22 bij repliek). [gedaagden] betwist dat sprake was van achterstallig onderhoud en voert aan dat zij in oktober 2013 nog werkzaamheden heeft uitgevoerd rondom de waterafvoer. Uit de door [gedaagden] overgelegde e-mail van [naam 3] namens de voormalig eigenaar van [huisnummer 1] van 21 oktober 2013 (productie 1 bij de eerste conclusie van antwoord) kan inderdaad worden afgeleid dat er in 2013 werkzaamheden aan de dakbedekking van nummers [huisnummer 1] en [huisnummer 2] hebben plaatsgevonden, maar dit betekent niet dat er daardoor vanuit kan worden gegaan dat het gemeenschappelijke platte dak en de zich daar bevindende afvoergoot en hwa in 2015 in orde waren. Tegenover de onderbouwing van [eiser] dat er in 2015 sprake was van gebreken aan deze mandelige zaken die snel moesten worden hersteld, heeft [gedaagden] haar betwisting hiervan onvoldoende gemotiveerd. Hiermee staat vast dat sprake was van een acute noodzaak om de gebreken te herstellen, vanwege inkomend regenwater, en dat [gedaagde 1] gehouden is naar evenredigheid, dus voor de helft, bij te dragen in de kosten van herstel.

2.8

Hetzelfde geldt voor de scheur in de dilatatievoeg tussen nummers [huisnummer 1] en [huisnummer 2]. [naam 2] heeft hierover verklaard dat er op [huisnummer 1] van boven tot beneden waterschade was doordat er water door de openstaande dilatatievoeg naar binnen kwam. [gedaagden] heeft dit niet, althans niet onderbouwd, betwist. Gelet op het naar binnen komen van regenwater was er voor [eiser] een acute noodzaak om de gebreken aan de dilatatievoeg te herstellen. Ook hiervoor geldt dat [gedaagde 1] hieraan voor de helft dient mee te betalen, gelet op het bepaalde in artikel 5:65 BW.

2.9

[gedaagden] klaagt dat [eiser] haar van al deze werkzaamheden niet op de hoogte heeft gehouden en pas per e-mail van 12 februari 2018 voor het eerst spreekt over de hoogte van gemaakte kosten. Uit hetgeen partijen hierover zelf aanvoeren en uit de verklaring van [naam 2] kan worden afgeleid dat het contact tussen [eiser] en zijn aannemer(s) enerzijds en contactpersoon [gedaagde 2] anderzijds in de periode van de verbouwing van [huisnummer 1] beperkt is geweest. Uit de e-mail van [eiser] van 12 februari 2018 kan worden afgeleid dat hij in zijn optiek al eerder bij [gedaagden] aan de bel heeft getrokken over de kosten die hij heeft gemaakt (mede) ten behoeve van [gedaagden], maar dit wordt door [gedaagden] betwist en kan dan ook niet worden vastgesteld. Gelet op de aard en de omvang van de werkzaamheden aan het gemeenschappelijke deel van het dak en de scheur in de gevel, waarvoor ook een gebouwhoge steiger is geplaatst, ligt in ieder geval wel voor de hand dat het voor [gedaagden] duidelijk moest zijn dat er werkzaamheden plaatsvonden aan gemeenschappelijke zaken van nummers [huisnummer 1] en [huisnummer 2]. Los hiervan geldt, zoals hiervoor al is geoordeeld, dat [eiser] acute problemen aan mandelige zaken zelf mocht (laten) herstellen en dat dit er niet aan afdoet dat [gedaagde 1] aan de kosten van dit herstel moet meebetalen (zie hiervoor ook HR 14 januari 1955, ECLI:NL:HR:1955:195).

2.1

De gevorderde verklaring voor recht zal daarom worden toegewezen, in die zin dat voor recht kan worden verklaard dat [gedaagde 1] aansprakelijk is voor de helft van de gemaakte kosten voor het herstel van de mandelige dakdelen, goten en hemelwaterafvoeren en de scheur in de gevel. [eiser] vordert geen betaling van de kosten. Ten overvloede wordt overwogen dat, uitgaande van de niet betwiste totale kosten ter hoogte van
€ 2.318,90, [gedaagde 1] hieraan de helft, dus € 1.159,45, moet bijdragen. Er kan geen sprake zijn van een hoofdelijke veroordeling, aangezien [gedaagde 3] en [gedaagde 2] als appartementseigenaren niet de eigendom hebben van de gemeenschappelijke delen van het pand aan de [adres 1]. Binnen [gedaagde 1] is ieder van hen slechts gehouden bij te dragen naar rato van hun aandeel in de gemeenschap.

2.11

[eiser] heeft ook gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat [gedaagden] aansprakelijk is voor de schade door het achterstallige onderhoud. [eiser] heeft niet, althans onvoldoende, onderbouwd dat de schade te wijten is aan handelen of nalaten van (alleen) [gedaagden], gelet op het feit dat het mandelige zaken betreft. Dit deel van de gevorderde verklaring voor recht wordt daarom afgewezen.

t.a.v. schade door de afvoer van de airco en door achterstallig onderhoud van goten van [huisnummer 2] (tezamen € 980,10)

2.12

[eiser] stelt dat hij schade heeft geleden door condenswater van de airco van [gedaagde 3] dat bij [huisnummer 1] naar binnen is gestroomd. [gedaagde 3] heeft dit niet betwist, maar heeft als verweer aangevoerd dat door de verbouwing van [huisnummer 1] een andere situatie is ontstaan, waardoor het water bij [huisnummer 1] naar binnen kon stromen. Omdat [eiser] een nieuwe situatie had laten ontstaan, hebben partijen afgesproken dat [gedaagde 3] de kosten voor het verplaatsen van de airco voor zijn rekening zou nemen en [eiser] de kosten voor het herstel van de schade.

2.13

[gedaagde 3] heeft niet betwist dat zijn airco zodanig was aangelegd dat het condenswater hiervan op het perceel van [huisnummer 1] afwaterde en dat daardoor waterschade in de woning van [eiser] is ontstaan. [gedaagde 3] heeft hiermee inbreuk gemaakt op het eigendomsrecht van [eiser]. [gedaagde 3] heeft hiertegen aangevoerd dat een nieuwe situatie is ontstaan door de verbouwing van [huisnummer 1]. Hierover zijn partijen het eens. Uit de WhatsAppberichten van [eiser] aan [gedaagde 3] in augustus 2017 en de verklaring van [naam 4] kan worden afgeleid dat [eiser] [gedaagde 3] heeft gewezen op de afvoer die in [huisnummer 1] uitkwam en dat [eiser] [gedaagde 3] heeft verzocht dit aan te passen. Hieruit volgt dat [gedaagde 3] op de hoogte was van de (nieuwe) situatie en had moeten begrijpen dat hij zijn airco niet kon gebruiken totdat hij de afvoer zou (laten) verplaatsen. Uit de verklaringen van [naam 4] en [naam 5] volgt ook dat [gedaagde 3] zich bewust was van deze situatie maar dat hij hieraan niet heeft gedacht toen hij op een avond/nacht de airco toch in werking heeft gesteld. Door zo te handelen, heeft [gedaagde 3] onrechtmatig jegens [eiser] gehandeld en dit is hem ook toe te rekenen. [gedaagde 3] heeft nog aangevoerd dat partijen zijn overeengekomen dat [eiser] de herstelkosten voor zijn rekening zou nemen en [gedaagde 3] de kosten voor de verplaatsing van zijn airco, maar heeft dit verder niet onderbouwd. Dit verweer wordt daarom verworpen.

2.14

Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde 3] aansprakelijk is voor de schade van [eiser] die is ontstaan door het binnendringen van condenswater van zijn airco. De gevorderde verklaring voor recht wordt toegewezen met dien verstande dat (alleen) [gedaagde 3] verantwoordelijk is voor de waterschade, aangezien [eiser] geen feiten of omstandigheden heeft aangevoerd op grond waarvan [gedaagde 1] en/of [gedaagde 2] (mede) verantwoordelijk zijn.

2.15

[eiser] houdt [gedaagden] ook aansprakelijk voor waterschade door achterstallig onderhoud van de hwa van [huisnummer 2]. Ter onderbouwing van deze stelling verwijst [eiser] naar de verklaring van [naam 4] en de als productie 25 overgelegde Whatsappconversatie over de goot. Zowel uit het bericht van [gedaagde 3] dat hij de goot zal leeghalen als de verklaring van [naam 4] kan worden afgeleid dat de goot van [huisnummer 2] op enig moment verstopt zat, door bladerafval. Uit hetgeen [gedaagden] aanvoert, wordt afgeleid dat zij betwist dat de ontstane lekkage hierdoor is ontstaan. [gedaagden] verwijst naar het “schaderapport” van [naam 6] die het heeft over een tussengoot die niet meer toereikend is vanwege het wegvallen van een derde deel van de goot van [huisnummer 3]. Gelet op deze gemotiveerde betwisting kan niet zonder meer worden vastgesteld dat de gestelde schade door de overstroming van de goot aan [gedaagden] valt te verwijten. Het Whatsappbericht van [gedaagde 3] waar [eiser] naar verwijst (productie 30 bij repliek) toont slechts aan dat [gedaagde 3] zich op het standpunt stelde dat weliswaar sprake was van bladeren in de goot, maar ook dat de nieuwe goot niet in orde was. Gelet op deze omstandigheden heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat de door hem gestelde schade (uitsluitend) is veroorzaakt door een gebrek aan onderhoud van de goten van [huisnummer 2] door [gedaagden] Dit deel van de vordering wordt daarom afgewezen.

t.a.v. schade als gevolg van niet meewerken aan burenrechtelijke verplichtingen (€ 700,-)

2.16

[eiser] stelt dat hij extra kosten heeft moeten maken omdat [gedaagden] heeft geweigerd een steiger te laten plaatsen ten behoeve van schilderwerk van de zijgevel en werkzaamheden aan de hwa-bak van [huisnummer 2].

2.17

Artikel 5:56 BW bepaalt dat wanneer het voor het verrichten van werkzaamheden ten behoeve van een onroerende zaak noodzakelijk is tijdelijk van een andere onroerende zaak gebruik te maken, de eigenaar van deze zaak gehouden is dit na behoorlijke kennisgeving en tegen schadeloosstelling toe te staan, tenzij er voor deze eigenaar gewichtige redenen bestaan dit gebruik te weigeren of tot een later tijdstip te doen uitstellen.

2.18

In de door [gedaagden] als productie 3 overgelegde e-mails in de periode van 28 mei 2017 tot en met 15 september 2019 is te lezen dat [gedaagde 2] en [eiser] het hebben over het herstellen van aantal zaken in de tuin van [gedaagde 2] en dat [gedaagde 2] [eiser] om het telefoonnummer van de aannemer heeft verzocht. Op 15 september 2017 schrijft [eiser] dat hij van de schilder heeft vernomen dat [gedaagde 2] geen toestemming verleent voor het plaatsen van een steiger. Dit is niet in overeenstemming met het WhatsAppbericht van [gedaagde 3] van 4 september 2017, waarin hij schrijft dat [gedaagde 2] zelf contact met [eiser] zal opnemen voor een afspraak over de steiger en dat dit geen probleem is. [gedaagde 2] reageert op de e-mail van [eiser] dat er geen sprake is van een weigering, maar dat zij wil dat de tuin hersteld wordt en dat de schutting rechtgezet moet worden. [gedaagde 2] vraagt in deze e-mail wederom om een telefoonnummer van de (nieuwe) aannemer. Uit het bericht van [gedaagde 2] volgt dat zij zich niet verzet tegen het plaatsen van een steiger, maar dat zij ook wil dat de tuin wordt hersteld. Uit haar mail volgt ook dat zij op dat moment, in ieder geval in haar optiek, nog steeds geen telefoonnummer van de (nieuwe) aannemer heeft om afspraken te kunnen maken over het herstel. [gedaagde 3] heeft het telefoonnummer van [eiser] aan [gedaagde 2] gegeven om een en ander op te lossen, zo volgt uit het WhatsAppbericht van 18 september 2017. Onduidelijk is of [gedaagde 2] en [eiser] nog contact met elkaar hebben gehad over de steiger en het herstel van de tuin. Blijkbaar is er verwarring en miscommunicatie geweest over het stenen bankje dat [gedaagde 2] hersteld wilde hebben.

2.19

Voor zover [gedaagde 2] geen contact met [eiser] en/of de aannemer opnam, had het op de weg van [eiser] gelegen nogmaals zelf contact met haar op te nemen om duidelijkheid te krijgen en concrete afspraken met haar te maken. Dat [gedaagde 2] definitief heeft geweigerd een steiger in haar tuin te laten plaatsen, kan uit de overgelegde berichten en verklaringen in ieder geval niet worden afgeleid. Evenmin kan uit de stukken worden afgeleid dat [eiser] [gedaagden] erop heeft gewezen dat wanneer zij niet instemt met het plaatsen van een steiger, hij een alternatieve oplossing voor het uitvoeren van de werkzaamheden moet zoeken en dat hieraan extra kosten verbonden zijn, die dan voor rekening van [gedaagden] komen. Onder deze omstandigheden kan niet worden vastgesteld dat [gedaagden] tekort is geschoten in haar verplichting toe te staan dat er een steiger in de tuin van [gedaagde 2] werd geplaatst en dat zij daardoor schadeplichtig jegens [eiser] is geworden. Dit deel van de vordering wordt daarom afgewezen.

t.a.v. schade door onrechtmatig een bezwaarprocedure te starten (€ 514,25)

2.2

[eiser] vordert een verklaring voor recht dat [gedaagden] aansprakelijk is voor de kosten die [eiser] heeft gemaakt in het kader van de bestuursrechtelijke procedure.

2.21

Voorop staat dat belanghebbenden de bevoegdheid hebben om bezwaar te maken tegen besluiten van bestuursorganen. Artikel 3:13 lid 1 BW bepaalt evenwel dat degene aan wie een bevoegdheid toekomt, haar niet kan inroepen voor zover hij die bevoegdheid misbruikt. [eiser] stelt dat [gedaagden] enkel bezwaar heeft gemaakt tegen de verleende omgevingsvergunning met de bedoeling de verbouwing te frustreren en/of te vertragen en dat deze procedure kansloos en onnodig was. [gedaagden] heeft dit betwist.

2.22

Gelet op de e-mail van [gedaagde 3] van 12 juni 2017 verkeerde [gedaagden] op basis van uitlatingen van de aannemer en [eiser] zelf in de veronderstelling dat [eiser] voornemens was dakterrassen te gaan aanleggen. [eiser] bevestigt in zijn reactie van 12 juni 2017 weliswaar dat de uitbouw vergunningsvrij is en stelt voor een en ander te bespreken om verdere misverstanden te voorkomen, maar hij reageert niet specifiek op hetgeen [gedaagde 3] schrijft over dakterrassen. Uit het WhatsAppbericht van [gedaagde 3] van 21 september 2017 en de brief van de secretaris van Algemene Bezwaarschriftencommissie van 25 september 2017 kan worden afgeleid dat [gedaagden] bezwaar heeft gemaakt tegen de omgevingsvergunning omdat zij dacht dat [eiser] dakterrassen ging aanleggen. Tijdens de hoorzitting is gebleken dat het slechts ging om een balkon op de uitbouw, wat voor [gedaagden] reden was om haar bezwaar in te trekken. Uit deze hele gang van zaken volgt dat [gedaagden] een onjuiste voorstelling van zaken had van (een deel van) de plannen van [eiser] en dat zij enigszins op het verkeerde been is gezet door de uitlatingen van (de aannemer van) [eiser] en door het feit dat [eiser] in zijn reactie van 12 juni 2017 niet heeft rechtgezet dat het ging om een balkon en niet om ‘dakterrassen’. Alhoewel dit misverstand hoogstwaarschijnlijk te voorkomen zou zijn geweest als [gedaagden] het gesprek met [eiser] hierover was aangegaan, kan niet worden gezegd dat [gedaagden] tegen beter weten in bezwaar heeft gemaakt met het enkele doel om [eiser] te dwarsbomen. Onder de gegeven omstandigheden is dan ook geen sprake van misbruik van recht, althans van onrechtmatig handelen. De gevorderde verklaring voor recht wordt daarom afgewezen.

t.a.v. de buitengerechtelijke kosten

2.23

[eiser] heeft voldoende onderbouwd dat hij buitengerechtelijke werkzaamheden heeft verricht en dat de kosten waarvan hij vergoeding vordert zijn aan te merken als buitengerechtelijke kosten. De gevorderde kosten van € 700,- worden niet redelijk geacht. Aangezien sprake is van een vordering met onbepaalde waarde, wordt een bedrag van
€ 462,50 redelijk geacht. Dit bedrag zal worden toegewezen.

t.a.v. de proceskosten

2.24

Aangezien partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, wordt aanleiding gezien de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Voor een veroordeling in de nakosten wordt geen reden gezien.

3..De beslissing

De kantonrechter:

verklaart voor recht dat [gedaagde 1] aansprakelijk is voor de helft van de door [eiser] gemaakte kosten ten aanzien van het herstel van de mandelige dakdelen, goten en hemelwaterafvoeren en de gebouwhoge scheur in de gevel;

verklaart voor recht dat [gedaagde 3] aansprakelijk is voor de door [eiser] gemaakte kosten ten aanzien van de schade door de waterafvoer van de airconditioning van [gedaagde 3];

veroordeelt [gedaagde 1] in de buitengerechtelijke kosten van [eiser] van € 462,50;

compenseert de kosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

424/465