Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
Zittingsplaats Dordrecht
zaaknummer / rolnummer: C/10/615817 / HA ZA 21-280
Vonnis van 22 december 2021
in de zaak van
1..[naam eiser 1],
wonende te [woonplaats eiser 1],
2.
[naam eiser 2],
[naam eiser 2],
wonende te [woonplaats eiser 2],
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. D.M.H.M. van Dijk te Arnhem,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE GORINCHEM,
GEMEENTE GORINCHEM,
zetelend te Gorinchem,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. M.C. Willems-Muller te Nijmegen.
Partijen zullen hierna [eisers] en de Gemeente Gorinchem genoemd worden.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 17 maart 2021, met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, met
producties;
- de akte houdende wijziging van eis en uitlating producties in conventie, tevens conclusie
van antwoord in reconventie, met productie;
- de aantekeningen van de op 13 oktober 2021 gehouden gerechtelijke plaatsopneming en
aansluitende mondelinge behandeling.
1.2.
De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op vandaag.
2..De feiten
2.1.
De Gemeente Gorinchem is eigenaar van de percelen kadastraal bekend als gemeente Arkel sectie [sectie] nummers [nummer 1], [nummer 2] en [nummer 3], in totaal bijna 13 hectare (hierna: de Percelen).
2.2
[eisers] heeft in 1993 een eigen perceel beschikbaar gesteld aan de Gemeente Gorinchem. Ter compensatie heeft [eisers] (onder meer) grond van de gemeente Gorinchem in gebruik gekregen, waaraan een recht van eerste koop is gekoppeld. In een brief van 2 maart 1993 van de Gemeente Gorinchem aan [eisers] is daarover opgenomen:
“U bent op de hoogte van de discussie die op dit moment gaande is rond een stadsuitbreiding in noordelijke richting. Aangezien in dat gebied al gronden in eigendom verworven zijn, zult u, als uitbreidingsmogelijkheden definitief niet doorgaan, als eerste in de gelegenheid worden gesteld daar een bod op uit te brengen.”
Tijdens een gesprek op 1 juli 1999 tussen partijen is hierover verder gesproken. In het verslag van dat gesprek is onder meer opgenomen:
“[naam eiser 1] “pacht” via een kortlopende overeenkomst van een jaar nog ca. 12 hectare. Deze gronden liggen buiten de gemeentegrens in de gemeente Giessenlanden. Hij vraagt of hij deze gronden kan kopen van de gemeente. Hij verwijst naar een brief met het eerste recht van koop.
Wethouder [naam] geeft aan dat momenteel nog niet bekend is of deze grond aangehouden moet worden voor de gemeente om uit te ruilen. Dit zal nog door de gemeente bekeken worden. Is dit niet het geval dan staat de gemeente niet afwijzend tegen een mogelijke verkoop aan de huidige “pachter”.”
“[naam eiser 1] “pacht” via een kortlopende overeenkomst van een jaar nog ca. 12 hectare. Deze gronden liggen buiten de gemeentegrens in de gemeente Giessenlanden. Hij vraagt of hij deze gronden kan kopen van de gemeente. Hij verwijst naar een brief met het eerste recht van koop.
Wethouder [naam] geeft aan dat momenteel nog niet bekend is of deze grond aangehouden moet worden voor de gemeente om uit te ruilen. Dit zal nog door de gemeente bekeken worden. Is dit niet het geval dan staat de gemeente niet afwijzend tegen een mogelijke verkoop aan de huidige “pachter”.”
2.3
Naar aanleiding van een verzoek van [eisers] de Percelen te mogen kopen deelt de Gemeente Gorinchem hem per brief van 23 mei 2017 mee dat het recht van eerste koop alleen geldt als een stadsuitbreiding in noordelijke richting definitief niet doorgaat en dat procedures zijn opgestart om die uitbreiding te realiseren, waarbij de Percelen nodig zijn als ruilgronden voor de ontwikkeling van project “Groote Haar” en de ontsluiting van de A27.
2.4
Namens de Gemeente Gorinchem is per brief van 10 maart 2020 een op 29 februari 2020 ondertekende gebruiksovereenkomst over de periode van 1 maart 2020 tot en met
31 december 2020 aan [eisers] toegestuurd. In de overeenkomst is opgenomen dat het gebruik om niet is en de mogelijkheid tot tussentijdse opzegging zonder recht op schadevergoeding.
2.5
Namens de Gemeente Gorinchem is per brief van 30 maart 2020 de gebruiksovereenkomst met [eisers] per 1 mei 2020 opgezegd.
2.6
[eisers] heeft per brieven van 10 juni 2020 en 9 juli 2020 geprotesteerd tegen de opzegging en de Gemeente Gorinchem aansprakelijk gesteld voor de geleden schade.
3..Het geschil
in conventie
3.1.
[eisers] vordert na wijziging van eis samengevat - veroordeling van de Gemeente Gorinchem:
- tot betaling van € 22.493,16 aan schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke
rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
- tot het [eisers] in de gelegenheid stellen binnen twee weken na betekening van
onderhavig vonnis eigenaar te worden van de Percelen tegen betaling van een prijs voor
landbouwgrond in onverpachte staat;
- in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, en nakosten.
3.2.
De Gemeente Gorinchem voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
De Gemeente Gorinchem vordert na vermindering van eis samengevat - veroordeling van [verweerders] tot betaling van € 5.997,50, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening, en proceskostenveroordeling waaronder nakosten.
3.5.
[verweerders] voert verweer.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..De beoordeling
in conventie
4.1.
[eisers] legt aan de vorderingen ten grondslag dat de Gemeente Gorinchem onrechtmatig heeft gehandeld door gebruik te maken van de tussentijdse opzegmogelijkheid. [eisers] mocht, gelet op het verleden en de recent afgesloten gebruiksovereenkomst voor 2020, er op vertrouwen dat hij het gehele reeds aangevangen oogstseizoen gebruik mocht maken van de Percelen, bestaande uit een substantieel deel van bijna dertien hectare. Buiten dat er nooit is onderhandeld over de mogelijkheid tussentijds te kunnen opzeggen, is er geen inhoudelijke reden gegeven voor de opzegging anders dan dat de gemeente de grond voor eigen gebruik nodig heeft. Gelet op deze omstandigheden is, aldus [eisers], de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
4.2.
De rechtsgeldigheid van een opzegging moet worden beoordeeld aan de hand van de overeenkomst en artikel 6:248 lid 2 BW. Dit lid bepaalt dat een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel niet van toepassing is voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
Opzegging
4.3.
Sinds 1994 maakte [eisers] gebruik van de Percelen. Elk jaar werd daartoe een overeenkomst gesloten, een aantal jaren tegen betaling van een vergoeding, een aantal jaren om niet. Elke overeenkomst bevatte, net als de gebruiksovereenkomst voor 2020, een mogelijkheid tot tussentijdse opzegging. Dit betreft een standaard onderdeel waarover door geen van de partijen in al die jaren is onderhandeld of waartegen bezwaar is gemaakt. De Gemeente Gorinchem heeft de overeenkomst opgezegd op advies van Rijkswaterstaat (hierna: RWS). RWS had destijds overeenstemming bereikt met vier eigenaren van percelen die nodig zijn voor de ontsluiting op de snelweg A27. Deze ontsluiting is een voorwaarde voor het realiseren van het bedrijventerrein Groote Haar. Eerdere ontwikkelingsplannen zijn namelijk van hogerhand afgewezen vanwege het ontbreken van een ontsluiting op de A27. Deze door de Gemeente Gorinchem geschetste gang van zaken is door [eisers] niet weersproken zodat hiervan wordt uitgegaan. Dit betekent dat de Gemeente Gorinchem vanwege het moeten realiseren van een ontsluiting op de A27 een gerechtvaardigd belang had bij het opzeggen van de overeenkomst.
Redelijkheid en billijkheid
4.4.
Uit de redelijkheid en billijkheid kunnen naar gelang de aard van de overeenkomst, de belangen van ieder der partijen en de omstandigheden van het bijzondere geval allerlei verplichtingen voortvloeien en kan voortvloeien dat de opzegging gepaard moet gaan met het aanbod om schadevergoeding te betalen.
4.5.
Tijdens de gerechtelijke plaatsopneming en de aansluitende mondelinge behandeling is gebleken dat de Percelen van [eisers] door eerder genoemde vier eigenaren in gebruik zijn genomen maar ook dat zij nog beschikken over hun eigen percelen. Die percelen zijn nu blijkbaar nog niet nodig voor het realiseren van de ontsluiting op de A27. Daarnaast is door de Gemeente Gorinchem erkend dat zij als eigenaar van de Percelen niet inhoudelijk heeft gekeken naar de belangen van [eisers] maar dat zij is afgegaan op de adviezen van RWS. RWS had eerder bij de Gemeente Gorinchem opgevraagd welke gronden zij in eigendom heeft en gebruikt kunnen worden als compensatiegrond voor eigenaren die grond bezitten die nodig is voor de verbreding van de A27 en/of de ontsluiting op de A27, nu RWS beide projecten, voor zover mogelijk, gelijktijdig zal uitvoeren. Om dure onteigeningsprocedures te voorkomen was het volgens RWS nodig snel te handelen, aldus de Gemeente Gorinchem.
Gelet op de jarenlange relatie tussen partijen had van de Gemeente Gorinchem als ingebruikgever van de Percelen in die hoedanigheid verwacht mogen worden dat zij onderzocht of er in de grote ruilpuzzel van percelen land niet een alternatief gevonden kon worden zoals bijvoorbeeld een latere ingangsdatum. Zeker nu zij nog geen maand daarvoor de gebruiksovereenkomst was aangegaan met [eisers] voor 2020. Daarnaast had de Gemeente Gorinchem [eisers] op zijn minst kunnen horen omtrent de plannen c.q. ruilpuzzel, dan wel de nadelige financiële consequenties voor [eisers] dienen te onderzoeken ondanks dat de tussentijdse opzeggingsmogelijkheid een recht op schadevergoeding uitsluit. De Gemeente Gorinchem heeft dit alles, vanwege de dreiging van (eventuele) langdurige onteigeningsprocedures, echter nagelaten. In plaats daarvan heeft zij [eisers] uit het niets binnen een maand na (de voortgezette) ingebruikname van de Percelen, een opzegging verstuurd. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid wordt de opzegging dan ook onaanvaardbaar geacht.
Dat [eisers] de Percelen in 2020 om niet kon gebruiken, zoals door de Gemeente Gorinchem aangevoerd, maakt dit oordeel niet anders. [eisers] had immers al wel bedrijfsmatig gerekend op de opbrengst aan kuilgras van de Percelen. [eisers] was middels de gebruiksovereenkomst van 29 februari 2020 toestemming verleend de Percelen, zijnde een vijfde van de totale grond die hij gebruikt voor zijn bedrijfsvoering, te gaan gebruiken waaraan ondertussen uitvoering was gegeven.
4.6.
Nu de opzegging van de overeenkomst onaanvaardbaar wordt geacht, heeft [eisers] in 2020 ten onrechte geen gebruik van de Percelen kunnen maken. De Gemeente Gorinchem is dan ook gehouden de schade die [eisers] daardoor lijdt te vergoeden. [eisers] vordert een bedrag van € 22.493,16 en verwijst daarbij naar de berekening van de boekhouder. De rechtbank ziet geen aanleiding te twijfelen aan deze berekening waarin kosten en uitsparingen zijn verwerkt. Hierop hoeft geen bedrag aan pacht in mindering gebracht te worden zoals door de Gemeente Gorinchem aangevoerd, nu de Percelen voor het jaar 2020 om niet in gebruik zijn gegeven. Dat er geen of minder kosten zijn gemaakt omdat [eisers] nog een voorraad kuilgras van 2019 had zoals door de Gemeente Gorinchem is aangevoerd, wordt terzijde geschoven. De voorraad dient immers elk seizoen weer aangevuld te worden voor gebruik gedurende de wintermaanden. Een bedrag van € 22.493,16 zal dan ook worden toegewezen.
4.7.
De vordering van [eisers] in de gelegenheid te stellen eigenaar te worden van de Percelen wordt afgewezen. Zoals uit de onder 2.2 en 2.3 genoemde stukken blijkt, is het recht van eerste koop gekoppeld aan het niet nodig hebben van de Percelen voor stadsuitbreiding in noordelijke richting. Anders dan [eisers] aanvoert, is bij deze voorwaarde nergens de beperking gemaakt dat het begrip ‘stadsuitbreiding’ beperkt uitgelegd moet worden en enkel ziet op een uitbreiding met woningen. Nu de Gemeente Gorinchem de Percelen gebruikt in verband met stadsuitbreiding, te weten bedrijventerrein Groote Haar, is zij niet gehouden deze aan [eisers] te koop aan te bieden.
4.8.
De Gemeente Gorinchem zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:
- dagvaarding € 109,66
- griffierecht € 309,00
- salaris advocaat €
1.442,00(2,0 punt × tarief € 721,00)
1.442,00(2,0 punt × tarief € 721,00)
Totaal € 1.860,66
in reconventie
4.9.
De Gemeente Gorinchem legt aan haar vordering ten grondslag dat [verweerders] tekort is geschoten in de verplichting uit de tussen partijen geldende gebruiksovereenkomst de Percelen in goede staat op te leveren. De Gemeente Gorinchem heeft herstelwerkzaamheden moeten laten uitvoeren en vordert de kosten hiervan van [verweerders] terug.
4.10.
[verweerders] ontkent schade toegebracht te hebben aan de Percelen. De Percelen zijn in dezelfde staat opgeleverd op 1 mei 2020 als die waarin zij op 1 maart 2020 zijn aanvaard. Met betrekking tot perceel [nummer 3], waarop de herstelwerkzaamheden zien, betwist [verweerders] dat er sprake was van een kapotte drainage, dichtgereden greppels en een dichtgegroeide c.q. kapotgereden pvc-buis en dat er putten moesten worden vervangen. Bij ingebruikname van het perceel is geen beginoplevering geweest. In al de jaren dat de Percelen zijn gebruikt door [verweerders] is er geen put aanwezig geweest, ook ligt er van het begin af aan geen drainage. [verweerders] heeft door de jaren heen zelf twee pvc-buizen vervangen, deze buizen waren niet goed meer waardoor er problemen met de afwatering konden ontstaan. Omdat het onderhoud van de sloot voor de gebruiker is, laat [verweerders] deze elk jaar onderhouden om geen problemen met de afwatering te krijgen. Buiten dat er geen (voor)oplevering is geweest, is [verweerders] niet in staat gesteld zelf de vermeende gebreken te herstellen, aldus [verweerders]
Tegenover de gemotiveerde betwisting van [verweerders] heeft de Gemeente Gorinchem onvoldoende concrete en specifieke feiten en omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot de conclusie zou kunnen leiden dat [verweerders] aansprakelijk gehouden kan worden de schade te voldoen zodat deze stelling niet slaagt. De onderbouwing dat het herstel volgens de nieuwe gebruikers noodzakelijk was, is immers onvoldoende. De vordering van de Gemeente Gorinchem wordt dan ook afgewezen.
4.11.
De Gemeente Gorinchem zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [verweerders] worden begroot op € 478,00 aan salaris advocaat (1 punt).
5..De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
veroordeelt de Gemeente Gorinchem om aan [eisers] te betalen een bedrag van
€ 22.493,16, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 17 maart 2021 tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt de Gemeente Gorinchem in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 1.860,66;
5.3.
veroordeelt de Gemeente Gorinchem in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat de Gemeente Gorinchem niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de proceskosten en nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening;
5.4.
verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.6.
wijst de vordering af,
5.7.
veroordeelt de Gemeente Gorinchem in de proceskosten, aan de zijde van [verweerders] tot op heden begroot op € 478,00,
5.8.
verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.A.F.M. Wouters en in het openbaar uitgesproken op 22 december 2021.
1411