Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/616559 / HA ZA 21-320
Vonnis van 15 december 2021
in de zaak van
de vennootschap naar Duits recht
HANSAINVEST HANSEATISCHE INVESTMENT-GMBH,
gevestigd te Hamburg, Duitsland,
eiseres,
advocaat mr. Ch.G.A. van Rijckevorsel te Amsterdam,
tegen
1. de vennootschap onder firma
PORT PARK PERNIS V.O.F.,
gevestigd te Dordrecht,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ROKUS PORT PERNIS B.V.,
gevestigd te Rotterdam-Albrandswaard,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DUDOK PORT PERNIS B.V.,
gevestigd te Dordrecht,
gedaagden,
advocaat mr. A. Wijnans te Rotterdam.
Partijen zullen hierna Hansainvest, Port Park Pernis, Rokus Port Pernis en Dudok Port Pernis genoemd worden. Gedaagden worden gezamenlijk aangeduid als Port Park Pernis c.s.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- de mondelinge behandeling op 15 november 2021 en de door beide partijen overgelegde spreekaantekeningen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2..De vaststaande feiten
2.1.
Hansainvest is een investeringsmaatschappij. Zij beheert een vermogen van ongeveer 40 miljard euro voor meer dan 350 fondsen, waarvan 3,6 miljard euro in onroerend goed in meer dan 20 landen.
2.2.
Port Park Pernis is een vennootschap onder firma. Haar vennoten zijn Rokus Port Pernis en Dudok Port Pernis. Zij houden zich bezig met ontwikkeling, beheer en/of verhuur van onroerend goed.
2.3.
Partijen hebben onderhandeld over verkoop aan Hansainvest van drie logistieke centra in Nederland:
1) Logistiek Centrum Rotterdam-Maasvlakte,
2) Logistiek Centrum Moerdijk, en
3) Logistiek Centrum Pernis.
2.4.
Beoogd verkoper was:
- bij Logistiek Centrum Pernis: Port Park Pernis (zelf),
- bij de twee andere centra: een aan Port Park Pernis gelieerde entiteit.
2.5.
Logistiek Centrum Rotterdam-Maasvlakte en Logistiek Centrum Moerdijk zijn uiteindelijk wel verkocht en geleverd aan Hansainvest (namelijk: op 2 november 2018), Logistiek Centrum Pernis (waar deze procedure over gaat) niet.
2.6.
Als enige van de drie centra moest Logistiek Centrum Pernis (adres [adres] ) nog ontwikkeld / gebouwd worden toen de onderhandelingen begonnen. Ten tijde van het afsluiten van de hierna te noemen HOT was de beoogde opleverdatum voor Logistiek Centrum Pernis januari 2021.
2.7.
In de onderhandelingen werd Hansainvest bijgestaan door haar adviseur TLF Real Estate (hierna: TLF) en Port Park Pernis door vastgoedonderneming Cushman & Wakefield (hierna: C&W).
2.8.
C&W heeft Hansainvest begin 2018 uitgenodigd om een niet-bindend bod uit te brengen voor de aankoop van de drie logistieke centra. Daartoe heeft C&W Hansainvest een investment memorandum verstrekt (hierna: het IM). In het IM staat onder meer dat “
a (eventual) purchase agreement will deemed to have been entered by Vendor subject to (internal) necessary approvals. (...)”.
a (eventual) purchase agreement will deemed to have been entered by Vendor subject to (internal) necessary approvals. (...)”.
2.9.
Hansainvest heeft vervolgens op 15 juni 2018 een eerste niet-bindend bod uitgebracht (hierna: het eerste bod). Daarin bevestigde Hansainvest dat de verkopers ten alle tijden zonder opgave van reden ervoor konden kiezen om de logistieke centra aan een ander te verkopen of af te zien van de transactie, zonder schadeplichtig te zijn. Het bod bevat voorgestelde koopprijzen voor de logistieke centra Rotterdam-Maasvlakte en Moerdijk en beantwoordt voor die locaties een aantal specifieke door C&W gestelde vragen. Voor de locatie Pernis vermeldt het eerste bod alleen het volgende:
“We are willing to purchase Pernis against market conditions. Would we agree to successful terms for Maasvlakte and Moerdijk we are also willing to commit us to Pernis. Our main concern is the time-lapse to completion. For our funds we have an horizon of 1-1,25 years from now.”
2.10.
Bij brief van 27 juni 2018 heeft C&W Hansainvest uitgenodigd een best and final non-binding offer te doen. In deze brief staat onder meer dat de verkoper niet gehouden is enig aanbod te accepteren en zich het recht voorbehoudt (
in its sole and absolute discretion, with or without notice and without stating a resason therefor)om wel of niet door te gaan met de verkoop, zonder schadeplichtig te zijn.
in its sole and absolute discretion, with or without notice and without stating a resason therefor)om wel of niet door te gaan met de verkoop, zonder schadeplichtig te zijn.
2.11.
Daarna heeft Hansainvest op 10 juli 2018 een tweede niet-bindend bod uitgebracht (hierna: de LOI). Hierin is het eerdere voorstel van Hansainvest voor de logistieke centra Rotterdam-Maasvlakte en Moerdijk verder uitgewerkt. Voor de locatie Pernis wordt in de LOI (onder voorwaarden) een
initial net price indicationvan € 56.500.000,00 (excl. BTW) afgegeven, uitgaand van een
CapRatevan 5,41% en een
gross operating incomeof € 3.056.000,00. Het bod voor Pernis is in de LOI aanmerkelijk minder uitgewerkt dan het bod voor Rotterdam-Maasvlakte en Moerdijk.
initial net price indicationvan € 56.500.000,00 (excl. BTW) afgegeven, uitgaand van een
CapRatevan 5,41% en een
gross operating incomeof € 3.056.000,00. Het bod voor Pernis is in de LOI aanmerkelijk minder uitgewerkt dan het bod voor Rotterdam-Maasvlakte en Moerdijk.
2.12.
Partijen hebben vervolgens op basis van de LOI onderhandeld. Naar aanleiding daarvan is op 1 augustus 2018 een
Head of Termsovereengekomen (hierna: de HOT). De HOT ziet op alle drie de logistieke centra.
Head of Termsovereengekomen (hierna: de HOT). De HOT ziet op alle drie de logistieke centra.
2.13.
In de HOT staat onder meer het volgende:
“Heads of terms – subject to contract
(…)
Please find below the head of terms on which basis the Sellers are willing to negotiate on a written sale and purchase agreement (the "SPA") concerning the properties as set out in greater detail below. (…)
5.0.
Asset Pernis
The plot of land on which the Seller intends to build the asset in Rotterdam-Pernis is known locally as [adres] (…).
The preliminary main features of the building yet to be constructed are as follows:
Our initial net price indication based on the provided investment memorandum is € 56,500,000 (exclusive of VAT). The purchase price reflects a CapRate (GIY) of 4.756% on basis of a gross operating income/preliminary passing rent of € 3,057,000 per year minus the annual ground rent of € 370.000 per year.
(…)
The partners in Port Park Pernis V.O.F. (Dudok Port Pernis B.V. and Rokus Port Pernis B.V.) at this moment are finalizing the design of the new development. (…)
The offer is subject to the following conditions next to the conditions mentioned in clause 9 of this letter:
• Prolongation of the ground lease contract to 50 years under the condition agreement will be reached with the owner of the land.
• Lease contract of 15 years with [naam bedrijf] The basic lease conditions are as follows
o Incentives will be borne by the vendor
o Indexation: Annually 100% per year according to Dutch CPI
o Guarantee: [naam bedrijf] is the highest entity within the concern
o Bank guarantee of 3 month rent
• Agreed final building design;
• The obtained irrevocable building permit (omgevingsvergunning)
(…)
6.2
Transaction assumptions
(…)
• The transaction will be concluded as a direct asset acquisition on the basis of an agreement, drafted in English language. The SPA will contain the warranties and guarantees which are customary for a turn-key transaction of this nature (…).
• The sale and purchase agreement to be entered into between the Seller and the Purchaser, will be worked out in detail and mutually agreed between the Parties during the Due Diligence period. (…)
• Ground lease contracts are in place for the properties in Rotterdam and Pernis, noting that the term of the ground lease concerning the property in Pernis will need to be discussed further between Seller Pernis and the landlord (erfverpachter).
(…)
Asset Pernis
• A separate SPA will be made for the Rotterdam Pernis asset to be signed no later than 17 November 2018.
• The Seller Pernis will provide the first draft of the SPA.
• Transfer date planned at 1 January 2021.
• Long stop date: each party may dissolve this HOT - partially, as far as the asset Pernis is concerned - if a SPA that is to the satisfaction of the Parties has not been concluded and been signed by the parties by 17 November 2018 at the latest, without being liable to the other party to pay any compensation or make any other financial payment for such dissolution. Each party may invoke this condition subsequent by notifying the other party thereof in writing (also including by e-mail).
(…)
7..Due Diligence
HANSAINVEST and its advisors will have the right, during the exclusivity period, to carry out a full legal, environmental, tax, financial and technical due diligence (the "Due Diligence") on the subject of sale. (…)
(…)
After counter-signing this letter, the Seller will allow the Purchaser an exclusivity period of 6 weeks (during this period the Due Diligence and SPA negotiations will be carried out simultaneously) to carry out a Due Diligence.
8..Conditions to the transaction
(…)
• Negotiation of the satisfactory SPA for the asset Moerdijk and Maasvlakte during the Due Diligence, and for the asset Pernis in the period until 17 November 2018, will contain market practice warranties and indemnities to protect the Purchaser and its investment.
• HANSAINVEST achieving final board approval and external valuation panel necessary under German Capital Investment Act (KAGB). (…)
• The Vendor is aware of the fact that the Board of HANSAINVEST and the Depositary Bank will only take a decision once the SPA is in agreed form and therefore, if at a final stage these approvals will be withheld, the Vendor will not make claims in connection with pre-contractual good faith.
(…)
10.Exclusivity
This HOT is also conditional upon the Seller granting the Purchaser an exclusivity period (the Exclusivity Period) starting with the signature of this HOT and expiring with the signature of the SPA. During the Exclusivity Period the seller undertakes not to engage or to continue, directly or indirectly to discuss or negotiate the sale partially or in total of the Property with third parties until the expiry of the Exclusivity Period.
(…)
This letter and the SPA to be concluded shall be governed by and construed in accordance with Dutch law. Each party to this HOT submits to the exclusive jurisdiction of the Dutch courts. (…)”
(De rechtbank zal de in punt 6.2 van de HOT vermelde datum van 17 november 2018 hierna de ‘Long Stop Datum’ noemen).
2.14.
Na de ondertekening van de HOT hebben partijen zich in eerste instantie met name gericht op de aankoop van de logistieke centra Rotterdam-Maasvlakte en Moerdijk. Hansainvest heeft een due diligence onderzoek naar die locaties uitgevoerd en partijen hebben onderhandeld over de koopovereenkomst voor deze twee centra. Deze overeenkomst is op 28 oktober 2018 gesloten.
2.15.
Op 30 oktober 2018 kondigde C&W in een e-mail aan Hansainvest aan dat een concept koopovereenkomst voor de locatie Pernis in de loop van de toen komende week zou worden toegezonden. De reactie hierop van Hansainvest op dezelfde dag was:
"Before sending the spa we would like to be informed about the current status of the project with regard to the leasehold, building design, building specification, demolition works, time planning, etc. I can imagine since the last time we discussed Pernis many things have changed."
2.16.
In een e-mail van 15 november 2018 berichtte Port Park Pernis Hansainvest dat zij in de volgende week een interne bespreking zou hebben ‘
with regard to the process, design and planning’ van de locatie Pernis en zei zij toe direct daarna een update te zullen sturen. Op 22 november 2018 vroeg Hansainvest om ‘
a general update on Pernis’ en kondigde zij aan de locaties Rotterdam-Maasvlakte en Moerdijk op 6 december 2018 te zullen bezoeken. In een e-mail van 23 november 2018 verschafte Port Park Pernis deze update:
with regard to the process, design and planning’ van de locatie Pernis en zei zij toe direct daarna een update te zullen sturen. Op 22 november 2018 vroeg Hansainvest om ‘
a general update on Pernis’ en kondigde zij aan de locaties Rotterdam-Maasvlakte en Moerdijk op 6 december 2018 te zullen bezoeken. In een e-mail van 23 november 2018 verschafte Port Park Pernis deze update:
“The process with regard to the development in Pernis takes a bit more time. We are currently finalising the design of the warehouse and the office for [naam bedrijf] [Rechtbank: de beoogde huurder van de locatie Pernis] and we are in discussion with two contractors to calculate the constructions costs. We expect to finalize the design and warehouse plan in the 3rd week of December. You and your Managing Director are more then welcome on 6 December at the office of Dudok or [naam bedrijf] and we can also have lunch together. We asked [naam ] to join us during this meeting and to explain why the Pernis location is the best location for the new warehouse and HQ of the company. We are willing to present the development during this meeting. Maybe we can schedule a call every 4-6 weeks to keep you fully update during this process. Let's dicuss if this works for you.”
2.17.
Op 4 en 5 december 2018 zond Port Park Pernis tekeningen voor de locatie Pernis naar Hansainvest.
2.18.
In de maanden na 5 december 2018 hebben partijen (telefonisch) overleg gehad over de locaties Rotterdam-Maasvlakte en Moerdijk, waarbij ook is gesproken over de locatie Pernis.
2.19.
Begin mei 2019 werd afgesproken dat Hansainvest op 11 en 12 juni 2019 een bezoek zou brengen aan Nederland om de locaties Rotterdam-Maasvlakte en Moerdijk en het project Pernis te bekijken.
2.20.
Op 4 juni 2019 schreef Port Park Pernis aan TFL dat er problemen waren met betrekking tot de ontwikkeling van Pernis. Zij gaf aan dat zij dit wilde oplossen voordat mogelijke vervolgstappen zouden worden besproken en stelde voor om het geplande bezoek uit te stellen. De geplande bespreking van 11 en 12 juni 2019 is vervolgens niet doorgegaan.
De
key issueswerden in de e-mail als volgt omschreven:
key issueswerden in de e-mail als volgt omschreven:
“1. Usage connecting (exit) road
As you know and as presented, we developed a plan which requires the usage of the exit road of the adjacent land. The use of this road ensures a one-way-traffic-route for trucks on site, which is essential and
demanded for by our tenant [naam bedrijf] Despite earlier positive talks, the owner of the required
road is not very willing to cooperate. We need more time to further negotiate the possibilities to use this
road. If this road cannot be used by our tenant, we need to adjust our building and development plan and
this has a negative impact at our business case.
2..Lease hold conditions Port of Rotterdam
Over the last weeks we have been in discussions with the Port Authority with regard to the lease hold
conditions of the new 50 year lease hold contract of the subject land. At this moment we have not yet
reached an agreement about the financial conditions. The last financial proposal of the Port Authority
results in a negative impact on the business case and we need more time to further discuss the final
conditions.
3..Building plan and costs
As construction costs increased substantial over the last 12 months we have changed the development plan to manage our construction budget for the new development. For this reason we have decided a month ago to replace the architect of the development. With this new architect we need more time to further optimize the development plan and to investigate the possibilities to bring the lease prize more in line with the increased total investment of the development. The outcome of this has a direct impact on the business case.
4..Planning until delivery
Due to the extra time we need we have not yet started the zoning adjustment and not yet replied for a building permit. This results in a delayed delivery, which is currently expected to be Q3 2021.”
2.21.
In reactie op de e-mail van 4 juni 2019 schreef Hansainvest in een e-mail op 8 juli 2019 aan Port Park Pernis:
“You informed us about a new project schedule of the Rotterdam - Pernis development due to some unforeseen issues with the connecting road, lease hold conditions and building plan. We fully understand this and support you in the ongoing process. We should set up a monthly call to discuss the status of the project development.
Furthermore we kindly ask you to counter-sign the attached rider 1 to the HoTs.”
De ‘
attached rider’ die Hansainvest aan Port Park Pernis vroeg om te ondertekende, luidt als volgt:
attached rider’ die Hansainvest aan Port Park Pernis vroeg om te ondertekende, luidt als volgt:
“For clarification, both parties confirm that the exclusivity phase will continue and that concrete negotiations on the acquisition will begin at an appropriate stage. For the sake of clarity: Seller did not yet provide Purchaser with all necessary documentation to assess the investment Pernis. Hence the agreed exclusivity between parties will continue and be valid. The seller shall inform the buyer at regular intervals about the status of the project development. Furthermore, all other clauses relating to the acquisition of the aforementioned property of the Head of Terms countersigned on August 1 continue to exist.”
2.22.
Port Park Pernis heeft deze verklaring niet getekend.
2.23.
In een e-mail van 9 september 2019 stelde Hansainvest voor om die week de status van het project en de
rider(de aanvulling op de HOT) te bespreken.
rider(de aanvulling op de HOT) te bespreken.
2.24.
Port Park Pernis heeft in een e-mail van 1 november 2019 aan Hansainvest de HOT beëindigd omdat het project niet van de grond kwam. Ze schreef:
“Since the conclusion of the HOT, there have been no developments that enable us to develop the Project. Hansa is also aware of this, because we have kept it informed of the progress (or rather: the lack thereof). Currently the following key issues exist:
1. Connecting (exit) road
As we told Hansa before the HOT was entered into, we developed a plan which requires the use of the exit road which is located on an adjacent plot of land, of which we are not the owner or leaseholder. The use of this road ensures a one-way-traffic-route for trucks on site, which is essential and demanded for by the intended tenant [naam bedrijf] Despite earlier positive talks, the owner of the adjacent plot is not very willing to cooperate and it is not certain if we can still reach agreement with it.
2. Leasehold conditions
We have been in discussions with Havenbedrijf Rotterdam N.V. ("HbR") (Port Authority) with regard to the leasehold conditions, including the prolongation of the leasehold with a period of 50 years as mentioned in the HOT. So far we have not reached an agreement on these conditions. The last financial proposal of HbR even
results in a negative impact on our business case.
3. Quality team HbR
All new building plans in the port of Rotterdam need an approval of the Quality team of HbR. The Q-team
reviewed our initial plan and design. It has not given its permission to have the loading docks at the highway A15 side of the plot, which formed a part of the Project. The Quality team wants the docks to be located at the port side, which would lead to 10% less area suitable for building.
4. Costs, change of plan
Because of the sharp rise in construction costs, and because of the issues described at 1, 2 and 3 above, we are forced to give the intended development on the plot a different form than the one envisaged by the parties at the conclusion of the HOT. We will continue unabated with our efforts to develop a suitable new project, but at this
moment, we are unable to make any statements about the final form of that project.
5. Environmental permit
We do not yet have an environmental permit, and there is no point in applying for such a permit until we have a
fully developed plan that we have established as feasible.
In connection with the above, we hereby terminate the HOT. As soon as we are still in a position to present Hansa with a fully developed and feasible plan regarding the location at the Seattleweg, we will not hesitate to approach it again.”
2.25.
Hansainvest heeft in e-mails van 19 november en 24 december 2019 en in een brief van haar advocaat van 9 april 2020 aan Port Park Pernis meegedeeld, samengevat, dat Port Park Pernis niet het recht heeft om de HOT te beëindigen, rechtsmaatregelen aangekondigd en haar gesommeerd tot nakoming. In de brief van 9 april 2020 heeft Hansainvest gevraagd om een concept SPA.
2.26.
Port Park Pernis heeft Hansainvest in een e-mail van 25 september 2020 uitgenodigd om een bod te doen op het Logistiek Centrum Pernis, met een huurprijs die enkele honderden duizenden euro’s hoger was dan in de HOT was voorzien. Hansainvest heeft die uitnodiging op 24 december 2020 afgeslagen en aangegeven vast te houden aan de HOT.
2.27.
De advocaat van Port Park Pernis heeft Hansainvest in een brief van 22 januari 2021 aansprakelijk gesteld wegens onrechtmatige handelen bestaande uit het niet deelnemen aan het verkoopproces en het vasthouden aan de HOT. Ook staat in deze brief dat Port Park Pernis de HOT rechtsgeldig heeft kunnen beëindigen vanwege de Long Stop Datum.
2.28.
Hansainvest heeft op 18 maart 2021 conservatoir beslag doen leggen op het erfpachtrecht waarop Logistiek Centrum Pernis is/wordt gerealiseerd.
3..De vordering en het verweer
3.1.
Hansainvest vordert dat de rechtbank, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. primair: Port Park Pernis c.s. gebiedt (i) tot het verstrekken van een concept koopakte (SPA) voor Logistiek Centrum Pernis opgesteld op basis van de in de HOT vastgelegde afspraken binnen 2 weken na het vonnis, althans de betekening daarvan, althans een in goede justitie te bepalen termijn, zulks op straffe van een dwangsom van € 100.000,00 per dag voor elke dag dat Port Park Pernis c.s. in gebreke blijven met voldoening van dit gebod, zulks tot een maximum van € 15.000.000,00 en (ii) te goeder trouw op basis van de te verstrekken concept SPA met inachtneming van de in de HOT vastgelegde afspraken in overleg met Hansainvest een definitieve koopovereenkomst ten aanzien van Logistiek Centrum Pernis uit te werken en te ondertekenen;
II. subsidiair: voor recht verklaart dat (i) Port Park Pernis c.s. de HOT niet rechtsgeldig hebben mogen opzeggen en toerekenbaar tekort zijn geschoten jegens Hansainvest dan wel als gevolg van de schending van de buitencontractuele norm van de precontractuele fase onrechtmatig hebben gehandeld en (ii) Port Park Pernis c.s. gehouden zijn tot het vergoeden van de schade die Hansainvest heeft geleden c.q. zal lijden als gevolg van voornoemde toerekenbare tekortkoming c.q. onrechtmatige daad, zulks nader op te maken bij staat; [1]
III. Port Park Pernis c.s. hoofdelijk veroordeelt in de proces-, beslag- en nakosten.
3.2.
Port Park Pernis c.s. voeren verweer. Het verweer strekt tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van Hansainvest, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, in de proces- en nakosten.
3.3.
De stellingen en weren zullen, waar nodig, in de beoordeling worden betrokken.
4..De beoordeling
4.1.
Tussen partijen is (terecht) niet in geschil dat de Nederlandse rechter bevoegd is en dat Nederlands recht van toepassing is.
4.2.
Het gaat in deze zaak allereerst en met name om de vraag of partijen (nog) gebonden zijn aan de HOT. Hansainvest stelt dat dit het geval is en wil daarom dat Port Park Pernis c.s. worden veroordeeld om een concept SPA te verstrekken en om daarover vervolgens met haar door te onderhandelen. Port Park Pernis c.s. betwisten op verschillende gronden dat zij onder de HOT gehouden zijn met Hansainvest te onderhandelen over en te komen tot een SPA voor de verkoop van logistiek centrum Pernis. Zij beroepen zich onder meer op de Long Stop Datum.
4.3.
De rechtbank is van oordeel dat het beroep van Port Park Pernis c.s. op de Long Stop Datum gegrond is. Zij licht dit als volgt toe.
4.4.
Nadat Hansainvest twee keer een niet-bindend bod heeft uitgebracht op de drie locaties, hebben partijen op 1 augustus 2018 de HOT gesloten. In de HOT hebben zij – voor zover nu relevant – afspraken gemaakt over exclusieve onderhandelingen over de af te sluiten koopovereenkomst voor de locatie Pernis. Onderdeel van die afspraken betreft de Long Stop Datum. Die bepaling geeft iedere partij het recht om de HOT zonder verdere aansprakelijkheid te beëindigen voor wat betreft Pernis als er op 17 november 2018 geen koopovereenkomst is afgesloten.
4.5.
Na de ondertekening van de HOT hebben partijen in eerste instantie zich geconcentreerd op de koopovereenkomst voor de twee andere locaties. Op 30 oktober 2018 meldde C&W aan Hansainvest dat een concept koopovereenkomst voor de locatie Pernis in de loop van de toen komende week zou worden toegezonden. Uit de reactie van Hansainvest van dezelfde dag blijkt dat Hansainvest dit prematuur vond, eerst was er meer informatie nodig over Pernis. Op 15 november 2018 – twee dagen voor de Long Stop Datum – kondigden Port Park Pernis c.s. aan dat zij de week erna een update zou sturen. Dat is ook gedaan op 23 november 2018, toen Port Park Pernis c.s. lieten weten dat het project in Pernis moeilijker liep dan verwacht. Vervolgens is in december 2019 nadere informatie verstrekt en er is in de maanden nadien enkele malen telefonisch overleg geweest. Dat betrof – naar Port Park Pernis c.s. stellen en Hansainvest niet gemotiveerd betwist – betrekkelijk korte overleggen waarin geen of niet veel voortgang te melden was. Dit mondde uiteindelijk uit in de e-mail van 4 juni 2019, waarin Port Park Pernis c.s. aangaven dat er een aantal problemen was, door hen aangemerkt als
key issues. Een geplande bespreking van 11 en 12 juni 2019 ging daarna niet door en op 1 november 2019 hebben Port Park Pernis c.s. laten weten dat zij de HOT beëindigden.
key issues. Een geplande bespreking van 11 en 12 juni 2019 ging daarna niet door en op 1 november 2019 hebben Port Park Pernis c.s. laten weten dat zij de HOT beëindigden.
4.6.
Anders dan Hansainvest is de rechtbank van oordeel dat Port Park Pernis c.s. niet het recht hebben prijsgegeven om zich te beroepen op de Long Stop Datum. Daarvoor is niet voldoende dat partijen na de Long Stop Datum nog (enige) contacten hebben gehad met het doel om te kijken of tot een transactie kon worden gekomen. Hansainvest had zich dan ook na de Long Stop Datum kunnen en moeten realiseren dat die datum inmiddels verstreken was. Dit had anders kunnen zijn als partijen hadden afgesproken de Long Stop Datum uit te stellen, maar Hansainvest stelt geen concrete feiten en omstandigheden waaruit een dergelijke afspraak valt af te leiden. Haar betoog dat partijen hadden afgesproken om pas over de koopovereenkomst te onderhandelen nadat Port Park Pernis concrete afspraken met architect en aannemer had gemaakt, is op geen enkele manier feitelijk onderbouwd, terwijl Hansainvest bovendien niet uitlegt waarom uit een dergelijke afspraak zou volgen dat de Long Stop Datum is komen te vervallen. Daar waar Hansainvest zich beroept op de e-mail van 15 november 2018 ter onderbouwing van haar stelling dat partijen hebben afgesproken om van de Long Stop Datum af te zien, leest zij te veel in deze e-mail. Op zitting is verder gebleken dat er geen andere contacten zijn geweest waaruit een dergelijke afspraak valt af te leiden, zodat aan bewijsvoering hierover niet wordt toegekomen.
4.7.
Hansainvest betoogt verder dat de vijf redenen voor de opzegging uit de e-mail van 1 november 2019 gekunsteld zijn en dat het in werkelijkheid er om ging dat de marktomstandigheden zich hadden gewijzigd en Port Park Pernis c.s. daarom hoopten een hogere koopprijs te kunnen bedingen. Dit betoog slaagt evenmin, ook als aangenomen wordt dat het Port Park Pernis erom ging dat de marktomstandigheden waren gewijzigd. De strekking van de Long Stop Datum is immers evident dat partijen niet langere tijd gebonden zijn aan een exclusieve onderhandelingsverplichting. Daarmee geeft de Long Stop Datum partijen de mogelijkheid in te inspelen op gewijzigde marktomstandigheden als die zich voordoen na de Long Stop Datum. Hansainvest stelt geen (voldoende concrete) feiten en omstandigheden waaruit een andere dan deze voor de hand liggende betekenis aan de Long Stop Datum kan worden toegekend.
Overigens gaat Hansainvest in haar betoog dat er redenen worden voorgewend om onder de HOT uit te komen, eraan voorbij dat zij zelf in haar e-mail van 8 juli 2019 heeft aangegeven dat zij begrip had voor de vertraging die ontstond door de door Port Park Pernis genoemde problemen. Dat de door Port Park Pernis gestelde problemen tot vertraging hebben geleid (de beoogde opleverdatum van januari 2021 niet is gerealiseerd en oplevering wordt nu verwacht in juni 2022), is door Hansainvest ook niet gemotiveerd betwist. De problemen zijn uiteindelijk opgelost, maar dat heeft – naar Port Park Pernis c.s. stellen en Hansainvest niet voldoende gemotiveerd betwist – tijd gekost. Dat Port Park Pernis c.s. een beroep doen op de Long Stop Datum en dat feitelijk onderbouwen met een beroep op de door hen aangevoerde problemen en de ontstane vertraging, is dan ook niet in strijd met de inhoud en strekking van de Long Stop Datum.
4.8.
De omstandigheid dat er nooit contractonderhandelingen hebben plaatsgevonden, doet niet af aan het recht van Port Park Pernis c.s. zich te beroepen op de Long Stop Datum. Niet valt in te zien waarom het voeren van contractonderhandelingen een voorwaarde zou zijn voor het mogen inroepen van de Long Stop Datum. Dat valt niet af te leiden uit de stellingen van Hansainvest. Bovendien is het ook aan Hansainvest toe te rekenen dat er geen contractonderhandelingen zijn gevoerd. Port Park Pernis c.s. hebben op 30 oktober 2018 aangeboden een concept koopovereenkomst toe te sturen, maar dat vond Hansainvest te vroeg. Hansainvest heeft nadien niet alsnog gevraagd om een concept, althans, dat deed zij pas nadat Port Park Pernis c.s. de HOT hadden beëindigd.
4.9.
Hansainvest beroept zich in haar pleitnota op artikel 6:23 lid 2 BW. De rechtbank begrijpt dat Hansainvest dit artikellid (dat ziet op de vraag voor wiens risico het komt dat een contractvoorwaarde is vervuld) inroept ter staving van haar stelling dat Port Park Pernis c.s. de Long Stop Datum niet mochten inroepen zonder eerst contractonderhandelingen te voeren. Deze stelling faalt eveneens op de gronden zoals uiteengezet onder 4.8.
4.10.
Verder doet de omstandigheid dat Port Park Pernis c.s. in hun opzeggingsbrief van 1 november 2019 niet naar de Long Stop Datum verwijzen, er evenmin aan af dat Port Park Pernis c.s. op grond van de Long Stop Datum het recht hadden om de HOT te beëindigen. Zij hebben dat op 1 november 2019 gedaan. Hansainvest is niet in enig belang geschaad door het feit dat in de brief van 1 november 2019 niet, en in de brief van 22 januari 2021 wel, is verwezen naar de Long Stop Datum. Dit tijdsverloop leidt ook niet tot rechtsverwerking. Louter tijdsverloop is daarvoor onvoldoende en het was voor Hansainvest na 1 november 2019 volstrekt duidelijk dat Port Park Pernis c.s. niet op basis van de HOT verder wilden.
4.11.
Tenslotte is het, anders dan door Hansainvest bepleit, onder de hiervoor geschetste omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar dat Port Park Pernis c.s. een beroep doen op de Long Stop Datum. Het gaat hier om zakelijke, professionele partijen die in overleg en met deskundige bijstand een uiterste datum hebben verbonden aan de afgesproken onderhandelingsperiode. De drempel om in een dergelijk geval de uiteindelijke uitkomst te vervangen door een andere, op overwegingen van redelijkheid en billijkheid gebaseerde uitkomst, is hoog. Die drempel wordt in dit geval (bij lange na) niet gehaald. Als Hansainvest bij haar beslissing om op 28 oktober 2018 de koopovereenkomst aan te gaan voor de twee andere locaties heeft meegewogen dat zij ook de derde locatie (door haar ‘de parel in de portefeuille’ genoemd) zou verkrijgen, is dat een inschatting die voor haar eigen rekening en risico komt.
4.12.
De slotsom is dat Port Park Pernis c.s. niet langer gehouden zijn om op basis van de HOT een concept koopovereenkomst te verstrekken en daarover met Hansainvest te onderhandelen. Uit de ontwikkelingen na het sluiten van de HOT kan evenmin een verplichting tot dooronderhandelen worden afgeleid: Hansainvest mocht er niet op vertrouwen dat een koopovereenkomst voor Pernis tot stand zou komen. De primaire vordering zal dus worden afgewezen.
4.13.
De subsidiaire vordering wordt ook afgewezen. De HOT bepaalt immers met zoveel woorden dat er geen aansprakelijkheid over en weer zou zijn als een partij de HOT beëindigd na de Long Stop Datum. Aansprakelijkheid is dus contractueel uitgesloten. Ook hier geldt dat de ontwikkelingen na sluiting van de HOT geen aanleiding geven tot een ander oordeel. Hansainvest, die een bij uitstek professionele partij is, heeft niet het vertrouwen mogen hebben dat de transactie niet kon afketsen en Port Park Pernis c.s. mochten ervoor kiezen om, ook zonder aansprakelijk te zijn voor gemaakte kosten of gederfde winst, niet in onderhandeling te gaan na de Long Stop Datum.
4.14.
De slotsom is dat de vorderingen van Hansainvest zullen worden afgewezen. Hansainvest heeft geen voldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld die tot een ander oordeel hadden kunnen leiden, zodat aan bewijsvoering niet wordt toegekomen.
4.15.
Hansainvest zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van Port Park Pernis c.s. Deze kosten worden begroot op € 8.665,00, zijnde € 667,00 aan griffierecht en € 7.998,00 aan salaris advocaat (conform de Liquidatietarieven, twee punten, tarief VIII ad € 3.999,00 per punt gelet op het financiële belang van de zaak). Dit bedrag zal, zoals verzocht, worden vermeerderd met nakosten en met wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten. De nakosten zijn toewijsbaar overeenkomstig de gebruikelijke tarieven.
4.16.
De proceskostenveroordeling zal, zoals verzocht, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
5..De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst het gevorderde af,
5.2.
veroordeelt Hansainvest in de proceskosten van Port Park Pernis c.s., tot op heden begroot op € 8.665,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dagtekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening,
5.3.
veroordeelt Hansainvest in de na dit vonnis ontstane kosten van nakosten van Port Park Pernis c.s., tot op heden begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, vermeerderd, onder de voorwaarde dat Hansainvest niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan dit vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dagtekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening,
5.4.
verklaart de veroordelingen onder 5.2 en 5.3 uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. N. Doorduijn en in het openbaar uitgesproken op 15 december 2021.
[2517/1861]
[2517/1861]