Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9497416 VV EXPL 21-452
uitspraak: 16 november 2021
vonnis in kort geding van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van:
[eiseres],
zonder vaste woon- of verblijfplaats in Nederland,
eiseres,
gemachtigde: mr. C.J. Berghout,
tegen:
[gedaagde 1],
[gedaagde 2],
beiden wonende te [woonplaats gedaagden],
gedaagden,
gemachtigde: mr. J. Bogaers,
Partijen worden hierna aangeduid als ‘[eiseres]’ en ‘[gedaagde 1] en [gedaagde 2]’.
1..Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 25 oktober 2021, met producties;
de aanvullende producties van [eiseres];
de producties van [gedaagde 1] en [gedaagde 2];
de pleitnota van de gemachtigde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2].
De mondeling behandeling heeft plaatsgevonden op 2 november 2021.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet weersproken, staat het volgende tussen partijen vast.
2.1
Partijen hebben een huurovereenkomst voor bepaalde tijd gesloten voor de periode 1 juni 2019 tot 1 juni 2020 ten aanzien van de woning aan de [adres]. Partijen zijn een huurprijs van € 1.150,- per maand overeengekomen.
2.2
De gemachtigde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ([naam 1]) heeft in de periode van december 2019 – juli 2020 met de zoon van [eiseres] ([naam 2]) – voor zover relevant voor deze zaak – de volgende berichten via whatsapp uitgewisseld:
“(…) 18-01-20 10:07 - [naam 2]: Beste [naam 1], graag zou ik ook een bevestiging van onze brief ontvangen. Dat de huurder ervan op de hoogte is dat dit contract tot een einde komt. Na de eind datum zal het huis weer verhuurd worden, wat betekent dat er al bezichtegingen gepland zijn na het einde van het contract.
(…)
26-03-20 12:03 - [naam 2]: Beste [naam 1],
I.V.M. het coronavirus zijn wij verplicht volgens de wet de huur overeenkomst te verlengen. Dit zal per mail gebeuren via onze vertegenwoordiger.
Zodra het contract afloopt moet uw cliënt zich weer melden bij de gemeente of zij nog woonachtig zijn in ons koophuis.
Graag wil ik u ook mededelen dat er dergelijke veranderingen zullen zijn wat betreft de afspraken in ons nieuw contract. Zodat we alle problemen die zich hebben voorgedaan kunnen voorkomen.
Met vriendelijke groet,
[naam 2]
(…)
26-03-20 12:54 - [naam 1]: Goedemiddag [naam 2], bedankt voor uw bericht. Allereerst hoop ik dat u en uw familie het qua gezondheid goed maken. Ik had zelf al in de planning om contact op te nemen net e-Legal teneinde een huurovereenkomst te bespreken die voor beide partijen werkbaar is. Het leek me juist om u met een kost woord te berichten. Met vriendelijke groet, [naam 1]
(…)
05-04-20 09:33 - [naam 2]: Beste [naam 1], Graag wil ik u ervan op de hoogte stellen dat wij nog een files huurachterstand hebben.
Wij hebben ook de woorden van uw voormalige dient, [naam 3]. Waarbij hij de huur prijs bevestigt.
Voor het nieuwe contract, moet er weer een betaling van 2 maanden Borg en 1maand huur plaats vinden.
Bij deze verstuur ik u ook de huursverhoging. Ik hoor graag van u tegemoet, hoe deze huurachterstand voldaan zou worden.
Met vriendelijke groet,
[naam 2]
(…)
19-04-20 14:05 - [naam 2]: Tot heden hebben wij ook geen werkgeversverklaring ontvangen
19-04-20 14:05 - [naam 2]: Wij zijn nog in afwachting hiervan
19-04-20 14:06 - [naam 2]: Dit is noodzakelijk om het nieuwe contract af te sluiten
19-04-20 14:07 - [naam 2]: En 3 loonfiches
(…)
26-05-20 15:38 - [naam 2]: Beste [naam 1]!
26-05-20 15:41 - [naam 2]: Het is ons kenbaar gemaakt dat uw client(e) [gedaagde 1] / [naam 3], voor heftige overlast zorgen. Zo heftig dat er met servies etc gesmeten wordt binnen het huis. De politie is er geweest met 7 man. De buren hebben duidelijk gemaakt dat er meerdere hygiëne problemen zijn, zoals braak in de galerij. Wij hebben deze informatie ter harte genomen.
26-05-20 15:41 - [naam 2]: Hierom hebben wij besloten dat wij het contract niet zullen verlengen. (…)
26-05-20 15:43 - [naam 2]: Wij zullen niet meer in contact zijn over verlenging van het huurcontract
(…)”
2.3
Vanaf medio augustus 2021 verblijven [gedaagde 1] en [gedaagde 2] met hun kinderen in Zuid-Amerika.
3..De vordering
3.1
[eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen:
Primair
om de woning binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan hen toebehoren en niet aan [eiseres] en om deze woning met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen;
tot betaling van een gebruiksvergoeding aan [eiseres] van € 1.150,- per maand over de periode vanaf 1 juli 2020 tot de dag van de ontruiming;
tot betaling aan [eiseres] van € 3.208,67 aan huurachterstand tot 1 juni 2020, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 3.208,67 vanaf 31 juli 2020 tot de dag van betaling;
tot betaling van de proceskosten en eventuele nakosten;
Subsidiair
om de woning binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan hen toebehoren en niet aan [eiseres] en om deze woning met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen;
tot betaling aan [eiseres] van de huurachterstand ad € 12.312,67;
tot betaling van de proceskosten en eventuele nakosten.
3.2
[eiseres] legt aan haar vordering primair ten grondslag dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] onrechtmatig de woning van [eiseres] bewonen. [eiseres] heeft namelijk per 1 juni 2020 de huurovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig beëindigd. Tot op heden hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] echter nagelaten de woning te ontruimen. Subsidiair legt [eiseres] aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hun verbintenissen uit de overeenkomst niet zijn nagekomen. Ten eerste is er sprake van een huurachterstand van € 12.312,67. Ten tweede hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning gebruikt als thuisbasis van een escortservice, waardoor zij in strijd met artikel 1 lid 2 van Pro de overeenkomst hebben gehandeld. Tot slot veroorzaken [gedaagde 1] en [gedaagde 2] overlast voor omwonenden, waarmee zij in strijd met artikel 12 van Pro de overeenkomst handelen.
4..Het verweer
4.1
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten dat de huurovereenkomst ten einde is gekomen. Dit blijkt onder meer uit het feit dat zij maandelijks de huurpenningen hebben voldaan. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten daarnaast de hoogte van de maandelijkse huurprijs. Verder stellen zij dat dit geschil – gelet op de complexiteit – zich niet leent voor een procedure in kort geding. [eiseres] heeft geen spoedeisend belang.
5..De beoordeling
5.1
Bij een vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening als deze dient te worden beoordeeld of [eiseres] een zodanig spoedeisend belang heeft dat van haar niet mag worden verwacht dat zij de uitkomst een bodemprocedure afwacht. Bij die beoordeling dienen in ieder geval te worden betrokken hoe aannemelijk het is dat de vordering van [eiseres] in een bodemprocedure toegewezen zal worden, wat het belang van [eiseres] is bij het treffen van de voorziening en wat de gevolgen voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn bij het ten onrechte treffen van een voorziening.
5.2
In dit concrete geval betreft het een ontruiming van een woning. Dit is een ingrijpende maatregel, die diep ingrijpt in de rechten van de huurder. Om tot toewijzing van een ontruimingsvordering te komen dient in beginsel dan ook nagenoeg buiten twijfel te staan dat de bodemrechter zal vaststellen dat de huurovereenkomst per 1 juni 2020 is beëindigd dan wel de huurovereenkomst zal ontbinden.
Beëindiging van de huurovereenkomst
5.3
Tussen partijen is allereerst in geschil of [eiseres] per brief van 27 december 2019 de beëindiging van de huurovereenkomst heeft aangezegd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten dat zij de aanzeggingsbrief hebben ontvangen, maar de voorzieningenrechter acht dit niet aannemelijk. [eiseres] heeft de brief aangetekend verstuurd en heeft vervolgens (de gemachtigde van) [gedaagde 1] en [gedaagde 2] per whatsapp expliciet om een bevestiging van ontvangst gevraagd. Uit de whatsapp berichten blijkt niet dat zij toen hebben aangegeven de brief niet te hebben ontvangen. Daar komt bij dat [eiseres] vanaf 18 januari 2020 op meerdere momenten heeft verwezen naar deze brief (zie 2.2). Hierop heeft (de gemachtigde van) [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gereageerd, waarbij ook hij spreekt over het onderhandelen over een nieuwe overeenkomst. Voldoende is daarom komen vast te staan dat de aanzeggingsbrief is ontvangen. Dit heeft tot gevolg dat in principe de huurovereenkomst op 1 juni 2020 ten einde is gekomen.
5.4
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen echter dat de huurovereenkomst is verlengd. Dit wordt door [eiseres] betwist. Niet in geschil is dat [eiseres] op een bepaald moment – in verband met het coronavirus – een verlenging van de huurovereenkomst heeft aangekondigd en dat zij per brief op 26 maart 2020 een huurverhoging heeft aangekondigd per juni 2020. Dit maakt echter nog niet dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daaruit mochten afleiden dat partijen daadwerkelijk een verlenging van de huurovereenkomst zijn overeengekomen. Partijen zijn juist na deze aankondigingen in onderhandeling getreden over een mogelijke nieuwe huurovereenkomst. Deze onderhandelingen heeft [eiseres] op 26 mei 2020 in niet te misverstane bewoording beëindigd. De voorzieningenrechter concludeert dat er geen verlenging van de huurovereenkomst is overeengekomen en volgt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet in hun verweer. Het is hierdoor aannemelijk dat de bodemrechter de primaire vordering tot ontruiming van [eiseres] reeds op deze grond zal toewijzen.
Ontbinding van de huurovereenkomst
5.5
Als de bodemrechter tot een andere conclusie zou komen ten aanzien van de beëindiging van de huurovereenkomst, dan is het aannemelijk dat deze de huurovereenkomst zal ontbinden.
5.6
Als de huurders een verplichting uit de overeenkomst niet nakomen, dan kan de kantonrechter op verzoek van de verhuurder de overeenkomst ontbinden (artikel 6:265 lid 1 BW Pro). Dit verzoek mag [eiseres] echter alleen doen wanneer de tekortkoming van de huurders voldoende ernstig is. De rechter moet beoordelen of, gelet op alle omstandigheden, ontbinding van de overeenkomst gerechtvaardigd is (Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:HR:NL:2018:1810).
5.7
Niet in geschil is dat de huurprijs bij aanvang € 1.150,- per maand bedroeg en dat uitgaande van dit bedrag de ontstane (huur)achterstand per oktober 2021 € 12.312,67 bedraagt. Dit komt neer op een achterstand van meer dan 10 maanden huur. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verweren zich nog door te stellen dat de huurprijs disproportioneel is en dat een redelijke huurprijs € 710,- en niet € 1.150,- zou moeten zijn. Zij voeren echter niet aan op welke juridische grond de huurprijs slechts € 710,- zou bedragen, terwijl € 1.150,- is afgesproken. Zij zijn daarom de afgesproken huurprijs verschuldigd. Gelet op de hoogte van de (huur)achterstand komt [eiseres] het recht toe om op deze grond ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Het is dan ook aannemelijk dat de rechter in de bodemprocedure een dergelijke vordering zou toewijzen.
Conclusie
5.8
Omdat nagenoeg buiten twijfel staat dat de vordering tot ontruiming in een bodemprocedure zal worden toegewezen, is het gerechtvaardigd om het belang van [eiseres] om zo spoedig mogelijk te beschikken over haar woning, zwaarder te laten wegen dan het belang van [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. De vordering tot ontruiming zal dan ook worden toegewezen. De termijn voor ontruiming wordt gelet op de omstandigheden van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
Betalingsachterstand
5.9
Partijen zijn het erover eens dat, uitgaande van een huurprijs van € 1.150,-, de betalingsachterstand op het moment van de mondelinge behandeling € 12.312,67 bedroeg. Dit bedrag is gebaseerd op het verschuldigde bedrag tot en met de maand oktober 2021. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld om dit bedrag aan [eiseres] te betalen. De wettelijke rente wordt ook toegewezen, omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] met betaling van de huur in verzuim zijn.
5.1
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten een gebruiksvergoeding, dan wel de huur, voor een bedrag van € 1.150,- blijven betalen vanaf 1 november 2021 tot de dag van ontruiming. Dit deel van de vordering wordt daarom ook toegewezen.
Proceskosten en ter uitvoerbaar bij voorraad verklaring
5.11
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
5.12
Dit vonnis wordt zoals [eiseres] vordert ‘uitvoerbaar bij voorraad’ verklaard. Dit betekent dat [eiseres] de woning mag ontruimen, ook als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in hoger beroep gaan tegen dit vonnis.
6..De beslissing
De kantonrechter
:
:
treft de volgende voorlopige voorzieningen:
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om de woning aan de [adres], binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken te ontruimen en te verlaten en door afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiseres] te stellen;
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 12.312,67 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over een bedrag van € 3.208,67 vanaf 31 juli 2020 tot aan de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om aan [eiseres] te betalen € 1.150,- met ingang van 1 november 2021 tot de dag van ontruiming;
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] vastgesteld op € 85,- aan griffierecht, € 123,57 aan dagvaardingskosten en € 498,- aan salaris voor de gemachtigde;
en indien [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet binnen 14 dagen na vandaag vrijwillig aan het vonnis hebben voldaan, te vermeerderen met € 124,- aan salaris, en een bedrag aan betekeningskosten onder de voorwaarde dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44236