Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 20/5141
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 december 2021 in de zaak tussen
[naam eiser], te [woonplaats eiser], eiser,
gemachtigde: [naam 1],
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Spijkenisse, verweerder,
gemachtigde: mr. I. Skaron.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 27 februari 2020, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 246.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 21 augustus 2020 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 oktober 2021.
Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, [naam 2].
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld van
[naam 3].
Overwegingen
1. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeil-datum 1 januari 2019 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiser stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 227.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een appartement (bouwjaar 1999), met een inpandige berging.
3. Eiser voert aan dat verweerder ten aanzien van de onroerende zaak is uitgegaan van een onjuiste (gebruiks)oppervlakte. Verder heeft verweerder geen rekening heeft gehouden met het feit dat verkoopcijfers van objecten binnen een vereniging van eigenaren (VvE) gecorrigeerd moeten worden door eventuele reserves van de VvE uit de koopsom te filteren. Verweerder heeft ook niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak gecorrigeerd moeten te worden. Verder stelt eiser dat het object aan de [adres 2] juist een lagere waarde aantoont. Ook heeft verweerder het gehanteerde indexeringspercentage en de onderbouwing daarvan niet inzichtelijk gemaakt.
4. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde verwezen naar het door hem in beroep overgelegde taxatierapport met transactiecijfers van drie in hetzelfde appartementencomplex gelegen woningen, namelijk [adres 3] (oppervlakte 84 m², verkocht op 29 juni 2018 voor € 252.500), [adres 4] (oppervlakte 84 m², verkocht op 5 juli 2019 voor € 239.500) en [adres 5] (oppervlakte 84 m², verkocht op 12 april 2018 voor € 225.000). De transactie van [adres 2] heeft verweerder niet gebruikt bij de waardering, omdat dat appartement niet op de vrije markt is verkocht. Verweerder stelt dat de in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) geregistreerde oppervlakte van de onroerende zaak niet juist is. Daarnaast stelt hij dat eiser nooit heeft verzocht om een verdere toelichting van de KOUDV-factoren en dat hij een forfaitair bedrag heeft gebruikt voor de VvE-reserve.
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
6. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van [naam 4] van 18 februari 2020 en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daar niet in.
6.1.
De in het taxatierapport vermelde drie vergelijkingsobjecten, zoals hiervoor onder 3.1 vermeld, zijn in algemene zin bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type en bouwjaar voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Partijen zijn het daar ook over eens.
6.2.
De stelling van eiser dat verweerder is uitgegaan een onjuiste inhoud van de onroerende zaak, omdat de oppervlakte volgens de BAG 79 m² is in plaats van de door verweerder gestelde 92 m², volgt de rechtbank. Verweerder stelt enkel dat de BAG in dit geval incorrect is met een verwijzing naar de ‘Meetinstructie Gebruiksoppervlakte’ van de Waarderingskamer van januari 2018 en een plattegrond van een (volgens hem) soortgelijk appartement als de onroerende zaak. Verweerder heeft nagelaten om de door hem gestelde oppervlakte van 92 m² te onderbouwen met een berekening. Het ligt op de weg van verweerder om de waarde van de onroerende zaak aannemelijk te maken en dat begint met het hanteren van de juiste objectkenmerken. Omdat eiser in zijn beroepschrift al stelde dat de oppervlakte niet overeenkomt met de gegevens in de BAG, had van verweerder verwacht mogen worden dat hij ter zitting duidelijk kon toelichten waarom hij in dit geval – anders dan doorgaans – de BAG niet volgt. Ter zitting heeft verweerder enkel verwezen naar de plattegrond en de meetinstructie. Niet duidelijk is geworden of dit de plattegrond van de onroerende zaak is of van een zelfde type appartement. Verder heeft verweerder geen bouwtekening (van de onroerende zaak zelf) of een berekening van de oppervlakte van de onroerende zaak overgelegd. Verweerder stelt dat het op de weg van de rechtbank ligt om de overgelegde plattegrond na te rekenen. Het is echter niet de taak van de rechtbank om de oppervlakte van de onroerende zaak vast te stellen. Daarnaast zijn de afmetingen op de door verweerder overgelegde plattegrond (waarvan, als gezegd, niet vaststaat dat die de onroerende zaak betreft) niet leesbaar.
6.3.
Omdat niet is gebleken dat verweerder is uitgegaan van de juiste oppervlakte van de onroerende zaak, heeft hij de door hem gestelde vergelijkbaarheid van de onroerende zaken en de vergelijkingsobjecten wat dat betreft onvoldoende inzichtelijk gemaakt. Al daarom heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat sprake is van een aanzienlijk verschil in oppervlakte:
92 m² (volgens eiser) of 79 m² (volgens verweerder), terwijl de vergelijkingsobjecten volgens de BAG allemaal 84 m² oppervlakte hebben. De resterende beroepsgronden zal de rechtbank daarom niet bespreken.
7. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde van € 227.000,- aannemelijk maakt. Eiser is daar ook niet in geslaagd. Hij komt enkel met de verkoopprijs van de [adres 2] (waarvan eiser zelf niet gemotiveerd betwist dat het, zoals verweerder stelt, niet op de vrije markt is verkocht) en licht verder niet toe waarom dat verkoopcijfer tot de door hem bepleitte waarde zou moeten leiden.
8. Omdat beide partijen de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk maken, stelt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum, alle feiten en omstandig-heden in aanmerking nemende, daarom schattenderwijs zelf vast op € 237.000,-.
9. Het beroep is gegrond.
10. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
11. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten.
Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het houden van een hoorzitting met een waarde per punt van € 265,- en wegingsfactor 1 alsmede 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,- en wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- wijzigt de WOZ-beschikking in die zin dat de waarde nader wordt vastgesteld op
€ 237.000,-;
- bepaalt dat de betreffende aanslag in de onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verlaagd;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 48,- vergoed;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van in totaal € 1.598,-, te betalen aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Bouter, rechter, in aanwezigheid van mr. N.E. Moerkerken, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 december 2021.
De griffier is buiten staat De rechter is verhinderd te tekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).