Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9426413 VV EXPL 21-388
uitspraak: 22 november 2021
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Klépierre Management Nederland B.V.,
gevestigd te Utrecht,
eiseres,
gemachtigde: mr. B. Martens te Amsterdam,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde],
gevestigd te [vestigingsplaats gedaagde],
gedaagde,
gemachtigde: mr. E.P.J. Verweij te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘Klépierre’ en ‘[gedaagde]’.
1..Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
• de dagvaarding van 27 oktober 2021, met producties;
• de pleitaantekeningen van de zijde van Klépierre;
• de spreekaantekeningen van de zijde van [gedaagde].
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 4 november 2021. De griffier heeft daarvan aantekeningen gemaakt. Aan de zijde van de eisende partij is verschenen [naam 1], [functie], bijgestaan door [naam 2] namens de gemachtigde. Aan de zijde van gedaagde partij zijn verschenen [naam 3], eigenaar, en [naam 4], mede-eigenaar, bijgestaan door de gemachtigde.
1.3
De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis nader bepaald op vandaag.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
Partijen hebben op 8 augustus 2014 een huurovereenkomst met een looptijd van 10 jaar gesloten inzake de bedrijfsruimte aan de [adres], bekend als unit [unitnummer] in de Markthal (hierna: het gehuurde). [gedaagde] exploiteert een restaurant in het gehuurde.
2.2
In de betaling van de huur is een achterstand ontstaan.
2.3
Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen 2008 ROZ (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. In de algemene bepalingen is – voor zover van belang – het volgende opgenomen:
“(…)
26.2Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand. (…)”
26.2Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand. (…)”
3..De vordering
3.1
Klépierre vordert – na vermeerdering van eis ter zitting - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde] te veroordelen om binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis de door [gedaagde] gehuurde winkelruimte gelegen aan het adres [adres], bekend als unit [unitnummer] in de Markthal, met aan- en toebehoren en met al het zijne en de zijnen, te ontruimen en ter vrije beschikking van Klépierre te stellen, zulks onder afgifte van de sleutels;
II. Het gevorderde onder I. onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat [gedaagde] met de uitvoering daarvan in gebreke is met een maximum van € 50.000,00;
III. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan Klépierre van de achterstallige huurpenningen, voorschot op de servicekosten en promotiekosten over de maanden, berekend tot en met november 2021 groot € 141.232,97 incl. btw, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW, althans de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding, althans vanaf de dag van dit vonnis, tot de dag van algehele voldoening;
IV. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan Klépierre van de vanaf 1 december 2021 tot aan de datum van ontruiming vervallen huurpenningen, voorschot servicekosten en promotiekosten zijnde € 8.628,92 incl. btw per maand, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te voldoen bij vooruitbetaling voor of op de eerste dag van de maand waarop die huurpenningen betrekking hebben, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW, althans de wettelijke rente vanaf 1 december 2021, althans vanaf de dag van dagvaarding, althans vanaf de vervaldatum van de betreffende maand tot de dag van algehele voldoening;
V. [gedaagde] te veroordelen om aan Klépierre te voldoen de contractuele boetes groot € 3.300,-, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, gerekend tot en met de maand november 2021, met ingang van 1 december 2021, te vermeerderen met een bedrag van € 300,- per maand voor iedere separate huurbetaling die [gedaagde] op basis van de huurovereenkomst nog verschuldigd zal worden en die niet en/of niet tijdig en/of niet volledig is voldaan aan Klépierre;
VI. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan Klépierre van de buitengerechtelijke kosten groot € 2.099,58, binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding, althans vanaf de dag van dit vonnis, tot de dag van algehele voldoening;
VII. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.
3.2
Aan haar vorderingen legt Klépierre - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag. Op grond van de huuroverkomst dient [gedaagde] bij vooruitbetaling uiterlijk op de eerste dag van de maand minimaal € 8.628,92 per maand aan huur, alsmede een voorschot op de vergoeding voor de bijkomende leveringen en diensten en de promotiebijdrage te voldoen. Ondanks sommaties is [gedaagde] in gebreke gebleven met volledige nakoming van voornoemde verplichting door een huurachterstand te laten ontstaan. Deze tekortkomingen in de nakoming van de betalingsverplichtingen van [gedaagde] zijn zodanig ernstig dat het aannemelijk is dat een bodemrechter ontbinding van de huurovereenkomst zal toewijzen. Daarop vooruitlopend wil Klépierre het gehuurde ontruimen. Op grond van artikel 26.2 van de algemene bepalingen is [gedaagde] tevens een contractuele boete verschuldigd, die uit coulance berekend zal worden vanaf januari 2021 (in plaats van januari 2020). Klépierre maakt daarnaast aanspraak op wettelijke (handels)rente en een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten.
3.3
Met betrekking tot het verschuldigde maandbedrag aan huur heeft Klépierre het volgende gesteld. Partijen zijn het niet met elkaar eens over de exacte hoogte van de maandelijks verschuldigde huur per 1 oktober 2017. Klépierre vordert in deze procedure daarom enkel de minimaal verschuldigde huurprijs en behoudt zich het recht voor om nog aanspraak te maken op de hogere huurprijs per 1 oktober 2017. Verder stelt Klépierre zich op het standpunt dat de omstandigheden rond Covid 19 niet als gebrek kunnen worden aangemerkt en [gedaagde] niet in aanmerking komt voor opschorting en/of huurkorting.
3.4
Klépierre heeft een spoedeisend belang bij haar vorderingen. Zij kan de uitkomst van een bodemprocedure niet afwachten, omdat zij als belegger afhankelijk is van haar huurinkomsten en haar verplichtingen jegens derden moet nakomen.
4..Het verweer
4.1
[gedaagde] is het niet eens met de vordering van Klépierre en voert daartegen - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aan. Het klopt dat er een huurachterstand is ontstaan. Dit is vanwege de overheidsbeperkingen in verband met de verspreiding van Covid 19 en het omzetverlies dat daarmee gepaard gaat. Het verschuldigde bedrag is echter lager dan het bedrag dat Klépierre vordert. [gedaagde] heeft immers recht op huurkorting op grond van onvoorziene omstandigheden zoals bedoeld in artikel 6:258 BW, geschat op ongeveer € 51.546,99, en is voorts de gevorderde servicekosten niet verschuldigd. De discussie hierover is niet geschikt voor beslechting in kort geding. [gedaagde] meent dat het openstaande saldo € 57.917,84 bedraagt. De huurbetalingen zijn inmiddels hervat en over de periode vanaf juli tot en met oktober 2021 is de volledige huur betaald. Gezien de hoogte van de vastgoedportefeuille van Klépierre betwist [gedaagde] voorts het spoedeisend belang van Klépierre bij haar vorderingen.
5..De beoordeling
5.1
In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vorderingen van Klépierre in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Daarbij dient de kantonrechter uit te gaan van de feiten met de beperkte toetsing daarvan, aangezien een kort geding procedure zich niet leent voor nader feitenonderzoek en/of nadere bewijslevering. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
Spoedeisend belang
5.2
In beginsel kan een achterstand in de huurbetaling een spoedeisend belang opleveren, met name als de huurachterstand zodanig hoog is opgelopen dat twijfels kunnen ontstaan of de huurder de achterstallige huur nog wel zal kunnen voldoen en/of in het geval dat als gevolg van de huurachterstand de verhuurder in zodanige liquiditeitsproblemen komt dat zijn eigen bedrijfsvoering in gevaar komt. Gezien de hoogte van de huurachterstand en de financiële positie waarin [gedaagde] kennelijk verkeert, heeft Klépierre een voldoende spoedeisend belang bij de ontruiming van het gehuurde, opdat zij ter schadebeperking een nieuwe huurder kan aantrekken die wel in staat is tijdig de verschuldigde huurpenningen te voldoen. In zoverre is Klépierre dan ook ontvankelijk in haar vordering.
Huurachterstand
5.3
Met betrekking tot de betaling van een geldsom geldt dat een dergelijke vordering in kort geding slechts wordt toegewezen indien het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk is en de eisende partij bovendien een spoedeisend belang heeft. Hoewel vaststaat dat [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan, verschillen partijen van mening over de vraag wat de hoogte van de achterstand is en op hoeveel huurkorting [gedaagde] recht heeft. Partijen zijn hierover al enige tijd met elkaar in overleg, maar hebben op deze punten nog geen overeenstemming kunnen bereiken.
5.4
Op grond van artikel 6:258 lid 1 BW kan de rechter op vordering van een van partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Het coronavirus en de daarmee verband houdende maatregelen leveren in beginsel dergelijke onvoorziene omstandigheden op. Er bestaat geen aanleiding aan te nemen dat partijen een gezondheidscrisis van deze omvang, met ingrijpende overheidsmaatregelen die het gebruik van het gehuurde ernstig belemmeren of onmogelijk maken, bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad. In beginsel dient aan [gedaagde] dan ook een huurkorting toegekend te worden die evenredig is aan het verlies van huurgenot ten gevolge van de pandemie. Het is aan [gedaagde] om in het kader van dit kort geding aannemelijk te maken wat het door haar als gevolg van de overheidsmaatregelen geleden financiële nadeel is.
5.5
[gedaagde] heeft erkend dat zij – rekening houdende met een huurkorting vanwege de omstandigheden rond Covid 19 – in elk geval een bedrag van € 57.917,84 aan huurachterstand aan Klépierre verschuldigd is. Exclusief de huurkorting waarop recht zou bestaan, doch onder aftrek van de servicekosten, nu die nog nader moeten worden afgerekend zou het gaan om een bedrag van maximaal € 109.464,83 over de periode tot en met juni 2021, aldus [gedaagde]. Partijen hebben vooralsnog geen overeenstemming bereikt over het toe te kennen bedrag aan huurkorting. Hoewel aannemelijk is dat [gedaagde] recht heeft op enige vorm van huurprijsvermindering – het staat immers wel vast dat zij vanaf maart 2020 als gevolg van overheidsmaatregelen is belemmerd in een behoorlijke uitoefening van haar onderneming – heeft zij in het geheel niet inzichtelijk gemaakt en met stukken onderbouwd wat haar omzetverlies per maand is geweest en wat zij heeft gedaan om het omzetverlies te beperken. Bij gebrek aan deze gegevens kan in dit kort geding niet worden beoordeeld in hoeverre en ter hoogte van welk bedrag [gedaagde] recht heeft op huurprijsvermindering. Naar het oordeel van de kantonrechter is nader feitenonderzoek en/of nadere bewijslevering nodig om de exacte hoogte van de huurachterstand alsmede de huurkorting te berekenen. Voor dergelijk onderzoek leent een kort gedingprocedure zich naar zijn aard echter niet. De vordering tot betaling van de huurachterstand zal daarom worden toegewezen tot het door [gedaagde] in elk geval erkende bedrag van € 57.917,84. Voor het overige heeft Klépierre haar geldvordering ter zake de huurachterstand (en met name dat deel van haar vordering dat ziet op de servicekosten) niet voldoende aannemelijk kunnen maken om daarop in deze procedure vooruit te lopen.
5.6
De gevorderde wettelijke handelsrente zal eveneens worden toegewezen, nu daartegen geen nader verweer is gevoerd.
5.7
De huurtermijnen vanaf 1 december 2021 tot de datum van ontruiming komen in het kader van dit kort geding niet voor toewijzing in aanmerking. Zoals hiervoor reeds overwogen kan in dit kort geding immers niet worden beoordeeld welke huurbedragen en voorschotten [gedaagde] per maand aan Klépierre verschuldigd is. Dit deel van de vordering wordt daarom afgewezen.
Contractuele boetes
5.8
Ten aanzien van de toewijsbaarheid van een geldvordering in kort geding is terughoudendheid geboden en dienen feiten en omstandigheden te worden aangewezen die meebrengen dat een zodanige voorziening uit hoofde van onverwijlde spoed is geboden (HR 14 april 2000, ECLI:NL:2000:AA5519). Nu Klépierre daarvoor geen (afzonderlijk) spoedeisend belang heeft gesteld, komen de gevorderde bedragen aan contractuele boetes alsmede de eventueel verschuldigde contractuele boetes vanaf december 2021 niet voor toewijzing in aanmerking.
Buitengerechtelijke kosten
5.9
Klépierre maakt tevens aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. Voorts stelt de kantonrechter vast dat Klépierre voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is echter hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief. De kantonrechter zal het bedrag dan ook toewijzen tot het wettelijke tarief, berekend over het toegewezen deel van de hoofdsom. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke kosten is niet toewijsbaar, nu niet is gesteld of gebleken dat de kosten vóór dagvaarding dan wel vóór de ingebrekestelling door Klépierre zijn betaald aan de gemachtigde. Gelet op het voorgaande wordt een bedrag van € 1.354,18 (exclusief btw) aan buitengerechtelijke kosten toegewezen op de wijze als hierna omschreven in de beslissing.
Ontruiming
5.1
Een ontruimingsvordering is in kort geding toewijsbaar, indien voldoende aannemelijk is dat deze vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen en indien het belang van Klépierre bij het treffen van een voorlopige voorziening dermate spoedeisend is dat van haar niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een eventuele bodemprocedure afwacht. Ontruiming is een ingrijpende maatregel, die in de praktijk vaak een definitief karakter zal hebben, zeker waar het een ontruiming van een bedrijfsruimte betreft, zoals hier aan de orde. Om die reden dient bij de beoordeling van een dergelijke vordering terughoudendheid te worden betracht en zal een onverwijlde ontruiming in kort geding slechts gerechtvaardigd zijn, als met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst in een (eventuele) bodemprocedure zal worden ontbonden.
5.11
Op grond van het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het (op tijd) betalen van huur is een van de essentiële verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst voor de huurder. Zelfs indien zal worden uitgegaan van de door [gedaagde] gestelde hoogte van de huurachterstand, € 57.917,84, is de huurachterstand gelet op de maandelijkse termijnen van € 8.628,92 nog steeds dermate hoog dat het aannemelijk is dat in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde zullen worden toegewezen. De kantonrechter acht het daarom gerechtvaardigd op die toewijzing vooruit te lopen door de gevorderde ontruiming toe te wijzen, met dien verstande dat de ontruimingstermijn wordt bepaald op één maand na de betekening van dit vonnis.
5.12
De door Klépierre gevorderde dwangsom zal worden afgewezen. Met de toewijzing van de veroordeling tot ontruiming heeft Klépierre reeds een titel om zelf, via de weg van de reële executie, tot gedwongen ontruiming over te gaan en niet onderbouwd is op grond waarvan een extra prikkel om tot ontruiming over te gaan in de vorm van een op te leggen dwangsom nodig is. Daarom wordt de vordering tot het opleggen van een dwangsom bij gebrek aan belang afgewezen.
5.13
[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
5.14
De apart gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.
6..De beslissing
De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:
veroordeelt [gedaagde] om binnen één maand na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres], bekend als Unit [unitnummer] in de Markthal, met aan- en toebehoren en met al het zijne en de zijnen, te ontruimen en ter vrije beschikking aan Klépierre te stellen, zulks onder afgifte van de sleutels;
veroordeelt [gedaagde] aan Klépierre te betalen een bedrag van € 57.917,84, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119a BW over dit bedrag vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] aan Klépierre te betalen een bedrag van € 1.354,18 aan buitengerechtelijke incassokosten;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Klépierre vastgesteld op € 1.013,- aan griffierecht, € 103,38 aan dagvaardingskosten en € 498,- aan salaris voor de gemachtigde;
en indien [gedaagde] niet binnen 14 dagen na vandaag vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, te vermeerderen met € 124,- aan salaris, en de kosten van betekening onder de voorwaarde dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
43416