ECLI:NL:RBROT:2021:11932

• Datum uitspraak: 2 december 2021
• Publicatiedatum: 3 december 2021
• Zaaknummer: C/10/627993 / KG ZA 21-938
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: A.F.L. Geerdes
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot ontruiming van hoofdhuurder en onderhuurder in kort geding met betrekking tot huurovereenkomst

In deze zaak vorderden eisers, bestaande uit de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [naam eiser 3] en twee andere eisers, de ontruiming van de hoofdhuurder Size Zero en de onderhuurder [naam gedaagde sub 2]. De eisers stelden dat de hoofdhuurovereenkomst tussen [naam eiser 3] en Size Zero was beëindigd per 1 oktober 2021, maar de voorzieningenrechter oordeelde dat niet aannemelijk was gemaakt dat de hoofdhuurovereenkomst daadwerkelijk was opgezegd. De rechter concludeerde dat de huurovereenkomst nog steeds van kracht was, evenals de onderhuurovereenkomst met [naam gedaagde sub 2]. De vordering tot ontruiming werd afgewezen omdat er geen deugdelijke grondslag voor was. Daarnaast vorderden eisers betaling van huur en schadevergoeding, waarbij de rechter oordeelde dat Size Zero in gebreke was gebleven met de huurbetalingen en dat de eisers recht hadden op betaling van de huur over september 2021, vertragingsboetes en beslagkosten. De rechter wees de vorderingen tot betaling van huur en kosten toe, maar wees de vordering tot schadevergoeding af omdat deze onvoldoende was onderbouwd. De proceskosten werden gecompenseerd, waarbij iedere partij de eigen kosten droeg. Het vonnis werd uitgesproken op 2 december 2021.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/627993 / KG ZA 21-938

Vonnis in kort geding van 2 december 2021

in de zaak van

1.. [naam eiser 1],

2.
[naam eiser 2] ,

3. [naam eiser 3],

allen wonende/gevestigd te [woonplaats eisers],

eisers,

advocaat mr. H.H.M. Meijroos te Den Haag,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

SIZE ZERO STUDIO’S B.V. ,

gevestigd te Rotterdam,

gedaagde sub 1.,

advocaat mr. L.I. Boes te Amsterdam,

2.
[naam gedaagde sub 2] H.O.D.N. [handelsnaam 1] EN H.O.D.N. [handelsnaam 2] ,

wonende te [woonplaats gedaagde sub 2],

gedaagde sub 2.,

advocaat mr. J. de Back te Rotterdam.

Partijen zullen hierna afzonderlijk [naam eiser 1], [naam eiser 2], [naam eiser 3], Size Zero en [naam gedaagde sub 2] genoemd worden.

1.. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 5 november 2021;
• de 21 producties van eisers;
• de akte vermeerdering eis, met 3 producties;
• de 3 producties van Size Zero;
• de productie van [naam gedaagde sub 2];
• de mondelinge behandeling op 18 november 2021;
• de pleitnota van eisers;
• de pleitnota van Size Zero;
• de pleitnota van [naam gedaagde sub 2].

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.. De feiten

2.1.

[naam eiser 1] en [naam eiser 2] zijn de maten van [naam eiser 3].

2.2.

Op 1 mei 2017 is tussen [naam eiser 3] en Size Zero een huurovereenkomst (hierna: de hoofdhuurovereenkomst) tot stand gekomen, op grond waarvan [naam eiser 3] de bedrijfsruimte gelegen aan het [adres 1], [adres 2] en [adres 3] te [plaatsnaam] (hierna: het gehuurde) verhuurt aan Size Zero, ingaande op 1 mei 2017 en lopende tot en met 30 april 2022.

Het gehuurde bestaat uit ca. 200 m2 winkelruimte op de begane grond en ca. 80 m2 kantoorruimte op de 1e verdieping. De huurprijs bedraagt thans € 5.581,17 per maand.

2.3.

Op de hoofdhuurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte (hierna: de AV) van toepassing verklaard.

In artikel 25.3 AV is opgenomen dat de huurder van rechtswege een direct opeisbare boete verbeurt aan de verhuurder in het geval de huur niet dan wel niet tijdig is betaald, zijnde een boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand met een minimum van € 300,00 per maand.

In artikel 30.1 AV is, voor zover relevant, vermeld dat de huurder, in geval van sommaties of procedures tegen de huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, verplicht is om alle daarvoor gemaakte redelijke kosten aan verhuurder te voldoen en dat deze redelijke kosten bij voorbaat worden vastgesteld op 15% over de hoofdsom met een maximum van € 15.000,00. In artikel 30.2 AV is bepaald dat de huurder in verzuim is door het enkele verloop van een bepaalde termijn.

2.4.

Op 5 juni 2020 is tussen Size Zero en [naam gedaagde sub 2] een onderhuurovereenkomst tot stand gekomen, op grond waarvan Size Zero ca. 70 m2 winkelruimte van het gehuurde onderverhuurt aan [naam gedaagde sub 2], ingaande op 15 juni 2020 en lopende tot en met 30 april 2022.

2.5.

Bij e-mail van 7 januari 2021 aan [naam eiser 3] heeft Size Zero de hoofdhuurovereenkomst opgezegd tegen januari 2022. In antwoord daarop heeft [naam eiser 3] op 8 januari 2021 gewezen op de looptijd van de hoofdhuurovereenkomst en heeft zij aan Size Zero bevestigd dat de hoofdhuurovereenkomst is opgezegd per 30 april 2022.

2.6.

[naam eiser 3] heeft het gehuurde te koop aangeboden. Dat heeft geleid tot de totstandkoming van een koopovereenkomst tussen [naam eiser 3] en Parla Clinics Holding B.V. (hierna: Parla). Parla wenst het gehuurde volledig zelf te gebruiken als tandartspraktijk.

2.7.

Vervolgens hebben er gesprekken alsmede correspondentie via e-mail en WhatsApp plaatsgevonden tussen [naam eiser 3] en Parla enerzijds en Size Zero en [naam gedaagde sub 2] anderzijds over een eventueel eerder vertrek uit het gehuurde door Size Zero en [naam gedaagde sub 2].

2.8.

Op 28 september 2021 heeft [naam eiser 3] het volgende e-mailbericht verzonden aan Size Zero:

“Ik heb van de koper(s) vernomen dat zij bij wederzijds goed vinden akkoord gaan dat jij per 1 oktober 2021 het pand verlaat / ontruimd en het huurcontract per 1 oktober wordt ontbonden. Hiervoor dien jij akkoord te geven en de verschuldigde huur van september aan Maxa te hebben voldaan.

Graag jouw akkoord hierop en de bevestiging dat je de huur september hebt voldaan zodat het huurcontract wordt ontbonden en de borg/bankgarantie zal worden ingetrokken.”

2.9.

Op 30 september 2021 heeft Size Zero, voor zover relevant, het volgende

e-mailbericht verzonden aan [naam eiser 3]:

“Vanmorgen even het een en ander uitgezocht nadat ik heb vernomen dat Selda haar winkel uitgeruimd gaat worden als mijn huur ovk wordt beeindigd. In dat geval moet ik de huurovereenkomst in stand laten. Als de nieuwe koper gaat ontruimen dan is Size Zero Studios aansprakelijk voor de schade die Selda hiervan gaat lijden.

(…)

Mbt de huur over september: vriendelijk verzoek hiervoor de borg te gebruiken. Die is gereserveerd voor Maxa BV tenslotte. (…) Als je wilt kan ik vragen de borg rechtstreeks naar jullie over te maken, volgens mij moet dit geen probleem zijn.

2.10.

In reactie daarop heeft [naam eiser 3] diezelfde dag als volgt geantwoord richting Size Zero:

“(…)

Ik doe een aantal constateringen:

De huur van september is nog steeds niet voldaan.

Ik heb nimmer een overeenkomst met jou gesloten dat je het pand eerder kan verlaten van mei 2022.

Het pand wordt niet per 1 oktober opgeleverd en 1 oktober ben ik nog steeds eigenaar en heb ik nog steeds een huurcontract met jou.

Ik zie dat mijn pand wordt gestript en praktisch “mijn hele systeemplafond” eruit ligt. Ik stel je daarom aansprakelijk voor de herstelkosten die ik moet maken indien je daadwerkelijk op deze manier het pand achterlaat en vertrekt zonder officiële oplevering en zonder overeenkomst met mij of straks met koper.

Zolang de huurovereenkomst doorloopt dient de maand oktober gewoon te worden voldaan.

(…)”

2.11.

Bij brief van 30 september 2021 heeft de (voormalige) advocaat van Size Zero aan Parla medegedeeld dat Size Zero niet instemt met het beëindigen van de hoofdhuurovereenkomst per 1 oktober 2021, aangezien Parla niet bereid is de rechten en verplichtingen van Size Zero voortvloeiende uit de onderhuurovereenkomst met [naam gedaagde sub 2] over te nemen.

2.12.

Per 1 oktober 2021 heeft Size Zero het gehuurde feitelijk verlaten en is zij verhuisd naar een andere locatie.

2.13.

Bij brief van 14 oktober 2021 heeft de advocaat van [naam eiser 3], mede namens Parla, aan Size Zero medegedeeld dat de hoofdhuurovereenkomst met wederzijds goedvinden per 1 oktober 2021 is geëindigd en is Size Zero gesommeerd te bevorderen dat [naam gedaagde sub 2] het gehuurde verlaat. Bij brief van 14 oktober 2021 heeft de advocaat van [naam eiser 3] eveneens [naam gedaagde sub 2] gesommeerd het gehuurde te verlaten.

2.14.

Op 9 november 2021 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam aan [naam eiser 3] verlof verleend om ten laste van Size Zero conservatoir repeterend derdenbeslag (3 keer in een aaneengesloten periode van 30 dagen) te leggen op de bankrekeningen bij de Rabobank. De vordering van [naam eiser 3] is daarbij begroot op

€ 6.000,00 inclusief rente en kosten. Op 9 november 2021 is het conservatoir beslag gelegd.

3.. Het geschil

3.1.

Eisers vorderen – na eisvermeerdering – om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

a. Size Zero te veroordelen om binnen vijf dagen na het te wijzen vonnis het nodige verricht te hebben om [naam gedaagde sub 2] de in onderhuur gegeven ruimte(s) te doen ontruimen, dit op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag voor iedere dag dat Size Zero daarmee in gebreke mocht blijven, een deel van een dag voor een gehele dag gerekend, zulks tot een maximum van € 50.000,00;

b. [naam gedaagde sub 2] te veroordelen om binnen drie dagen na het te wijzen vonnis de haar in onderhuur gegeven ruimte(s), te weten de begane grond groot circa 70 m2 van de winkelruimte plaatselijk bekend [adres 2], met alle belendingen en faciliteiten die krachtens die onderhuurovereenkomst daartoe behoren, te ontruimen en te verlaten met al het hare en de haren, sleutels en andere goederen betrekkelijk tot het ondergehuurde bij eisers in te leveren en de gehuurde ruimtes ter vrije beschikking van eisers te stellen en op te leveren in de staat die bij de onderhuurovereenkomst is overeengekomen, dit op straffe een dwangsom van € 1.000,00 per dag voor iedere dag dat [naam gedaagde sub 2] daarmee in gebreke mocht blijven, een deel van een dag voor een gehele dag gerekend, waarbij de dwangsom niet langer verbeurd wordt zodra de deurwaarder tot ontruiming is overgegaan;

c. Size Zero te veroordelen tot betaling van een bedrag aan huur ad € 5.581,17, te vermeerderen met de verschuldigd geworden vertragingsboete tot en met november 2021 ad € 900,00 en eveneens te vermeerderen met de buitengerechtelijke incassokosten ad € 837,18, alzo in totaal € 7.318,35;

d. Size Zero te veroordelen tot betaling van een voorschot op de schade ten aanzien van de meegenomen plafondplaten, vooralsnog begroot op € 3.000,00;

e. Size Zero te veroordelen tot betaling van de vertragingsboete ex artikel 25.3 AV over de huur voor de maand september 2021, zijnde een bedrag van € 300,00 per maand waarbij elke ingetreden nieuwe maand geldt als een volle, te rekenen vanaf 1 december 2021 tot aan de dag dat de huur voor de maand september 2021 volledig voldaan zal zijn;

f. Size Zero te veroordelen om aan eisers de beslagkosten van in totaal € 1.510,52 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente;

g. Size Zero en [naam gedaagde sub 2] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure alsmede het nasalaris, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

Size Zero en [naam gedaagde sub 2] voeren verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.. De beoordeling

Ontruiming

4.1.

Eisers hebben gesteld dat zij er belang bij hebben dat Parla zo snel mogelijk het gehuurde van hen afneemt en betaalt, wat vooralsnog verhinderd wordt doordat gedaagden (althans [naam gedaagde sub 2]) niet uit het gehuurde vertrekken. Daarmee is het spoedeisend belang van eisers bij de gevorderde ontruiming voldoende gegeven.

4.2.

Eisers hebben aan hun vordering ten grondslag gelegd dat Size Zero de hoofdhuurovereenkomst heeft opgezegd, die opzegging [naam eiser 3] heeft bereikt en is geaccepteerd en dat de huur daarmee per 1 oktober 2021 tot een einde is gekomen.

Size Zero en [naam gedaagde sub 2] stellen zich op het standpunt dat de hoofdhuurovereenkomst door Size Zero is opgezegd tegen 1 mei 2022 en dat Size Zero daarna geen finale overeenstemming met [naam eiser 3] heeft bereikt over een eerdere beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst.

4.3.

Eisers hebben naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet concreet gemaakt wanneer en op welke wijze Size Zero de hoofdhuurovereenkomst heeft opgezegd per

1 oktober 2021. Behalve de opzegging door Size Zero van de hoofdhuurovereenkomst tegen 1 mei 2022 is er geen andere opzegging overgelegd. Voor zover eisers menen dat de hoofdhuurovereenkomst per 1 oktober 2021 met wederzijds goedvinden is geëindigd, hebben zij dat onvoldoende onderbouwd. Blijkens de door Size Zero overgelegde WhatsApp-correspondentie (haar productie 1) heeft Size Zero eind augustus 2021 tot twee maal toe aan [naam eiser 3] doorgegeven dat zij eventueel in oktober uit het gehuurde kon gaan, maar dat er iets geregeld moest worden met [naam gedaagde sub 2]. Partijen zijn verder gaan praten en op 28 september 2021 heeft [naam eiser 3] Size Zero verzocht akkoord te geven op het voorstel om de hoofdhuurovereenkomst per 1 oktober 2021 te ontbinden. Gelet op de inhoud van het antwoord van Size Zero van 30 september 2021 (zie 2.9. en 2.11.), heeft zij niet ingestemd met dit voorstel. [naam eiser 3] heeft het antwoord van Size Zero ook als zodanig begrepen. In haar reactie aan Size Zero (zie 2.10.) stelt [naam eiser 3] immers zelf vast dat de huurovereenkomst per 1 oktober 2021 nog bestaat. Uit deze gang van zaken vloeit voort dat niet aannemelijk is geworden dat de hoofdhuurovereenkomst per 1 oktober 2021 is geëindigd. Het feit dat Size Zero het gehuurde per 1 oktober 2021 feitelijk heeft verlaten en sinds september 2021 geen huur heeft betaald, maakt dat niet anders. Deze feitelijke handelwijze kan worden verklaard doordat Size Zero ervan uitging dat Parla de onderhuurovereenkomst zou overnemen dan wel een regeling zou treffen met [naam gedaagde sub 2] en is niet gelijk te stellen aan een opzegging dan wel instemming met een eerder einde van de overeenkomst, zeker niet tegen de hiervóór geschetste achtergrond en de tussen partijen gevoerde correspondentie.

4.4.

Nu de hoofdhuurovereenkomst niet is geëindigd, kan worden vastgesteld – omdat Size Zero en [naam gedaagde sub 2] het daar zelf ook over eens zijn – dat ook de onderhuurovereenkomst nog van kracht is. [naam gedaagde sub 2] verblijft dus niet zonder recht of titel in het gehuurde.

Dat betekent dat de gevorderde ontruiming bij gebrek aan een deugdelijke grondslag ten aanzien van beide gedaagden wordt afgewezen.

Geldvorderingen

4.5.

Ten aanzien van de geldvorderingen ten titel van huur en schadevergoeding hebben eisers gesteld dat Size Zero financieel in zwaar weer verkeert en geen buffer meer heeft, zodat eisers recht en (spoedeisend) belang hebben bij een executoriale titel op korte termijn. Size Zero heeft dit punt niet bestreden. Het spoedeisend belang bij de geldvorderingen is daarmee voldoende gegeven.

4.6.

Size Zero heeft geen verweer gevoerd op de gevorderde betaling van de huur over september 2021, de vertragingsboete tot en met november 2021 en de buitengerechtelijke incassokosten. Uit correspondentie blijkt weliswaar dat Size Zero heeft verzocht de huur over september 2021 te verrekenen met de borg, maar eisers hebben onweersproken gesteld dat er alleen sprake is van een door Size Zero afgegeven bankgarantie die zij in dit stadium nog niet kunnen inroepen. Ook is gesteld noch gebleken dat de huur over september 2021 op andere wijze is voldaan. Size Zero zal daarom worden veroordeeld tot betaling aan [naam eiser 3] van het bedrag van € 5.581,17 aan huur met betrekking tot september 2021.

4.7.

Op grond van artikel 25.3 AV ligt de gevorderde vertragingsboete van € 900,- voor toewijzing gereed, evenals de vertragingsboete van € 300,- per maand vanaf 1 december 2021 tot aan de dag dat de huur voor de maand september 2021 volledig zal zijn voldaan.

4.8.

Het bedrag aan buitengerechtelijke kosten ad € 837,18 wordt op grond van artikel 30.1 en 30.2 AV toegewezen.

4.9.

Ten aanzien van het gevorderde voorschot op schadevergoeding hebben eisers gesteld dat Size Zero bij haar vertrek de plafondplaten, die onderdeel uitmaken van het gehuurde, zonder toestemming of medeweten van [naam eiser 3] heeft meegenomen. De schade hiervan is vooralsnog begroot op € 3.000,00.

Size Zero heeft aangevoerd dat zij een groot deel van de plafondplaten van het systeemplafond tot tweemaal toe (in 2019 en eind 2020) heeft moeten vervangen, omdat de platen doorweekt en bruin waren geworden door de vele lekkages in het gehuurde. Zij heeft bij haar vertrek de platen verwijderd, omdat deze haar eigendom zijn en zij verplicht is om zelf aangebrachte zaken bij vertrek te verwijderen. Verder meent zij dat er geen sprake is van schade aan de kant van eisers. Eisers hebben het gestelde schadebedrag niet onderbouwd en bovendien is Parla voornemens het pand inclusief plafond geheel te verbouwen.

4.10.

In de huurovereenkomst is vermeld dat de winkelruimte die aan Size Zero is opgeleverd, (deels) is voorzien van een systeemplafond. In die zin hebben eisers terecht gesteld dat de systeemplaten bij het gehuurde horen, wat in beginsel betekent dat Size Zero bij de ontruiming het gehuurde dient op te leveren met systeemplaten. Dat betekent echter ook dat, indien er een lekkage optreedt en de systeemplaten nat en/of beschadigd raken, deze door eisers dienen te worden hersteld c.q. vervangen. Size Zero heeft aangevoerd dat zij zelf het systeemplafond heeft moeten vervangen en eisers hebben dat ter zitting onvoldoende bestreden. Gelet op die omstandigheid en het feit dat eisers hun schadebedrag onvoldoende hebben onderbouwd, is er onvoldoende grond om de gevorderde schadevergoeding toe te wijzen.

Beslag- en proceskosten

4.11.

Eisers vorderen Size Zero te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is, nu de gevorderde betaling ter zake van huur, boete en buitengerechtelijke kosten wordt toegewezen, toewijsbaar op de voet van artikel 706 Rv. Eisers hebben het in dat kader gevorderde bedrag van € 1.510,52 onderbouwd met stukken. Dit bedrag aan beslagkosten zal derhalve worden toegewezen.

4.12.

Nu eisers en Size Zero over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, zullen de (overige) proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

4.13.

Ten aanzien van [naam gedaagde sub 2] worden eisers als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten die zijn gevallen aan de zijde van [naam gedaagde sub 2], begroot op

€ 952,00 aan griffierecht en € 1.016,00 aan salaris advocaat.

5.. De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

veroordeelt Size Zero tot betaling aan [naam eiser 3] van een bedrag van € 7.318,35 ter zake van huur met betrekking tot september 2021, vertragingsboete en buitengerechtelijke kosten;

5.2.

veroordeelt Size Zero tot betaling aan [naam eiser 3] van de vertragingsboete van

€ 300,00 per maand vanaf 1 december 2021 tot aan de dag dat de huur voor de maand september 2021 volledig zal zijn voldaan;

5.3.

veroordeelt Size Zero tot betaling aan [naam eiser 3] van € 1.510,52 aan beslagkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de 15e dag na de betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling;

5.4.

veroordeelt eisers in de proceskosten gevallen aan de zijde van [naam gedaagde sub 2], tot op heden begroot op € 1.968,00;

5.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

bepaalt dat voor wat betreft de (overige) proceskosten eisers en Size Zero ieder de eigen kosten dragen;

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.F.L. Geerdes en in het openbaar uitgesproken op 2 december 2021.

2091 / 676